N° RG 18/04619
- N° Portalis DBVX-V-B7C-LZAJ
Décision du Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE
Au fond du 17 mai 2018
RG : 14/03973
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 30 Juin 2022
APPELANTE :
SELARL MARIE-ODILE EUVRARD-BURDET ET FRANCOIS CONVERS
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813
Et ayant pour avocat plaidant la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocat au barreau d'ANNECY, toque : 29
INTIMES :
M. [L] [W] [K]
né le [Date naissance 3] 1978 à LISBONNE - PORTUGAL
[Adresse 4]
[Localité 10]
Mme [C] [U] [T] épouse [K]
née le [Date naissance 6] 1972 à TO MAR (PORTUGAL)
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentés par Me Jean-françois LARDILLIER, avocat au barreau de LYON, toque : 1938
SAS CAP INVEST
[Adresse 11]
[Localité 2]
Représentée par la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de l'AIN
SELAS OFFICE LEMAN, anciennement dénomée société PELLIER ROCHER HOFFMAN THILL
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654
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Date de clôture de l'instruction : 28 Avril 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Mai 2022
Date de mise à disposition : 23 juin 2022 prorogée au 30 juin 2022, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Anne WYON, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Annick ISOLA, conseiller
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, Françoise CLEMENT a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Monsieur et Madame [K] ont acquis, moyennant le prix de 263 000 euros, de la société Cap Invest, promoteur immobilier, une parcelle de terre située à [Adresse 4] (01) sur laquelle était édifiée une maison d'habitation.
Le compromis de vente a été signé le 23 janvier 2012 puis l'acte définitif établi le 30 août 2012 par deux études de notaires, la SCP Pellier Rocher Hoffmann Thill d'une part et la SCP Marie-Odile Euvrard-Burdet et François Convers d'autre part.
La parcelle de 756 m² vendue était prise dans une parcelle plus vaste de 27 a 53 ca et un document d'arpentage était joint à l'acte de vente.
Monsieur et Madame [K] ont déposé le 20 décembre 2012 une demande de permis de construire pour « la rénovation d'une habitation avec garage accolé et la surélévation de la maison avec un niveau supplémentaire pour une surface de plancher créée de 189 m². ».
Un arrêté du maire du 20 mars 2013 a rejeté la demande aux motifs d'une part que l'habitation existante avait été édifiée sans autorisation d'urbanisme préalable et qu'une extension ou des travaux à réaliser sur un bâtiment irrégulièrement construit sans autorisation devaient faire l'objet d'une demande de permis de construire portant à la fois sur l'existant et sur le projet à réaliser, d'autre part que les dispositions du PLU ne sont pas respectées par le projet au titre des distances d'implantation, des débords et pente de toiture et emplacements de stationnement.
Par acte d'huissier de justice du 13 novembre 2013, Monsieur et Madame [K] ont assigné, en responsabilité et indemnisation des préjudices subis, la société Cap Invest, la SCP Pellier Rocher Hoffman Thill et la SCP Marie-Odile Euvrard-Burdet et François Convers devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse sur le fondement des dispositions des articles 1109, 1116, 1134, 1641, 1644, 1382 du code civil.
Le 17 mai 2018, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a :
- débouté Monsieur et Madame [K] de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre la société Cap Invest,
- débouté la société Cap Invest de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné in solidum Monsieur et Madame [K] à payer à la société Cap Invest la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que la SCP Pellier Rocher Hoffman Thill et la SCP Marie-Odile Euvrard-Burdet et François Convers, notaires rédacteurs de l'acte de vente ont manqué à leur obligation de conseil,
- condamné in solidum la SCP Pellier Rocher Hoffman Thill et la SCP Marie-Odile Euvrard-Burdet et François Convers à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 65 000 euros en réparation de leur entier préjudice et celle de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Selon déclaration du 25 juin 2018, la société Marie-Odile Euvrard-Burdet et François Convers a interjeté appel de ce jugement, intimant l'ensemble des autres parties et limitant son appel aux chefs de jugement suivant :
- dit que la SCP Pellier Rocher Hoffman Thill et la SCP Marie-Odile Euvrard-Burdet et François Convers, notaires rédacteurs de l'acte de vente ont manqué à leur obligation de conseil,
- condamné in solidum la SCP Pellier Rocher Hoffman Thill et la SCP Marie-Odile Euvrard-Burdet et François Convers à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 65 000 euros en réparation de leur entier préjudice et celle de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 5 novembre 2019 la SCP Marie-Odile Euvrard-Burdet et François Convers demande à la cour de :
- dire cet appel recevable et bien fondé,
En conséquence et statuant à nouveau,
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que la société Euvrad Burdet avait manqué à son obligation de conseil et en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec la société Pellier Rocher Hoffmann Thill à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 65 000 euros outre celle de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que Monsieur et Madame [K] ne subissent aucun préjudice,
- débouter Monsieur et Madame [K] de l'ensemble des fins de leurs demandes dirigées contre la société Euvrad-Burdet,
- condamner Monsieur et Madame [K] à verser à la société Euvrad-Burdet la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions déposées au greffe le 4 novembre 2019, Monsieur et Madame [K] demandent à la cour, à titre principal de :
- constater qu'ils ont satisfait aux dispositions de l'article 59 du code de procédure civile,
- dire que leur adresse actuelle est le [Adresse 4],
- dire que les présentes conclusions ont été valablement régularisées les rendant recevables,
- débouter la société Cap Invest de sa demande d'irrecevabilité des conclusions notifiées le 30 octobre 2018 par RPVA,
- déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,
Y faisant droit,
1) Sur la responsabilité de la société Cap Invest,
- dire que la société Cap Invest avait connaissance de l'existence du vice affectant la chose vendue à savoir l'illégalité de la construction vendue sans autorisation d'urbanisme,
- dire que la société Cap Invest s'est rendue coupable de réticence dolosive et a manqué à son obligation de contracter de bonne foi et à son devoir de loyauté,
- la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A défaut,
- dire que la société Cap Invest avait été informée par la mairie de la Commune de [Localité 10] dès le 11 février 2011, lors de la division parcellaire, soit avant la signature de la vente intervenue le 23 août 2012, de la circonstance suivant laquelle le bien litigieux sis sur la parcelle section [Cadastre 9] n'avait pas été bâti en vertu d'une autorisation d'urbanisme et partant qu'elle était illégale,
- constater que la délivrance du bien est non-conforme au compromis de vente du 23 janvier 2012 et à l'acte authentique du 30 août 2012,
- dire que la société Cap Invest est un professionnel de l'immobilier et à ce titre avait une obligation de délivrance conforme,
- dire que la non-conformité est inhérente au bien vendu, qu'elle est d'une gravité, qui porte atteinte à la destination du bien vendu (à usage d'habitation), obligeant les consorts [K] à démolir le bâtiment dans son ensemble,
2) Sur la responsabilité des notaires,
- dire que la société Pellier Rocher Hoffmann Thill et la société Evrard-Burdet n'ont pas sollicité au stade de la vente un certificat d'urbanisme afférent à la parcelle divisée et revendue à Monsieur et Madame [K],
- constater que la société Pellier Rocher Hoffmann Thill et la société Evrard-Burdet n'ont pas invité ces derniers à acheter sous condition d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif ou d'obtention d'une autorisation de construire,
- constater que la société Pellier Rocher Hoffmann Thill et la société Evrard-Burdet ne les ont pas alertés quant aux conséquences et aux aléas d'une acquisition dans de telles circonstances,
- dire que la société Pellier Rocher Hoffmann Thill et la société Evrard-Burdet ont
manqué à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil,
- débouter la société Pellier Rocher Hoffmann Thill et la société Evrard-Burdet de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Par conséquent,
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Cap Invest et en ce qu'il a condamné la société Pellier Rocher Hoffmann Thill et la société Evrard-Burdet à leur payer la somme de 65 000 euros,
- condamner in solidum la société Pellier Rocher Hoffmann Thill et la société Evrard-Burdet à leur payer les sommes de :
- 170 200 euros au titre de la différence entre le budget initial et le budget démolition/reconstruction à raison des vices du bien vendu outre intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir,
- 26 400 euros au titre du préjudice de jouissance outre intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir,
- 62 000 euros au titre de la réparation du préjudice résultant de la perte de plus-value outre intérêts de droit à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et encore la somme de 1 865,76 euros résultant des frais d'expertise,
- 15 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral outre intérêts de droit à compter de la signification de l'arrêt d'appel à intervenir,
- 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Jean-François Lardillier,
Subsidiairement,
- confirmer la décision rendue par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse qui a retenu la responsabilité de la société Pellier Rocher Hoffmann Thill et de la société Evrard-Burdet les condamnant à leur verser la somme de 65 000 euros en réparation de leur entier préjudice,
- condamner in solidum les mêmes à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 2 septembre 2019, la SCP Pellier Rocher Hoffmann Thill demande à la cour de :
- joindre les instances RG n°18/04622 et RG 18/04619,
- prendre acte que Me [N], notaire associé au sein de la société Pellier Rocher Hoffmann Thill n'était pas le notaire de Monsieur et Madame [K] mais le notaire de la société venderesse,
- dire et juger que le notaire n'était pas débiteur d'une obligation de conseil à l'égard de Monsieur et Madame [K],
- dire et juger que le notaire a accompli les diligences utiles d'urbanisme eu égard aux
informations dont il disposait des parties, soit de manière exprimée, soit à raison de leur
réticences,
- constater que Monsieur et Madame [K] n'ont pas informé le notaire de leur projet de rénovation et de surélévation du bien immobilier,
- dire et juger que la société Pellier Rocher Hoffmann Thill n'a commis aucune faute dans l'exercice de ses missions,
- dire et juger que la perte de chance fixée par le tribunal n'est pas justifiée,
- réformer le jugement dont appel, et statuant à nouveau,
- débouter Monsieur et Madame [K] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Pellier Rocher Hoffmann Thill,
En tant que de besoin,
- prendre acte que la commune de Crozet avait informé la société venderesse des difficultés liées aux autorisations d'urbanisme,
- dire et juger que Monsieur et Madame [K] ne rapportent pas la preuve ni d'un lien de causalité, ni d'un préjudice indemnisable,
- confirmer le jugement et débouter Monsieur et Madame [K] de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de la société Pellier Rocher Hoffmann Thill,
En tout état de cause,
- condamner Monsieur et Madame [K], ou qui mieux le devra, à payer à la société Pellier Rocher Hoffmann Thill la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 6 juin 2019, la société Cap Invest demande à la cour de :
- dire irrecevables la constitution et les conclusions établies dans l'intérêt de Monsieur et Madame [K], faute d'indication de leur domicile réel, conclusions en outre irrecevables au regard du délai de l'article 538 du code de procédure civile, dans le débat conduit par ces derniers à l'encontre de la société Cap Invest,
- dire et juger définitif le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 17 mai 2018,
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [K] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Cap Invest et les a condamnés à lui payer la somme de 2 500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
En tant que de besoin, constater que la société Cap Invest ne peut être taxée de manoeuvres dolosives ou d'un manquement à une délivrance conforme du bien.
En tout état de cause,
- condamner in solidum Monsieur et Madames [K] à payer à la société Cap Invest la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner in solidum Monsieur et Madame [K] à payer à la société Cap Invest la somme de 6 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 21 janvier 2020, révoquée par ordonnance du 14 avril 2022 de façon à prendre en compte de nouvelles écritures de la société Cap invest après changement de l'adresse de son siège social, l'instruction de l'affaire ayant de nouveau été clôturée par ordonnance du 28 avril 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
La cour constate par ailleurs :
- à la lecture de l'extrait du registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse, à jour au 5 mai 2022, que la société dénommée SCP Pellier Rocher Hoffman Thill par le jugement et l'ensemble des parties, y compris en cause d'appel, est désormais identifiée, sous la forme juridique de société d'exercice libéral par actions simplifiée, par la dénomination Office Léman qui sera seule retenue par la cour,
- à la lecture de l'extrait du registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse à jour au 7 avril 2022, la société Marie-Odile Euvrard-Burdet et François Convers a pour forme juridique non pas une SCP mais une société d'exercice libéral à responsabilité limitée tel qu'elle sera retenue au titre du présent arrêt.
- l'instance RG 18/4622 dont la société Pellier Rocher Hoffman Thill devenue Office Léman demande la jonction avec l'instance RG 18/4619 objet du présent arrêt, concerne le même jugement rendu entre les mêmes parties le 17 mai 2018, en l'état d'une déclaration d'appel formée par la société Pellier Rocher Hoffman Thill devenue Office Léman le 25 juin 2018 et au titre de laquelle la cour a d'ores et déjà rendu un arrêt prononcé par défaut, le 4 février 2021, en l'absence de constitution d'avocat par Monsieur et Madame [K] à qui la déclaration d'appel avait été signifiée à étude, aux termes duquel elle a :
Rappelé que la cour n'est pas saisie des dispositions du jugement relatives à la société Cap Invest ;
Confirmé le surplus du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 17 mai 2018 dans toutes ses dispositions;
Y ajoutant,
Rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné in solidum la SCP Pellier Rocher Hoffman Thill devenue la SELAS Romain Rocher, Pierre Hoffmann David Thill Martin Delambarie et Romain Laurent notaires associes, et la SCP Euvrard-Burdet Marie-Odile et Convers Francois notaires associés venant aux droits de la SCP Delerce Euvrard-Burdet aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Reffay & Associés, avocat, sur son affirmation de droit.
Il convient, en l'état de cette décision, de rouvrir les débats de façon à permettre aux parties de présenter leurs observations sur l'autorité de chose jugée attachée à cet arrêt, prononcé sur recours formé contre le même jugement et entre les même parties.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rouvre les débats à l'audience de la cour d'appel de Lyon qui se tiendra le 1er décembre 2022 à 13 h 30, salle Montesquieu,
Invite les parties à présenter avant le 16 septembre 2022, leurs observations sur l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Lyon le 4 février 2021, dans une instance RG 18/4622 opposant les mêmes parties sur l'appel formé le 25 juin 2018 par la SCP Pellier Rocher Hoffman Thill, devenue Office Léman, contre le même jugement rendu le 17 mai 2018 par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse,
Réserve les demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
