N° RG 20/07141 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NJO6
Décision du
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON
Au fond
du 18 novembre 2020
RG : 17/06413
[H]
C/
[Y]
S.C.P. [J] THOMAS ET [C] [Y] NOTAIRES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 25 Octobre 2022
APPELANT :
M. [N] [H]
né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938
Assisté de la SELARL SANDRA BELLIER & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 839
INTIMÉS :
Me [C] [Y] notaire associé de la SCP [J] THOMAS [C] [Y], titulaire d'un offcie notarial
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813
Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719
La S.C.P. [J] THOMAS et [C] [Y] notaires associés
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813
Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719
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Date de clôture de l'instruction : 02 Décembre 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Septembre 2022
Date de mise à disposition : 25 Octobre 2022
Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Bénédicte LECHARNY a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Par acte sous signature privée du 16 février 2016, M. [N] [H] a signé avec la société Technique 2 Développement un contrat de réservation portant sur une maison située à [Localité 7] (Rhône), en l'état futur d'achèvement, moyennant un prix de 247 000 euros, sous la condition suspensive d'obtenir un prêt bancaire d'un montant maximum de 250 000 euros au plus tard le 15 avril 2016.
La réitération de l'acte était contractuellement fixée au 15 mai 2016 au plus tard, aux termes d'un acte à recevoir par Maître [D] avec la participation de Maître [Y], notaire associé de la SCP Thomas-[Y], en qualité de notaire de l'acquéreur.
Le 4 avril 2016, Maître [Y] a demandé à Maître [D] le report du délai d'obtention du prêt à la date du 15 mai 2016. Par courriel du 12 avril 2016, le vendeur a donné son accord à condition de reporter également d'autant la date de livraison du chantier.
Par courriel du 14 avril 2016, M. [H] a indiqué à Maître [Y] avoir obtenu deux accords de principe de deux établissements bancaires et rester « dans l'attente de la réponse de l'assurance».
Par mail du 10 mai 2016, le conseiller immobilier de M. [H] a informé l'étude de Maître [D] que ce dernier avait «pris un peu de retard dans l'obtention définitive de l'assurance de son prêt» et «demandait donc de pouvoir décaler la date de l'acte authentique sur la fin du mois de mai».
Le 20 septembre 2016, M. [H] a obtenu l'accord de la compagnie d'assurance du Crédit Agricole et a sollicité auprès de son notaire, Maître [Y], la régularisation de l'acte de vente par acte authentique.
Maître [Y] ayant appris de Maître [D] que le lot objet du contrat de réservation avait été vendu à une tierce personne a, par lettre recommandée du 26 septembre 2016, fait part à ce dernier de la stupéfaction de son client qui entendait poursuivre la vente à son profit.
Considérant que son notaire avait manqué à son obligation d'information et de conseil, M. [H] a, par acte du 22 juin 2017, fait assigner Maître [Y] et la SCP Thomas-[Y] devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de mettre en jeu leur responsabilité civile professionnelle.
Dans ses dernières conclusions, il demandait leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de 56 054,67 euros correspondant à l'avantage fiscal perdu du fait de l'absence de réitération de l'acte, 11 500 euros au titre du préjudice moral subi et 35 000 euros au titre de la revente du bien à l'expiration de l'opération de défiscalisation.
Par jugement du 18 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon l'a débouté de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné à payer à Maître [Y] et la SCP Thomas-[Y] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outrer les entiers dépens.
Par déclaration du 17 décembre 2020, M. [H] a relevé appel de l'ensemble du jugement.
Par conclusions notifiées le 15 septembre 2021, il demande à la cour de réformer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :
- dire et juger qu'il est bien fondé à engager la responsabilité délictuelle de la SCP Thomas-[Y] et de Maître [Y],
- condamner solidairement la SCP Thomas-[Y] et Maître [Y] à réparer l'intégralité des préjudices qui lui ont été causés par les fautes commises à son encontre,
En conséquence :
- condamner solidairement la SCP Thomas-[Y] et Maître [Y] à lui payer la somme de 53 025 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de l'avantage fiscal causé par la non-réitération par acte authentique du contrat de réservation,
- condamner solidairement la SCP Thomas-[Y] et Maître [Y] à lui payer la somme de 63 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de réaliser la plus-value attendue au titre de la revente du bien à l'expiration de l'opération de défiscalisation de 12 ans,
- condamner solidairement la SCP Thomas-[Y] et Maître [Y] à lui payer une somme de 11 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,
- condamner solidairement la SCP Thomas-[Y] et Maître [Y] au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la SCP Thomas-[Y] et Maître [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- débouter la SCP Thomas-[Y] et Maître [Y] de l'ensemble de leurs prétentions, fins et moyens.
A l'appui de ses prétentions, M. [H] fait valoir essentiellement que :
- il incombe au notaire de prouver qu'il a rempli ses obligations d'information, de conseil et de vérification de l'efficacité des actes ; or, Maître [Y] ne l'a pas utilement informé ni conseillé et n'a pas veillé à la sécurité juridique et au bon aboutissement de son dossier ; en effet, l'acte de réservation établi par Maître [D] en collaboration avec Maître [Y], intervenant en double minute en qualité de notaire en charge de la défense de ses intérêts, comprend une stipulation illégale qui déroge à une disposition d'ordre public ayant vocation à protéger l'emprunteur recourant à un crédit immobilier ; le fait que la clause suspensive d'obtention de crédit n'ait pas été stipulée dans son seul intérêt engage la responsabilité de Maître [Y] et lui cause un préjudice direct et certain puisque le vendeur s'en est prévalu pour se libérer de son obligation de réservation à son détriment ; en outre, il n'avait pas connaissance de ce que cette clause suspensive était stipulée dans son seul intérêt et qu'il pouvait donc y renoncer à tout moment ;
- le notaire a commis une faute en ne lui indiquant pas de notifier les accords de principe émanant des banques et en ne les notifiant pas au vendeur, d'autant plus que la Cour de cassation juge que de tels accords de principe sont suffisants ; le notaire ne l'a pas informé qu'une offre de crédit sous condition suspensive d'obtention de l'assurance serait également de nature à lever la condition suspensive d'octroi de crédit ni que le contrat de réservation n'imposait pas la souscription d'une assurance décès/invalidité ;
- le notaire a opté pour le report de la date initialement prévue pour réaliser les conditions suspensives sans pour autant assurer la sécurité juridique d'un tel report par un avenant ; il n'a jamais sommé le vendeur et son notaire de transmettre le projet d'acte ;
- la valeur juridique du courrier recommandé du 23 juin 2016 évoqué par le notaire a été niée par ce dernier qui lui a dit de ne pas en tenir compte, au motif qu'il ne visait pas le numéro du lot objet du contrat de réservation ;
- les responsabilités de Maître [Y] et de la SCP [Y] sont donc engagées au regard des multiples manquements du notaire et ils ne peuvent reporter leur responsabilité sur l'agent immobilier qui n'est pas un professionnel du droit.
Par conclusions notifiées le 25 mai 2021, Maître [Y] et la SCP [J] [M] [Y] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement déféré,
- juger que M. [H] est défaillant dans la démonstration d'une faute du notaire directement génératrice pour lui d'un préjudice indemnisable,
- débouter M. [H] de l'intégralité de ses prétentions en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre,
- condamner M. [H] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela & Associés, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils font valoir que :
- M. [H] allègue faussement que le contrat de réservation aurait été établi par Maître [Y] en collaboration avec Maître [D] ;
- l'appelant est défaillant dans la triple démonstration d'une faute du notaire directement génératrice pour lui d'un préjudice indemnisable ;
- le vendeur a notifié à M. [H], par lettre recommandée avec avis de réception du 23 juin 2016, qu'il refusait de lui accorder un délai supplémentaire, l'enjoignant de justifier de l'obtention de son prêt et de l'accord de l'assurance sous cinq jours, sous peine de caducité du contrat de réservation ; l'appelant a ainsi été informé de la caducité du contrat de réservation à compter du 28 juin 2016 ;
- l'absence de régularisation d'avenants et de notification des offres est hors sujet et sans conséquence ;
- aucun grief ne peut être fait au notaire étant donné que M. [H] qui n'ignorait pas qu'il rencontrerait des difficultés d'assurance compte tenu de son état de santé, n'a pas souhaité que des délais plus longs soient prévus dans le contrat de réservation et n'a jamais sollicité les conseils du notaire ;
- si M. [H] souhaite contester la non-réitération de l'acte ou la mauvaise application des clauses contractuelles, il lui incombe d'engager toute procédure à l'encontre de son vendeur qui a refusé de réitérer et non pas à l'encontre du notaire qui ne peut imposer au vendeur des reports de plusieurs mois en vue d'une réitération aléatoire.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2021.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la responsabilité du notaire
Il résulte de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.
Il est tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et, le cas échéant de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues.
Le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions précitées, à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.
En l'espèce, s'il ressort des pièces du dossier, et notamment du courrier adressé par Maître [Y] à Maître [D] le 4 avril 2016, que le premier devait recevoir avec le second l'acte de vente envisagée et qu'il assistait M. [H], son client, dans sa démarche d'acquisition du bien immobilier, il n'est pas en revanche démontré que Maître [Y] a effectivement participé, en collaboration avec son confrère, à la rédaction du contrat de réservation signé le 16 février 2016, ainsi que le soutient M. [H].
Il en résulte que ce dernier n'est pas fondé à soutenir que l'insertion dans le contrat de réservation d'une stipulation illégale car dérogeant à une disposition d'ordre public ayant vocation à protéger l'emprunteur recourant à un crédit immobilier est de nature à engager la responsabilité de Maître [Y].
Par ailleurs, c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que le notaire n'avait pas commis de faute en ne «sécurisant pas» le contrat de réservation par la rédaction d'un avenant de prorogation du délai. En effet, l'unique report sollicité par Maître [Y] l'a été par son courrier cité plus avant, adressé à son confrère le 4 avril 2016, et a fait l'objet d'une acceptation par un courriel du vendeur daté du 12 avril, le délai pour justifier de l'obtention des prêts ayant été amiablement reporté au 15 mai 2016. Or, le tribunal a justement retenu que le contrat de réservation avait été considéré comme caduc par le vendeur, non en raison de ce report d'un mois du délai initial, mais au motif de l'absence de justification par M. [H] «de l'obtention de [son] prêt et de l'accord de l'assurance sous cinq jours», ainsi qu'il ressort de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception que lui a adressée le vendeur le 23 juin 2016.
S'agissant de cette lettre, les premiers juges ont exactement relevé qu'en dépit de l'erreur sur le numéro du lot concerné par la vente, l'ensemble des informations contenues dans le courrier renvoyaient de manière indiscutable au processus de vente engagé entre les parties, de sorte que M. [H] n'avait aucune raison de ne pas la prendre en considération.
En outre, le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que relativement aux faits dont les parties l'ont avisé. Or, la cour observe que M. [H] ne démontre pas avoir communiqué le courrier à son notaire et encore moins que ce dernier en aurait nié la valeur juridique et lui aurait conseillé de ne pas en tenir compte au motif qu'il ne visait pas le bon numéro de lot.
Enfin, l'appelant soutient à tort que le notaire a commis une faute en ne lui indiquant pas de notifier les accords de principe émanant des banques, alors que la condition suspensive est réputée accomplie dès la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, de sorte qu'un simple accord de principe n'est pas suffisant.
En l'espèce, M. [H] verse aux débats un courrier du 5 avril 2016 de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie qui lui fait part de son «accord de principe» «pour le financement de l'acquisition d'un bien immobilier [...] d'un montant de 256 684 €» et précise que «l'accord définitif de [l']établissement reste néanmoins subordonné à l'examen de [son] dossier et des originaux des pièces justificatives, à la fourniture des garanties convenues ainsi qu'à l'émission d'une offre de prêt conforme aux dispositions du code de la consommation». Au regard des réserves énoncées, M. [H] est mal fondé à soutenir que l'offre était ferme et définitive, et qu'elle n'était subordonnée qu'à l'acceptation de l'assurance. Il en résulte que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que le notaire n'avait pas commis de faute en ne conseillant pas à son client de notifier au vendeur l'accord de principe obtenu de l'établissement bancaire.
Pour ce même motif, c'est à juste titre qu'ils ont retenu que le notaire n'avait pas davantage commis de faute en ne sommant pas le vendeur de lui adresser un projet d'acte et de faire réitérer la vente en la forme authentique, la vente n'étant pas régularisable en l'état.
Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a jugé que la preuve d'un manquement du notaire à son devoir de conseil n'était pas rapportée et a débouté M. [H] de l'intégralité de ses demandes.
2. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est encore confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.
En cause d'appel, M. [H], tenu aux dépens, est condamné à payer à Maître [Y] et à la SCP [J] [M] [Y] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS Tudela & Associés qui en a fait la demande, est autorisée à recouvrer directement à l'encontre de M. [H] les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [H] à payer à Maître [Y] et à la SCP [J] [M] [Y] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [H] aux dépens d'appel,
Autorise la SAS Tudela & Associés, avocats, à recouvrer directement à l'encontre de M. [H] les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
