N° RG 20/01326 - N° Portalis DBVX-V-B7E-M357
Décision du Tribunal Judiciaire de lyon
Au fond du 23 janvier 2020
(chambre 3 cab 03 D)
RG : 19/06133
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 2 Février 2023
APPELANTS :
M. [Z] [H]
né le 06 Avril 1970 à [Localité 9] (RHONE)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Mme [K] [P] [O] épouse [H]
née le 06 Août 1965 à [Localité 10] (ESPAGNE)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentés par la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 124
INTIMES :
M. [D] [L] [W] [I]
né le 24 Mars 1961 à [Localité 7] (HAUTS DE SEINE)
[Adresse 6]
[Localité 3]
Mme [Y] [F] [B] épouse [I]
née le 02 Septembre 1960 à [Localité 8] (SAONE ET LOIRE)
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentés par la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON, toque: 538
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Date de clôture de l'instruction : 01 Décembre 2020
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mars 2022
Date de mise à disposition : 2 juin 2022 prorogée au 22 septembre 2022, puis 24 novembre 2022, 16 février 2023, avancée au 2 Février 2023 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Anne WYON, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Annick ISOLA, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 25 septembre 2017, M. et Mme [H] ont vendu à M. et Mme [I] une maison d'habitation située à [Adresse 11] au prix de 243'000 euros.
L'acte de vente stipule que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois de ce qui est dit sous le titre « environnement-santé publique».
Le lendemain de la vente, M. et Mme [I] ont entrepris des travaux et après le dépôt des lambris de la cloison séparant la cuisine et la salle de séjour des toilettes et de la salle de bain, ils ont constaté la dégradation de la cloison ; ils ont fait établir un constat d'huissier de justice le 29 septembre 2017.
Le 22 novembre 2017, ils ont obtenu une ordonnance de référé désignant en qualité d'expert M. [M] qui a déposé son rapport le 15 mars 2019. Par ordonnance du 6 juin 2019, M. et Mme [I] ont été autorisés à assigner à jour fixe M. et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Lyon.
Par jugement du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- jugé que M. et Mme [H] sont tenus de garantir M. et Mme [I] du vice caché affectant l'immeuble vendu, tenant à la survenance d'infiltrations capillaires par les murs des parois ;
- condamné in solidum M. et Mme [H] à verser à M. et Mme [I], ensemble, la somme de 94.845,01 euros en réparation des conséquences du vice ;
- condamné M. et Mme [H] à verser à M. et Mme [I], ensemble, la somme de 3.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles du procès ;
- condamné M. et Mme [H] aux dépens de l'instance, incluant les frais de l'expertise judiciaire,
- ordonné l'exécution provisoire en la subordonnant à la production par M. et Mme [I] d'un cautionnement bancaire venant garantir le remboursement à M. et Mme [H] d'une somme de 84'000 euros en principal et intérêts en cas d'infirmation de la décision.
Par déclaration du 19 février 2020, les époux [H] ont relevé appel de ce jugement.
Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 26 octobre 2020, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement du 23 janvier 2020 dans toutes ses dispositions et de :
- dire et juger qu'ils n'avaient pas connaissance de l'existence des désordres affectant le bien au jour de la vente,
- dire et juger qu'ils ne sont pas tenus à la garantie des vices cachés,
- débouter M. et Mme[I] de l'intégralité de leurs demandes,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,
À titre subsidiaire, fixer à de plus justes proportions le quantum du préjudice subi par M. et Mme [I],
En tout état de cause, condamner in solidum M. et Mme [I] aux dépens et à leur verser la somme de 4 000 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 29 juillet 2020, M. et Mme [I] demandent à la cour de :
- réformer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné in solidum les époux [H] à leur verser la somme de 94'845,01 euros en réparation des conséquences du vice et le confirmer pour le surplus,
En conséquence :
- constater l'existence de vices cachés affectant la maison qu'ils ont achetée à M. et Mme [H] et le fait que ces désordres étaient bien connus des vendeurs,
- condamner solidairement M. et Mme [H] à leur payer :
' au titre des travaux de réparations évaluées par l'expert : 72'000 euros
' au titre des autres préjudices matériels : 91'845,01 euros, à parfaire au jour de la décision,
' au titre des autres préjudices immatériels : 26'400 euros, à parfaire au jour de la décision,
- condamner les mêmes à leur payer 15'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2020.
MOTIVATION
A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
- sur le vice caché
La maison objet du litige a été construite de plain-pied en 1999 ; ses murs sont en aggloméré de béton avec doublage intérieur de type placoplâtre et sont situés sur une semelle filante dépourvue de coupure étanche entre la semelle et l'amorce des murs verticaux.
L'expert judiciaire a constaté de fortes remontées d'humidité capillaire au niveau des cloisons des toilettes, de la cuisine et de la salle de séjour, qui rendent impropre à l'usage cette partie de l'habitation et nécessitent des travaux qui auraient conduit à en réduire le prix de 40 000 à 50'000 euros. Il impute ces désordres à une mauvaise mise en 'uvre de la canalisation des eaux usées lors de la construction de la maison en 1999 et indique qu'ils affectent 25 à 30 m² du dallage de la maison. Il précise que s'y ajoute une contre-pente d'une longueur importante de la canalisation aux droits de la zone gravement endommagée située entre la cuisine et les toilettes, ainsi qu'une absence probable de traitement étanche des fondations et soubassements enterrés qui explique l'humidité de tous les murs et parois de la maison.
Il a ajouté qu'une fuite potentiellement localisée sur le réseau d'alimentation des toilettes était constitutive d'une cause secondaire aggravante, et que le tout a provoqué des infiltrations accompagnées de moisissures depuis plus de 18 ans. Il a dit ne pas pouvoir confirmer que ces désordres d'humidité étaient connus par les époux [H] avant la vente.
Les époux [H] font valoir que l'expert judiciaire indique qu'il n'a trouvé aucun élément d'ordre technique indiquant si les vendeurs, non professionnels, connaissaient le vice affectant la maison, alors que la présence d'un lambris mural dissimulait les désordres. Ils font observer que les taches d'humidité de grande taille constatées par l'huissier de justice étaient visibles pour les époux [I] qui ont visité la maison à trois reprises, celle-ci étant vide lors de leur dernière visite, et qu'il n'est pas démontré qu'elles ont pour cause les désordres affectant la canalisation d'eaux usées alors qu'elles peuvent résulter du dégât des eaux déclaré en janvier 2017. Ils estiment qu'il n'est pas établi qu'ils avaient connaissance du vice.
M. et Mme [I] répondent que le tribunal a retenu à juste titre que le constat d'huissier dressé quatre jours après la vente fait état de taches d'humidité de grande taille, visibles dans le placard de l'une des chambres et sous l'évier de la cuisine, avec des moisissures sous l'évier, des traces d'humidité visibles en bas des murs dans l'angle de l'une des chambres et mentionne qu'une importante tache noirâtre était visible dans le bureau proche du garage, ce qui prouve que les vendeurs connaissaient le vice. Ils ajoutent que ceux-ci ont mis en place un vinyle sur les murs du salon pour cacher les stigmates d'humidité, qu'ils ont fait réaliser un devis daté du 6 octobre 2017 afin de déposer la cloison alvéolaire dans la cuisine, ce devis prévoyant également la remise en état de l'ensemble des pièces de la maison.
Ils indiquent qu'ils n'ont pu se rendre compte de l'humidité et de l'odeur lorsqu'ils ont visité la maison par deux fois en juillet.
L'huissier de justice sollicité par M.et Mme [I] le 29 septembre 2017 a notamment relevé des traces d'infiltrations conséquentes affectant le meuble sous l'évier de la cuisine et la partie basse du mur, avec des traces visibles de moisissure, des traces visibles d'infiltrations dans le dressing de la deuxième pièce, et des traces d'infiltrations de moisissures à la base de la pièce attenante au garage.
Il résulte du rapport d'expertise que la majeure partie des désordres était située sous des lambris en lattes synthétiques posés en 2001 dans le séjour et la cuisine et n'était pas visible.
En revanche, et ainsi que l'a retenu le tribunal, les traces d'humidité et les moisissures affectant l'intérieur du meuble et le mur situés sous l'évier de la cuisine ainsi que les traces d'infiltrations dans le dressing de l'une des chambres et au bas des murs d'une autre chambre ne permettaient pas à des acquéreurs effectuant une visite d'usage d'en relever l'existence en raison de leur localisation, seules les importantes traces noirâtres dans le bureau attenant au garage pouvant être constatées par les visiteurs ; toutefois leur seule présence ainsi que leur apparence ne mettaient pas les époux [I] en position de déceler le vice dans son ampleur et son origine exactes.
Il en résulte, ce qui n'est nullement contesté, que l'immeuble vendu est affecté d'un vice caché rendant impropre à son usage d'habitation ou diminuant tellement cet usage que les époux [I] ne l'auraient pas acquis, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils l'avaient connu.
La clause de non garantie dont les termes sont rappelés ci-dessus et qui a été insérée dans l'acte de vente dispense les époux [H] de toute garantie à raison du vice caché, à moins qu'il ne soit prouvé qu'ils en avaient connaissance avant la vente, ce qu'ils contestent en se prévalant de l'avis de l'expert qui a estimé que la connaissance du vice par M. et Mme [H] avant la vente n'était pas caractérisée en raison de la dissimulation des désordres par le lambris mural et de la ventilation et du chauffage de la maison qui avaient pu réduire les émanations olfactives dues à l'humidité.
Cependant, la présence de traces d'infiltrations et de moisissures dans le meuble et sur le mur situés sous l'évier, ainsi que l'odeur qui ne manquait pas d'apparaître dès l'ouverture de la porte de cet endroit habituellement fermé, de même que les traces d'infiltrations dans le dressing et l'importante tache noire visible dans le bureau attenant au garage ne pouvaient échapper aux occupants de la maison. Le constat d'huissier mentionne des traces d'humidité visibles en bas des murs dans l'angle de la chambre 3 qui ont nécessairement été constatées par les occupants. Enfin, l'humidité affectant les parois des chambres à coucher, de 19 % lorsqu'elle a été mesurée par l'expert, l'imprégnation des murs et de la dalle qui a permis à l'huissier de justice d'arracher sans effort à la main les plinthes en bois et la déformation du plancher flottant de l'une des pièces, typique d'un signe d'humidité en sous-face, provoquaient à l'intérieur de l'habitation une humidité suspecte que les occupants de la maison pouvaient aisément relier aux traces et moisissures relatées ci-dessus, d'autant que parmi les membres de la famille M. [H] qui a lui-même réparé la fuite à l'origine du dégât des eaux de janvier 2017 disposait des capacités d'observation nécessaires pour faire le lien entre ces différentes manifestations des infiltrations.
De plus, après le dégât des eaux déclaré le 28 janvier 2017, dû à une fuite du lavabo de la salle de bains réparée par le propriétaire, les époux [H] ont sollicité un devis auprès de la société TBE.
Ce devis daté d'octobre 2017 prévoit la dépose du plancher flottant et des plinthes dans deux chambres, la dépose des plinthes dans la troisième chambre, et dans toutes les chambres, le grattage, le ponçage, la préparation des bas de doublage et des cloisons, la fourniture et l'application d'un anti-tache sur le bas des murs. Ceci confirme, comme l'indiquent les époux [I], que les vendeurs qui avaient mis entre-temps la maison en vente avaient constaté les désordres affectant au moins l'un des planchers flottants et les traces d'humidité au bas des murs, et entendaient y remédier, étant observé que ces désordres étaient éloignés du siège du dégât des eaux de janvier 2017.
C'est pourquoi le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que les époux [H] avaient connaissance de l'humidité et de la survenance d'infiltrations, même s'ils ne pouvaient en mesurer toute l'ampleur ni en connaître les causes, et qu'ils ne peuvent opposer à M. et Mme [I] la clause de non garantie de l'acte de vente.
- sur les préjudices des époux [I]
Le tribunal a alloué à M. et Mme [I] la somme totale de 94.845,01 euros soit :
- 72'000 euros correspondant au coût de la création d'un autre réseau extérieur d'évacuation des eaux usées
- 14'845,01 euros au titre des frais de relogement jusqu'en juin 2019
- 8 000 euros au titre de l'indemnisation de la perte de jouissance.
Devant la cour, les époux [I] réclament l'indemnisation de 11 mois de loyers supplémentaire au titre de leur relogement entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020, soit 11 x 650 = 7 150 euros, outre 5000 euros au titre de l'acompte qu'ils ont versé à la société cuisine Schmidt et qu'ils ont perdu et 800 euros par mois au titre du préjudice de jouissance qu'ils ont subi en raison de la non-occupation de la maison.
M. et Mme [H] contestent les demandes adverses et sollicitent la réduction des sommes allouées en première instance en faisant valoir que l'expert a estimé les travaux entre 48'000 et 72'000 euros, que l'octroi de la somme maximale qu'il a retenue n'est pas justifié, qu'il incombait à M. et Mme [I] de remettre en état la maison pour y habiter et qu'ils ne peuvent réclamer des indemnités au titre de leur relogement et de la non-occupation de leur bien, faisant observer qu'aucune quittance de loyer n'est produite.
L'expert a indiqué que les solutions réparatoires traditionnelles étaient plus coûteuses et a proposé une solution alternative consistant dans la création d'un nouveau réseau d'eau usées, dont il n'est pas certain qu'elle puisse être mise en 'uvre pour l'entier réseau existant, ce qui justifie l'évaluation du coût du préjudice à la valeur supérieure retenue par l'expert. De plus, le rapport a été déposé en juillet 2018, et l'évaluation du préjudice doit être appréciée à la date à laquelle le juge statue, ce qui impose également de retenir la valeur maximale indiquée.
Enfin, pas plus qu'en première instance les époux [I] ne justifient de la perte de l'acompte de 5 000 euros versé à la société Cuisines Schmidt, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué à M. et Mme [I] la somme de 94'845,01 euros, les frais de relogement étant justifiés jusqu'au 30 juin 2019 et la privation de jouissance de la maison pendant près de deux années justifiant l'octroi de l'indemnisation de 8 000 euros retenue par le premier juge.
M. et Mme [I] ne produisent pas de pièces postérieures au jugement critiqué ; ils ne justifient pas qu'ils ont exposé des frais de relogement supplémentaires entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020, ni supporté de préjudice de jouissance pendant cette période ; ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.
M. et Mme [H], partie perdante, supporteront les dépens d'appel et seront condamnés à payer à M. et Mme [I] la somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, leur demande sur ce point étant rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 23 janvier 2020 dans toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute M. [I] et Mme [B] son épouse de leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires ;
Condamne M. [H] et Mme [N] [O] son épouse aux dépens d'appel et à payer à M. [I] et Mme [B] son épouse la somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, leur propre demande sur ce point étant rejetée.
Le Greffier Le Président
