N° RG 22/04081 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OK2Y
Décision du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON
Au fond du 12 mai 2022
( chambre 3 cab 03 C)
RG : 18/09111
[B]
[U]
S.C.I. 3ÈME ELEMENT
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE « LE SOMMET ' LE FOCH » SIS [Adresse 1]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 03 Septembre 2024
APPELANTS :
Mme [H] [B]
née le 03 Décembre 1961 à [Localité 10]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475
Et ayant pour avocat plaidant Me Régis BERTHELON de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 435
M. [L] [U]
né le 24 Janvier 1986 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représenté par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475
Et ayant pour avocat plaidant Me Régis BERTHELON de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 435
S.C.I. 3ÈME ELEMENT
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475
Et ayant pour avocat plaidant Me Régis BERTHELON de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 435
INTIMEE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE « LE SOMMET - LE FOCH » représenté par son syndic en exercice, la société REGIE POZETTO
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D'AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 15 Juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Avril 2024
Date de mise à disposition : 03 Septembre 2024
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [B], M [U], et la SCI 3ème Elément sont chacun propriétaires d'un lot constitué d'une chambre individuelle au rez-de-chaussée au sein de l'immeuble (Bâtiment A) sis [Adresse 2] à [Localité 11] comme suit :
- Mme [B] est propriétaire du lot n°106
- M [U] est propriétaire du lot n°105
- la SCI 3ème Elément est propriétaire du lot n°84.
L'article 172 du règlement de copropriété intitulé « interdiction d'aliénation séparée de certains lots », est ainsi libellé :
« Chaque lot constitué par une cave en sous-sol ou par une chambre individuelle en rez-de-chaussée, soit du bâtiment « A », soit du bâtiment « B » sera réuni à un lot constitué par un appartement avec lequel il formera un groupe de lots.
Il est expressément stipulé qu'en aucun cas, ces caves ou ces chambres individuelles ne pourront faire l'objet d'une cession séparée à un tiers autre qu'un propriétaire d'appartement, soit dans le bâtiment « A », soit dans le bâtiment « B ».
Dans cette éventualité, les dépendances ainsi cédées seront alors rattachées au groupe de lots du copropriétaire acquéreur, sans que celui-ci puisse les aliéner ou les donner séparément à bail à un tiers qui ne soit pas un autre propriétaire d'appartement de l'ensemble immobilier ».
Par acte d'huissier de justice du 18 septembre 2018, Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Elément ont assigné devant le tribunal de grande instance de Lyon le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Sommet - le Foch sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice la société Régie Pozetto (le syndicat des copropriétaires) afin de contester la légalité de cette stipulation.
Par jugement du 12 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- rejeté l'intégralité des demandes présentées par Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Elément,
- condamné in solidum Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Elément aux dépens, dont distraction au profit de Me Santa-Cruz, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Elément à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Sommet-le Foch, représenté par son syndic en exercice la société Régie Pozetto, la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Par déclaration du 2 juin 2022, Mme [B], M [U], la SCI 3ème Elément ont interjeté appel.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 30 mai 2023, Mme [B], M [U], la SCI 3ème Elément demandent à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en date du 12 mai 2022 (RG 18/09111), en toute ces dispositions, en ce qu'il a :
- rejeté l'intégralité des demandes présentées par Mme [H] [B], Mr [L] [U] et la SCI 3ème élément,
- condamné in solidum Mme [H] [B], Mr [L] [U] et la SCI 3ème élément aux dépens, dont distraction au profit de Me Jean-Paul Santa-Cruz, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [H] [B], Mr [L] [U] et la SCI 3ème élément à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Sommet - le Foch , représenté par son syndic en exercice la société Régie Pozetto, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- déclarer réputé non écrit l'article 172 du règlement de copropriété de l'immeuble le Sommet - le Foch prévoyant que les lots à usage de chambres de bonnes ne pourront être cédés indépendamment du lot auquel ils sont rattachés
- autoriser Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Elément à vendre à des personnes extérieures à l'immeuble les lots dont ils sont propriétaires
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Sommet - le Foch à publier au service de la publicité foncière, à ses frais, la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard une fois expiré le délai d'un mois à compter de la signification dc la présente décision,
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser les sommes suivantes à Mme [B] :
* la somme de 6.474,33 €, arrêtée au 31 décembre 2022 (à parfaire), au titre des frais engagés pour le lot depuis 2012 (notamment appels de fonds, assurance, taxe foncière diagnostics...)
* la somme de 6.241 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier d'une exonération des droits fiscaux et sociaux exigibles en matière de plus-value immobilière,
* la somme de 1.800 € au titre de son préjudice moral.
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser les sommes suivantes à M [U]:
* la somme de 3.502,80 € au titre de son préjudice matériel, arrêtée au 31 décembre 2022 à parfaire,
* la somme de 1.500 € au titre de son préjudice moral,
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser les sommes suivantes à la SCI 3ème Elément
* la somme de 4.265,11. € au titre de son préjudice matériel, arrêtée au 31 décembre 2022 à parfaire,
* la somme de 1.300 € au titre de son préjudice moral.
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Sommet le Foch à payer à la SCP Aguiraud Nouvellet la somme de 3000 € HT au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Sommet le Foch à payer à M [U] et à la SCI 3ème Elément, la somme de 4 000 € chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispenser Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Elément de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Sommet le Foch aux dépens, distraits aux profits de la SCP Aguiraud Nouvellet, Avocat au Barreau de Lyon, sur son affirmation de droit,
- débouter le syndicat des copropriétaires, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 28 avril 2023, le syndicat de copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 12 mai 2022 en toutes ses dispositions,
ce faisant,
- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de Mme [B], de la SCI 3ème Elément et de M [U],
et y ajoutant,
- condamner Mme [B], M [U] et la SCI 3ème élément in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Elément in solidum aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de Me Santa-Cruz, avocat au barreau de Lyon sur son affirmation de droit.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 juin 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur l'article 172 du règlement de copropriété
Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Element sollicitent que l'article 172 du règlement de copropriété soit réputé non écrit. Ils font notamment valoir que :
- l'article 172 du règlement de copropriété porte atteinte à leur droit de propriété,
- il n'a jamais été appliqué au sein de la copropriété dès lors que plusieurs copropriétaires ne possèdent qu'un garage ou une chambre,
- alors que plusieurs lots ont été cédés séparément, la régie Pozetto, syndic de l'immeuble, était informée de ces ventes et en a même été l'entremetteur en apportant son aide aux appelants profanes en matière d'immobilier,
- l'interdiction de vendre ces lots à des tiers est directement liée à l'interdiction de louer à des tiers, alors que c'est le cas de la majorité des chambres,
- les caractéristiques de l'immeuble ne justifient pas une telle interdiction, à défaut d'être atypique, extraordinaire ou de haut standing,
- il n'est pas revendiqué un droit de subdivision des parties privatives, seulement le droit de vendre,
- l'huissier de justice relève que les chambres sont à usage d'habitation et décentes, disposant des sanitaires nécessaires, mesurant plus de 10m2, et ne présentant pas de gêne pour les habitants des étages supérieurs,
- les chambres n'ont pas une faible valeur et les prix de ventes proposés n'étaient pas excessifs.
Le syndicat de copropriétaires fait notamment valoir en réplique que :
- sur la conception subjective de la destination de l'immeuble, le règlement de copropriété énonce que cette copropriété a été voulue comme exclusivement résidentielle, les chambres du rez-de-chaussée servant à l'origine aux personnels des résidents des étages,
- cette originalité explique la présence de l'article 172 dans le règlement,
- la cession séparée des chambres de service bouleverserait le fonctionnement de la copropriété en augmentant le nombre d'appartements et donc de copropriétaires de plus de 45%,
- sur la conception objective, les critères manquants sont compensés par la conception subjective et il s'agit en tout état de cause d'une copropriété de standing,
- la location ou vente de ces chambres séparément serait indécente dès lors que leur superficie n'excède pas une dizaine de mètres carrés, qu'elles ne disposent pas de coin cuisine, d'évacuation des eaux ou encore de système de ventilation,
- ces chambres sont utilisées pour le stockage,
- cela créerait une dualité entre le standing des étages et des logements indignes au rez-de-chaussée portant atteinte à la destination de l'immeuble,
- lors des achats contraires à l'article 172, la copropriété s'est opposée à chaque fois, rappelant ces dispositions,
- les appelants ont acheté en connaissance de cause,
- tous les copropriétaires se trouvent dans la même situation,
- les appelants ne peuvent vendre leur chambre de service séparément, à moins de la céder à un autre copropriétaire,
- les prix de vente annoncés par les appelants aux autres copropriétaires expliquent sans doute les retours non favorables.
Réponse de la cour
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les termes de l'article 172 du règlement de copropriété, les articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété ont retenu que:
- Mme [B], M. [U] et la SCI 3ème Element ont chacun acquis respectivement les 10 juillet 2002, 27 octobre 2008 et 14 février 2013 au sein de l'immeuble Le Sommet, « une chambre individuelle de service » située au rez-de-chaussée, « avec attaché à cette chambre, le droit d'utiliser les locaux de toilettes et les WC situés sur le palier de la circulation de service »,
- ils ont pu faire cette acquisition sans être propriétaire d'un appartement au sein de l'immeuble ou sans se porter acquéreur d'un appartement rattaché à ces chambres, ce dont le syndicat de copropriétaires a nécessairement été informé en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967,
- chacun des actes de vente fait mention de la clause d'inaliénabilité des lots au profit de personnes extérieures à la copropriété, ce dont chacun des acquéreurs a expressément reconnu être informé lors de l'achat,
- il est établi que les acquéreurs avaient conscience d'acheter des chambres qu'ils ne pourraient pas revendre à des personnes extérieures à la copropriété, ce qui ne les prive pas du droit d'aliéner leur bien, mais uniquement de vendre leurs chambres de service à des tiers extérieurs à la copropriété,
- l'ensemble des copropriétaires d'appartements et de chambres de service sont soumis à la même interdiction,
- cette interdiction, qui est justifiée par la destination de l'immeuble, ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, les copropriétaires ayant entendu destiner l'ensemble immobilier, situé dans un grand parc arboré, à l'habitation et l'ont conçu avec la création de lots principaux constitués d'appartements disposant de chambres de service situées au rez-de-chaussée à titre d'accessoire afin d'y installer le personnel,
- même si l'installation de « gens de maison » au rez-de-chaussée de l'immeuble n'a plus lieu d'être aujourd'hui, le procès-verbal de constat d'huissier de justice produit par le syndicat de copropriétaires montre que l'immeuble Le Foch, qui fait partie de l'ensemble immobilier auquel appartient l'immeuble Le Sommet, est d'un standing élevé, avec un dallage des espaces communs et des boîtes aux lettres ouvragées ou des grandes portes palières moulurées,
- la copropriété comporte 55 appartements au total et la possibilité de céder les chambres individuelles de service indépendamment des appartements porterait le nombre de lots au sein de cette copropriété à 79, ce qui bouleverserait sa physionomie et sa destination bourgeoise,
- l'ensemble est situé à [Localité 11], dans un quartier exclusivement résidentiel surplombant un grand parc arboré, bien entretenu avec la présence d'un gardien,
- il s'agit d'une copropriété de standing atypique dont les caractéristiques et la tranquillité voulues par les copropriétaires et expressément rappelées dans le règlement de copropriété seraient remises en cause par la possibilité de cession séparée des chambres de service, qui seraient nécessairement destinées à des locations meublées ou de courte durée qui rompraient l'harmonie de la copropriété avec un étage composé d'appartements de standing spacieux et un rez-de-chaussée occupé de locataires partageant des sanitaires communs.
La cour ajoute que:
- la circonstance que certaines des chambres individuelles aient pu être vendues individuellement ou fassent l'objet de locations n'est pas de nature à rendre illicite l'article 172 du règlement de copropriété ou à la rendre inapplicable et il appartient aux copropriétaires de le faire respecter,
- il est établi par les constats d'huissier de justice, les photographies et la situation géographique, que l'ensemble immobilier, au sein d'un parc arboré, constitue un ensemble cossu et bien entretenu, situé dans un quartier exclusivement résidentiel, dont la volonté des copropriétaires, exprimée dans le règlement de copropriété, est d'assurer un mode de vie caractérisé par un nombre limité d'appartements spacieux, favorisant la tranquillité de chacun par la séparation des parties d'habitation de celles réservées aux services, dans un immeuble à vocation essentiellement bourgeoise.
Par voie de conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant débouté les appelants de leurs demandes en retenant que l'article 172 du règlement de copropriété de l'immeuble est licite.
2. Sur les autres demandes
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat de copropriétaires, en appel. Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Element sont condamnés in solidum à lui payer à ce titre la somme de 2.000 €.
Les dépens d'appel sont in solidum à la charge de Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Element qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Elément à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Sommet-Le Foch, la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamne in solidum Mme [B], M [U] et la SCI 3ème Element aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
