France, Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 03 septembre 2024, 22/04264

N° RG 22/04264 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OLH3

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 10 mai 2022

RG : 18/02374

CH 4

S.A. ALLIANZ IARD

[S]

S.D.C. SDC IMMEUBLE [Adresse 3] [Localité 10]

S.A.S.U. CITYA VENDOME LUMIERE

S.A. GENERALI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 03 Septembre 2024

APPELANTS ET INTIMES :

La société ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée par Me Jean-luc PERRIER de la SELARL PERRIER & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 139

M. [T] [S] exerçant sous l'enseigne JEFF DE BRUGES ET MARTIAL DRAGÉES

né le [Date naissance 4] 1060 à [Localité 13] (69)

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représenté par Me Caroline GRAS de la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON, toque : 1866

INTIMES :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice la société QUADRAL IMMOBILIER, sise

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

La Société CITYA VENDOME LUMIERE

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Me Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, toque : 1113

La société GENERALI

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentée par Me Catherine FOURMENT de la SELARL JURISQUES, avocat au barreau de LYON, toque : 365

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 06 Juillet 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Mai 2024

Date de mise à disposition : 03 Septembre 2024

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Stéphanie LEMOINE, conseiller, pour le président légitimement empêché, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M [S] exploite en son nom personnel un fonds de commerce de vente de chocolats dans des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 10], en vertu d'un bail commercial de 2009.

Il est assuré pour cette activité auprès de la compagnie Generali (police n° 0005 1507143).

M [S] explique les faits suivants :

- il a subi le 8 juin 2012 des infiltrations d'eaux pluviales à travers la toiture-terrasse étanchée couvrant le local de plain-pied attenant au bâtiment principal de la copropriété, sise [Adresse 3] à [Localité 10], dont la régie Citya Vendôme lumière est le syndic,

- il a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur Generali,

- il a constaté une aggravation le 4 décembre 2012,

- une recherche de fuite sollicitée par le syndicat des copropriétaires a montré que les infiltrations s'expliquaient par la défectuosité du complexe d'étanchéité de la terrasse privative du logement de M [U], copropriétaire occupant du 1er étage,

- une réparation provisoire début 2013 a seulement réduit les infiltrations,

- une expertise amiable a eu lieu le 23 octobre 2013 et a permis de constater une nouvelle aggravation des désordres,

- le 9 janvier 2014, son assureur, la compagnie Generali, lui a versé la somme de 1.944 € en réparation du préjudice subi,

- un devis de réfection de l'étanchéité de la terrasse privative a été établi, devant être validé par l'assemblée générale du 19 mai 2014,

- le 13 octobre 2014, et alors qu'aucune réparation n'avait été réalisée, de nouvelles infiltrations importantes sont survenues,

- il a été contraint de fermer son magasin, le faux-plafond menaçant de s'effondrer,

- il a effectué une nouvelle déclaration de sinistre auprès de son assureur, qui a fait réaliser un diagnostic,

- le syndic de la copropriété a fait intervenir un étancheur, qui a alerté son mandant de l'état de dégradation avancée du support,

- le 28 octobre 2014, l'intervention de M [C], ingénieur bâtiment, a permis de mettre en évidence d'importants désordres,

- M [C] a demandé au syndic de procéder à un étaiement d'urgence en raison d'un risque d'effondrement sous la zone d'infiltration,

- les étais ont été posés le 5 janvier 2015,

- une procédure d'arrêté de péril ordinaire a été engagée par la mairie,

- il a déménagé de son magasin le 12 juin 2017, mais les travaux n'ont débuté que le 28 août 2017, ayant été retardés par des travaux préalables de désamiantage,

- les locaux lui ont été restitués début octobre 2017, et il a dû rénover l'intérieur de son local avant de rouvrir son commerce.

Aucun accord n'ayant pu intervenir quant à la prise en charge de ses préjudices, M [S] a fait assigner son assureur, la compagnie Generali iard, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10] (le syndicat de copropriétaires) et l'assureur de celui-ci, la compagnie Allianz iard devant le tribunal judiciaire de Lyon, par actes d'huissier de justice des 17 janvier, 19 février et 2 mars 2018.

Par acte d'huissier de justice du 25 juillet 2018, la compagnie Generali a fait assigner la société Citya Vendôme lumière, le syndic de copropriété.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz iard à payer à M [S] la somme de 981,32 € TTC, et celle de 33.787,46 € HT, outre intérêts légaux à compter du jugement ;

- dit que M [S] pourra capitaliser les intérêts échus pour une année entière à compter de la présente décision dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil ;

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz iard à payer à M [S] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M [S] à payer à la compagnie Generali iard la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M [S] à payer à la société Citya Vendôme lumière la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que la compagnie Allianz iard devra garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

- débouté les parties pour le surplus ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la compagnie Allianz iard et la société Citya Vendôme lumière aux dépens, à l'exclusion des dépens de la compagnie Generali iard et de la société Citya Vendôme lumière qui seront mis à la charge de M [S], avec droit de recouvrement direct dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre.

Par déclaration du 8 juin 2022, la compagnie Allianz iard a interjeté appel.

M [S] a également interjeté appel par déclaration du 7 juillet 2022.

Par ordonnance du 16 mars 2023, les deux procédures ont été jointes.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 28 juin 2023, la compagnie Allianz iard demande à la cour de :

- infirmer la décision attaquée en ce qu'elle a cru devoir condamner Allianz iard à garantir les conséquences dommageables des désordres d'infiltrations subis par M [S],

à titre principal,

- juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu'une quelconque garantie d'assurance est susceptible de lui être due par Allianz iard,

- débouter l'ensemble des parties de leurs différentes demandes en ce qu'elles sont susceptibles d'être dirigées contre Allianz iard, les désordres subis par M [S] étant consécutifs à des multiples sinistres d'infiltrations connus du syndicat des copropriétaires et survenus avant la date d'effet du contrat d'assurance ;

subsidiairement, et pour le cas où la cour confirmerait l'appréciation de la juridiction de première instance,

- juger Allianz iard fondée en son exclusion contractuelle de garantie,

- débouter, en tout état de cause, l'ensemble des parties de leurs différentes demandes en ce qu'elles sont susceptibles d'être dirigées contre Allianz iard comme étant injustifiées et non fondées,

- condamner M [S], ou qui mieux le devra, au paiement d'une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel distraits au bénéfice de la SELARL Perrier & associés, avocat, sur son affirmation de droit ;

à titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où la cour confirmerait le principe de la garantie d'Allianz iard,

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle est relative aux indemnités allouées à M [S] en réparation de ses différents préjudices, et dire n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 3 mai 2023, M [S] demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il :

- a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires ainsi que la garantie de son assurance, la compagnie Allianz iard ;

- a retenu la responsabilité de la société Citya Vendôme lumière pour l'absence de prise en compte des travaux de désamiantage ;

- a dit que M [S] pourra capitaliser les intérêts échus pour une année entière à compter de la présente décision dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil ;

à titre principal

- dire et juger que M [S] s'est trouvé entre le 9 juin 2017 et le 2 décembre 2017 dans l'impossibilité d'exploiter son magasin Jeff de Bruges en raison du défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble [Adresse 3] / [Adresse 7] ;

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

- condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz iard (et non pas Generali iard et Citya Vendôme lumière) à payer à M [S] les seules sommes de 981,32€ TTC et de 33.787,46 € HT, outre intérêts légaux à compter du jugement, et non à compter du 12 juin 2017.

- condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz iard à payer à M [S] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamne M [S] à payer à la compagnie Generali iard la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamne M [S] à payer à la société Citya Vendôme lumière la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- déboute M [S] du surplus de ses prétentions.

- condamne ou met à la charge de M [S] les dépens de la compagnie Generali iard et de la société Citya Vendôme lumière, avec droit de recouvrement direct dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre.

statuant à nouveau,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur la compagnie Allianz iard, la société Citya et la compagnie Generali outre intérêts au taux légal en vigueur et la capitalisation des intérêts :

* 49.298,80 € HT au titre des travaux de remise en état du local.

* 30.033,04 € au titre d'achat du nouveau mobilier.

* 750 € HT au titre des frais de garde meuble.

* 231,32 € au titre de l'avance de trésorerie demandée à l'établissement bancaire.

* 30.650 € au titre de la perte d'exploitation.

* 6.253,20 € au titre des honoraires d'expert engagés par M [S].

- ordonner que ces sommes produisent intérêts au taux légal en vigueur à compter du 12 juin 2017 ;

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Citya, la compagnie Allianz iard et la compagnie Generali ou qui mieux le devra à payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens de la première instance y compris le constat d'huissier de justice du 29 mai 2017, distraits au profit de Me Gras, avocat, sur son affirmation de droit.

- débouter le syndicat des copropriétaires, la société Citya, la compagnie Allianz iard et la compagnie Generali de l'ensemble de leurs prétentions, sauf concernant la demande de la compagnie Generali de se voir relevée et garantie au sujet de laquelle M [S] s'en remet à justice.

à titre subsidiaire

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

- condamner les mêmes aux entiers dépens de la première instance y compris le constat d'huissier de justice du 29 mai 2017, distraits au profit de Me Gras, avocat, sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 8 novembre 2022, le syndicat de copropriétaires demande à la cour de :

à titre principal

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

- débouter M [S] de toute demande présentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires;

- dire et juger que les garanties de la compagnie Generali sont acquises à M [S],

à titre subsidiaire

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

en toutes hypothèses

- condamner M [S] ou qui mieux le devra à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, ces derniers distraits au profit de Me Hugues Ducrot.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 12 juin 2023, la société Citya Vendôme lumière demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 10 mai 2022, en ce qu'il a débouté la société Generali et M [S] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Citya Vendôme lumière et condamné M [T] [S] à payer à la société Citya Vendôme lumière la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

en conséquence,

- débouter la société Generali et M [T] [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Citya Vendôme lumière,

- condamner la société Generali et M [T] [S], ou qui mieux le devra, à payer à la société Citya Vendôme lumière la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, concernant les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

- condamner la société Generali et M [T] [S], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Me Berthoz, avocat, sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 27 janvier 2023, la compagnie Generali demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 10 mai 2022 en ce qu'il a mis hors de cause la société Generali et a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz iard à payer à M [S] la somme de 981,32 € TTC et celle de 33.787,46 HT, outre intérêts légaux à compter du jugement ainsi que celle de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code civil et les dépens,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à voir juger que les garanties de la compagnie Generali sont acquises à M [S],

- confirmer le jugement rendu le 10 mai 2022 en ce qu'il a condamné M [S] à payer à la société Generali la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

et statuant à nouveau :

- condamner M [S] à payer à la société Generali la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance d'appel.

à titre subsidiaire

- confirmer le jugement rendu le 10 mai 2022 en ce qu'il a fixé le préjudice de M [S] à la somme de 981,32 € TTC et celle de 33.787,46 HT,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur Allianz ainsi que la société Citya Vendôme lumière à relever et garantir la société Generali de toute condamnation prononcée à son encontre.

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, la société Allianz et la société Citya Vendôme lumière à payer à la société Generali la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 06 juillet 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS

1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et la garantie de la compagnie Allianz

M [S] sollicite que la responsabilité du syndicat des copropriétaires soit retenue, solidairement avec son assureur, la compagnie Allianz. Il fait notamment valoir que:

- le syndicat des copropriétaires a la charge d'administrer les parties communes et les services collectifs de la copropriété,

- les dommages qu'il subit depuis 2012 résultent de la défectuosité du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse couvrant sa boutique, qui n'a pas été entretenu et qui est désigné dans le règlement de copropriété comme étant une partie commune,

- l'inertie du syndicat de copropriétaires a causé des infiltrations qui auraient pu être évitées si les travaux qui avaient été votés avaient été réalisés avant le mois d'août 2017,

- la clause du règlement de copropriété prévoyant que l'entretien des parties communes à jouissance exclusive incombe au copropriétaire disposant d'un usage exclusif ne lui est pas opposable, s'agissant d'un tiers à la copropriété,

- les travaux de flocage et de désamiantage incombent au syndicat des copropriétaires, dès lors que l'entretien des parties communes à jouissance exclusive dû par le copropriétaire disposant de cet usage exclusif est limité aux parties superficielles,

- aucune faute imputable à ce copropriétaire n'est démontrée.

Le syndicat de copropriétaires sollicite le rejet de la demande de M [S]. Il fait notamment valoir que :

- l'article 17 du règlement de copropriété exclut sa responsabilité pour l'entretien et la réparation des parties communes à usage exclusif, ce qui est le cas de la terrasse-toiture,

- les travaux incombaient aux copropriétaires concernés,

- s'il a accepté par assemblée générale du 24 juin 2015 de financer le coût de réfection de la terrasse et la réhabilitation du local commercial, il n'entendait pas supporter le coût de l'intégralité du sinistre,

- il ne lui appartient pas de diriger un éventuel recours en garantie contre le responsable réel du sinistre.

Subsidiairement, si sa responsabilité est retenue, il sollicite la confirmation du jugement déféré, faisant valoir que :

- le contrat d'assurance qu'il a souscrit auprès d'Allianz prévoit expressément une garantie « dégât des eaux » et les dommages issus d'infiltrations au travers des terrasses et balcons faisant fonction de couverture sont pris en charge, sans exclusion de garantie,

- le contrat d'assurance prévoit également une garantie responsabilité civile, pour les dommages causés par l'immeuble aux tiers, en ce compris les copropriétaires et occupants,

- il n'y a ni antériorité du sinistre à la souscription du contrat, ni absence d'aléa, quant aux conséquences des travaux décidés et réalisés après sa souscription.

La compagnie Allianz sollicite le rejet des demandes en garantie à son encontre, en faisant notamment valoir que :

- le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les conditions de mise en 'uvre de l'une des garanties prévues au contrat sont réunies,

- le contrat d'assurance a pris effet le 1er octobre 2014, alors que le sinistre était déjà connu des parties, de sorte qu'il n'y avait pas d'aléa, les premières infiltrations ayant eu lieu en juin 2012,

- le rapport du cabinet d'expertise Saretec, confirme l'antériorité des désordres d'étanchéité,

- la vétusté de l'immeuble est également antérieure à la souscription du contrat d'assurance, ce dont la copropriété avait connaissance, ainsi qu'il résulte des procès-verbaux d'assemblée générale de 2011 et 2013, ainsi que des travaux de sondage de la façade par la société Structures bâtiment,

- les réclamations de M [S] sont toutes liées aux premières infiltrations de juin 2012.

Subsidiairement, si la cour considère le contrat d'assurance est applicable à l'espèce et que les dommages ont été causés par la vétusté et l'absence d'entretien de l'immeuble dont la solidité était menacée, elle fait valoir que :

- sa police d'assurance prévoit une exclusion de garantie lorsque le dommage résulte d'un défaut d'entretien et de réparation incombant à l'assuré et dont il avait connaissance,

- le syndicat de copropriétaires avait connaissance de l'état général détérioré de l'immeuble à la date de souscription du contrat d'assurance.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, alors applicable, que le syndicat de copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est constant, d'une part, que le sinistre subi par M. [S] a pour origine la défectuosité du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse couvrant son local commercial, qui a été mal entretenu et, d'autre part, que toiture-terrasse en cause est une partie commune affectée à l'usage exclusif du lot n°3, dont M. [U] est le propriétaire.

Or, l'article 17 du règlement de copropriété précise que l'entretien et la réparation des parties communes à usage exclusif d'un ou plusieurs lots sont à la charge des propriétaires de ceux-ci, ce qui exclut la responsabilité du syndicat de copropriétaires lorsqu'une partie commune à jouissance exclusive est concernée par un défaut d'entretien.

Ces stipulations sont opposables à M. [S], nonobstant sa qualité de locataire du local commercial, en vertu de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, qui pose le principe de l'opposabilité du règlement de copropriété aux ayants cause à titre particulier du copropriétaire, dont le locataire fait partie.

Dès lors, par infirmation du jugement, il convient d'écarter la responsabilité du syndicat de copropriétaires et, par voie de conséquence, les demandes d'indemnisation formées à son encontre et de son assureur, la société Allianz Iard.

2. Sur la responsabilité du syndic

M [S] sollicite que la responsabilité du syndic soit retenue. Il fait notamment valoir que :

- le syndic a manqué de diligence et de célérité dans la mise en oeuvre des travaux de réfection votés par l'assemblée générale au mois de février 2015, le permis de construire n'ayant été obtenu qu'un an plus tard, en mai 2016,

- le syndic, qui avait connaissance de l'état de vétusté de l'immeuble et de la nécessité d'entreprendre des travaux importants, ne démontre pas avoir procédé à la vérification de l'état de l'étanchéité dans des délais raisonnables, manquant à son rôle de conseil,

- les travaux n'ont eu lieu qu'en août 2017, en raison de la nécessité de procéder à un désamiantage, alors que cette contrainte avait été mentionnée dans une décision de l'assemblée générale de juin 2015.

Le syndic fait notamment valoir en réplique que :

- M [S] ne démontre pas que ses préjudices sont en lien avec une quelconque faute de sa part,

- il n'est que le mandataire du syndicat des copropriétaires et il ne peut pas s'opposer aux décisions qui sont votées en assemblée générale, laquelle a refusé en mai 2014 de faire réaliser les travaux de réfection de la terrasse mis à l'ordre du jour en raison de la présence de fissures,

- l'assemblée générale du 24 juin 2015 n'a voté que le principe de réalisation de travaux de réhabilitation rendus nécessaire à cause d'un problème de structure de bâtiment et non du simple dégât des eaux de Mr [S], il ne peut être tenu pour responsable de délais de la mission confiée à la société Bet Savle,

- concernant le désamiantage, le syndic s'est entouré de professionnels du bâtiment lors des travaux, il ne peut être tenu pour responsable de la découverte tardive par ces professionnels de la nécessité de désamianter le bâtiment.

Réponse de la cour

En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative, à l'exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde.

Il appartient à M. [S] d'apporter la preuve d'une faute commise par le syndic dans l'exercice de son mandat, ainsi que d'un préjudice causé par cette faute.

M. [S] reproche au syndic d'avoir manqué de diligence pour faire respecter les résolutions votées par l'assemblée générale des copropriétaires en 2015, relatives aux travaux de réfection de son local.

Plus précisément, il reproche au syndic d'avoir obtenu un permis de construire pour procéder auxdits travaux en mai 2016, plus d'un an après que l'assemblée générale de copropriétaires ait validé la proposition du BET SAVLE de déposer une demande et d'avoir fait débuter les travaux au mois d'août 2017, encore un an après, sans avoir procédé à la demande de recherche d'amiante avant, ce qui a un peu plus retardé les travaux.

Cependant, les préjudices dont M. [S] demande la réparation, qui consistent en une indemnisation de la remise en état de son local, de l'achat d'un nouveau mobilier, des frais de garde meuble exposés durant les travaux, de l'avance de trésorerie demandée à la banque, de la perte d'exploitation résultant de la fermeture du magasin durant les travaux et des honoraires d'expert qu'il a engagés sont sans lien de causalité avec le retard allégué dans la mise en oeuvre des travaux votés en 2015.

En conséquence, par infirmation du jugement, il convient d'écarter la responsabilité du syndic et par confirmation, il convient de débouter M. [S] des demandes d'indemnisation qu'il a formées à son encontre.

3. Sur la garantie de l'assureur de M. [S], la compagnie Generali

M [S] sollicite la garantie de son assureur. Il fait notamment valoir que :

- le contrat qu'il a souscrit assure les dommages matériels et la perte d'exploitation,

- le dégât des eaux à l'origine de son préjudice a entraîné une fermeture de son magasin du vendredi 9 juin 2017 au samedi 2 décembre 2017,

- les travaux réparatoires sont consécutifs au défaut d'entretien du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse à l'origine du dégât des eaux.

La compagnie Generali fait notamment valoir que :

- le contrat d'assurance souscrit par M [S] auprès d'elle couvre les dégâts des eaux, qu'elle a entièrement pris en charge,

- ce n'est pas le dégât des eaux qui a entraîné la fermeture du commerce, mais les travaux de réfection de la terrasse décidés par la copropriété,

- les dommages matériels causés par les travaux de réfection ne sont pas garantis et la perte d'exploitation revendiquée n'est pas consécutive à un dommage garanti.

Réponse de la cour

C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

- M. [S] bénéficie d'une garantie dégât des eaux souscrite auprès de la société Generali, laquelle a pris en charge les dommages résultant des infiltrations survenues dans son local commercial de 2012 à 2014,

- aux termes du contrat d'assurance, la perte d'exploitation n'est garantie que si elle est subséquente à un sinistre garanti,

- les travaux réalisés sur la toiture-terrasse en 2014 par un étancheur ont mis fin aux infiltrations,

- suite au constat par l'étancheur de l'état de vétusté de la toiture-terrasse, la copropriété a décidé de réaliser des travaux de réhabilitation,

- le magasin a été fermé à compter du mois de juin 2017 afin de procéder aux travaux de réhabilitation, sans qu'aucune déclaration de sinistre n'ait été effectuée, de sorte que la garantie dégât des eaux n'est pas mobilisable.

La cour ajoute que les préjudices dont M. [S] demande la réparation, qui consistent en une indemnisation de la remise en état de son local, de l'achat d'un nouveau mobilier, des frais de garde meuble exposés durant les travaux, de l'avance de trésorerie demandée à la banque, de la perte d'exploitation durant les travaux et des honoraires d'expert qu'il a engagés, qui sont la conséquence directe de la décision d'entreprendre des travaux de réhabilitation de la toiture-terrasse vétuste et de la nécessité de fermer le commerce, sont sans lien de causalité avec les dégâts des eaux qu'il a précédemment subis, qui ne se sont pas renouvelés.

En conséquence, par confirmation du jugement, il convient de débouter M. [S] des demandes d'indemnisation qu'il a formées à l'encontre de son assureur.

4. Sur les autres demandes

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure, sauf en ce qu'il condamne M. [S] à supporter les dépens engagés par la société Generali et la société Citya Vendôme Lumière.

La cour estime que l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de M. [S].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il rejette les demandes formées par M. [T] [S] à l'encontre de la société Generali et de la société Citya Vendôme Lumière et en ce qu'il condamne M. [T] [S] à supporter les dépens engagés par la société Generali et la société Citya Vendôme Lumière;

statuant de nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [T] [S] de ses demandes d'indemnisation dirigées contre le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] [Localité 10], la société Allianz Iard, la société Generali et la société Citya Vendôme Lumière,

Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [T] [S] aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Conseillère pour le Président empêché,

| France, Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 03 septembre 2024, 22/04264

Synthèse

Origine de la décision