RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 19/02137 - N° Portalis DBVS-V-B7D-FDGV
Minute n° 22/00181
[N], [N], S.A.R.L. LE BOSSUET
C/
[N], [N], [R], [R], [N] ÉPOUSE [V], S.C.P. GONTHIER - [R] - DEBARD, S.A.R.L. LE BOSSUET, S.C.P. GONTHIER ' [R] ' DEBARD
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de METZ, décision attaquée en date du 26 Juin 2019, enregistrée sous le n° RG 15/00472
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 12 JUILLET 2022
APPELANTES :
Madame [A] [N] épouse [E]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ
Madame [U] [K] [M] [N]
Chez Mme [A] [E] [Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ
SARL LE BOSSUET Représentée par son gérant
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ
INTIMÉS :
Madame [A] [N] épouse [E]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ
Madame [U] [K] [M] [N]
Chez Mme [A] [E]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ
Madame [O] [N] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Djaffar BELHAMICI, avocat au barreau de METZ, présent lors des débats et par Me Hervé HAXAIRE, Me Christine SALANAVE, Me Patrick VANMANSART et Me Marjorie EPISCOPO, avocats au barreau de METZ, administateurs provisoires de l'étude de Me Djaffar BELHAMICI, lors du délibéré
Maître [H] [R],
Centre affaire Europe
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par la SELARL GARRY & Associés, avocats plaidant au barreau de TOULON
S.C.P. GONTHIER - [R] - DEBARD Notaires Associés,
représentée par son représentant légal,
[Adresse 10]
[Localité 9]
Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par la SELARL GARRY & Associés, avocats plaidant au barreau de TOULON
S.A.R.L. LE BOSSUET
Représentée par son représentant légal.
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 28 Avril 2022 tenue par Mme Aline BIRONNEAU, magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 12 Juillet 2022, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère
Mme BIRONNEAU, Conseillère
ARRÊT :Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Flores, Présidente de chambre et par Mme Cindy Nondier, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 12 juillet 2014, M. [Y] [S] a signé un compromis de vente établi par l'agence [G] [L] Immeubles pour un ensemble immobilier appartenant à Mmes [O] [N] épouse [V], Mme [A] [N] épouse [E] et Mme [U] [N], propriétaires en indivision de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], cadastré section 38 n°[Cadastre 8], pour une superficie de 15 ares 48 ca, composé de logements d'habitation, ateliers, locaux commerciaux, locaux de stockage et garages pour un montant de 2 020 000 euros.
Le compromis prévoyait une réitération au 31 octobre 2014 par acte authentique établi par Me [R], notaire à [Localité 11], avec le concours éventuel du notaire de l'acquéreur, et stipulait une condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt avant le 30 septembre 2014, ainsi qu'une clause pénale de 100 000 euros.
Ce compromis a été signé le 15 juillet 2014 par les indivisaires, parties venderesses.
Me [C], notaire de M. [S], ayant contacté Me [R] aux 'ns d'obtenir les pièces d'usage, s'est vu répondre, par lettre recommandée du 12 septembre 2014, dont copie a été adressée à l'agence [G] [L] Immeubles, à la société Caisse d'Épargne, établissement bancaire sollicité par M. [S] et à ce dernier, que la vente n'était pas réalisée en raison de la non-régularisation par l'acquéreur de l'avenant exigé par les vendeuses, signé par elles le 15 juillet 2014, qui stipulait une clause pénale de 202 000 euros ainsi qu'un dépôt de garantie de 100 000 euros à régler au plus tard le 31 juillet 2014.
La SARL Le Bossuet, substituant désormais M. [S], a fait délivrer une sommation interpellative le 18 novembre 2014 à Mme [O] [N], le 3 décembre 2014 à Mme [A] [N] et le 16 décembre 2014 à Mme [U] [N] a'n de connaître leur position sur la vente litigieuse.
En réponse, Mme [O] [N] a réfuté la position de Me [R] et a indiqué maintenir le compromis tel que signé. Mme [A] [N] a choisi de ne pas s'exprimer. Mme [U] [N] n'a pu être touchée faute d'adresse exacte.
Par actes d'huissier du 5 janvier 2015 et par conclusions du 18 avril 2018, la SARL Le Bossuet a assigné Mmes [O] [N] épouse [V], Mme [A] [N] épouse [E] et Mme [U] [N] devant le tribunal de grande instance de Metz, au visa des articles 1583 et 1134 du code civil, afin de faire:
débouter les consorts [N] de l'ensemble de leurs demandes, 'ns et prétentions,
lui allouer le bénéfice des conclusions contenues dans son assignation,
condamner solidairement les consorts [N] à lui payer la somme de 100 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
condamner solidairement les consorts [N] à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais des trois sommations interpellatives,
ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir à hauteur de 50 % des condamnations qui seront prononcées.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 15/472.
Par actes d'huissier du 27 août 2015 remis à personne physique et à personne morale, Mme [O] [N] a fait assigner en intervention forcée Me [R], notaire, et la SCP Gonthier-[R]-Debard aux 'ns de la garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 15/3242.
Par ordonnance du 3 novembre 2015, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro RG 15/3242 à la procédure principale sous le seul numéro RG 15/472.
Par conclusions du 30 août 2018, Mme [O] [N] a notamment demandé au tribunal, au visa des anciens articles 1134, 1147 et suivants, 1152, 1229, 1998, et subsidiairement 1240 (ancien article 1382) du code civil, de débouter la SARL Le Bossuet de ses demandes, et subsidiairement de dire et juger qu'ayant voulu exécuter l'acte passé entre les parties, elle ne saurait être tenue à quelque somme que ce soit au titre de la clause pénale, une condamnation éventuelle devant être supportée par Mmes [A] et [U] [N].
Par conclusions du 9 octobre 2018, Mmes [A] et [U] [N] ont notamment demandé au tribunal, au visa des anciens articles 1134 et suivants et 1147, 1175, 1176, 1178, 1582 et suivants et subsidiairement 1382 du code civil, de constater l'absence de force exécutoire du compromis des 12 juillet 2014 et 15 juillet 2014 conditionné par la signature de l'acquéreur de l'avenant au compromis comme condition essentielle et déterminante de la vente, et de débouter la SARL Le Bossuet de toutes ses demandes, 'ns et prétentions.
Par conclusions du 16 mai 2018, Me [R], notaire, et la SCP Gonthier-[R]-Debard ont notamment demandé au tribunal, au visa des anciens articles 1134, 1147, 1382 devenu article 1240 du code civil, de dire et juger irrecevables et mal fondées l'action et les demandes dirigées à leur encontre et de débouter la SARL Le Bossuet de toutes ses demandes, 'ns et conclusions.
Par jugement du 26 juin 2019, le tribunal de grande instance de Metz a :
condamné solidairement Mmes [O], [A] et [U] [N] à payer à la SARL Le Bossuet la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
débouté Mmes [O], [A] et [U] [N] de leur demande reconventionnelle en paiement de la clause pénale,
déclaré recevable l'appel en garantie de Mmes [O], [A] et [U] [N] à l'encontre de Me [R], notaire, sur un fondement contractuel,
au fond, débouté Mmes [O], [A] et [U] [N] de leur appel en garantie à l'encontre de Me [R], notaire, et de la SCP Gonthier-[R]-Debard,
débouté Mme [O] [N] de son appel en garantie à l'encontre de Mmes [A] et [U] [N],
débouté Mmes [A] et [U] [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
condamné solidairement Mmes [O], [A] et [U] [N] à payer à la SARL Le Bossuet la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné solidairement Mmes [O], [A] et [U] [N] à payer à Me [R], notaire, et la SCP Gonthier-[R]-Debard, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté les demandes plus amples sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné solidairement Mmes [O], [A] et [U] [N] aux dépens, y compris les frais des trois sommations interpellatives,
rappelé que la distraction des dépens n'existe pas en Alsace Moselle,
rejeté la demande au titre de l'exécution provisoire du jugement.
Pour se déterminer ainsi, sur la valeur du compromis et l'application de la clause pénale, le tribunal a considéré que le compromis de vente signé par la SARL Le Bossuet en substitution de M. [S] le 12 juillet 2014, et accepté par les consorts [N] le 15 juillet 2014 n'était pas soumis à la condition du versement d'un dépôt de garantie. Il a en effet relevé que ce dernier avait seulement été stipulé dans un avenant postérieur au compromis, lequel a été signé uniquement par les consorts [N]. La juridiction de première instance a retenu que le compromis de vente marquait bien l'accord des parties sur la chose et le prix, de sorte que sa validité était avérée en application de l'article 1583 du code civil.
De plus, le tribunal a considéré qu'il y avait lieu d'appliquer la clause pénale stipulée dans le compromis de vente en application des articles 1134 et 1153-1 anciens et 1231-5 du code civil. En effet, il a indiqué que la non-réalisation de la condition suspensive de financement dans le délai prévu dans le compromis n'était pas due à la défaillance de l'acquéreur, lequel avait entrepris toutes les démarches de financement, mais à l'intervention de Me [R], notaire, dans l'intérêt des consorts [N]. Ce dernier a effectivement empêché la poursuite de l'instruction du dossier de financement en informant la société Caisse d'Épargne de la non-réalisation de la vente. Toutefois, le tribunal a retenu que l'indemnité forfaitaire de 100 000 euros due au titre de la clause pénale par les consorts [N] était manifestement excessive, de sorte qu'il y avait lieu de la réduire à la somme de 30 000 euros.
Ayant retenu l'absence de faute de l'acquéreur, le tribunal en a déduit qu'il y avait lieu de rejeter la demande reconventionnelle en paiement de la clause pénale présentée par les consorts [N].
Sur la responsabilité de Me [R], notaire, et les appels en garantie à son encontre et à celle de la SCP Gonthier-[R]-Debard, le tribunal a considéré que Me [R] avait agi en tant que mandataire des consorts [N], de sorte que sa responsabilité éventuelle ne pouvait avoir qu'un fondement contractuel. Il a noté que Mmes [A] et [U] [N] approuvaient la position de leur notaire selon laquelle la vente était conditionnée au versement d'un dépôt de garantie. Mme [O] [N], qui, a contrario, estimait la vente valable du seul compromis, ne justifiait d'aucune contestation auprès du notaire en vue de voir modifier la position majoritaire des autres indivisaires et ainsi réitérer la vente. Dès lors, il a considéré que Me [R], notaire, avait bien agi avec l'accord de la majorité des indivisaires, lesquelles n'étaient désormais plus fondées à invoquer une faute de sa part.
Sur l'appel en garantie de Mme [O] [N] à l'encontre de Mmes [A] et [U] [N], le tribunal a indiqué que la demanderesse n'avait jamais entrepris de démarche en vue de réitérer la vente, de sorte que sa demande à l'encontre de ses s'urs devait être rejetée.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 23 août 2019, Mmes [A] et [U] [N] ont interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Metz le 26 juin 2019 en ce qu'il :
les a condamnées solidairement avec Mme [O] [N] à payer à la SARL Le Bossuet les sommes de 30 000 euros à titre de clause pénale et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer à Me [R], notaire, et la SCP Gonthier-[R]-Debard la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais des trois sommations interpellatives,
les a déboutées de leur demande reconventionnelle aux fins de voir prononcer la résolution du contrat aux torts de l'acquéreur et de voir condamner la SARL Le Bossuet à leur payer à chacune la somme de 33 333,33 euros au titre de la clause pénale, la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les a déboutées de leur appel en garantie à l'encontre de Me [R], notaire, et de la SCP Gonthier-[R]-Debard.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 19/02137.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 18 novembre 2019, la SARL Le Bossuet a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Metz du 26 juin 2019 en ce qu'il :
a condamné solidairement Mme [O] [N], Mme [A] [N], Mme [U] [N] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
a condamné solidairement Mme [O] [N], Mme [A] [N], Mme [U] [N] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
a rejeté sa demande plus ample au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
n'a pas fait droit à l'intégralité de ses prétentions, fins, moyens et demandes,
a par erreur matérielle limité la condamnation en principal à la somme de 30 000 euros dans le dispositif alors que la condamnation retenue dans les motifs s'élevait à 50 000 euros, erreur matérielle dont il est demandé à la cour de la réparer.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 19/02955.
Par ordonnance du 9 février 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro RG 19/02955 avec la procédure enregistrée sous le numéro RG 19/02137.
Par conclusions déposées le 11 janvier 2022, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des intéressées, Mmes [A] et [U] [N] demandent à la cour de :
infirmer le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau,
débouter la SARL Le Bossuet de ses demandes,
A titre subsidiaire,
prononcer la résolution du compromis de vente des 12 juillet 2014 et 15 juillet 2014 aux torts de la SARL Le Bossuet qui s'est substituée à M. [S],
la débouter de ses demandes,
les recevoir au contraire en leur demande reconventionnelle et la dire bien fondée,
Et, ce fait,
condamner la SARL Le Bossuet à leur payer la somme de 33 333,33 euros chacune au titre de la clause pénale, soit au total la somme de 66 666,66 euros,
A titre infiniment subsidiaire,
réduire le montant de la clause pénale mise à leur charge à de plus justes proportions,
dire et juger que le montant de cette clause pénale ne saurait excéder la somme de 10 000 euros,
dire et juger l'offre satisfactoire,
débouter la SARL Le Bossuet du surplus de sa demande,
Subsidiairement, dire n'y avoir lieu à rectification du jugement au visa de l'article 462 du code de procédure civile compte tenu de la contrariété de ses motifs,
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant de la clause pénale à la somme de 30 000 euros,
En tout état de cause,
dire et juger que la somme allouée à la SARL Le Bossuet à titre de clause pénale ne produira intérêts au taux légal qu'à compter de l'arrêt à intervenir,
déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande nouvelle en appel de la SARL Le Bossuet tendant à la capitalisation des intérêts,
plus subsidiairement encore, dire et juger que la capitalisation des intérêts ne peut pas être appliquée à une période antérieure à la demande qui en a été faite en justice,
condamner Me [R], notaire, et la SCP Gonthier-[R]-Debard à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,
condamner la SARL Le Bossuet, à défaut Me [R], notaire et la SCP Gonthier-[R]-Debard in solidum en tous les frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Mmes [A] [N] épouse [E] et [U] [N] affirment que le compromis de vente et l'avenant signés, tous deux le 15 juillet 2014, forment, si ce n'est un ensemble contractuel indivisible, une offre et une contre-offre. L'accord définitif sur la chose et le prix ne saurait donc être décidé sans la signature de l'un de ces deux éléments.
Dans le cas où le compromis de vente serait déclaré opposable aux parties, Mmes [A] et [U] [N] demandent à ce que le contrat soit déclaré caduc en ce que la condition suspensive d'obtention d'un prêt dans les dix jours n'est pas réalisée. Les incohérences des courriers de la société Caisse d'Épargne notifiant la réception d'un dossier complet, alors même que, quelques jours plus tard, le vendeur demandait communication par Me [R] du compromis de vente signé ne permettent pas de démontrer que M. [S] a obtenu le prêt, condition suspensive à la réalisation de la vente. En conséquence, la clause pénale doit être appliquée en leur faveur à l'encontre de M. [S].
Enfin, Mmes [A] et [U] [N] demandent à ce que la responsabilité de Me [R] soit engagée en raison d'un manquement à ses obligations de conseil et de prudence en ce qu'il a transmis le compromis signé ne comportant pas la clause de dépôt de garantie à l'agence immobilière [G] [L] Immeubles avant même de s'assurer que l'avenant était retourné signé par l'acquéreur.
Sur la rectification du jugement, Mmes [A] et [U] [N] demandent à ce que le jugement rendu en premier instance, comportant des divergences dans ses énonciations s'agissant de la révision de la clause pénale, soit rectifié à l'endroit où il est mentionné 50 000 euros au lieu de 30 000 euros.
Par conclusions déposées le 12 octobre 2021, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l'intéressée, la SARL Le Bossuet demande à la cour de :
infirmer le jugement du 26 juin 2019,
Vu le compromis de vente parfait signé par les parties les 12 et 15 juillet 2014 ne prévoyant aucun dépôt de garantie à charge de l'acquéreur,
Vu les articles 1583 et 1134 anciens du code civil aujourd'hui 1103 du code civil,
confirmer le jugement quant à son principe et le réformer quant au quantum de la condamnation au titre de la clause pénale,
condamner solidairement subsidiairement in solidum Mmes [O], [U] et [A] [N] à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de clause pénale avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2019 date du jugement consacrant le principe de la demande,
prononcer la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations prononcées par l'arrêt à intervenir,
débouter Mmes [A], [U] et [O] [N] ainsi que Me [R], notaire, et la SCP Gonthier-[R]-Debard de toutes demandes, fins, moyens et conclusions dirigées à son encontre,
Très subsidiairement et dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement dont appel quant à son quantum,
Vu l'article 462 du code de procédure civile,
rectifier l'erreur matérielle,
condamner solidairement subsidiairement in solidum Mmes [A], [U] et [O] [N] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de clause pénale avec intérêt au taux légal à compter du jugement du 26 juin 2019,
débouter Mmes [A], [U] et [O] [N], Me [R], notaire, et la SCP Gonthier-[R]-Debard de toutes conclusions, fins et demandes dirigées à son encontre,
condamner in solidum Mmes [A], [U] et [O] [N] aux dépens d'appel ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SARL Le Bossuet, substituée à M. [S], affirme que le compromis de vente est opposable aux parties et que l'avenant comportant la clause de dépôt de garantie ne représente pas une condition inclue dans l'accord déjà conclu ni conditionnelle à ce dernier.
S'agissant de l'accomplissement de la condition suspensive, la société Le Bossuet estime infondées les allégations des parties adverses car elle rapporte la preuve du dépôt du dossier de financement et du fait que la procédure d'acceptation de la banque n'a pas abouti en raison de l'intervention de Me [R].
Aussi, la société Le Bossuet conteste le caractère manifestement excessif de la clause pénale en ce qu'il est d'usage, en matière immobilière, de fixer le montant d'une telle clause à 10% du prix de vente et elle rappelle que cette clause a été convenue d'un commun accord entre les parties dans le compromis de vente. La clause pénale doit être appliquée en faveur de la société Le Bossuet pour le montant prévu au contrat, soit 100 000 euros ou, à titre subsidiaire, 50 000 euros.
La société Le Bossuet demande également la rectification du jugement rendu en première instance, en ce qu'il énonce tantôt 50 000 euros, tantôt 30 000 euros s'agissant de la revalorisation de la clause pénale, erreur matérielle qu'il convient de rectifier à 50 000 euros dans le dispositif et dans les motifs.
Par conclusions déposées le 15 mai 2020, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l'intéressée, Mme [O] [N] demande à la cour de :
infirmer le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
débouter la SARL Le Bossuet de ses demandes,
A titre subsidiaire,
prononcer la résolution du compromis de vente des 12 juillet 2014 et 15 juillet 2014 aux torts de la SARL Le Bossuet qui s'est substituée à M. [S],
la débouter de ses demandes,
condamner la SARL Le Bossuet à lui payer la somme de 33 333,33 euros au titre de la clause pénale,
A titre subsidiaire,
réduire le montant de la clause pénale mis à sa charge à de plus justes proportions,
dire et juger que le montant de cette clause pénale ne saurait excéder la somme de 10 000 euros,
dire et juger l'offre satisfactoire,
débouter la SARL Le Bossuet du surplus de sa demande,
Concernant l'appel en garantie contre la SCP Gonthier-[R]-Debard, notaires associés, et Me [R], notaire,
dire et juger que le notaire a commis une faute,
En conséquence, condamner la SCP Gonthier-[R]-Debard et Me [R], notaire, à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre et à quelque titre que ce soit,
condamner la SARL Le Bossuet et subsidiairement Me [R], notaire, et la SCP Gonthier-[R]-Debard à lui régler une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Mme [O] [N], épouse [V], soutient que le compromis de vente tel que signé par M. [S] le 12 juillet 2014 était une offre à laquelle les consorts [N] ont répondu par un avenant, représentant une contre-proposition, quand bien même les deux documents étaient signés par elles le 15 juillet 2014. Par conséquent, la clause pénale n'était pas applicable.
Pour engager la responsabilité de Me [R] et l'appeler, conjointement avec la SCP Gonthier-[R]-Debard, en garantie, Mme [O] [N] affirme que Me [R] n'a pas respecté son obligation de conseil et en ce qu'il n'a pas assuré la validité des actes qu'il a établis, notamment de l'avenant.
Par conclusions déposées le 10 juillet 2020, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des intéressés, Me [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et 1382 ancien devenu article 1240 du code civil, de :
Vu le jugement entrepris rendu par le tribunal de grande instance de Metz du 26 juin 2019,
A titre principal,
réformer le jugement entrepris ayant considéré la vente parfaite, en l'état des éléments exposés ci-dessus,
réformer le jugement querellé ayant déclaré applicable la clause pénale au bénéfice de la SARL Le Bossuet, en l'état des éléments exposés ci-dessus,
Statuant à nouveau,
prononcer la caducité du compromis de vente des 12 et 15 juillet 2014 aux torts de la seule SARL Le Bossuet,
En conséquence,
débouter la SARL Le Bossuet de toutes ses demandes, fins et conclusions,
confirmer le jugement entrepris ayant débouté Mmes [N] de leur appel en garantie en tant que dirigées à leur encontre, en l'état des éléments exposés ci-dessus,
En tout état de cause et s'il en était besoin,
dire et juger que leur responsabilité ne saurait être engagée, en l'espèce, en l'état des éléments exposés ci-dessus,
En conséquence,
débouter Mme [O] [N] de toutes ses demandes fins et conclusions en tant que dirigées à leur encontre,
débouter Mmes [A] et [U] [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à leur encontre, en l'état des éléments exposés ci-dessus,
prononcer leur mise hors de cause pure et simple,
A titre subsidiaire,
dire et juger que le montant de la clause pénale ne saurait excéder la somme de 10 000 euros,
condamner tout succombant à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Me [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard soutiennent qu'il avait été demandé à l'Agence [G] [L] Immeubles d'insérer dans le compromis de vente, avant signature de l'acheteur, une clause de dépôt de garantie à hauteur de 100 000 euros. Dès lors, comme en démontrent les échanges entre Me [R] et l'Agence [G] [L] Immeubles, cette dernière ne pouvait ignorer que les vendeurs entendaient ajouter au compromis de vente la condition d'un dépôt de garantie, ajoutée à celle tenant à l'obtention du prêt. Dans le même sens, l'avenant, signé par les vendeurs le même jour que le compromis de vente, pour pallier à l'omission faite par l'Agence [G] [L] Immeubles d'ajouter la clause demandée, constitue non seulement une contre-proposition soumise à accord de l'acheteur, mais également un élément déterminant du contrat de vente.
S'agissant de la clause pénale, Me [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard affirment que la condition suspensive du dépôt d'un dossier de financement avant le 31 juillet a défailli en raison de la faute de l'acquéreur. Le courrier adressé par la société Caisse d'Épargne le 18 juillet 2014 indiquant à M. [S] que son dossier est complet ne peut être qu'un courrier de complaisance puisque, le 24 juillet 2014, M. [S] demande communication du compromis de vente contresigné par les venderesses. Dès lors, la preuve du dépôt d'un dossier de financement avant le 31 juillet 2014 n'est pas établie et la défaillance de la condition suspensive est due à la faute de l'acquéreur. La clause pénale ne peut donc pas être appliquée à l'encontre de Mmes [N].
Concernant l'appel en garantie par les consorts [N], Me [R] et de la SCP Gonthier-[R]-Debard exposent qu'il ne saurait être accueilli. La faute repose sur l'agence immobilière d'avoir communiqué à l'acheteur un compromis de vente qu'il savait non conforme à la volonté des venderesses et sur la mauvaise foi de l'acheteur, informé également, de ne pas avoir retourné l'avenant signé. Le cas échéant, la faute commise par l'agence immobilière [G] [L] immobiliers doit être de nature à réduire la clause pénale prononcée à leur encontre.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur la recevabilité de la demande de capitalisation des intérêts
Au titre des articles 564 et 566 du code de procédure civile, les demandes nouvellement présentées en appel sont irrecevables. Toutefois, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Aussi, l'article 1343-2 du code civil énonce que les intérêts échus, dues au moins pour une année entière, produisent intérêt si une décision de justice le précise. La capitalisation ne peut avoir lieu qu'à compter de sa demande en justice.
En l'espèce, par conclusions en date du 12 octobre 2021, la SARL Le Bossuet demande la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations prononcées par la cour d'appel. Mmes [N] soutiennent que cette demande est irrecevable car soulevée uniquement en cause d'appel. Cependant, les intérêts étant eux-mêmes accessoire de la condamnation, leur capitalisation suit la même qualification et le même régime. Cette demande vaut donc accessoire des demandes en condamnation présentées en première instance.
Dès lors, la demande en capitalisation des intérêts présentée par la SARL Le Bossuet est déclarée recevable.
II. Sur l'opposabilité du compromis de vente et sur la notion d'ensemble contractuelle
Au titre de l'article 1101 ancien du code civil, version applicable au présent litige, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, faire ou ne pas faire quelque chose. Pour être conclu, un contrat nécessite la rencontre des consentements, d'une offre et d'une acceptation.
Pour être valable, l'offre doit être précise, complète et ferme. Ainsi, elle doit comporter les éléments essentiels du contrat et l'intention de contracter des parties. L'acceptation, quant à elle, doit notamment être conforme à l'offre. A défaut, il s'agira d'une contre-offre.
L'article 1583 du code civil énonce que la vente est parfaite dès consentement sur la chose et le prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Enfin, l'article 1186 du même code énonce que lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une des parties. Pour qu'il y ait ensemble contractuel, il est donc nécessaire en premier lieu que plusieurs contrats aient été conclus à l'origine et que l'un d'eux ait disparu.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le document signé par M. [S], puis envoyé aux consorts [N] comporte les éléments essentiels du contrat relatifs à la chose et au prix. Le contrat comporte également les conditions de réitération du consentement par acte authentique et d'obtention du prêt par l'acheteur, avec des démarches en ce sens à effectuer avant le 31 juillet 2014. Il s'agit donc d'une offre de vente avec conditions suspensives qui se suffit à elle-même pour constituer une convention valable.
Il n'est pas non plus contesté que cette offre de vente a été signée par M. [S], acquéreur, le 12 juillet 2014 puis signée par les consorts [N], venderesses, le 15 juillet 2014. Ces dernières ont signé, à la même date, un avenant comprenant une clause de dépôt de garantie à soumettre à M. [S] dont il résulte que les consorts [N] souhaitaient ajouter au compromis de vente la condition suspensive d'un dépôt de garantie. L'avenant indique ainsi, en amont de la mention de la clause de dépôt de garantie : « Suite à la régularisation du compromis de vente signé entre les parties les 12 et 15 juillet 2014 ['] il est ajouté ce qui suit ».
Toutefois, cet avenant n'a pas été signé par M. [S] ou la SARL Le Bossuet.
Or, l'avenant ne peut être compris comme une contre-offre mais comme un nouveau contrat qui, même s'il est lié au précédent, reste soumis à l'acceptation de M. [S] pour être opposable à chacune des parties. Le compromis et l'avenant ne constituent donc pas un ensemble contractuel indivisible.
Le compromis de vente est donc valablement formé et oblige les consorts [N] ainsi que la SARL Le Bossuet, substituant M. [S], à son contenu. L'avenant, quant à lui, n'a pas reçu le consentement des parties et ne leur est pas opposable. Ainsi M. [S] n'avait aucune obligation contractuelle de verser un dépôt de garantie.
III- Sur l'effet de la condition suspensive et l'application de la clause pénale
L'article 1168 ancien du code civil indique que la condition suspensive est celle par laquelle l'existence de l'obligation est suspendue à la réalisation d'un événement futur et incertain. Aussi, la condition suspensive sera réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En l'espèce, le contrat comporte une clause selon laquelle la vente sera parfaite à condition de l'obtention, par M. [S], d'un prêt bancaire. Les démarches d'obtention du prêt devaient avoir débutées avant le 31 juillet 2014. De plus, le contrat subordonnait la validité de la vente à la réitération des consentements par acte authentique. Il s'agit donc bien de deux conditions suspensives.
M. [S] présente un courrier reçu de la société Caisse d'Épargne, daté du 18 juillet 2014, indiquant que le dossier était alors complet et en cours d'analyse.
Si les parties adverses qualifient ce courrier de certificat de complaisance au motif que M. [S] a demandé, par courrier adressé à l'Agence [G] [L] Immeubles le 24 juillet 2014, communication par Me [R] du compromis de vente signé, aucun élément sérieux ne permet de remettre en cause la véracité de ce document.
Il est donc démontré que l'acquéreur a effectué les démarches nécessaires dans le délai imparti pour que la condition suspensive d'obtention d'un prêt soit accomplie.
Par un courrier daté du 15 septembre 2015, Me [R] a annoncé à la société Caisse d'Épargne que le contrat de vente objet de la demande de financement était caduc. La société Caisse d'Épargne, par courrier du 29 septembre 2014, a alors informé M. [S] que son dossier ne serait pas étudié sans éclaircissement au regard de la situation.
Il ressort de ces éléments que la condition a défailli, non pas en raison d'un manquement de M. [S], mais en raison de l'intervention de Me [R] au nom des consorts [N]. Dès lors, la condition a été empêchée par la partie venderesse, qui y a intérêt puisqu'elle conteste la validité de la vente. La condition suspensive est donc réputée accomplie et donne force exécutoire au compromis de vente.
Au titre de l'article 1226 ancien du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. Il s'agit de la sanction de l'inexécution d'une obligation contractuelle.
En l'espèce, est insérée au compromis de vente l'obligation de la réitération du consentement par acte authentique et la clause pénale suivante: « Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 100 000 euros. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 100 000 euros ».
Il a été précédemment démontré que la condition suspensive a été empêchée du fait des venderesses, Mmes [N]. Dès lors, il ne saurait être reproché à M. [S] d'avoir empêché la signature de l'acte authentique sanctionné par la clause pénale. L'empêchement de l'accomplissement de la condition par les venderesses emporte, par extension, empêchement de la réitération de la vente par acte authentique et donc application de la clause pénale à l'encontre de la partie à l'origine de l'empêchement, à savoir Mmes [N].
Ainsi, le contrat ayant force exécutoire en son entier et le manquement sanctionné par la clause pénale stipulée étant imputable aux consorts [N], ladite clause doit être appliquée en défaveur des consorts [N].
La somme de 100 000 euros prévue au compromis de vente au titre de la clause pénale n'apparaît pas excessive, dans la mesure où le montant de cette clause est habituellement fixé à 10% du prix de vente, lequel devait s'élever en l'espèce à 2 020 000 euros. L'avenant dont les consorts [N] ont souhaité se prévaloir prévoyait d'ailleurs d'augmenter la clause pénale à 202 000 euros.
La cour d'appel infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [N] au paiement de la clause pénale révisée à 30 000 euros et statuant à nouveau, condamne solidairement les consorts [N] au paiement de la clause pénale de 100 000 euros.
Enfin, en application de l'article 1153-1 ancien du code civil, l'indemnité supportée par les consorts [N] au titre de la clause pénale produit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil, sans qu'il y ait lieu de préciser que la capitalisation des intérêts ne s'appliquera pas pour la période antérieure à la demande.
IV. Sur la responsabilité de Me [R] et les appels en garantie à son encontre et à l'encontre de la SCP Gonthier-[R]-Debard
Le fondement de la responsabilité civile susceptible d'être soulevé à l'encontre d'un notaire dépend de la nature du fait générateur. Si l'acte ou l'omission dommageable repose sur un manquement à ses obligations statutaires en tant qu'officier ministériel chargé de l'authentification des actes, il s'agit d'une responsabilité délictuelle soumise aux articles 1382 anciens et suivants du code civil. Toutefois, si le notaire assume pour le compte de ses clients le rôle d'un mandataire ou d'un gérant d'affaires à l'occasion du manquement invoqué, sa responsabilité devra être recherchée sous le fondement contractuel régi par les articles 1147 anciens et suivants du code civil.
En l'espèce, Me [R], après avoir lu un projet de compromis rédigé par la société [G] [L] immeubles, a demandé à cette dernière l'ajout et la modification de certains éléments. Me [R] a exposé qu'à ces conditions, il conseillerait aux consorts [N], qu'il désigne précisément comme ses « clientes », d'accepter l'offre.
Me [R] est donc intervenu à ce stade en tant que négociateur au nom de Mmes [N] et non en tant qu'authentificateur de l'acte sous seing privé, de sorte que c'est sa responsabilité contractuelle que les consorts [N] souhaitent engager.
Pour engager la responsabilité contractuelle d'un cocontractant, un manquement à une obligation contractuelle, un dommage et un lien de causalité doivent être démontrés.
En tant que professionnel du droit, le notaire est débiteur d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des clients qu'il assiste dans la rédaction d'un acte juridique comme dans sa signature. Le notaire se doit donc de garantir l'efficacité des actes qu'il rédige mais également d'attirer l'attention de ses clients de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leur engagement. Si nécessaire, le notaire doit suggérer à ses clients les mesures plus propices pour obtenir les résultats qu'ils désirent atteindre.
En l'espèce, Me [R] a fait signer par ses clientes, le 15 juillet 2014, le compromis de vente ne comportant pas le dépôt de garantie désiré par les consorts [N]. Me [R] a, par avenant signé également par les venderesses le 15 juillet 2014, souhaité ajouter à ce compromis la clause de dépôt de garantie voulue. Compromis de vente et avenant signés par les consorts [N] ont été communiqués, par courrier du 16 juillet 2014, par Me [R] à l'Agence [G] [L] immeubles.
Me [R] aurait dû, en tant que professionnel du droit, connaître la validité et l'efficacité du compromis à l'encontre des consorts [N] et de M. [S]. Suivant le même raisonnement, il aurait également dû savoir que l'avenant signé par ses seules clientes ne pouvait être efficace en ce qu'il ne remettait pas en question la validité du compromis de vente signé. Il appartenait au notaire de demander une nouvelle rédaction du compromis de vente ou au moins, de ne pas se dessaisir du premier compromis signé par ses clients avant de s'être assuré que l'acquéreur avait bien signé l'avenant.
Ainsi, en soumettant à la signature de Mmes [N] un acte qui les engageait alors même qu'il ne comprenait pas la clause souhaitée et en transmettant à l'agence immobilière le compromis de vente signé par ses clientes alors que l'avenant n'avait pas encore été régularisé par l'acquéreur, Me [R] a manqué à son obligation de conseil et de prudence.
L'agence [G] [L] immeubles a certes omis d'ajouter au compromis de vente la clause de dépôt de garantie pourtant expressément demandée par Me [R], mais cette faute de l'agence immobilière n'est pas susceptible d'exonérer le notaire, professionnel du droit, de sa propre responsabilité contractuelle à l'égard de ses clientes.
Pour engager la responsabilité contractuelle, un dommage personnel, certain, direct et légitime doit également être constaté. Le dommage doit être non équivoque, non éventuel et en lien direct avec le manquement contractuel.
Les consorts [N] demandent à ce que Me [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard les garantissent des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la SARL Le Bossuet. Le dommage invoqué est donc la condamnation des consorts [N] au paiement de la clause pénale.
Me [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard ne contestent pas le fait que l'insertion d'une clause de dépôt de garantie était l'une des conditions déterminantes de l'engagement des consorts [N] à vendre leur bien.
En l'absence de cette clause de dépôt de garantie, les consorts [N] ont refusé de réitérer l'acte authentique ce qui a justifié leur condamnation au paiement de la clause pénale.
Le compromis de vente étant dépourvu de l'efficacité que les appelantes étaient en droit d'en attendre, c'est à juste titre que celles-ci ont appelé leur notaire en garantie, puisque par ailleurs, c'est cette anomalie qui les a conduites à refuser la réitération de la vente par acte authentique.
Ainsi, les fautes contractuelles commises par Me [R] au stade de la signature du compromis de vente et de l'avenant, en ce qu'il n'a pas assuré l'efficacité du compromis de vente, sont bien la cause directe de la condamnation des consorts [N] au paiement de la clause pénale.
L'article 16 de la loi n°66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles dispose que chaque associé répond sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit et que la société est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes.
Dans ces conditions, il y a lieu de retenir la responsabilité solidaire de Me [R] et celle de la SCP Gonthier-[R]-Debard.
Compte tenu de ce qui précède, la cour d'appel infirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Mmes [O], [A] et [U] [N] de leur appel en garantie à l'encontre de Me [R] et de la SCP Gonthier-[R]-Debard et statuant à nouveau condamne Me [R], notaire, et la SCP Gonthier-[R]-Debard à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance.
V- Sur les dépens et les frais irrépétibles
La cour d'appel infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement Mmes [O], [A] et [U] [N], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 1 500 euros à Me [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard mais le confirme sur le surplus des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
La distraction des dépens sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile n'étant pas applicable en Alsace-Moselle, la cour d'appel confirme toutefois le jugement rendu sur ce point et en ces termes.
La cour d'appel condamne Mmes [O], [A] et [U] [N] qui succombent partiellement aux dépens d'appel.
Pour des considérations d'équité, Mmes [A] [N], [U] [N] et [O] [N] seront solidairement condamnées à payer la somme de 2 000 euros à la SARL Le Bossuet au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Toujours pour des considérations d'équité, Me [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard devront payer à Mmes [O], [A] et [U] [N] la somme de 2000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Me [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard devront garantir les consorts [N] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre y compris celles au titre de l'article 700 et des dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
DECLARE recevable la demande en capitalisation des intérêts présentée par la SARL Le Bossuet,
INFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Metz le 26 juin 2019 en ce qu'il a condamné solidairement Mmes [O], [A] et [U] [N] à payer à la SARL Le Bossuet la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en ce qu'il a débouté Mmes [O], [A] et [U] [N] de leur appel en garantie à l'encontre de Me [R], notaire, et de la SCP Gonthier-[R]-Debard, en ce qu'il a condamné solidairement Mmes [O], [A] et [U] [N] à payer à Me [R], notaire, et la SCP Gonthier-[R]-Debard, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE solidairement Mmes [O] [N] épouse [V], [A] [N] épouse [E] et [U] [N] à payer à la SARL Le Bossuet la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Me [H] [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard à garantir Mmes [O] [N] épouse [V], [A] [N] épouse [E] et [U] [N] de l'ensemble des condamnations prononcées à leur égard y compris celles au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance;
Y ajoutant ;
CONDAMNE solidairement Mmes [O] [N] épouse [V], [A] [N] épouse [E] et [U] [N] aux dépens de l'appel ;
CONDAMNE solidairement Mmes [O] [N] épouse [V], [A] [N] épouse [E] et [U] [N] au paiement de la somme de 2 000 euros à la SARL Le Bossuet ;
CONDAMNE Me [H] [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard à payer à Mmes [O] [N] épouse [V], [A] [N] épouse [E] et [U] [N] la somme de 2 000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Me [H] [R] et la SCP Gonthier-[R]-Debard à garantir Mmes [O] [N] épouse [V], [A] [N] épouse [E] et [U] [N] de l'ensemble des condamnations prononcées à leur égard y compris celles au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'appel;
La GreffièreLa Présidente de chambre
