COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1 Chambre Section D
ARRET DU 10 JANVIER 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 03773-
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 MAI 2006
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 11. 05. 1557
APPELANTE :
Madame Anne-Marie X...
née le 22 Décembre 1953 à RIO SALADO (ALGERIE)
de nationalité Française
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représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour
INTIMEE :
Association LANGUES ET CIVILISATIONS, prise en la personne de son président en exercice M.Y..., domicilié en cette qualité au siège social
...
...
34000 MONTPELLIER
représentée par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 01 Décembre 2006
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 DECEMBRE 2006, en audience publique, M. Jean-Marc ARMINGAUD ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M. Mathieu MAURI, Président de Chambre
M. Jean-Marc ARMINGAUD, Conseiller
Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Josiane MARAND
ARRET :
-CONTRADICTOIRE
-prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.
-signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Josiane MARAND, présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant bail en date du 13 avril 2005, avec prise d'effet au 1er mai 2005, Anne-Marie X... a loué à l'association LANGUES ET CIVILISATIONS un local à usage professionnel, sis dans la résidence Les Marronniers,1 rue Charles Borrommée à Montpellier.
Un différend a rapidement opposé les parties, en juin 2005, le bailleur reprochant au preneur de ne pas avoir payé les loyers de mai et juin, ni versé le dépôt de garantie, soit une dette de 1 963 €, la locataire reprochant à la bailleresse un défaut de délivrance, les locaux n'étant pas en état de recevoir l'activité d'une école de langue, d'importants travaux ayant été exécuté en avril et mai 2005, mais sans parvenir à un résultat satisfaisant.
***
Par acte en date du 22 juillet 2005, Anne-Marie X... a fait assigner l'association LANGUES ET CIVILISATIONS par devant le Tribunal d'Instance de Montpellier pour obtenir :
-que la résiliation du bail faite par le locataire, le 27. 06. 2005, soit jugée abusive et infondée ;
-le paiement, en conséquence, par la défenderesse, des loyers dues jusqu'au 30. 06. 2005, soit 1 963 € ;
-que cette somme porte intérêts à compter du présent acte ;
-le paiement de 22 100 € correspondant aux loyers dus jusqu'au 30. 04. 2008 ;
-l'application de la clause pénale, prévue au contrat, soit le paiement de 442 € (22 100*2 %) ;
-l'application de l'article 1154 du Code Civil ;
-l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
-le paiement de 1 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
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L'association LANGUES ET CIVILISATIONS a conclu :
-au débouté de toutes les demandes, fins et conclusions adverses ;
-à titre reconventionnel, au paiement de 539,20 € correspondant aux frais de déménagement (239,20 €) et aux loyers (300 €) ;
-au paiement de 1 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
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Par jugement en date du 18 mai 2006, auquel il est fait expresse référence, pour l'exposé des prétentions et des moyens antérieurs des parties, le Tribunal a statué en ces termes :
-déboute Madame X... de toutes ses prétentions ;
-condamne Madame X... à payer à l'association LANGUES ET CIVILISATIONS la somme de 419,60 € au titre des frais du déménagement et de garde meubles ;
-condamne Madame X... à payer 700 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.
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Anne-Marie X..., qui a fait appel le 30 mai 2006, a, par conclusions en date du 28 septembre 2006, demandé à la Cour de réformer,
-de dire et juger que la résiliation du bail intervenue le 27 juin 2005, par la locataire, est abusive, infondée et injustifiée ;
-en conséquence, de condamner la défenderesse, à lui porter et payer, immédiatement et sans délai, au titre des sommes dues jusqu'au 30 juin 2005, la somme de 1 963 € ;
-de dire et juger que cette somme portera intérêts de droit à compter du présent acte ;
-de condamner la défenderesse, à lui porter et payer, immédiatement et sans délai, la somme de 22 100 € correspondant aux loyers dus jusqu'au 30 avril 2008,442 € au titre de la clause pénale (2 %) ;
-de faire application des articles 1154 et 1166 du Code Civil ;
-de la condamner en 1 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens.
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Vu les conclusions prises le 22 septembre 2006 par l'association LANGUES ET CIVILISATIONS, qui a demandé à la Cour de rejeter l'appel,
-de confirmer ;
-de condamner en sus l'appelante en 2 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens.
SUR CE
Pour retenir que la résiliation du bail faite par l'association le 27 juin 2005, n'est pas fautive, le premier juge a retenu, en substance, que l'article 1719 du Code Civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'assurer au preneur une jouissance paisible ;
qu'en l'espèce, Anne-Marie X... connaissait parfaitement l'usage du local donné à bail à l'association LANGUES ET CIVILISATIONS, usage d'ailleurs rappelé par elle dans son courrier du 6 juin 2005, à savoir, l'enseignement de la langue française à des étudiants étrangers, dont des chinois ;
qu'il est constant que toute activité d'enseignement nécessite le calme, pour permettre une réflexion fructueuse, une assimilation des connaissances et une concentration idoine ;
qu'en l'espèce il résulte des attestations des étudiants suivants :
-B... Zhen,
-C... Sunghyuk
-D... Bong-chol
les autres attestations ayant été écartées, soit comme non conforme aux dispositions de l'article 202 du Nouveau Code de Procédure Civile comme non accompagnées d'une photocopie de pièce d'identité, soit comme rapportant des faits dont leur auteur n'a pas eu directement connaissance, que le local donné à bail était encombré de fils électriques non raccordés, d'une chaudière posée au milieu d'une pièce, en attente d'installation, le tout au milieu de la poussière et des allées et venues des artisans durant les cours, dont la tenue était ainsi rendue impossible ;
que ces attestations sont corroborées par le constat de Maître A..., huissier, en date du 18. 05. 2005.
Pour combattre cette motivation, l'appelante fait valoir qu'il résulte du bail, qu'après avoir visité les lieux et constaté leur état, l'association a accepté de les prendre " en l'état ", sans recours contre le bailleur, sans pouvoir se plaindre des travaux importants effectués en avril et mai 2005, pour satisfaire aux demandes de la locataire ;
que la locataire n'a payé, ni les loyers de mai et juin, ni le dépôt de garantie, ce qui démontrerait, qu'en réalité, elle était insolvable, et que c'est cet état, qui est la seule et unique cause de la résiliation du bail.
Toutefois, le premier juge a rejeté à bon droit la portée attachée par la bailleresse à la clause de style, de " prise des lieux en l'état ", en retenant justement, que cette clause, d'interprétation stricte, ne vaut pas renonciation, par le preneur, à se prévaloir de ses droits en matière de délivrance, ni en matière d'entretien, le bailleur devant entretenir les lieux en l'état de servir pour l'usage convenu.
L'intimée souligne justement, que manque à son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail, le bailleur qui n'a pas effectué les travaux nécessaires à l'exercice du genre d'activité prévue ;
que l'entrée dans les lieux d'un preneur, qui connaît le mauvais état, n'équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir, ensuite, de ses droits concernant l'obligation du bailleur d'entretenir lesdits lieux en l'état de servir l'usage pour lequel ils ont été loués, dès lors que le bailleur n'en a pas été déchargé par la convention, ce qui est le cas en l'espèce.
La Cour ajoutera à cette argumentation pertinente qu'il résulte des attestations et du procès-verbal de constat, produits par l'intimée, que l'appelante n'a jamais délivré la chose louée, totalement inadaptée à son usage, convenu ;
que cette inexécution complète, interdit à la bailleresse de reprocher à la locataire un défaut de paiement des loyers et du dépôt de garantie, la Trésorerie d'une association qui vient d'être créée, et qui n'a pas pu débuter son activité, qui se trouve confrontée à partir du mois de juin à trois mois d'été sans activité, ne pouvant qu'être exsangue.
Par ces motifs ajoutés, le jugement sera confirmé.
Succombant, l'appelante supportera aussi les dépens d'appel, paiera, en sus,1 200 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
STATUANT publiquement, contradictoirement,
Après en avoir délibéré,
DÉBOUTE Anne-Marie X... de son appel,
CONFIRME le jugement,
Y ajoutant,
LA CONDAMNE en sus en 1 200 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
LA CONDAMNE aussi aux dépens d'appel,
ACCORDE à la SCP JOUGLA-JOUGLA le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
JM.A / CS
