COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Expropriations
ARRET DU 23 JANVIER 2007
Débats du 19 Décembre 2006
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 00004
Minute no :
Ce jour, VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE SEPT,
A l'audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller assisté de Monsieur Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant :
d'une part :
LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE MONTPELLIER, prise en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis 50 place Zeus BP 9531 34045 MONPELLIER CEDEX 1 Représentée par la SCP FERRAN-VINSONNEAU-PALIES-NOY GAUER (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par Me BEQUAIN DE CONNINCK avocat au barreau de MONTPELLIER
APPELANTE et d'autre part :
Monsieur Bernard Y......... Représenté par Me Philippe AUDOUIN (avocat au barreau de MONTPELLIER)
INTIME
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT Brigade des Evaluations Domaniales Centre Administratif Chaptal BP 70001 34052 MONTPELLIER CEDEX 1
INTERVENANTE
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 16 novembre 2006.
Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Hérault en date du 26 Septembre 2005
Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 19 Décembre 2006 où siégeaient :
-Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller, faisant fonction de Président en remplacement de Monsieur THIOLET Président empéché, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'Appel de MONTPELLIER,
-Monsieur Philippe VALLEIX, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, Juge de l'Expropriation du Département de l'Aude, désigné par Ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'Appel de MONTPELLIER,
-Monsieur Bernard BRUNET, Premier Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN, juge de l'expropriation du département des Pyrénées Orientales, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'Appel de MONTPELLIER,
En présence de M. DE BREMOY, délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l'Hérault, Commissaire du Gouvernement,
assistés de Monsieur Philippe CLUZEL, Greffier,
Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,
L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2007 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile.
Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi.
Par jugement en date du 26 septembre 2005, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a fixé à la somme de 844 040 € l'indemnité due par la communauté d'agglomération de Montpellier pour l'expropriation des parcelles cadastrées section BZ numéros 616 et 617 d'une superficie de 518 m ² et 65 m ² sises... du ... et appartenant à M.Y....
Une somme de 2000 € a été allouée au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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La communauté d'agglomération a relevé appel le 18 janvier 2006 de façon régulière et non contestée.
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L'appelant a déposé son premier mémoire le 17 mars 2006 et demande à la cour de réformer le jugement de premier ressort en fixant l'indemnité susvisée à 457 500 €, Y... étant condamné à payer 3000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.L'appelant estime tout d'abord que seul pourrait être retenu le prix moyen des quatre ventes ayant servi de référence, soit 762 € / m ² et non 900 € / m ² comme l'a fait le premier juge. Par ailleurs, l'abattement pour grande superficie devait être de 25 %, les motifs invoqués par le premier juge (ancienneté relative des références, immeuble à double façade sur voies de circulation) pour le réduire à 10 % n étant pas pertinents.D'une part, les termes de référence n'étaient pas si anciens ; d'autre part, l'immeuble ne possède qu'une seule entrée. Enfin, le juge de première instance a arbitrairement refusé de pratiquer un abattement sur la superficie utile du premier étage : il pouvait valoriser le prix des deux chambres de 25 m ² du premier étage, et la pondération de la superficie utile de le terrasse n'exclut nullement de pondérer le superficie des entrepôts situés au 1o étage. Sachant que la date de référence est le 1o mars 2004, l'expropriant estime que la valeur vénale de l'immeuble peut être estimée à la lumière de la promesse de vente signée par M.Y... le 25 mars 2002, et des quatre mutations visées par le commissaire du gouvernement. Il conviendra également de pratiquer un abattement de 25 % pour grande superficie, et de 15 % du fait de l'état général de l'immeuble.M.Y... a promis de vendre le 25 mars 2002 pour 313 156 €, et l'article L13-17 s'applique qui interdisait de dépasser l'estimation des domaines.L'offre de l'expropriation à 490 € / m ² est tout à fait pertinente, car supérieure dans tous les cas de figure. Sur la moyenne des termes de comparaison du commissaire du gouvernement (762 € / m ²), il n'y a lieu de pratiquer un abattement de 25 % pour grande superficie et de 15 % pour l'état général.C'est donc un prix de 490 € / m ² qui en ressort, soit une indemnité principale de 415 000 €, sur la base d'une superficie utile pondérée de 845 € / m ² (1 pour le rez-de-chaussée,0. 75 pour le 1o étage,0. 5 pour les cours) ; L'indemnité de remploi doit être calculée selon les barèmes en vigueur depuis le 11 mars 2002, soit en tout 42500 €. Il n'y a pas d'indemnité pour dépréciation du surplus.
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M.Y... a déposé un mémoire en réponse et valant appel incident le 4 mai 2006. Il demande à la cour de fixer l'indemnité globale d'expropriation à 1 165 000 €, outre 173 250 € à titre d'indemnité de remploi et 100 000 € à titre d'indemnité pour déprécation du surplus.A titre subsidiaire, le jugement de premier ressort sera confirmé. Une somme de 3000 € est réclamée au titre de l'article l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.M.Y... propose tout d'abord sept valeurs de référence sur le marché, et rappelle la faisabilité de l'opération immobilière qui aurait donné lieu à sa promesse de vente. Il estime que la valeur légitime du bien à exproprier peut être fixée à partir de ces références à 1 165 000 €, sur la base de 100 € / m ².S'ajoute l'indemnité de remploi (128 250 €), les trois places de parking supprimées (45 000 €), et la dépréciation du surplus (100 000 €). En effet, l'immeuble donne accès à des appartements situés..., et à un appartement de quatre pièces avec terrasse, situé rue Vernière.L'accès au... sera supprimé, la terrasse et les deux chambres seront démolies.
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La communauté d'agglomération a déposé le 29 novembre 2006 un mémoire en réplique et récapitulatif reprenant l'argumentation première et faisant valoir que les termes de comparaison de l'exproprié ne sont pas susceptibles d'être contradictoirement discutés, à l'exception de la parcelle BZ 273 qui ressort à 390 € / m ² (p. 10 et 11 du mémoire) ; Par ailleurs, contrairement à ce que prétend la partie expropriée, le juge de première instance a parfaitement pris en compte les deux chambres et la terrasse. Enfin, il y a lieu de réduire le montant des travaux de remise en état du sol engagés par l'exposante, soit 22 376,81 €, ce qui porte le montant de l'indemnité offerte à 434 624 €. Ce mémoire en réplique et récapitulatif reprend dans son dispositif la proposition initiale (457 500 €) dont il conviendra de déduire le coût des travaux à engager pour dégazer les cuves de gasoil qui subsistent sur le site (22 376,81 €) ; L'argumentation aboutissant à une surface pondérée de 845 m ² est maintenue, avec indemnité de remploi calculée selon le barème du 11 mars 2002. La réclamation au titre d'une dépréciation du surplus est combattue point par point, et l'expropriant indique avoir remis en état les façades.
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M. Le Commissaire du gouvernement a déposé son mémoire le 12 décembre 2006. Il relève trois termes de référence (vente de 2003 et 2004 sur le secteur BZ) pour en tirer une valeur unitaire au m ² pondéré de 900 €, sur laquelle il convient d'appliquer un abattement pour grande superficie de 25 %, soit 675 m ² appliqué à une superficie utile pondérée de 840 m ². Cela aboutit à une indemnité principale de 567 000 €, sachant que l'évaluation par récupération foncière (SHON réalisable de 2330 m ²) n'est pas opérante en l'espèce, l'immeuble en cause ayant une valeur intrinsèque. Au cas particulier, toute opération de construction après démolition doit intégrer le différentiel entre 1166 m ² de SHON actuelle et 2330 m ² de SHON future revendiquée par l'exproprié, au prix du terrain à bâtir nu et libre d'occupation. Dans la promesse de vente du 25 mars 2002, le bien a été évalué à 313 156 €, avec rappel de sa valeur estimée lors du partage des biens de Claire C... épouse Y... le 18 décembre 1997 (1 200 000 fr soit 182 939 €) ; Enfin, il n'y a aucune dépréciation du surplus.
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Y... a déposé le 15 décembre 2006 un bordereau récapitulatif de pièces, avec " l'explication " suivante : l'exproprié, encore propriétaire d'un immeuble voisin, vient d ‘ être approché la semaine dernière par la SERM qui projette une opération immobilière (un immeuble R45) sur l'emprise des lieux du bien exproprié, à côté des rails de la ligne de tramway.
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Sur ce : Attendu qu'il n'existe aucun litige concernant la date utile à la détermination de la consistance du bien (ordonnance d'expropriation : 13 décembre 2004), ou la date d'appréciation de l'usage effectif du bien (modification du P.O.S opposable aux tiers : 1o mars 2004 article L213-4 et 6 de code de l'urbanisme) ; Attendu que la question est facilitée en l'espèce par le caractère inchangé du bien sur cette période, à savoir celui d'un ancien garage libre de toute activité artisanale ou location, sur deux niveaux de 467 m ² au rez de chaussée avec cour de 30 m ², outre un premier niveau de 442 m ² avec terrasse de 64 m ² ;
Attendu qu'il n'existe pareillement aucun litige sur la date à laquelle doit s'évaluer le bien, à savoir en septembre 2005 (date du jugement de premier ressort). Attendu que tout le litige repose en réalité sur la méthode de valorisation de ce bien, de façon classique tenant compte essentiellement des caractéristiques du bâti qui occupe principalement l'emprise et / ou de façon adaptée au contexte local sur lequel la cour estime devoir rappeler quelques éléments parfaitement justifiés au dossier ; Attendu que la déclaration d'enquête préalable à la D.U.P (déclaration d'utilité publique) est du 11 août 2003, soit bien postérieurement à la promesse de vente du bien litigieux produite aux débats qui date du 3 avril 2002 ; Attendu que de même, la vente authentique X... date du 15 novembre 2002 ; Attendu que ces deux conventions, dont le sérieux n'est pas contesté pour la première et incontestable pour le seconde, sont par conséquent des éléments extrêmement fiables, dès lors qu'elles n'ont pu ni l'une ni l'autre être d'une quelconque manière influencées par le futur projet de tramway, y compris la seconde puisque la commune a préempté le bien X... à partir d'une D.I.A reçue le 17 juin 2002 ; qu'il s'agit donc bien dans l'un ou l'autre cas d'émanations fiables du marché immobilier sur le secteur concerné ; que d'ailleurs l'expropriant lui même reconnaît expressément que cette mutation " présente un intérêt " ; Attendu que le secteur n'est pas banal, s'agissant de l'immédiate proximité du corum, pôle de recentrage urbain, à distance pédestre rapprochée de l'écusson, centre historique ; Attendu que le bien exproprié du sieur Y... est de dimension importante, que l'on se réfère à son arpentage au sol (583 m ²), (cf. Promesse de vente du 25 mars 2002), ou à sa superficie par niveau (467 m ² au rez de chaussée plus cour de 30 m ²,422 m ² au premier étage plus terrasse de 64 m ²) ; Attendu que pour n'être pas neuf, il ne présente aucune faiblesse de construction notable, et aurait fort bien pu comporter la mention apparaissant à l'acte X... (pas d'insalubrité, ni d'arrêté de péril ou d'interdiction d'habiter) ; que la présence d'un escalier qualifié de vétuste par le commissaire du gouvernement est fort peu opératoire dès lors qu'en vérité et dès avril 2002, ce bien était destiné à un promoteur manifestement intéressé par le site, ce qui n'a rien d'étonnant eu égard aux éléments objectifs ci dessus relevés de centralité ; Attendu que la caractéristique de grande surface apparaît à cet égard bien plus pertinente dans ses conséquences que toute approche à partir d'un calcul de surface pondérée, surtout lorsque le cumul de ces approches multiplie les approximations mathématiques ;
Et attendu que force est de constater qu'en novembre 2002, par un D.I.A de juin, la commune a préempté le bien X... (BZ 273) qui est imbriqué au bien exproprié litigieux au point qu'il était grevé à son profit d'une servitude de passage ; Attendu que ce bien était loué, grevé donc de cette servitude, et d'une surface cadastrale de 98 m ² au sol sur deux étages, ce qui a permis à l'expropriant de tabler sur un " bâti superficie utile " de 294 m ² (98x3) ; qu'il est frappant de constater sur les photos produites qu'il s'agit exactement du même type de construction ; Attendu que l'on imagine difficilement meilleur terme de référence, les immeubles étant non seulement comparables mais semblables, à la seule exception de leur surface et donc d'une éventuelle décote à appliquer pour grande surface, l'autre élément de distinction (présence de locataires) allant plutôt dans le sens de la baisse dans l'acte X... ; Attendu que la ville a dans ce contexte reprécisé préempté un foncier au sol de 98 m ², pour 114 400 €, soit 1167 € / m ² sur une valeur D.I.A de juillet 2002 ; Attendu que le bien litigieux, certes plus grand (598 m ² arpentés) était libre de toute occupation, et a été promis à la vente en avril 2002 pour 313 156 € ; que la cour, faisant par la peut être la preuve d'un excessif bon sens, accorde au prix consenti à l'époque par l'exproprié, avant toute déclaration d'ouverture d'enquête publique, une fiabilité certaine dans la valorisation à faire. Mais attendu que pour un paiement partiel comptant modeste (26 856 €) à la signature de l ‘ acte authentique, cette promesse de vente prévoyait (cf. Rubrique prix) un paiement du reliquat du prix par livraison de deux appartements de 40 m ² environ au 2o étage et douze garages, le tout livrable au 30 juin 2005 ; Attendu que le vendeur économisait ainsi, ce qui n'est pas sérieusement contesté, des frais de notaire et se retrouvait propriétaire en juin 2005 de deux F2 de 40 m ², et de douze garages quasiment en plein centre ville, ce qui est de nature à avoir minimisé le prix affiché consenti, de même que la contrainte tenant au nécessaire rachat par le promoteur d'une P.L.D (que le commissaire du gouvernement chiffre à 582 m ² de valeur vénale d ‘ un terrain à bâtir nu, dans la perspective d ‘ une opération immobilière projetée de 2330 m ² de SHON) ; Attendu que le prix du foncier au sol en avril 2002 (313 156 € soit 598 m ² arpentés soit 523 m ²) apparaît donc bien être une base minimale, la réalité de l'acte étant bien plus une valorisation sur la base de deux F2 de 40 m ² et douze garages en centre ville, hors frais de notaire, livrables en juin 2005 ;
Attendu que les deux ventes examinées fixent en toute hypothèse très surement la fourchette du prix au m ² du sol considéré comme nu ; qu'il apparaît impossible de rejeter cette approche dès lors qu'avant toute enquête publique par le tramway, c'est en tant qu'immeuble à démolir que les propriétaires ont été démarché (pour M.Y...) ou préempté (pour M.X...) ; Attendu que la cour estime que l'autre approche, à partir des éléments de référence de mutations portant sur des ventes de locaux professionnels, présente en l'espèce l'inconvénient de surfaces très différentes, avec l'aléa mathématique cumulé qui s'en suit tenant à un abattement grande surface, avant même le litige sur les pondérations ; Attendu que s'agissant d'une opération projetée sur un terrain nu, il n'est pas évident que le prix au m ² de foncier subisse une décote significative pour une grande surface comme celle du bien Y..., par rapport à une plus petite comme le bien X... ; Attendu qu'en toute hypothèse, et même à appliquer sur le prix réel consenti en novembre 2002 par la ville à M.X... (1167 € du m ² de foncier cadastral) un coefficient grande surface de 25 % (tel que préconisé par le commissaire du gouvernement) qui constitue une approche raisonnable par rapport aux 40 % revendiqués par l'expropriant (grande surface plus état général de l'immeuble) la valorisation qui en résulte (523 399 €) n'est nullement incompatible avec une valeur en septembre 2005 telle que retenue par le premier juge, puisque les variations indiquées par M.Y... sur la période (Hérault : 17 % sur 1 an,86 % sur 5 ans) ne sont pas discutées, sachant au surplus que M.Y... devenait (sans frais de notaire) propriétaire de deux appartements et de douze garages, en s'inscrivant dès 2002 par l'effet de sa promesse de vente dans l'incontestable hausse des prix de l'immobilier sur le centre de Montpellier à l'époque ; Attendu qu'après examen de la méthode adoptée par le premier juge, dans un souci d'exhaustivité et en toute hypothèse, la cour n'estime pas que l'appel principal puisse prospérer ; que toute autre analyse reviendrait à avaliser en définitive le fait que l'expropriant reconnaît ne pas être
" en mesure de verser aux débats des termes de comparaison concernant des biens identiques (page 7 de ses conclusions) "
et donc à devoir prendre en compte les mutations relevées par le commissaire du gouvernement, alors même que ce dernier reconnaît leur petite surface et qu'il n'évoque pas le bien X..., pourtant extrêmement proche et qui a fait l'objet d'une D.I.A et d'une préemption ; Attendu que pareillement et en sens inverse, la valeur de 1000 € / m ² de Y..., surtout appliquée à 1165 m ², fait à l'évidence l'économie d'une analyse précise de ces éléments de référence ; que de façon logique, Monsieur Y... a trouvé des valeurs de 1000 € / m ², en divisant le prix de la contenance cadastrale, (cf. mutation X... supra), mais a appliqué ce prix à ce qu'il considère être la surface totale de son bâti ; Attendu qu'en faisant l'impasse sue les caractéristiques de son bien (grande surface) et sur la seule application possible à la contenance cadastrale du prix qu'il revendique (et non au bâti développé), il arrive à une valeur sans rapport avec le marché en 2005, qu'il convient de rejeter ; Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le montant de l'indemnité principale telle que retenue par le premier juge, outre l'indemnité de remploi ; Attendu que s'agissant des places de parking, la cour relève qu'elles ne sont pas reprises au dispositif des conclusions de M.Y... ; Attendu que s'agissant de l'indemnité pour dépréciation du surplus, la cour adopte les motifs pertinents du premier juge, sachant au surplus qu'il y a eu emprise totale (et qu'il n'y a donc pas de surplus, sinon par une tolérance instituée entre le fonds exproprié et celui voisin, pour des raisons familiales) ; Attendu que les chambres sont comprises dans l'indemnité de dépossession, étant précisé si besoin était que la promesse de vente unilatérale de M.Y... avait anticipé sur les conséquences de la démolition par le promoteur, et que le prix consenti incluait par définition les répercussions éventuelles sur le fonds voisin ; Attendu que la proposition initiale de la communauté, depuis le 15 juin 2004 (article L 13-3 du code de l'expropriation) est restée inchangée à ce jour, s'agissant de l'indemnité principale, alors même qu'il résulte du dossier qu'une visite technique a eu lieu le 5 août 2004 (pièce 9) ; que les services techniques de la communauté, dont la compétence n'a pas été discutée, ont à l'évidence relevé la présence des cuves ; que rien ne justifie donc la demande très tardive de moins-value pour travaux de dégazage, le devis établi en octobre 2006 étant au demeurant constitué au moins pour moitié de travaux de démolition ;
PAR CES MOTIFS La cour,
Statuant contradictoirement,
Reçoit l'appel principal de la communauté d'agglomération et celui incident de M.Y.... Au fond, les rejette et confirme l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort, sans qu'il soit fait application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamne la communauté d'agglomération à supporter les dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
GT / MC
