COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5 Chambre Section A
ARRET DU 14 JUIN 2007
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 05061
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 JUIN 2006
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE PEZENAS
No RG 51-04-2
APPELANTS :
Monsieur Christophe X...
né le 10 Juillet 1966 à MONTPELLIER (34000)
de nationalité Française
...
Route de Castelnau de Guers
34510 FLORENSAC
représenté par Me HIRSCH, avocat au barreau de MONPELLIER
Madame Magali Y... épouse X...
née le 28 Mai 1969 à BEAUMONT SUR OISE (95260)
de nationalité Française
...
Route de Castelnau de Guers
34510 FLORENSAC
représentée par Me HIRSCH, avocat au barreau de MONPELLIER
INTIME :
Monsieur Michel Z...
...
7191 ENCAUSSINES-LALAING
BELGIQUE
représenté par Me PARGOIRE avocat loco Me BRINGER, avocat au barreau de BEZIERS
LES PARTIES ONT ETE CONVOQUEES PAR L.R. avec A.R.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 MAI 2007, en audience publique, M. Jean-Marc CROUSIER, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Mme France-Marie BRAIZAT, Présidente
M. Jean-François BRESSON, Conseiller
M. Jean-Marc CROUSIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Christiane DESPERIES
ARRET :
-CONTRADICTOIRE
-prononcé publiquement par Mme France-Marie BRAIZAT, Présidente.
-signé par Mme France-Marie BRAIZAT, Présidente, et par Mme Christiane DESPERIES, Greffier présent lors du prononcé.
Par acte sous seing privé du 5 juillet 1999, Mr Z... a donné à bail à Mr X... diverses parcelles en nature de vignes et terres, d'une contenance totale de 11 ha 38a 58ca, situées sur les communes de FLORENSAC et MARSEILLAN, moyennant le paiement d'un fermage annuel de 48000 francs (7317,55 €) payable en 12 mensualités de 4000 francs (609,80 €), le 5 de chaque de mois.
Courant 2002, Mr X..., en plus des parcelles visées dans le contrat de bail, repris en exploitation 2ha 36a et 96ca de vignes supplémentaires.
Prétendant qu'en dépit de l'augmentation du loyer convenue entre les parties, Mr X... n'aurait payé que le loyer fixé dans le bail de 1999 et qu'il aurait également procédé à des arrachages sans autorisation, compromettant l'exploitation du fonds, Mr Z..., par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 septembre 2004, a saisi le Tribunal Partiaire des Baux Ruraux de Béziers d'une demande de résiliation de bail.
Par jugement avant dire droit du 2 juin 2005, le Tribunal a ordonné une expertise confiée à Mr B... à l'effet notamment de fournir tous éléments permettant de déterminer le prix du fermage des parcelles non comprises dans le bail et de procéder à l'apurement des comptes entre les parties depuis l'année culturale 2001.
L'expert a déposé son rapport le 27 février 2005 et, par jugement du 1er juin 2006, le Tribunal a :
prononcé la résiliation du bail à ferme conclu le 5 juillet 1999 entre les parties, tenant au non respect du fermage,
dit qu'à la fin de la période culturale en cours, Mr X... devra quitter les lieux compris dans le bail et les parcelles exploitées en sus, telles que mentionnées au rapport d'expertise et, qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'aide de la force publique en cas de besoin,
fixé l'indemnité d'occupation due par Mr X... à compter du prononcé de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux, au montant annuel de 9580,21 €,
condamné Mr X... à payer à Mr Z... les sommes de :
• 10000,50 € au titre des fermages pour les années culturales 2001 à 2004 inclus,
• 1000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
***
Les époux X... ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de leurs conclusions, développées oralement à l'audience du 10 mai 2007, ils demandent à la Cour de :
" Vu le contrat de bail à ferme,
Vu l'article L. 411-53 du code rural,
-rejeter les prétentions des époux X...,
-dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties est un bail à ferme et non un bail à métayage,
-confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à ferme en raison de la faute de Mr ET Mme X...,
En conséquence,
-ordonner l'expulsion de Mr X... ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
-fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 849,92 € par mois jusqu'au départ effectif de Mr et Mme X...,
-condamner solidairement Mr X... au paiement de la somme de 17032,33 € au titre des loyers non payés pour les années 2002,2003,2004 et 2005,
-condamner Mr X... au paiement de la somme de 2299,73 € au titre des loyers de l'année 2006 (somme qu'il conviendra de réactualiser à la date de l'arrêt),
-condamner Mr X... au paiement de la somme de 10000 € à titre de dommages intérêts du fait du non paiement de la totalité des sommes dues au titre des loyers,
-condamner Mr X... au paiement de la somme de 5000 € en réparation des arrachages effectués sans autorisation,
-condamner Mr X... au paiement de la somme de 4365 € en remboursement de la prime de plantation qui lui a été versée alors que le financement de la plantation des Cypres a été entièrement financée par Mr Z...,
-condamner Mr X... au paiement de la somme de 5000 € en réparation de la dévalorisation de la parcelle de l'IRLE du fait de la flavescente dorée,
-condamner Mr X... au paiement de la somme de 1846,15 € en réparation du préjudice subi par Mr Z... du fait de la non utilisation en temps utiles des droits de replantation,
-condamner Mr X... au paiement de la somme de 7317,55 € correspondant à la première année de fermage qui n'a jamais été payée par le preneur,
-condamner Mr X... au paiement de la somme de 5000 € au titre des dommages intérêts pour procédure abusive,
-condamner Mr X... au paiement de la somme de 6000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamner Mr X... à supporter les frais d'expertise,
-condamner Mr X... aux entiers dépens ".
Par conclusions du 24 janvier 2007, dont les termes ont été repris à l'audience de plaidoirire, les époux X... demandent à la Cour de :
"-réformer le jugement entrepris et infirmer la décision entreprise,
Statuant à nouveau,
Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé par Mr B... et les pièces produites par les parties,
-déclarer qu'il s'agit d'un bail à métayage et non d'un bail à ferme,
-constater, conformément aux dispositions de l'article L. 411-13 du code rural, que le bailleur n'a pas engagé son action au cours de la 3ème année de jouissance et que les demandes du bailleur seront purement et simplement rejetées,
-constater qu'à aucun moment et d'aucune façon, le bailleur n'a rapporté la preuve de ce que le preneur ait mis le fonds ou son exploitation en péril au sens de l'article L. 411-53-2o du code rural,
-constater que le rapport judiciaire est en complète contradiction avec les fondamentaux d'un bail à métayage, et sera purement et simplement écarté des débats,
-constater la nullité du commandement de payer,
-condamner l'intimé, Mr Z..., à payer aux concluants, les consorts X..., les sommes suivantes :
• 5000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,
• 5000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,
• 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civileainsi qu'aux entiers dépens ".
Les époux X... ont, en cours de délibéré, fait parvenir un document à la Cour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
-Sur la procédure
Attendu qu'il convient de déclarer irrecevable la pièce communiquée en cours de délibéré alors que les appelants n'avaient pas été autorisé à le faire ;
-Sur la nature du bail
Attendu que, pour la première fois en cause d'appel, les époux X... prétendent que le bail unissant les parties est un bail à métayage et non un bail à ferme ;
Mais attendu qu'il résulte des pièces produites que, depuis 1996, les parties ont conclu, d'abord le 16 août 1996 puis le 5 juillet 1999, un bail intitulé " contrat de bail à ferme " ;
que le bail, contrairement aux conditions édictées par l'article L. 417-1 du code rural relatif au métayage, ne prévoit pas de partage de produit avec le bailleur mais le paiement, par le preneur, d'un loyer annuel de 48000 francs ;
que les époux X... ne produisent pas d'éléments de nature à caractériser un bail à métayage, le fait que Mr Z... supporte les frais de replantation notamment, étant insuffisant à démontrer l'existence d'un tel bail ;
Attendu en conséquence que seules les dispositions relatives au bail à ferme sont applicables en l'espèce ;
-Sur la résiliation du bail
Attendu que le bail conclu le 5 juillet 1999 concerne un certain nombre de parcelles expressément énumérées et indique que le prix annuel du fermage est de 48000 francs payé en 12 mensualités de 4000 francs chacune pour le 5 de chaque mois ;
qu'en 2002, Mr X... a, en plus des parcelles visées dans l'acte précité, repris en exploitation d'autres parcelles appartenant à Mr Z... ;
Attendu que ce dernier, prétend que l'agrandissement de la superficie totale des terres louées a entraîné une augmentation du loyer, augmentation que Mr X... a toujours refusé de payer, en dépit des demandes qui lui ont été faites ;
que Mr X... fait valoir pour sa part que le prix du loyer fixé dans le bail de 1996 est le même que celui indiqué dans le bail de 1999, soit 48000 francs annuel, alors que les parcelles étaient plus nombreuses dans le bail de 1999 que dans celui de 1996 ;
qu'il prétend que la même situation s'est produite en 2002, lorsque de nouvelles parcelles ont été intégrées au bail de 1999, les parties ayant décidé que le fermage ne serait pas augmenté ;
Mais attendu que les seules lettres adressées à Mr X... par Mr Z..., les 14 mars et 2 juillet 2007, faisant état d'une augmentation du loyer, sont insuffisantes pour démontrer l'existence d'un accord des parties sur une augmentation du prix du loyer ;
qu'il s'ensuit que depuis 2002, le prix du loyer concernant les nouvelles parcelles est indéterminé ;
que dès lors, la Cour ne tiendra compte que du loyer contractuellement fixé par le bail de 1999 pour les parcelles visées par celui-ci, pour apprécier le bien fondé de la demande de Mr Z... ;
Attendu que l'article L. 411-53 du code rural dispose que peuvent seulement être considérées comme motif d'opposition au renouvellement du bail, et donc de résiliation, conformément à l'article L. 411-31, nonobstant toute clause contraire :
" 1o) deux défauts de paiement du fermage ou de la part de produits revenant au bailleur et ayant persisté à l'expiration d'un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.
2o) les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation... "
A-Le défaut de paiement du fermage
Attendu que Mr Z... a fait délivrer un premier commandement le 15 décembre 2003 pour avoir paiement de la somme de 10272,80 € au titre du solde du fermage 2001 (270 €) et du solde du fermage 2002 (9402,80 €) ;
Attendu que, s'agissant des parcelles incluses dans le bail de 1999, les seules prises en considération par la Cour, il résulte du rapport de l'expert Mr B... que le fermage du pour l'année 2001 était de 7317,35 € et pour l'année 2202 de 7465,36 € ;
que le preneur a payé :
• pour l'année 2001 = 7342,42 €
• pour l'année 2002 = 8826,60 €
qu'il apparaît ainsi que le commandement a été délivré pour avoir paiement de sommes dont le preneur s'était déjà acquitté ;
qu'il doit donc être annulé ;
Attendu que Mr Z... a fait délivrer un deuxième commandement le 16 janvier 2004 pour avoir paiement de la somme de 1737,70 €, correspondant à l'arriéré de fermage pour l'année 2003, correspondant à la période du 01 / 01 / 2003 au 31 / 10 / 2003 ;
Attendu que selon l'expert, le fermage du pour l'année 2003 en ce qui concerne les parcelles incluses dans le bail de 1999 est de 7799,07 € ;
que pour cette période, Mr X... a payé 5512,08 € ;
Attendu que si le commandement a été valablement délivré, ce seul défaut de paiement de fermage est insuffisant pour justifier une résiliation du bail au regard des dispositions précitées de l'article L. 411-53 du code rural ;
B-Les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
Attendu qu'en première instance Mr Z... a, à l'appui de sa demande de résiliation du bail, invoqué également l'arrachage des vignes par son preneur qui aurait ainsi compromis la bonne exploitation du fonds ;
que ce motif n'est pas repris en appel pour solliciter la résiliation mais que Mr Z... en fait état uniquement pour solliciter des dommages intérêts en réparation du préjudice subi ;
qu'en tout état de cause, le préjudice allégué n'est pas établi puisqu'il résulte, au contraire, du rapport d'expertise que les opérations d'arrachage effectuées par le preneur correspondaient à une bonne gestion de l'exploitation et avaient même augmenté la valeur du bien loué ;
Attendu qu'il n'y a donc pas lieu à résiliation du bail ;
-Sur le montant des loyers impayés
Attendu que, s'agissant des parcelles incluses dans le bail de 1999, l'expertise a établi que le total des fermages dû de 2001 à 2004 s'élevait à30663,38 € alors que, pour cette période, le preneur a réglé 29580,46 € ;
qu'il reste donc devoir pour cette période 1082,92 € que Mr X... sera condamné à verser à Mr Z... ;
-Sur les dommages intérêts pour les arrachages non autorisés
Attendu que pour les motifs ci-dessus exposés, Mr Z... sera débouté de sa demande de ce chef faute de démontrer un préjudice ;
-Sur la demande de remboursement de la prime de plantation
Attendu que Mr Z... sollicite le paiement de la somme de 4365 € en remboursement de la prime de plantation concernant les " Cyprès " ;
Mais attendu que c'est à juste titre que le premier juge, par des motifs pertinents que la Cour fait siens, a débouté Mr Z... de cette demande au motif qu'il ne rapportait pas la preuve qu'il aurait financé seul la plantation des " Cyprès " et que l'expert a indiqué, s'agissant du financement des plantations, que le bail départemental stipulait qu'en l'absence de convention contraire, les frais de plantation étaient assurés en totalité par le bailleur ;
-Sur la demande de dommages intérêts du fait de l'existence de la flavescence dorée
Attendu que l'expert, a indiqué dans son rapport, que la flavescence dorée était un fléau national dont Mr X... ne pouvait pas être rendu responsable, et que par ailleurs, le fermier payait un fermage inchangé sur une parcelle dont la productivité baissait ;
que c'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de dommages intérêts de Mr Z... à ce titre ;
-Sur la demande de dommages intérêts en réparation du préjudice qu'aurait subi Mr Z... du fait de la non utilisation en temps utiles des droits de replantation
Attendu que, ainsi que l'a retenu le premier juge, Mr Z... ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué alors qu'au contraire, l'expert a conclu à une bonne gestion de l'exploitation ;
que cette demande ne peut être rejetée ;
-Sur la demande relative à la première année de fermage
Attendu que Mr Z... prétend que vers 1990, Mr X... a repris progressivement en exploitation les parcelles de vignes que son propre père exploitait auparavant ;
que l'accord verbal entre les parties prévoyait un paiement de fermage avec un an de retard, c'est à dire l'année qui suivait la récolte ;
qu'il fait valoir qu'il n'a rien perçu la première année d'exploitation et que Mr X... lui doit à ce titre,7317,55 € ;
Mais attendu que Mr Z... n'a jamais fait état de cette années impayée jusqu'à la saisine du Tribunal ;
qu'aucun élément de procédure ne corrobore ses allégations ;
que sa demande doit être rejetée ;
-Sur les autres demandes de Mr Z...
Attendu que Mr Z..., sera débouté de toutes ses autres demandes compte tenu de la décision de la Cour relative à l'absence de résiliation du contrat ;
-Sur les dépens, l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dommages intérêts pour procédure abusive et préjudice moral
Attendu que l'équité ne justifie pas, en l'espèce, l'application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que le caractère abusif de la procédure diligentée par Mr Z... n'étant pas démontré, les époux X... seront déboutés de leur demande de dommages intérêts de ce chef ;
qu'il seront également débouté de leur demande de dommages intérêts en réparation d'un préjudice moral dont ils ne rapportent pas la preuve ;
Attendu que Mr Z..., qui succombe sur l'essentiel de ses prétentions, supportera les dépens de première et d'appel ;
PAR CES MOTIFS :
DÉCLARE irrecevable les pièces communiquées en cours de délibéré par les appelants ;
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mr Z... de ses demandes concernant :
• les dommages intérêts pour arrachage non autorisé,
• le remboursement de la prime de plantation,
• les dommages intérêts pour non utilisation en temps utiles des droits de replantation,
• le paiement de la première année de fermage ;
L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,
DÉBOUTE Mr Z... de sa demande de résiliation de bail ;
CONDAMNE Mr X... à payer à Mr Z... la somme de 1082,92 € au titre du solde des fermages pour les années culturales 2001,2002,2003 et 2004 ;
REJETTE toute autre demandes ;
CONDAMNE Mr Z... aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
FM.B / MD
