COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section AO1
ARRÊT DU 15 JANVIER 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 250
Décision déférée à la Cour : Jugement du 4 DÉCEMBRE 2006 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BÉZIERS No RG 05 / 133
APPELANT :
Monsieur Armand X... né le 7 Décembre 1937 à DJERBA (Algérie) de nationalité française 45 Les Maisons du Grau... 34300 LE GRAU D'AGDE représenté par Me Michel ROUQUETTE, avoué à la Cour assisté de Me Gilbert COLLARD, avocat substitué par Me Muriel PIQUET avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES :
Mademoiselle Catherine A... née le 18 Mai 1931 à MONTAZELS (11190) de nationalité française... 34500 BÉZIERS représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour assistée de Me Patrick CHARRIER, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur Christian C... pris ès qualités de curateur de Mademoiselle Catherine A..., désigné à cet effet par jugement du 25 janvier 2001 de nationalité française... 34300 LE GRAU D'AGDE représenté par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour
S. A. S GUIRAUDON GUIPPONI LEYGUE venant aux droits de la S. N. C. LANGUEDOC TERRAINS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social Parc Club du Millénaire 1025 rue Henri Becquerel 34000 MONTPELLIER représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour assistée de Me Olivier GUERS, avocat de la SCP MELMOUX-PROUZAT-GUERS
ORDONNANCE de CLÔTURE du 29 NOVEMBRE 2007
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 4 DÉCEMBRE 2007 à 14H en audience publique, Madame Sylviane SANZ, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Madame Nicole FOSSORIER, Président Madame Sylviane SANZ, Conseiller Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Melle Marie-Françoise COMTE
ARRÊT :
-contradictoire,-prononcé publiquement par Madame Nicole FOSSORIER, Président,-signé par Madame Nicole FOSSORIER, Président, et par Melle Marie-Françoise COMTE, Greffier présent lors du prononcé. * * * * *
FAITS et PROCÉDURE
Vu le jugement rendu le 4 décembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de BÉZIERS qui a : déclaré recevable l'intervention volontaire de LANGUEDOC TERRAINS, déclaré nuls et non avenus les actes sous seing privé des 12 mars 2000 et 18 juillet 2000, condamné Monsieur X... à payer à Mademoiselle A... et Monsieur C... ès qualités de curateur, la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, outre 3 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu l'appel régulièrement interjeté par Monsieur X... et ses conclusions tendant à : condamner Mademoiselle A... et l'U. D. A. F. ès qualités à lui régler la somme de 14 497,90 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2002, en application de la stipulation contractuelle de l'acte de prêt du 7 juin 1999, déclarer irrecevable l'intervention volontaire de LANGUEDOC TERRAINS et de la SCP GUIRAUDON-GUIPPONI-LEYGUE, venant à ses droits, débouter Mademoiselle A... et l'U. D. A. F. de l'ensemble de leurs demandes,
ordonner la réalisation des ventes litigieuses portant sur : • un ensemble immobilier comprenant une maison d'habitation située commune d'AGDE,..., • une parcelle de terrain non constructible située à AGDE, lieu-dit CAPISCOL, dire que la décision à intervenir tiendra lieu d'acte de vente concernant les deux biens ci-dessus désignés, condamner Madame A... et Monsieur C... ès qualités à lui payer 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice occasionné par le comportement fautif de Madame A...,5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice dû à sa résistance abusive,10 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu les conclusions notifiées par Madame A... et l'U. D. A. F. ès qualités de curateur de Madame A..., aux lieu et place de Monsieur DARROT, demandant : de déclarer la demande de Monsieur X... irrecevable, à défaut, de confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nuls les actes sous seing privé des 12 mars 2000 et 18 juillet 2000 et de condamner Monsieur X... à payer à Mademoiselle A... 10 000 € à titre de dommages et intérêts, de statuer ce qu'il appartiendra à l'égard de l'intervention volontaire de LANGUEDOC TERRAINS actuellement GROUPE GUIRAUDON, sur l'omission de statuer, de dire que Monsieur X... ne peut se prévaloir d'un quelconque dommage en l'absence de toute signification en vertu de l'article 1690 du code civil, de condamner Monsieur X... à lui payer 16 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu les conclusions notifiées par la Société GROUPE GUIRAUDON GUIPPONI LEYGUE, intervenante volontaire, demandant :
de confirmer le jugement entrepris, à titre principal, • vu les articles 1181 et suivants du code civil, • de dire caducs les actes des 12 mars 2000 et 18 juillet 2000, passés entre Madame A... et Monsieur X..., à titre subsidiaire : • vu les articles 1674 et suivants du code civil, • de confirmer par substitution de moyens le jugement déféré en ce qu'il a prononcé l'annulation des actes régularisés les 12 mars 2000 et 18 juillet 2000, en tout état de cause, de condamner Monsieur X... à verser au GROUPE GUIRAUDON-GUIPPONI-LEYGUE la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile et 3 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
M O T I V A T I O N :
# Sur la CESSION de CRÉANCE :
Il ressort d'un mandat de vente sans exclusivité en date du 4 janvier 1998, que Madame A... Catherine a donné mandat à l'Agence immobilière du GRAU d'AGDE dont la gérante est Madame L..., de vendre une propriété de 1 550 m ² nommée « VILLA CYBELE »,... au GRAU d'AGDE, pour un montant de 780 000 F, dont 30 000 F au titre de la commission d'agence.
Il est constant que par acte passé le 7 juin 1999 en l'étude de Maître D..., notaire associé, Madame Catherine A... a acquis de Monsieur E... une maison d'habitation située..., commune d'AGDE, moyennant le prix de 475 000 F.
Il résulte de l'acte authentique, que la Société Agence Immobilière du GRAU d'AGDE a accordé à Madame A... pour l'acquisition de ce bien un prêt d'un montant de 523 500 F, avec
en garantie de remboursement de la somme prêtée, hypothèque au profit du prêteur sur l'ensemble immobilier situé... au GRAU d'AGDE.
Aux termes du contrat de prêt, il doit être constaté la clause « Dommages et Intérêts », laquelle mentionne que dans le cas où le prêteur « serait obligé d'entreprendre des démarches ou des poursuites ou une action quelconque en vue d'obtenir le paiement du prêt... il aura droit à titre de dommages et intérêts à une somme représentant 20 % des sommes restant dues... ».
Il y a lieu de constater que le prêt sans intérêts, a été accordé pour une durée d'un an à compter de la signature du contrat de vente, la date extrême de l'inscription étant le 7 juin 2001.
Il n'est pas contesté que par acte notarié du 31 août 2000, Maître D... a reçu en la forme authentique transport de créances de l'agence immobilière du GRAU d'AGDE, représentée par Madame L..., le cédant, à Monsieur X..., le cessionnaire, pour un montant de 523 500 F. Ce transport a été porté à la connaissance de Mademoiselle A... le 7 septembre 2000 suivant lettre produite aux débats de Maître D..., notaire.
Il doit être constaté que cette signification n'est pas conforme aux dispositions de l'article 1690 du code civil, lequel stipule que « le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. »
Toutefois, il doit être rappelé que le défaut d'accomplissement des formalités ci-dessus visées, ne rend pas le cessionnaire irrecevable à réclamer au débiteur cédé l'exécution de son obligation, quand cette exécution n'est susceptible de faire grief à aucun droit advenu depuis la naissance de la créance.
En l'espèce, s'il n'y a pas eu signification par acte d'huissier, si aucune acceptation n'a été exécutée par acte authentique par la débitrice, il doit être constaté que cette acceptation a été tacite, dans la mesure où Madame A... s'est libérée de sa dette, ainsi qu'il est démontré par les paiements effectués le 22 mars 2001 à Monsieur X... de la somme de 475 500 F (72 489,51 €) adressée par l'office notarial de BAILLARGUES à Monsieur X..., et par le solde de 48 500 F payé le 25 avril 2001 par Monsieur C... Christian ès qualités de curateur de Madame A..., Monsieur X... ne contestant pas avoir reçu paiement de l'intégralité du prêt.
En revanche, il est sollicité par l'appelant application de la clause « Dommages et Intérêts » insérée au contrat de prêt, laquelle prévoit paiement d'une indemnité de 20 % de la somme due, en cas de difficulté de recouvrement de ladite somme, postérieurement à la date d'échéance du 7 juin 2000.
Il y a lieu d'observer que la cession de créance est postérieure à l'échéance du prêt, qu'aucune mise en demeure préalable n'a été adressée à Madame A... ; par ailleurs, le bien, objet de la vente, pour lequel le prêt a été consenti, se trouvait dans un état d'inhabitabilité ainsi que le justifient tant les attestations de Monsieur F... André et de Madame G... Christiane, que de l'acquéreur le Docteur H..., lequel a acquis le bien pour la somme de 480 000 F, soit inférieure au montant du prêt consenti.
Monsieur X..., conseil de Madame A..., ainsi que le rappelle le Contrôleur des impôts dans une correspondance du 21 février 2006, intervenant dans l'Agence immobilière du GRAU d'AGDE, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'état de l'immeuble pour lequel le prêt était accordé. De plus, le compte rendu d'examen psychiatrique, dressé par le Docteur I... le 5 mai 2003, démontre l'état d'influençabilité majeure de Madame A... qui n'a aucune idée de la valeur des objets lorsqu'elle excède une certaine somme, comme une maison d'habitation par exemple.
Aussi, la clause « Dommages et Intérêts » insérée dans l'acte de prêt, compte tenu des circonstances dans lesquelles le contrat a été passé par Madame A..., doit être considérée comme une clause pénale, laquelle apparaît manifestement excessive.
Ainsi, conformément aux dispositions de l'article 1152 alinéa 2 du code civil, il convient de modérer la peine et de la fixer à un euro à titre de dommages et intérêts dus à Monsieur X....
# Sur le SOUS SEING PRIVÉ du 12 MARS 2000 :
Il résulte du compromis de vente signé entre Madame A..., vendeur, et Monsieur X..., acquéreur, portant la date contestée par Madame A... sur la base d'attestations de son petit neveu, Monsieur J..., du 12 mars 2000, que le vendeur a cédé un ensemble immobilier comprenant une maison d'habitation d'un étage sur rez-de-chaussée, deux maisons d'habitation élevées d'un simple rez-de-chaussée, cour, avec garage, commune du GRAU d'AGDE,..., moyennant le prix de 1 000 000 F T. V. A. à 20,60 % en sus, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, à hauteur de 750 000 F, le solde, soit 250 000 F, étant converti en l'obligation pour l'acquéreur qui s'y oblige, de construire et d'aménager à ses frais pour le compte du vendeur, une maison d'habitation.
Cet acte comporte « les conditions suspensives » suivantes : purge des droits de préemption, délivrance d'une note d'urbanisme, obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant de 1 000 000F sur une durée de deux années, au taux maximum de 5,50 %, réitération des présentes conventions par acte authentique établi par Maître D... avec préalablement versement du prix et des frais, obtention du permis de construire de 10 habitations minimum dans un délai de six mois,
le tout d'ici le 12 septembre 2000, délai de rigueur choisi par les parties comme condition essentielle des conventions qui, en conséquence, seront nulles et non avenues après cette date sans aucune formalité.
Il est établi par le procès-verbal de défaut en date du 12 septembre 2000, dressé par Maître D..., notaire associé, que Mademoiselle A... ne s'est pas présentée ni personne pour elle.
Il convient toutefois d'observer, aux termes de ce procès-verbal, qu'il est rappelé que les conventions ont été soumises par les parties à la condition suspensive de l'obtention du permis de construire au plus tard le 1er juillet 2000, que le notaire a demandé à Monsieur X... de lui remettre la somme de 750 000 F ainsi que la justification du certificat d'urbanisme et du permis de construire et ses annexes, et que Monsieur X... a précisé que les sommes et pièces seraient déposées en l'étude du notaire dès que Mademoiselle A... voudra signer la vente relatée.
Il ne peut être discuté que même à supposer valable le prêt consenti par Monsieur K... à Monsieur X..., la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulait que le prix et les frais devaient être préalablement versés à la réitération par acte authentique, de sorte qu'à défaut de versement des fonds, la condition suspensive a défailli.
Par ailleurs, il résulte de l'ordonnance de référé du 26 juin 2001 du Tribunal de Grande Instance de BÉZIERS, que par arrêté du 6 avril 2001, un permis de démolir et un permis de construire 13 logements ont été délivrés au Groupe K... par la Commune d'AGDE.
Ainsi, une deuxième condition suspensive qui devait se réaliser avant le 12 septembre 2000 a défailli.
En conséquence, conformément aux dispositions du sous seing privé du 12 mars 2000, la date butoir du 12 septembre 2000 étant atteinte sans que les conditions ne soient réalisées, la convention doit être déclarée nulle.
# Sur le COMPROMIS de VENTE du 18 JUILLET 2000 :
Il ressort du sous seing privé dressé le 18 juillet 2000, que Madame A... a vendu à Monsieur X..., sur la Commune d'AGDE une parcelle de terrain non constructible, lieu-dit « LE CAPISCOL », d'une superficie de 50,70 ares, moyennant le prix de 50 700 F, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique réitérant les conventions.
Aux termes de ce contrat, les conditions suspensives suivantes sont prévues : purge de tous droits de préemption, délivrance d'une note d'urbanisme par l'autorité communale ne comportant aucune restriction administrative au droit de propriété de l'acquéreur, délivrance d'un état hypothécaire par le Bureau des Hypothèques ne révélant l'existence ni d'inscription, ni de commandement de saisie, obtention par l'acquéreur d'un prêt, cette clause ne comportant pas le montant minimum ni la durée du prêt, la réitération des conventions par acte authentique établi par Maître D... avec préalablement versement du prix et des frais, le tout dans un délai de deux mois.
Il ressort du procès-verbal de défaut en date du 18 septembre 2000, dressé par Maître D..., que Madame A... ne s'est pas présentée à cette date, ni personne pour elle, le notaire faisant mention avoir demandé à Monsieur X..., acquéreur, de lui remettre la somme de 50 700 F représentant le prix de vente, Monsieur X... précisant que cette somme serait déposée en l'étude du notaire dès que Mademoiselle A... voudrait signer la vente.
Il doit être constaté que si Monsieur X... a versé le montant des frais préalablement à la réitération par acte authentique du compromis signé, en revanche le prix de vente n'a pas été préalablement versé.
Par ailleurs, il résulte de la correspondance du 17 juillet 2006 du Maire de la Commune d'AGDE à LANGUEDOC TERRAINS, que le droit de préemption de la collectivité n'a pas été purgé.
Dès lors la nullité de l'acte sous seing privé s'impose, la Cour constatant de manière superfétatoire, que ces terrains, qui devaient être vendus pour la somme de 50 700 F, soit 7 729,17 €, ont fait l'objet d'un sous seing privé de vente entre Madame A... et la S. N. C. LANGUEDOC TERRAINS sous réserve de l'annulation de la vente X..., au prix de 154 500 €.
De manière superfétatoire, la différence de prix entre les deux ventes démontre, ainsi que l'a attesté le Docteur I... dans son compte rendu d'examen psychiatrique, que Madame A... doit être considérée comme ayant été, au cours de l'année 2000 de façon apparente une personne particulièrement vulnérable ou influençable.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris.
# Sur la RECEVABILITÉ de l'INTERVENTION VOLONTAIRE de LANGUEDOC TERRAINS :
La Société LANGUEDOC TERRAINS, aux droits de laquelle s'est substituée la Société GUIRAUDON-GUIPPONI-LEYGUE, est intervenue volontairement dans la cause en cours d'instance, devant le Tribunal de Grande Instance de BÉZIERS.
Cette société dispose d'un intérêt à agir conformément aux dispositions de l'article 783 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.
En effet, le terrain situé lieu-dit « LE CAPISCOL » est inclus dans le périmètre de la ZAC du CAPISCOL, pour lequel le droit de préemption urbain dont bénéficie la Commune d'AGDE n'a pas été purgé, la Commune, dans sa séance du 4 avril 2006, ayant proposé au Conseil municipal de retenir pour aménageur la Société LANGUEDOC TERRAINS.
Par ailleurs, il ressort de la promesse synallagmatique de vente signée le 6 juillet 2006, que Madame A... vend à la S. N. C. LANGUEDOC TERRAINS les parcelles sur la Commune d'AGDE cadastrées section K W no5 et 6 pour partie, pour une superficie totale de 3 570 m ² environ, moyennant le prix de 154 500 €, payable en l'obligation de faire la viabilité de trois parcelles de 500 m ² chacune, conservées par le vendeur, taxes et participations à la ZAC acquittées par l'acquéreur ; la convention est soumise aux conditions suspensives, notamment de l'anéantissement du compromis signé le 18 janvier 2000 entre Madame A... et Monsieur X....
Ainsi, il ne peut être contesté que la Société LANGUEDOC TERRAINS a intérêt à agir dans la présente procédure. La confirmation du jugement s'impose donc.
# Sur les DEMANDES de DOMMAGES et INTÉRÊTS :
Il résulte de l'ensemble des pièces produites aux débats que Monsieur X... a tenté de profiter de la situation financière difficile dans laquelle se trouvait Madame A... à la suite du redressement fiscal qui lui a été notifié, ainsi que le justifie la lettre du contrôleur des impôts du 21 février 2006 ; l'insistance de Monsieur X... pour acquérir les biens appartenant à Madame A... pour un prix très inférieur au prix pratiqué est démontrée par les attestations de Monsieur Vincent J..., s'agissant d'une personne particulièrement vulnérable ou influençable.
Les tracas provoqués à Madame A... par l'acquisition d'un immeuble en mauvais état, revendu rapidement à un prix inférieur au prêt consenti par l'agent immobilier, intermédiaire à la vente, à laquelle s'est substitué X... avec une clause pénale manifestement excessive, les différentes manoeuvres de l'appelant pour parvenir à la vente des biens immobiliers appartenant à Madame A..., justifient que soit allouée la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, tels qu'évalués par le premier Juge qui a fait une exacte appréciation de la situation des parties.
En revanche, il n'est pas démontré par la Société GUIRAUDON-GUIPPONI-LEYGUE d'un abus de procédure justifiant qu'il lui soit alloué à ce titre des dommages et intérêts à charge de Monsieur X.... La demande doit être rejetée.
# Sur la DEMANDE fondée sur l'ARTICLE 700 du NOUVEAU CODE de PROCÉDURE CIVILE :
Il serait inéquitable de laisser à charge de Madame A... et de l'U. D. A. F. prise ès qualités de curateur, la totalité des frais irrépétibles non inclus dans les dépens exposés, il lui sera alloué à ce titre la somme de 4 000 €.
Il n'y a pas lieu en revanche d'allouer à la Société GUIRAUDON-GUIPPONI-LEYGUE, intervenant volontaire à la procédure, une indemnité au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Monsieur X... succombant doit être condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant publiquement,
CONFIRME dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 décembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de BÉZIERS.
Y AJOUTANT,
Sur l'omission de statuer portant sur la demande d'application de l'acte du 7 juin 1999, CONDAMNE Mademoiselle A... à payer à Monsieur X... la somme de 1 € (un euro) à titre de dommages et intérêts.
DÉBOUTE les parties de prétentions plus amples ou contraires.
CONDAMNE Monsieur Armand X... à payer à Madame Catherine A... et à l'U. D. A. F. ès qualités de curateur de Madame A... la somme de 4 000 € (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
CONDAMNE Monsieur X... aux dépens, avec droit de distraction au profit des avoués de la cause.
