COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section AO1
ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 1194
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 DÉCEMBRE 2006
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MILLAU
No RG 00 / 338
APPELANTE :
S. C. I. ASVALMAX,
prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités au siège social
20 boulevard de la République
12400 SAINT AFFRIQUE
représentée par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour
assistée de Me Elian GAUDY, avocat au barreau de RODEZ substitué par Me GALANDRIN
INTIMES :
Maître Paul Z...
...
12400 ST AFFRIQUE
représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour
assistée de Me Claude BRUGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER
S. A. R. L. OFFICE de COMPTABILITÉ d'ASSISTANCE et d'ÉTUDES de GESTION, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités au siège social
2 rue des Tendes
12400 ST AFFRIQUE
représentée par la SCP SALVIGNOL-GUILHEM, avoués à la Cour
assistée de Me Bernard RAINERO, avocat au barreau de MILLAU
ORDONNANCE de CLÔTURE du 3 JANVIER 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 8 JANVIER 2008 à 14H, en audience publique, Madame Nicole FOSSORIER, Président ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Madame Nicole FOSSORIER, Président
Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller
Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Melle Marie-Françoise COMTE
Ministère public :
L'affaire a été communiquée au ministère public, qui a fait connaître son avis.
ARRÊT :
-Contradictoire,
-prononcé publiquement par Madame Nicole FOSSORIER, Président.
-signé par Madame Nicole FOSSORIER, Président, et par Melle Marie-Françoise COMTE, Greffier présent lors du prononcé.
* * *
* *
Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de MILLAU, le 20. 12. 2006, dont appel par la SCI ASVALMAX le 19. 2. 2007 contre Maître Paul Z... et la S. A. R. L. OFFICE de COMPTABILITÉ d'ASSISTANCE et d'ÉTUDES de GESTION ;
Vu les conclusions d'appel principal notifiées le 29. 5. 2007, par la SCI ASVALMAX qui demande d'infirmer cette décision en ce qu'elle la déboute de ses demandes dirigées contre maître Z...,
-de juger qu'il a manqué à ses devoirs et obligations et a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle, en sa qualité de rédacteur de l'acte litigieux,
-de le condamner à l'indemniser de ses préjudices consécutifs aux fautes qu'il a commises, et au paiement des sommes de 4 317, 25 euros à titre d'intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2000 sur la somme de 27. 733, 12 euros, à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, de 27. 000 euros à titre de dommages-intérêt en réparation de la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre, de 3. 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier et moral résultant de l'obligation de restituer une partie du prix de vente et de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et de frais et honoraires non compris dans les dépens ;
Vu les conclusions d'appel incident notifiées le 27. 7. 2007, par Maître Paul Z... qui demande d'infirmer le jugement déféré, de dire que la société OCATEG ayant vendu le bien objet de son action sans s'être réservé un droit à agir, est aujourd'hui non fondée et irrecevable en son action et de déclarer l'appel en garantie contre le Notaire sans objet,
-subsidiairement, de constater que l'acte de vente en date du 11 octobre 1999 comporte très clairement la référence à la Loi CARREZ et l'indication du conseil donné, ainsi que la prise en compte d'un mesurage établi par la SCP ROQUES, géomètre expert, et remis par la SCI ASVALMAX,
-de juger que le notaire n'était pas tenu de visiter les lieux et que les mentions de l'acte sont conformes aux renseignements donnés,
-de confirmer le jugement en ce qu'il retient que la SCI ASVALMAX ne peut invoquer aucun préjudice indemnisable,
-de la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de frais et honoraires non compris dans les dépens ;
Vu les conclusions notifiées le 18. 12. 2007, par la S. A. R. L. OCATEG qui demande de confirmer le jugement déféré, de condamner la SCI ASVALMAX au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de frais et honoraires non compris dans les dépens ;
SUR QUOI :
Par des motifs que la Cour adopte, les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause ainsi que des moyens et prétentions des parties auxquels ils ont pertinemment répondu, notamment en retenant la validité de l'expertise judiciaire, l'intérêt à agir de la société OCATEG, en jugeant que maître Z... a commis une faute, que la SCI ASVALMAX ne justifie pas de l'existence d'un préjudice consistant dans la perte de la diminution du prix distinct de la restitution à laquelle elle est tenue.
Au demeurant, les dispositions du jugement condamnant la SCI ASVALMAX à payer à la S. A. R. L. OCATEG, demanderesse principale, les sommes de 27 733. 12 euros en principal outre intérêts légaux à compter d'octobre 2000, ainsi que de 1 500 euros, ne sont pas critiquées par la SCI ASVALMAX, appelante principale.
Il est ajouté quant à l'appel dirigé contre maître Z... et à l'appel incident de ce dernier, qu'il était représenté par son avocat lors de l'accedit tenu par l'expert et fut en conséquence informé de l'impossibilité de procéder à un contrôle dans les lieux qui, en cours de travaux, étaient condamnés. Les expertises sur pièces ne sont pas interdites. Personne ne s'y est opposé ou n'a émis d'objection sur la manière de procéder de l'expert, et il importe peu que la Société OCATEG ait été absente lors de l'accedit. Maître Z... ne précise pas en quoi les plans, croquis particulièrement détaillés et documents produits par les deux géomètres qui ont réalisés des mesures, sur lesquels s'est appuyé l'expert, n'ont pas permis à ce dernier de calculer correctement la surface des lots vendus par référence à la loi CARREZ et il n'émet aucune critique précise de ses conclusions. Le rapport d'expertise a été à juste titre retenu comme établissant l'inexactitude des surfaces mentionnées dans l'acte notarié.
La société OCATEG qui était elle-même tenue de préciser la surface exacte des lots qu'elle a revendus, dispose encore d'une action personnelle pour voir respecter les obligations contractuelles de sa venderesse la SCI ASVALMAX. De plus, elle justifie avoir revendu les lots en cause au mois de Juin 2003 avec une moins-value, ce qui justifie également qu'elle puisse agir contre la SCI.
Maître Z... a commis une faute en ce qu'il n'a pas vérifié si le certificat émanant de la SCP Roques, joint à l'acte authentique de vente pour justifier du mesurage des lots vendus, avait été fait pour servir à une vente de biens immobiliers relevant des dispositions de la loi CARREZ applicables en l'espèce. Ledit certificat ne se référant pas à la loi CARREZ, maître Z... aurait dû demander au vendeur de vérifier auprès de son géomètre s'il était bien fait application de cette loi dans les calculs opérés, ceci n'obligeant en rien le notaire à vérifier quoi que ce soit sur place ou à faire quelque calcul que ce soit. Il est rappelé que le géomètre, au vu de sa facture produite par maître Z... lui-même, n'a été chargé que de la réalisation de plans et calculs de millièmes généraux et particuliers dans le cadre de la Copropriété ... et ne fut pas, d'après sa lettre du 7 juillet 2000, chargé d'un calcul en application de la loi Carrez.
La faute de maître Z... est d'autant plus caractérisée que son attention aurait dû être attirée sur le fait que les surfaces données dans l'acte de vente étaient identiques à celles des lots tels que résultant du règlement de copropriété et état de division du 11 octobre 1994, date à laquelle les deux actes notariés furent établis par ce notaire. La même description des lots est reprise page 3 de l'acte de vente et page 16 de l'état descriptif de division, alors qu'il ne devait pas ignorer que des règles différentes de calcul s'appliquent dans chaque cas.
La SCI ASVALMAX ne prouvant pas avoir remboursé à la société OCATEG la somme de 27 733, 12 euros, dont elle a bénéficié et dont elle ne démontre pas qu'elle n'ait pas pu l'employer afin de ne pas subir la dépréciation du prix de l'argent que compensent les intérêts de retard, elle ne démontre pas le préjudice subi de ce chef.
Elle ne justifie pas davantage avoir perdu une chance de vendre son immeuble au même prix pour une surface moindre. Le compromis de vente du 30. 7. 1999 aurait du mentionner la superficie des parties privatives des lots vendus conformément à la loi CARREZ, en application de l'article 46 de la loi du 10. 7. 1995. L'absence d'une telle mention remettait en cause sa validité, contrairement à la force qu'a habituellement un compromis de vente. Il n'est en conséquence pas démontré que si l'acte notarié n'avait pas régularisé cette vente en mentionnant la superficie des lots, l'acquéreur n'eut pas poursuivi la nullité du compromis ainsi qu'il en avait la possibilité, la référence à « l'état descriptif de division-règlement de co-propriété qui sera établi en vu de la régularisation des présentes » étant sans valeur. La Société OCATEG par la teneur de sa télécopie du 8 Octobre 1999 adressée tant à la SCP ROQUES géomètre, qu'à maître Z... deux jours avant l'acte, montre qu'elle était particulièrement pointilleuse et attachée à la précision de la situation juridique des lots qu'elle achetait ainsi qu'à leurs caractéristiques notamment de surfaces. Elle aborde leur calcul, mais tout en indiquant qu'il lui « paraît » convenable, revient sur celle des 1er et 2ème étages, pour demander d'en déduire superficies des cages d'escalier et cour. Il en résulte qu'elle n'entendait pas du tout acheter des lots à n'importe quel prix, encore lui aient-ils plu, et que si elle avait eu conscience de la différence importante entre la surface apparente et la surface loi CARREZ, elle n'eut pas acquis ce bien aux mêmes conditions. La perte de chance invoquée n'est pas établie. La SCI ASVALMAX ne prouve pas davantage avoir subi un préjudice matériel ou moral.
En revanche, la SCI ASVALMAX a subi un préjudice certain correspondant aux frais de procédure qu'elle a dû exposer en raison de l'action en diminution de prix qui n'eut pas été exercée, si un certificat Loi CARREZ avait été demandé au géomètre Roques. En effet, soit l'acte eut fait état d'une contenance conforme, en tout cas inférieure à 1 / 20ème de la superficie réelle, rien ne permettant de soupçonner le géomètre d'être incapable de la calculer correctement, soit il n'y eut pas eu de vente du tout. Les entiers dépens de première instance et d'appel doivent en conséquence être mis à la charge de maître Z..., en application de l'article 696 du nouveau code de procédure civile, de même que la somme de 1 500 euros allouée par le premier juge à la S. A. R. L. OCATEG.
La somme de 1. 600 euros est allouée à cette même société OCATEG au titre des frais et honoraires qu'elle a exposés devant la Cour au paiement de laquelle est condamné maître Z....
Il est en revanche équitable que la SCI ASVALMAX dont la demande reconventionnelle en indemnisation n'est pour l'essentiel pas fondée, supporte les frais et honoraires qu'elle a elle-même engagés.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Reçoit les appels,
Au fond, confirme la décision dont appel sauf en ce qu'elle rejette totalement l'appel en garantie de maître Z..., condamne la SCI ASVALMAX à payer à la S. A. R. L. OCATEG la somme de 1. 500 euros et condamne la SCI ASVALMAX aux dépens l'instance principale et de l'appel en garantie de Me Z... ;
Statuant à nouveau, dit que l'appel en garantie est bien fondé quant aux frais et dépens résultant de la procédure engagée par la S. A. R. L. OCATEG contre la SCI ASVALMAX ;
Condamne maître Z... à payer la somme de 1 500 euros allouée par le premier juge à la S. A. R. L. OCATEG ainsi que la somme supplémentaire de 1 600 euros à cette même Société à titre de frais et honoraires non compris dans les dépens ;
Rejette les autres demandes ;
Met les entiers dépens de première instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et d'appel à la charge de maître Z..., en application de l'article 696 du nouveau code de procédure civile, et dit que les dépens d'appel seront recouvrés par les Avoués de la cause, en application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
