COUR D' APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section D
ARRET DU 12 MARS 2008
Numéro d' inscription au répertoire général : 07 / 03828
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 AVRIL 2007 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS No RG 05 / 3393
APPELANTE :
Madame Nicole X... divorcée Y... née le 05 Septembre 1953 à PEZENAS (34120) de nationalité Française ... 34340 MARSEILLAN PLAGE
représentée par la SCP ARGELLIES- WATREMET, avoués à la Cour assistée de Me BORIES substituant la SCP CAUSSE et DELPECH, avocats au barreau de BEZIERS
INTIMES :
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES OLIVIERS, pris en la personne de son syndic en exercice domicilié ès qualité au siège social Avenue de la Méditerranée 34340 MARSEILLAN PLAGE
représentée par la SCP JOUGLA- JOUGLA, avoués à la Cour assistée de Me THEVENIN de la SELARL JURIPOLE, avocats au barreau de MONTPELLIER
Monsieur Jean Jacques B... né le 19 Août 1947 à MONTPELLIER (34000) de nationalité Française ...34510 FLORENSAC
représenté par la SCP SALVIGNOL- GUILHEM, avoués à la Cour assisté de Me Philippe TERRIER (SCP), avocat au barreau de BEZIERS
Madame Marie Thérèse E... épouse B... née le 11 Novembre 1946 à ALES (30100) de nationalité Française ...34510 FLORENSAC
représentée par la SCP SALVIGNOL- GUILHEM, avoués à la Cour assistée de Me Philippe TERRIER (SCP) avocat au barreau de BEZIERS
ORDONNANCE DE CLOTURE du 07 Février 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
L' affaire a été débattue le 12 FEVRIER 2008, en audience publique, M. Jean- Marc ARMINGAUD ayant fait le rapport prescrit par l' article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
M. Mathieu MAURI, Président de Chambre M. Jean- Marc ARMINGAUD, Conseiller Mme Gisèle BRESDIN, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Hélène LILE PALETTE
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre.
- signé par M. Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Mme Hélène LILE PALETTE, greffière présente lors du prononcé.
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FAITS ET PROCÉDURE :
Nicole X... divorcée Y... est propriétaire des lots 1 et 2, à usage commercial, dans le bâtiment A au sein de la copropriété de la résidence LES OLIVIERS à MARSEILLAN, et locataire en vertu d' un bail commercial, des lots 3 et 4, appartenant aux époux B....
Elle a bénéficié, suivant le règlement de copropriété de 1993, modifié par la résolution 7 du 3 août 1993, de la jouissance exclusive de terrasses jointes aux lots susvisés.
Estimant que les modifications du règlement de copropriété ne lui permettent plus l' accès à la terrasse du lot 2, et limitent son accès sur la terrasse du lot 1, elle a sollicité de l' Assemblée Générale des copropriétaires, le redécoupage des terrasses, qui lui a été refusé par l' Assemblée Générale de la copropriété, dans sa résolution 14 du 2 septembre 2005.
Par acte d' huissier du 18 octobre 2005 Nicole X... a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de BEZIERS, le Syndicat de la Copropriété LES OLIVIERS, et les époux B..., afin de faire prononcer la nullité de la résolution 14 du 2 septembre 2005, dire et juger la résolution 7 du 3 août 1993 inexistante, prendre acte du fait qu' elle n' a jamais renoncé d' abandonner la terrasse du lot 2, qu' elle continue d' exploiter les lots 1 et 2 sur une surface de 103 m ², et ne peut se replier que sur la terrasse.
Elle a conclu au rejet de toute autre demande plus ample ou contraire et demandé de dire que le jugement à venir est opposable à Monsieur et Madame B... et soumis à la publicité foncière.
Dans ses dernières conclusions, Nicole X... a maintenu l' ensemble de ses demandes et complété ses dernières, en précisant qu' il convient de prononcer la nullité des clauses du modificatif du règlement de copropriété du 10 décembre 1993, et que seul le règlement du 22 décembre 1975 doit s' appliquer.
Elle a exposé que les modifications du règlement de copropriété du 10 décembre 1993 ont entraîné une réduction de la surface des terrasses de 35m ², alors qu' elle disposait d' une surface de 91m ² pour les lots 1 et 2,
Que le rapport d' expertise judiciaire conforte cette analyse,
Que les copropriétaires lors de l' Assemblée Générale du 2 septembre 2005, n' ont pas eu une connaissance exacte du litige, n' ayant eu, ni le plan modificatif de 1993 des terrasses, ni le projet de découpage proposé par elle,
Qu' elle bénéficie d' un droit de jouissance exclusive depuis plus de 10 ans, et que les modifications du règlement de copropriété du 10 décembre 1993 sont nulles, l' Assemblée Générale excédant son domaine de compétence, en restreignant un droit de jouissance exclusive,
Que son action à l' encontre de ces clauses n' est pas prescrite.
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Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence LES OLIVIERS a conclu au débouté de toutes les prétentions de Nicole X..., et demandé de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu' aux dépens.
Il a soutenu que l' action en nullité de la résolution 7 de l' Assemblée Générale du 3 août 1993 est irrecevable, en raison de l' absence de qualité de Madame X..., n' étant ni opposante, ni défaillante lors de l' Assemblée Générale et en raison de la prescription de l' action diligentée ;
Que Madame X... a renoncé à son droit de jouissance exclusive en votant la modification du règlement de copropriété et que l' Assemblée Générale a le droit de modifier le règlement de copropriété.
Que les dispositions de l' article 11 du décret du 17 mars 1967 s' imposent à l' auteur de la résolution, et non, au syndicat, qui n' est qu' un relais, que Nicole X... ne peut prétendre à une violation des dispositions légales ;
Que si elle persiste à vouloir modifier le règlement de copropriété, elle devra solliciter un nouvel ordre du jour, et notamment, poursuivre les époux B... en nullité de ladite résolution pour abus de droit.
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Les époux B... ont conclu au rejet des prétentions de Madame X... et repris les mêmes arguments que ceux du Syndicat des Copropriétaires.
Ils ont demandé également sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu' aux dépens.
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Par jugement en date du 23 avril 2007, le Tribunal a statué en ces termes :
Déclare recevable l' action diligentée par Madame X... à l' encontre de la résolution 7 de l' Assemblée Générale du 3 août 1993 concernant la copropriété la résidence LES OLIVIERS recevable mais prescrite.
Prononce la nullité de la résolution 14 de l' Assemblée Générale du 2 septembre 2005.
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la résidence LES OLIVIERS aux dépens et à verser à Madame X... la somme de 800 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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Nicole X..., qui a fait appel le 7 juin 2007 a, par conclusions en date du 18 juillet 2007, demandé à la Cour :
De réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de BEZIERS du 23 avril 2007 en ce qu' il a rejeté les demandes de Madame X... excepté la demande d' annulation de la résolution 14 de l' Assemblée Générale du 2 septembre 2005,
De déclarer l' action de Madame X... recevable,
De prononcer l' annulation de la résolution no14 du 2 septembre 2005,
De dire et juger inexistante la résolution no7 du 3 août 1993,
De prononcer l' annulation et de dire réputées non écrites, les clauses du modificatif du règlement de copropriété du 10 décembre 1993, relatives à la jouissance exclusive sur les parties communes et à la modification des charges des parties communes, enregistré aux Bureau des Hypothèques le 30 décembre 1993,
De prendre acte de ce que Madame X... n' a jamais accepté d' abandonner la terrasse en façade du lot no2 de la copropriété " Résidence LES OLIVIERS " à MARSEILLAN PLAGE,
De prendre acte de ce que depuis 1983, Madame X... exploite son commerce dans les lots no1 et no2 de la copropriété, en bénéficiant d' une terrasse de 103m ², soit 68m ² pour le lot no1 et 35m ² pour le lot no2,
De prendre acte de ce que le Syndicat des Copropriétaires ne peut demander à Madame X... de se replier sur la seule terrasse du lot no1, son action étant prescrite,
Tenant le caractère réel et perpétuel du droit de jouissance exclusif sur les terrasses,
De dire et juger que s' appliquera le règlement de copropriété tel qu' adopté initialement le 22 décembre 1975,
De dire et juger que Madame X... continuera d' exploiter son fonds de commerce dans les lots no1 et no2 de la copropriété en bénéficiant des terrasses en façade de ces lots sur 13m ², tel que le découpage avait été appliqué jusqu' alors :- lot no1 : 68m ²- lot no2 : 35m ²
De dire et juger que l' arrêt à intervenir sera opposable à Monsieur et Madame B... propriétaires des lots no3 et no4 de la copropriété RESIDENCE LES OLIVIERS,
De dire et juger que l' arrêt à intervenir sera soumis à publicité foncière, au deuxième Bureau des Hypothèques de BEZIERS,
De dire et juger qu' il sera préalablement procédé à toutes modifications nécessaires sur le règlement de copropriété,
De dire que les frais d' enregistrement et les frais notariés seront supportés par le Syndicat des Copropriétaires,
De rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,
De condamner la partie défaillante à payer à Madame X... la somme de 2 500 euros en application de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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Vu les conclusions prises par le Syndicat des Copropriétaires le 21 novembre 2007, qui a demandé à la Cour :
Vu l' article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967,
D' infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de BEZIERS du 23 avril 2007 en ce qu' il a déclaré recevable l' action diligentée par Madame X... à l' encontre de la résolution 3 de l' Assemblée Générale du 3 août 1993 et en ce qu' il a prononcé la nullité de la résolution 14 de l' Assemblée Générale du 2 septembre 2005,
En conséquence,
De débouter Madame Nicole X... de toutes ses demandes, fins et conclusions,
De condamner la partie défaillante à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
De condamner la partie défaillante aux entiers dépens de l' instance.
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Vu les conclusions prises le 30 octobre 2007 par les époux B... qui ont demandé à la Cour :
De rejeter l' appel principal,
De faire droit à l' appel incident,
de dire et juger que l' action de Madame X... en nullité de la résolution no7 de l' Assemblée Générale du 3 août 1993 est irrecevable,
de dire et juger que l' action de Madame X... en nullité de la résolution no7 de l' Assemblée Générale du 3 août 1993 est prescrite,
de rejeter la demande de Madame X... visant à obtenir l' annulation de la résolution no 14 de l' Assemblée Générale du 2 septembre 2005,
de condamner Madame X... à payer aux concluants la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
SUR CE :
La résolution no 7 de l' Assemblée Générale des copropriétaires tenue le 3 août 1993, a voté, à la majorité de l' article 26, par 808 tantièmes sur 1070, avec 0 tantièmes " contre " et 0 " abstention ", l' adoption du modificatif du règlement de copropriété et de l' état descriptif de division, avec plan de géomètre annexé, aux termes de laquelle, les lots no 1 et no 2, appartenant à Nicole X... ont, désormais, la jouissance exclusive d' une terrasse d' une superficie de 68 mètres carrés, située entre le lot no 1 et l' ..., figurant en rose sur le plan, à usage exclusif des propriétaires des lots 1 et 2.
L' appelante prétend que cette délibération a réduit la surface globale de la terrasse à usage exclusif de ses lots no 1 et no 2, puisqu' avant 1992, elle disposait, pour le lot no1 d' une terrasse d' une surface de 53m ², et pour le lot no 2, d' une terrasse d' une surface de 38m ² ;
Que du fait de la configuration de cette terrasse, résultant du modificatif voté le 3 août, elle ne peut pas vendre le lot no 2 séparément du lot no1, les clients du lot no 2 ne pouvant accéder à cette terrasse qu' en traversant le lot no1 ;
Que le nouveau découpage, opéré le 3 août 1993 ne lui est apparu comme cessant d' être " homogène ", que lorsqu' elle n' a plus eu la location des lots no 3 et 4, appartenant aux époux B..., lots auxquels est affectée une autre terrasse, figurée en bleu sur le plan, qui a absorbé en tout ou partie celle autrefois située devant le lot no 2, la cessation de ce bail faisant que le lot no 2 ne peut accéder à sa terrasse, figurée en rose, qu' en traversant le lot no 1.
Pour débouter Nicole X... de sa demande d' annulation de la résolution no 7 de l' Assemblée Générale du 3 août 1993, le premier juge a retenu, en substance, que cette copropriétaire est recevable à agir, puisque aucune pièce n' est versée aux débats, prouvant qu' elle n' aurait pas été défaillante ou qu' elle n' aurait pas voté contre cette délibération ;
Qu' en revanche, sa demande d' annulation est prescrite, conformément à l' article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l' assignation n' ayant été délivrée que le 18 octobre 2005, soit plus de 10 ans après le vote survenu le 3 août 1993, la publication étant intervenue le 10 décembre 1993.
Toutefois, par voie d' appel incident, le Syndicat des Copropriétaires et les époux B... combattent justement la qualité pour agir de Nicole X..., en soulignant à bon droit que l' appelante n' a pas été opposante à cette délibération, qui a été votée à l' unanimité des personnes présentes, ni défaillante ;
Que l' appelante n' a jamais contesté sa présence à cette Assemblée Générale ni son vote en faveur de cette délibération ;
Que dans ses propres conclusions, l' appelante admet avoir consenti à cette résolution, se borne à indiquer qu' elle " n' a pas imaginé que cette décision portait atteinte à son droit de propriété ", dans la mesure où elle ne bénéficiait plus de la location des lots no 3 et no 4 ;
Que sa participation et son vote en faveur de cette délibération sont confirmés par le contenu du procès verbal des délibérations de cette Assemblée, qui ne la mentionne pas, ni au nombre des copropriétaires opposants, ni au nombre des copropriétaires défaillants, l' appelante ne combattant pas le contenu et les énonciations de ce procès verbal.
Faisant droit à l' appel incident, la Cour rejettera la demande pour défaut de qualité d' opposant ou de défaillant.
En tout cas, une confirmation du jugement s' impose en ce qu' il a retenu que cette demande d' annulation est atteinte par la prescription de 10 ans résultant de l' article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
L' appelante soutient encore que cette délibération serait inexistante, du fait qu' elle la priverait de son droit de jouissance exclusive de la terrasse autrefois affectée au lot no 2, ce droit étant de nature réelle et perpétuelle.
Cependant, les intimés objectent justement que l' Assemblée Générale est bien compétente pour modifier le règlement de copropriété ;
Que même si le droit de jouissance exclusive est un droit réel et perpétuel, pour autant, il peut prendre fin si le copropriétaire du lot auquel ce droit est attaché, y renonce ;
Qu' en votant en faveur du nouveau règlement de copropriété, l' appelante a exprimé de manière non équivoque sa renonciation à exercer son droit de jouissance exclusive, sur la partie de la terrasse autrefois réservée à son lot no 2.
La Cour rejettera donc le moyen tiré de l' inexistence de cette délibération et confirmera le jugement en ce qu' il a rejetté les demandes visant la résolution no 7 de l' Assemblée Générale du 3 août 1993.
Pour annuler la résolution no 14 intitulée " procédure concernant la jouissance des terrasses commerciales ", par laquelle l' Assemblée Générale du 2 septembre 2005 a rejeté cette résolution, dit que l' acte modificatif du 10 décembre 1993 s' appliquera, le premier juge a relevé, en substance, que Nicole X... a sollicité le redécoupage des terrasses, que le Syndicat a résumé la précédente procédure, qu' il n' a pas joint l' acte modificatif concernant le règlement de copropriété, ni le nouveau projet de règlement, ni le projet d' état descriptif ;
Qu' en l' absence d' informations suffisantes auprès des copropriétaires, il y a lieu de prononcer la nullité de cette résolution.
La Cour observe cependant que la lettre de Nicole X..., en date du 20 juin 2005, se borne à demander, la mise à l' ordre du jour de la prochaine Assemblée " au sujet de l' occupation des terrasses par les commerces ", de " la confirmation de la jouissance de la terrasse que j' occupe à ce jour d' après les plans de Monsieur F..., les plans de 1992 étant erronés " (sic) ;
Qu' ainsi, si l' appelante contestait la nouvelle répartition des terrasses résultant du modificatif voté le 3 août 1993, en revanche, elle ne sollicitait pas explicitement un nouveau découpage précis, sa proposition de redécoupage étant insuffisante ;
Que la production du plan établi par Monsieur F..., visant les terrasses qu' elle " occupe actuellement et ce depuis 1976 ", est insuffisante pour donner corps à sa demande de résolution ;
Que le Syndic n' a pas l' obligation, ni de rédiger la projet de résolution aux lieu et place du copropriétaire demandeur d' un ordre du jour complémentaire, ni de se suppléer à sa carence dans la production des pièces nécessaires pour éclairer le vote des copropriétaires ;
Qu' enfin, à défaut de demande précise de la part de Nicole X..., le rejet de sa requête est dépourvue d' effet, la délibération se bornant à faire référence à l' acte modificatif du 10 décembre 1993, conséquence de la délibération du 3 août 1993.
En cet état, l' appelante n' ayant pas produit un projet résolutoire précis et susceptible de discussion, n' ayant pas produit les pièces nécessaires à éclairer un projet de résolution, la Cour, par réformation du jugement, rejettera sa demande d' annulation de cette résolution, dont la seule portée est de renvoyer à la délibération votée le 3 août 1993.
Succombant, Nicole X... supportera les entiers dépens de première instance et d' appel.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré,
Déboute Nicole X... de son appel.
Fait droit à l' appel incident.
Confirme mais par des motifs ajoutés le rejet de la demande d' annulation de la résolution no 7 de l' Assemblée Générale du 3 août 1993.
Rejette les moyens tirés de l' annulation et de la nullité des dispositions du règlement de copropriété issues de cette délibération.
Réforme du chef de l' annulation de la délibération no14 de l' Assemblée Générale du 2 septembre 2005.
Déboute l' appelante de cette demande d' annulation.
Rejette les demandes plus amples ou contraires, y compris de celles au titre de l' article 700 du Code de Procédure Civile.
Supprime la somme de 800 euros allouée de ce chef à Nicole X....
Condamne Nicole X... aux dépens de première instance et d' appel.
Accorde aux SCP JOUGLA JOUGLA et SALVIGNOL GUILHEM, le bénéfice des dispositions de l' article 699 du Code de Procédure Civile.
