COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1re Chambre Section A2
ARRET DU 17 JUIN 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 06 / 07919
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 NOVEMBRE 2006
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 03 / 4527
APPELANTS :
Monsieur Jean-Marc X...
né le 30 Octobre 1958 à LYON (69008)
...
69007 LYON
représenté par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour
assisté de Me LANGRAND, avocat au barreau de LYON
Madame Simone Z... épouse X...
née le 01 Mars 1954 à AMPLEPUIS (69550)
...
69007 LYON
représentée par la SCP TOUZERY-COTTALORDA, avoués à la Cour
assistée de Me LANGRAND, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
Monsieur Gérard A...
né le 04 Septembre 1937 à CAMBRAI (59400)
...
66400 CERET
représenté par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour
assisté de Me BECQUE, avocat au barreau de PERPIGNAN
Madame Francine A...
née le 09 Septembre 1939 à TOURCOING (59200)
...
66400 CALMEILLES
représentée par la SCP JOUGLA-JOUGLA, avoués à la Cour
assistée de Me BECQUE, avocat au barreau de PERPIGNAN
Maître Jean-Paul C... notaire associé de la SCP Jean-Paul C... et Philippe B...
...
01601 TREVOUX
représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour
S. C. P. Jean-Paul C... et Philippe B...
...
01601 TREVOUX
représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour
S. C. P. D... Alain et E... Claude
...
...
66003 PERPIGNAN CEDEX 03
représentée par la SCP DIVISIA-SENMARTIN, avoués à la Cour
assistée de Me VIAL, avocat au barreau de PERPIGNAN
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 15 Mai 2008
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 MAI 2008, en audience publique, Madame Sylvie CASTANIE ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Christian TOULZA, Président
Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller
Monsieur Richard BOUGON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Monique AUSSILLOUS
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Christian TOULZA, Président, et par Mme Monique AUSSILLOUS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * *
* *
FAITS-PROCÉDURE-MOYENS et PRÉTENTIONS des PARTIES :
Les époux A... font l'acquisition, selon actes authentiques des 16 mars et 4 avril 2001, reçus par Maître D..., notaire associé à PERPIGNAN (Pyrénées-Orientales), d'une maison d'habitation située..., appartenant aux époux X..., moyennant le prix de 396 367, 44 €, en ce compris les meubles meublants.
Par jugement en date du 7 novembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN, saisi par les époux A... qui se sont aperçus que le bien vendu avait été bâti malgré un refus du permis de construire et qu'il n'a pu obtenir un certificat de conformité, :
déclare recevable l'action des époux A...,
annule l'acte de vente en date des 16 mars et 4 avril 2001,
ordonne la restitution du prix de vente, soit la somme de 396 367, 44 €, par les époux X... aux époux A..., avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2003, date de l'assignation,
ordonne la restitution par les époux A... aux époux X... de l'immeuble situé... et cadastré section BP no54, 55 et section BR no228,
dit que cette restitution devra se faire immédiatement après la restitution du prix de vente avec le paiement des intérêts correspondants,
déclare les époux X..., la S. C. P. de notaires D...- E... et la S. C. P. de notaires C... et B... responsables in solidum des dommages causés aux époux A...,
condamne in solidum les époux X... à payer aux époux A... la somme de 10 550, 75 € à titre de dommages et intérêts pour l'embellissement de l'immeuble et le déménagement initial,
condamne in solidum les époux X... et la S. C. P. de notaires D...- E... à payer aux époux A... la somme de 40 200 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation des dommages résultant des frais de la vente, du nouveau déménagement qui leur sera imposé et du préjudice moral,
dit que les sommes dues à titre de dommages et intérêts porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
dans les rapports entre débiteurs de l'obligation à paiement de dommages et intérêts, dit que le dommage est imputable aux notaires pour 66 % et aux époux X... pour 34 %,
condamne la S. C. P. C... et B... à relever et garantir les époux X... des condamnations prononcées contre eux à titre de dommages et intérêts (10 550, 75 € + 40 200 €), dans la limite de 66 %,
condamne in solidum les époux X..., la S. C. P. de notaires D...- E... et la S. C. P. de notaires C...- B... à payer aux époux A... la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
dit que le dispositif du présent jugement, devenu définitif, devra être communiqué par la partie la plus diligente au Bureau de la Conservation des Hypothèques aux fins de publication,
condamne in solidum les époux X..., la S. C. P. de notaires D...- E... et la S. C. P. de notaires C...- B... aux dépens de l'instance.
Les époux X... relèvent appel de ce jugement selon déclaration au greffe déposée le 12 décembre 2006.
Dans leurs dernières écritures déposées le 13 juillet 2007, les époux X... concluent à la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Ils demandent, au principal, qu'il soit constaté que l'immeuble vendu a bénéficié d'un permis de construire tacite, qu'il n'a donc pas été construit de manière illégale et que les prétentions des époux A... qui seront condamnés à leur payer la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, soient déclarées irrecevables.
Ils demandent, subsidiairement, que soit jugé que leur notaire, Maître C..., a failli à son obligation de conseil et qu'il soit condamné à leur payer le montant de la somme restituée diminuée de la valeur résiduelle du bien, fixée à dire d'expert, et qu'il soit en outre condamné à les relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit des époux A... en principal, frais et accessoires,
Ils demandent, encore plus subsidiairement, que Maître C... soit condamné à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 200 000 €, outre intérêts de droit, et celle de 5 000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures déposées le 22 avril 2008, la SCP D...- E... conclut par la voie de l'appel incident à la réformation du jugement dont appel, au rejet des demandes formées à son encontre par les époux A..., au rejet des demandes des époux X... et à la condamnation des succombants à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures déposées le 28 novembre 2007, la SCP C...- B... conclut à la réformation du jugement dont appel par la voie de l'appel incident.
Elle demande, au principal, que les époux A..., défaillants dans la démonstration d'une faute génératrice pour eux d'un préjudice, soient déboutés de leurs prétentions dirigées contre Maître C..., l'appel en garantie formé par les époux X... à son encontre étant ainsi devenu sans objet.
Les époux X... ne rapportant pas la preuve d'une faute de Maître C..., génératrice d'un préjudice à leur égard, elle conclut subsidiairement au rejet de leurs prétentions.
Elle demande, enfin et en tout état de cause, que les époux X..., ou qui mieux le devra, soient condamnés à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures déposées le 25 janvier 2008, les époux A... concluent à la confirmation du jugement entrepris en tous ses chefs, sauf à élever le montant des dommages et intérêts qui leur ont été alloués, en raison de l'attitude dolosive des vendeurs, à la somme de 50 000 €.
Ils concluent, eu égard au caractère abusif de l'appel interjeté, au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts et de celle de 8 000 €, T. V. A. en sus, au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 15 mai 2008.
SUR CE :
1 / Sur la RECEVABILITÉ de l'ACTION formée par les époux A... :
Les époux X... concluent à l'irrecevabilité de l'action engagée à leur encontre par les époux A..., en se prévalant de l'article 31 du nouveau code de procédure civile, selon lequel l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention et en faisant valoir qu'en l'espèce, les demandeurs étant désormais à l'abri d'une procédure en démolition de l'immeuble, ils ne justifient pas d'un préjudice actuel et certain.
Il doit être rappelé que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et que l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.
Sans affirmer, à ce stade du raisonnement, l'illégalité de la construction litigieuse, il apparaît à tout le moins, au vu des pièces produites et en particulier de la lettre adressée par le Maire de la commune de CERET aux époux A... le 24 janvier 2002, que celle-ci fait l'objet d'une contestation sérieuse que seul le juge administratif pourra trancher définitivement. À ce jour, il est certain que le bien ne peut donner lieu à la délivrance d'aucun permis de construire ou de certificat de conformité. Les époux A... sont, ainsi que l'a justement observé le premier Juge, titulaires d'un droit de propriété imparfait et cette imperfection aurait nécessairement, en cas de revente, dès lors que les époux A... ont le souci légitime de satisfaire au devoir de transparence et de loyauté requis par la loi en matière contractuelle, une incidence négative sur le prix, ce qui permet d'affirmer que la valeur actuelle du bien est diminuée.
C'est dès lors à juste titre que le premier Juge dont la décision sera confirmée de ce chef, a considéré que les époux A... avaient intérêt à agir et que leur action devait en conséquence être déclarée recevable.
2 / Sur la FOND :
Les époux X... ont acquis la propriété du bien, aujourd'hui revendu aux époux A..., des époux F... selon un acte du 25 avril 1994 indiquant au paragraphe « DÉSIGNATION » (page 10) que le vendeur a obtenu pour l'immeuble, objet de la vente, « le permis de construire délivré par Monsieur le Maire de la Commune de CERET sous les références suivantes : PERMIS DE CONSTRUIRE no87 B 0966 049 TACITE, en date du 26 juin 1987. Permis obtenu tacitement et non dénoncé par l'Administration, ainsi qu'il sera relaté plus loin. La déclaration d'achèvement résulte de la facturation de raccordement de l'entreprise SAUS en date de 1993. ».
L'acte reprend cette mention au paragraphe « URBANISME » (page 15), ajoutant que lui demeureront annexés :
une lettre de la mairie de CERET adressée au Notaire le 20 novembre 1991, indiquant la situation de l'immeuble vendu au regard des prescriptions de la commune,
le courrier en date du 24 novembre 1992 du Député Maire de CERET, adressé au Notaire,
et enfin les courriers des 14 et 22 décembre 1992 et 17 juin 1993, adressés pour information par le Directeur départemental de l'Equipement au Maire de la Commune.
Ni les notaires ni les vendeurs ne versent aux débats ces courriers. Seule figure au dossier la lettre précitée du 14 décembre 1992, produite par les époux A... eux-mêmes.
Ce document, rédigé en termes particulièrement clairs et explicites, ne laisse planer aucun doute sur l'illégalité de la construction et l'impossibilité de considérer qu'elle puisse bénéficier d'un permis tacite.
Il y est dit notamment que : « Dans le cas présent, Madame H... (NB : auteur des époux F...) qui, à l'époque, avait sollicité le permis de construire, ne peut se targuer d'un permis de construire tacite. En effet, bien que le refus proposé le 3 décembre 1987 ne lui ait jamais été notifié, Madame H... ne peut bénéficier d'un permis de construire tacite puisque les travaux ont été exécutés en infraction, sans autorisation (...). Madame H... a construit en zone NC, sans remplir les conditions imposées par l'article NC 2 du POS où la construction devait être directement liée à l'exploitation agricole (...). Elle ne saurait donc bénéficier d'une autorisation tacite et, à ce titre, un certificat de conformité ne peut lui être délivré. Si toutefois il l'était, il serait illégal et, à ce titre, pourrait être attaqué devant le Tribunal Administratif aux fins d'annulation. ».
C'est donc à tort que les vendeurs et leurs notaires respectifs qui étaient alors Maître I... et Maître C..., ont inséré dans l'acte du 25 avril 1994 une clause selon laquelle l'immeuble a été édifié en vertu d'un permis de construire tacite, alors qu'à cette date, ils étaient parfaitement informés de l'illégalité de la construction édifiée sur la parcelle B no621 et no622, devenue BP no55.
Jean-Marc X..., vraisemblablement soucieux de régulariser cette situation qu'il ne pouvait ignorer, a tenté d'obtenir, dans les semaines qui ont précédé la signature de l'acte de vente des 16 mars et 4 avril 2001, un certificat de conformité. La D. D. E. lui a, par une lettre du 4 janvier 2001, répondu en ces termes : « L'immeuble pour lequel vous demandez la conformité, a fait l'objet d'un refus de permis de construire no049. 87B. 1046, par un arrêté proposé à Monsieur le Maire de CERET le 3 décembre 1987 à Thérèse H.... Les travaux réalisés en infraction ne peuvent bénéficier d'un permis de construire tacite. En conséquence, la conformité ne peut être délivrée sur un immeuble qui n'a pas d'existence légale. ».
Or, l'acte litigieux des 16 mars et 4 avril 2001, loin de reproduire cette information complète sur l'illégalité de la construction, s'est borné à indiquer, au paragraphe intitulé « INFORMATIONS sur les DISPOSITIONS d'URBANISME » (pages 6 et 7), que la parcelle section BR no228 est située sur le P. O. S. approuvé le 28 octobre 1980 en zone UC et que les parcelles cadastrées section BP no54 et 55 sont situées en zone NC.
Cette indication laconique n'a manifestement pas suffi, à elle seule, à informer les acquéreurs que la maison était implantée sur la parcelle no55, anciennement cadastrée no621 et 622, effectivement inconstructible.
Les époux X..., en délivrant aux époux A... une information sur la situation du bien au regard des règles de l'urbanisme, très en retrait par rapport à celles dont ils disposaient, tant en vertu de leur propre titre que du courrier du 4 janvier 2001, ont gardé un silence coupable sur l'illégalité de la construction.
La réticence des époux X... qui ont ainsi dissimulé à leurs cocontractants un fait qui, s'il avait été connu d'eux, les aurait empêchés de contracter, est constitutive d'un dol au sens de l'article 1116 du code civil.
C'est dès lors à juste titre que le premier Juge a, sur le fondement de ce texte, annulé l'acte de vente conclu les 16 mars et 4 avril 2001 entre les époux X... et les époux A..., sous la rédaction de Maître D..., notaire des seconds, venant en concours avec Maître C..., notaire des premiers.
Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de l'immeuble par les époux A... et la restitution du prix de vente par les époux X..., soit la somme de 396 367, 44 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2003, date de l'assignation.
Les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement est ordonné en conséquence de l'annulation du contrat en exécution duquel cette somme avait été versée, ne peuvent en effet avoir pour point de départ, conformément à l'article 1153 du code civil, que le jour de la demande en justice et non le jour du versement, comme le soutiennent à tort les époux A....
Le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à l'utilisation de la chose par l'acquéreur.
La demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par les époux X... contre les époux A... doit en conséquence être rejetée.
C'est par des motifs pertinents méritant d'être approuvés, que le premier Juge a alloué aux époux A..., à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 550, 75 €, pour l'embellissement de l'immeuble et le déménagement initial, et la somme de 40 200 €, soit 10 000 € en réparation du préjudice moral et 30 200 € au titre des frais de la vente (frais de géomètres, frais de notaire, frais de publicité foncière et autres taxes : 26 684, 38 €) et du nouveau déménagement qui leur sera imposé (3 515, 63 €).
Maître D... et Maître C... qui ne pouvaient ignorer la difficulté liée au défaut de permis de construire, dans la mesure où ils ont eu entre les mains l'acte passé le 25 avril 1994 entre les époux F... et les époux X..., ont accepté, ainsi que l'a pertinemment relevé le premier Juge, de proposer à la signature des époux A... un acte notarié suffisamment elliptique sur cette question pour emporter le consentement des acquéreurs.
Les Notaires ont ainsi, en manquant à leur devoir d'information, commis une faute directement à l'origine du dommage subi et engageant dès lors leur responsabilité in solidum.
C'est à bon droit que le premier Juge a prononcé la condamnation in solidum des époux X... et de la S. C. P. notariale D... et E..., seule recherchée par les époux A....
C'est après avoir procédé à une analyse circonstanciée des éléments de fait et de droit et développé des motifs pertinents répondant pleinement à tous les moyens d'appel et que la Cour adopte pour confirmer sa décision, que le premier Juge, statuant sur le recours en garantie des époux X... contre Maître C..., a jugé que la restitution du prix de vente n'est pas un préjudice indemnisable dans la mesure où elle constitue la contrepartie de la restitution de l'immeuble et que les époux X... étaient, contrairement aux époux A..., totalement et complètement informés de la situation du bien qu'ils ont acquis en toute connaissance de cause mais que Maître C... a manqué à l'obligation de conseil qu'il devait à ses clients en ne les avertissant pas des conséquences juridiques de l'attitude dolosive adoptée par eux vis-à-vis de leurs acquéreurs, opérant ainsi, dans les rapports entre débiteurs de l'obligation à paiement de dommages et intérêts, à l'exclusion de la restitution du prix de vente, un partage de responsabilité entre les notaires et les époux X... de l'ordre de 66 % à la charge des premiers et de 34 % à la charge des seconds.
Les époux X..., la S. C. P. D...- E... et la S. C. P. C...-B... qui succombent en leurs appels principal et incidents, doivent être déboutés de leur demande en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les époux A... ne démontrent pas que les appelants ont abusé de leur droit d'exercer un recours, de sorte que leur demande en paiement de la somme de 10 000 €, à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, doit être rejetée.
Les époux X... et les deux sociétés notariales doivent enfin, par considération d'équité, être condamnés in solidum à payer aux époux A... la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions et Y AJOUTANT :
DÉBOUTE les époux A... de leur demande en paiement de la somme de 10 000 € (dix mille euros) à titre de dommages et intérêts pour appel abusif.
DÉBOUTE les époux X..., la S. C. P. D...- E... et la S. C. P. C...-B... de leur demande fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
CONDAMNE les époux X..., la S. C. P. D...- E... et la S. C. P. C...-B... à payer aux époux A... la somme de 4 000 € (quatre mille euros) en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
CONDAMNE in solidum les époux X..., la S. C. P. D...- E... et la S. C. P. C...- B... aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la S. C. P. JOUGLA, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
