Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1o Chambre Section AO1
ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2012
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 05422
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 MAI 2010
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
No RG 08/ 3493
APPELANT :
Monsieur Georges X...
né le 12 Mars 1939 à ALGER (Algérie)
de nationalité française
...
66190 COLLIOURE
représenté par la SCP AUCHE HEDOU-AUCHE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assisté de Me Pierre FAVEL, avocat de la SCP POUJADE-FAVEL-TRIBILLAC-MAYNARD, avocats au barreau de Pyrénées-Orientales
INTIMES :
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE FRANCE à PORT VENDRES, pris en la personne de son Syndic en exercice Mademoiselle Y...domicilié ès qualités audit siège social
71 Boulevard des Evadés de France
chez Mlle Y...
66660 PORT VENDRES
représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER
assistée de Me Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Madame Stella B...
née le 20 Mai 1966 à CAMBRIDGESHIRE (G. B.)
de nationalité britannique
...
...
GRANDE BRETAGNE
représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER
assistée de Me Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Monsieur C...
...
...
GRANDE BRETAGNE
représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER
assistée de Me Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
INTERVENANTS :
Madame Christiane X...
...
66190 COLLIOURE
représentée par la SCP AUCHE HEDOU-AUCHE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,
assistée de Me Pierre FAVEL, avocat de la SCP POUJADE-FAVEL-TRIBILLAC-MAYNARD, avocats au barreau de Pyrénées-Orientales
Monsieur José X...
D...
né le 21 Janvier 1933 à VIERZON (18100)
de nationalité française
...
92800 PUTEAUX
représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER
assistée de Me Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Mademoiselle Géraldine Aline Maria Y...
née le 29 Novembre 1967 à SETE (34200)
de nationalité française
...
66660 PORT VENDRES
représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER
assistée de Me Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
Mademoiselle Géraldine Y..., es qualité de syndic de la résidence « France »
née le 29 Novembre 1967 à SETE (34200)
de nationalité française
71, boulevard des Evadés de France
66660 PORT VENDRES
représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER
assistée de Me Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocats au barreau des Pyrénées-Orientales
ORDONNANCE de CLOTURE du 30 MAI 2012
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le MERCREDI 13 JUIN 2012 à 8H45 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Anne BESSON, Président de Chambre
Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller
Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller
Greffier, lors des débats : Melle Marie-Françoise COMTE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Vu le jugement rendu le 10 mai 2010 par le Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN qui a :
• mis hors de cause Madame Christiane X... ;
• déclaré Georges X... tenu de la garantie des vices cachés de la couverture de l'immeuble ;
• condamné Georges X... à verser à Madame B...et Monsieur C...la somme de 1. 200 € au titre des préjudices consécutifs à la réfection de la couverture ;
• condamné Georges X... à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCE à PORT VENDRES le prorata des millièmes de participation aux charges des lots vendus à Madame B...et Monsieur C...sur la somme de 15. 115, 24 € ;
• dit que cette somme est indexée sur l'indice BT 01 de la construction, l'indice de base étant celui du mois de mai 2008 ;
• rejeté les autres demandes ;
• condamné Georges X... à payer les sommes de 1. 500 € à Madame B...et Monsieur C...et 1. 000 € au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
• condamné in solidum Madame B..., Monsieur C...et le syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCE à PORT VENDRES à payer à Christiane X... la somme de 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
• condamné Georges X... aux entiers dépens en ce compris les frais de référé et d'expertise ;
Vu l'appel régulièrement interjeté par Georges X... ;
Vu les conclusions notifiées le 18 janvier 2012 par Georges X... et Christiane X... tendant à :
- constater que le syndic ne disposait pas d'une autorisation régulièrement consentie et le déclarer irrecevable en son action ; subsidiairement, le débouter de toutes ses demandes en constatant qu'il ne peut se prévaloir de l'action rédhibitoire et estimatoire envers lui du fait de la vente qu'il a consentie aux époux C..., que la clause de non garantie pour vices cachés lui est opposable, que le syndicat demeure responsable pour un vice de construction affectant les parties communes et que de surcroît il n'avait pas la qualité de syndic de la copropriété et que sa responsabilité ne peut être recherchée à ce titre ;
- débouter les époux C...de leur demande au titre de la garantie des vices cachés vu la clause de non garantie et le caractère apparent des vices allégués, ainsi que de leurs demandes au titre de la responsabilité contractuelle pour les réfections concernant les parties communes de l'immeuble ;
- confirmer la mise hors de cause de Madame Christiane X... ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les époux C...à payer à Georges X... la somme de 5. 000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel et à payer à Christiane X... les sommes de 3. 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée et de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ;
Vu les conclusions notifiées le 15 mai 2012 par le syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCE à PORT VENDRES, Stella B...et Monsieur C... tendant à :
- déclarer recevables les interventions volontaires de Monsieur D...et de Mlle Y... ;
- confirmer parte in qua le jugement entrepris ;
- débouter Monsieur X... et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner Monsieur X... à remettre au syndic Mlle Y...l'ensemble des documents et archives du syndicat et notamment le registre des procès-verbaux d'assemblée générale de 1987 à 2004, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- dire et juger que le syndicat ne sera pas tenu de communiquer le registre des assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées postérieures à 2004 ;
- en tout état de cause, supprimer l'astreinte prononcée par l'ordonnance du 24 mars 2011 ;
- condamner en conséquence Monsieur Georges X... et Madame Christiane X... à verser au syndicat des copropriétaires, ou à défaut aux copropriétaires, la somme de 15 946. 06 € TTC au titre des travaux de réfection des parties communes, indexée sur la base de l'indice BT 01 en vigueur au jour du dépôt du rapport d'expertise ;
- les condamner à payer aux époux C...la somme de 1 550. 85 € TTC au titre des travaux de réfection des parties privatives, indexée sur la base de l'indice BT 01 en vigueur au jour du dépôt rapport d'expertise ;
- les condamner à payer aux époux C...les sommes de 900 € au titre de la perte de loyer qu'ils subiront durant 2 mois (2 x 450 €), avec intérêts de droit à compter du dépôt du rapport d'expertise, 800 € au titre du forfait de déplacement et de remise en place des meubles de leur locataire, avec intérêts de droit à compter du dépôt du rapport d'expertise, 500 € au titre du relogement de leur locataire, avec intérêts de droit à compter du dépôt du rapport d'expertise, 1 500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;
- condamner les consorts X... à verser une somme de 1. 500 € au profit du syndicat des copropriétaires à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;
- les condamner à la somme supplémentaire de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens dans lesquels seront compris les frais de référé et d'expertise ;
Vu l'ordonnance de clôture du 30 mai 2012 ;
M O T I V A T I O N
Sur la RECEVABILITE de l'ACTION en GARANTIE des VICES CACHES du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES contre Georges X... :
Sur la validité de l'habilitation du syndic :
Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Mademoiselle Y...syndic de copropriété produit un document dactylographié à son en-tête, daté du 25 avril 2007 et adressé à l'assemblée générale de la copropriété. Il relate qu'une assemblée réunie à cette date a décidé à l'unanimité de lui donner pouvoir pour engager toute procédure notamment contre Georges X... afin d'obtenir réparation de divers désordres et de leurs conséquences dommageables. Au bas de ce document figure la date du 30 avril 2007 suivie de la mention manuscrite « bon pour accord » et de la signature de Monsieur D...copropriétaire.
S'il est exact que seuls les copropriétaires ont qualité et intérêt à agir pour contester la validité d'un procès-verbal d'assemblée générale, à l'exclusion des tiers, en revanche, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que son syndic a été régulièrement autorisé à agir en justice par une assemblée générale. Or le document produit, signé cinq jours après l'assemblée générale dont il fait état et par un seul des copropriétaires, ne constitue pas un procès-verbal d'assemblée générale au sens des dispositions du décret du 17 mars 1967 et ne peut pas en tenir lieu.
Ceci étant, l'irrégularité de fond qui affecte la validité d'une assignation d'un syndicat des copropriétaires en raison du défaut de pouvoir du syndic est susceptible d'être couverte avant l'expiration du délai de prescription de l'action et avant le jour où les juges d'appel statuent.
Pour justifier d'une telle régularisation, la copropriété produit un procès-verbal d'assemblée générale du 7 juin 2008 signé par le président, le scrutateur et le secrétaire de séance, autorisant le syndic à engager et poursuivre toute procédure judiciaire, y compris devant la cour d'appel, à l'encontre de Monsieur Georges X... et de Madame Christiane X... pour obtenir condamnation à l'indemniser des préjudices afférents aux malfaçons et vices de toute nature affectant l'immeuble en copropriété.
Le délai de prescription de l'article 1648 alinéa 2 du Code Civil ayant été interrompu par l'ordonnance de référé du 21 septembre 2007 qui a fait courir un nouveau délai de deux ans, ce procès-verbal du 7 juin 2008 se situe à l'intérieur du délai de prescription.
Les consorts X... soutiennent qu'il a pu être antidaté et que seul le registre des procès-verbaux mentionné à l'article 17 du décret du 17 mars 1967, non produit par la copropriété, pourrait avoir une valeur probante car il est numéroté.
Or ils ne produisent aucun élément objectif leur permettant de rapporter la preuve qu'il s'agit d'un faux.
Le fait que cette pièce n'ait pas été produite en première instance ne suffit pas à la rendre suspecte alors que le défaut d'habilitation du syndic n'y avait pas été invoqué. Quant à l'absence de tenue par la copropriété d'un registre des délibérations, ce dont plusieurs personnes attestent, elle ne justifie pas pour autant d'écarter cette délibération.
Il s'ensuit qu'elle a valablement régularisé l'habilitation donnée au syndic.
Sur la qualité à agir du syndicat de copropriété et des copropriétaires :
Même si aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité pour agir en justice, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, l'action en garantie des vices cachés n'appartient qu'aux seuls acquéreurs de biens et droits immobiliers ou à leurs ayants-droit.
N'étant pas parties au contrat de vente conclu entre Georges X... et les époux C..., ni le syndicat de copropriété ni les copropriétaires n'ont qualité pour l'exercer, et ce quelle que soit la nature juridique, commune ou privative, de la partie de l'immeuble présentant des vices.
Ils sont dès lors irrecevables en leur action en garantie des vices cachés fondée sur les articles 1641 et suivants du Code Civil, seul régime applicable s'agissant de désordres structurels qui compromettent l'usage de la chose vendue conformément à sa destination.
Sur l'ACTION en GARANTIE des VICES CACHES des consorts C...contre Georges X... :
Il résulte du rapport d'expertise que l'appartement des époux C...présente des infiltrations généralisées sur le lambris d'habillage de la sous face du plafond rampant du séjour et que ce désordre a pour origine deux types de désordres constitutifs de vices graves susceptibles de compromettre la solidité de l'immeuble : d'une part une modification de la charpente réalisée à l'époque de la construction de l'immeuble en 1987 en méconnaissance grave des règles de pose de ce type d'ouvrage ; d'autre part le défaut de respect de l'espace entre linteaux et le défaut de collage des tuiles, malfaçon consécutive à un défaut de pose à la construction.
Au vu de ces constatations, le premier juge retient en substance :
- que si la déformation évidente du lambris de la pièce de séjour et l'engagement pris par Monsieur X... de procéder à des réparations démontrent que les acheteurs ont eu connaissance de l'existence d'infiltrations, ils n'ont pas pu cependant se convaincre de la nature des désordres affectant la toiture et relevant du régime légal de l'article 1641 du Code Civil, leur cause et leur ampleur n'ayant été identifiées qu'au terme des investigations menées par l'expert judiciaire ;
- qu'il n'est nullement exclu que Monsieur X... ait lui même ignoré la cause réelle des infiltrations sur lesquelles il avait attiré l'attention des acquéreurs et qu'en tout cas rien ne démontre qu'il connaissait l'état de la charpente et de la couverture et savait que leur modification intervenue en 1987 ne respectait pas les règles de l'art.
La cour partage entièrement cette analyse qui procède d'une exacte appréciation des constatations de l'expert judiciaire.
La mauvaise foi du vendeur non professionnel n'étant pas démontrée, la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée en page 8 de l'acte de vente du 14 janvier 2005 produit en
appel doit dès lors recevoir son plein et entier effet et s'oppose à ce que sa responsabilité puisse être recherchée en cette qualité.
Les demandes présentées à son encontre sur le fondement des dispositions de l'article 1641 du Code Civil par les époux C...seront en conséquence rejetées. Ce régime légal étant exclusif de tout autre, leur réparation ne peut être demandée au vendeur sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code Civil.
Si Monsieur X...s'était engagé auprès des vendeurs à faire réaliser certains travaux localisés visant pour l'essentiel à « rafraîchir » l'appartement et comportant entre autres un poste « étanchéité toiture », il ne pouvait s'agir, dans l'esprit des parties, que d'interventions limitées paraissant suffisantes dès lors que la cause des désordres n'était pas alors identifiée, en aucun cas de travaux de gros œ uvre majeurs touchant à la structure des parties communes et relevant de la compétence exclusive de la copropriété et qui seuls auraient été efficaces.
Sur les DEMANDES présentées contre Georges X... en qualité d'ANCIEN SYNDIC :
Georges X... s'étant attribué les fonctions de syndic bénévole lors de la constitution de la copropriété, sa responsabilité est également recherchée sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 conférant au syndic la charge d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Or en l'état des seules constatations dubitatives de l'expert, aucun manquement de Monsieur X... aux obligations définies par ce texte n'est caractérisé. En particulier, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir agi contre le constructeur dans le délai décennal alors que l'immeuble ayant été achevé en 1987, la garantie décennale a expiré en 1997 et que l'acte de vente de Madame Y...du 17 février 2003 mentionne en page 14 que « la copropriété dont dépendent les biens vendus n'a pas de syndic ».
Sur les DEMANDES formées contre Christiane X... :
Ainsi que le premier juge le relève à bon droit, la responsabilité de Christiane X... est en réalité recherchée en sa qualité d'héritière de sa mère qui a vendu les lots de copropriété dont elle était propriétaire à Madame Y...par acte du 17 février 2003.
Or d'une part, la demande du syndicat de copropriété et des copropriétaires à son encontre est irrecevable dès lors qu'ils n'ont pas été parties à cet acte.
D'autre part il comportait une clause de non garantie des vices cachés et il n'est nullement démontré que Madame X... connaissait l'existence des vices et les a passés sous silence.
Sur les REQUÊTES en COMMUNICATION de PIÈCES :
Il résulte des pièces produites que la copropriété de la résidence FRANCE à PORT VENDRES, composée seulement de trois copropriétaires, a toujours été gérée de manière très informelle, que les fonctions de syndic bénévole n'ont été réellement exercées et les assemblées générales tenues que de manière sporadique et uniquement lorsque les nécessités de la procédure l'imposaient, et que le registre spécial prévu à cet effet n'a jamais été tenu.
Dans ces circonstances, l'inexistence manifeste des documents réclamés de part et d'autre rend les requêtes inopérantes. Il n'y a donc pas lieu d'y faire droit.
Sur les DEMANDES INDEMNITAIRES pour PROCEDURE ou RESISTANCE ABUSIVE :
Aucune des parties ne démontre que les autres ont agi dans l'intention de nuire, de mauvaise foi ou avec une légèreté assimilable au dol, seuls éléments de nature à caractériser un abus dans l'exercice de la procédure. Toutes demandes de ce chef seront en conséquence rejetées.
P A R C E S M O T I F S
Réforme le jugement déféré et statuant à nouveau :
Déclare irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires de la résidence « FRANCE » à PORT VENDRES à l'encontre de Georges X... et de Christiane X... pris en qualité de vendeurs.
Les déboute de leur action à l'encontre de Georges X... pris en qualité d'ancien syndic de copropriété.
Déboute Stella B...et James C...de leurs demandes à l'encontre de Georges X... et de Christiane X....
Déboute les parties de leurs demandes complémentaires.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires intervenants de la résidence « FRANCE » à PORT VENDRES, Stella B...et Monsieur C...aux dépens comprenant les frais de référé et expertise, et dit que ceux d'appel seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
SC
