Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 07 MARS 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/08265
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 OCTOBRE 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 1400180
APPELANTE :
S.C.I. DOMAINE DE BERTALAI
représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et assistée de Me Charlène RIET, avocat au barreau D'ALBI loco Me Stéphane CULOZ, avocat au barreau d'ALBI, avocat plaidant
INTIMEE :
SARL BEZIERS TRUCKS SERVICES
inscrite au RCS de NIMES sous le n° 518 691308 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Me Salomé PERRRIER de la SCP FONTAINE & FLOUTIER Associés, avocats au barreau de NIMES, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 04 Janvier 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 JANVIER 2017, en audience publique, madame Nathalie AZOUARD, conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Chantal RODIER, Conseiller
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
La SCI CHARCOT, propriétaire d'un terrain de 6000 m2 sur lequel sont édifiés des locaux commerciaux d'une surface couverte au sol de 1100 m2 environ, sis à [Localité 3], l'a donné à bail commercial le 26 mars 1997 à la société de VEHICULES INDUSTRIELS DU GOLFE DU LYON.
Cette location était consentie par deux baux, l'un portant sur la totalité du terrain, l'atelier poids lourds et la partie bureaux et magasins, constituant ce qui est appelé la «'partie basse'», l'autre bail portant sur l'atelier véhicules légers et le local de l'étage constituant la «'partie haute'».
Le bail était conclu pour une durée de douze années à compter du 11 février 1997 pour se terminer le 10 février 2008 moyennant un loyer annuel de 321 000 Frs soit 47 654 €.
Par acte du 9 juin 1999 la SA ACTENA VEHICULES INDUSTRIELS venant aux droits de la société de VEHICULES INDUSTRIELS DU GOLFE DU LYON a donné congé à la SCI CHARCOT pour la «'partie haute'» des locaux pour le 10 février 2000.
Par acte du 26 novembre 2009, la société VOLVO TRUCKS France venant aux droits de la SA ACTENA VEHICULES INDUSTRIELS a demandé à la SCI CHARCOT le renouvellement de son bail commercial venu à expiration le
10 février 2008.
Le 12 octobre 2011 la SCI CHARCOT a cédé l'immeuble loué à la SCI DOMAINE DE BERTALAI.
Le 27 décembre 2011, la SCI DOMAINE DE BERTALAI a notifié à la société VOLVO TRUCKS France un mémoire afin de voir fixer le prix du bail renouvelé à hauteur de 100 000 € par an.
Par mémoire en réplique du 20 janvier 2012, la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES venant aux droits de la société VOLVO TRUCKS France s'est opposée à l'augmentation du loyer, souhaitant le voir fixer à la somme de 50 000 € par an hors taxes.
Par acte en date du 21 mai 2012, la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES a donné congé à la SCI DOMAINE DE BERTALAI pour le 31 décembre 2012.
Par acte en date du 20 janvier 2014, la SCI DOMAINE DE BERTALAI a assigné devant le tribunal de grande instance de BEZIERS la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES aux fins de
fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 100 000 € par an hors taxe sur le fondement des critères des articles L 145-33 et R 145-2 du code de commerce.
Le jugement rendu le 07 octobre 2014 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de BEZIERS énonce dans son dispositif :
Déclare l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI recevable.
Déboute la SCI DOMAINE DE BERTALAI de sa demande en augmentation de loyer.
Déboute la SCI DOMAINE DE BERTALAI de sa demande d'expertise.
Déboute la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES de sa demande de diminution du loyer.
Se déclare incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle en paiement.
Condamne la SCI DOMAINE DE BERTALAI au paiement de la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI DOMAINE DE BERTALAI aux dépens.
Sur la prescription le juge des loyers commerciaux considère que le délai de prescription de l'action exercée par la SCI DOMAINE DE BERTALAI de deux ans doit voir son point de départ fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action soit en l'espèce le
26 février 2010.
Le premier juge considère ensuite que la prescription a été interrompue une première fois le 28 décembre 2011, par la notification du mémoire de la SCI DOMAINE DE BERTALAI, puis une deuxième fois par la notification du mémoire en réponse de la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES.
Sur cette deuxième interruption de prescription le juge retient que même si l'accusé de réception n'est pas produit, la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES ne dément pas avoir expédié ce mémoire et qu'au vu du courrier de transmission du mémoire mentionnant un numéro de recommandé en date du 20 janvier 2012 l'on peut raisonnablement penser que le mémoire a été notifié au plus tôt le 21 janvier 2012, ouvrant ainsi un délai jusqu'au 21 janvier 2014 pour agir et que par conséquent l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI engagée le
20 janvier 2014 n'est pas prescrite.
Le juge des loyers commerciaux ajoute que la SCI DOMAINE DE BERTALAI avait intérêt à agir nonobstant l'expiration du bail dans la mesure où le loyer du bail renouvelé rétroagit au jour du renouvellement.
Sur le fond, le premier juge considère que les éléments produits sont insuffisants pour justifier un doublement du loyer notamment en l'absence d'éléments de comparaison et qu'une expertise ne doit pas être ordonnée pour palier la carence des parties surtout près de deux ans après le départ des lieux du locataire.
Sur la demande de la SARL preneur de voir diminuer le loyer, le juge la rejette sur les mêmes fondements.
Enfin le juge des loyers commerciaux rappelle que sa compétence est limitée selon l'article R 145-23 du code de commerce à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, et qu'il ne peut se prononcer sur les demandes accessoires qui doivent être portées devant le tribunal de grande instance.
La SCI DOMAINE DE BERTALAI a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 5 novembre 2014.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 janvier 2017.
Les dernières écritures pour la SCI DOMAINE DE BERTALAI ont été déposées le 26 janvier 2015.
Les dernières écritures pour la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES qui a formé appel incident ont été déposées le
24 mars 2015.
Le dispositif des écritures de la SCI DOMAINE DE BERTALAI énonce :
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SCI DOMAINE DE BERTALAI de sa demande en augmentation du loyer.
Dire que le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2010 doit être fixé à la somme de 100 000 € par an en principal, hors taxes.
A titre subsidiaire, ordonner une expertise.
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES de sa demande en diminution du loyer renouvelé et s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles en restitution du dépôt de garantie.
Condamner la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES à lui payer la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES aux entiers dépens.
La SCI DOMAINE DE BERTALAI soutient tout d'abord que son action n'est pas prescrite invoquant que la prescription avait été interrompue comme retenu par le premier juge par son mémoire initial du 27 décembre 2011 puis par celui en réponse le 20 janvier 2012 de la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES.
Sur la recevabilité de son action, la SCI DOMAINE DE BERTALAI soutient qu'aucune disposition ne prévoit que le bail soit toujours en cours au moment où le juge statue, ni même au moment où il est saisi.
Sur la fixation du loyer renouvelé, elle considère qu'il faut prendre en considération la seule valeur locative et plus particulièrement les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Elle soutient ainsi que l'emplacement est de premier ordre pour l'activité exploitée, les locaux ayant une vue directe depuis l'avenue de la Méditerranée où la circulation est très intense.
Elle ajoute que la destination des lieux est conforme aux activités du preneur et que le bail est particulièrement favorable au locataire, la charge de l'impôt foncier pesant sur la bailleresse et le bail stipulant contrairement à l'usage une clause d'accession en faveur du locataire.
Elle se fonde ensuite sur les prix couramment pratiqués dans le secteur en donnant des exemples de loyers pris sur le parc d'activité à proximité et valorisés en 2010.
La SCI affecte ensuite la valeur dégagée d'un coefficient de pondération favorable retenant les clauses et conditions du bail en faveur du preneur et son droit de jouissance de l'entière parcelle et de l'ensemble des espaces de stationnement.
Sur sa demande à titre subsidiaire d'expertise elle considère qu'il ne s'agit pas de palier sa carence mais d'éclairer la juridiction en raison des divergences entre les parties.
Enfin sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie elle demande de confirmer l'incompétence du juge des loyers commerciaux relevant qu'en outre la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES ne justifie d'aucune qualité ni d'aucun intérêt.
Le dispositif des écritures de la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES énonce :
A titre principal
Dire que l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI est prescrite et la débouter de ses demandes.
A titre subsidiaire, rejeter l'intégralité des demandes la saisine du juge des loyers étant postérieure à tout lien de droit entre les parties.
A titre plus subsidiaire, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SCI DOMAINE DE BERTALAI de toutes ses demandes.
A titre reconventionnel et sur appel incident
Infirmer le jugement dont appel
Condamner la SCI DOMAINE DE BERTALAI au paiement d'une somme correspondant à la différence entre le loyer effectivement réglé et le loyer nouveau à hauteur de 50 000 € annuel sur la durée du bail ayant couru depuis le renouvellement jusqu'à la résiliation.
Condamner la SCI DOMAINE DE BERTALAI au paiement de la somme de 7927,35 € en restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du
26 décembre 2012 et capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an.
Condamner la SCI DOMAINE DE BERTALAI au paiement de la somme de 2176,19 € au titre du remboursement des sommes payées indûment par la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES en lieu et place de SCI DOMAINE DE BERTALAI.
En tout état de cause débouter la bailleresse de toutes ses demandes.
Condamner la SCI DOMAINE DE BERTALAI au paiement d'une somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Sur la prescription de l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI, la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES soutient que la notification du mémoire en demande du bailleur date du 27 décembre 2011 et que l'action n'a été introduite que par l'assignation du 20 janvier 2014.
Elle ajoute que la SCI DOMAINE DE BERTALAI ne démontre pas par des pièces probantes la date de notification effective du mémoire en réponse du preneur et que par conséquent le bailleur ne démontre pas avoir engagé la présente action dans le délai de deux années requis par les textes applicables.
Sur l'irrecevabilité et le débouté des demandes, la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES soutient que la saisine du juge des loyers est postérieure à l'expiration définitive et non contestée du bail et donc de tout lien de droit entre les parties, et que le juge ne peut donc fixer le loyer applicable à un bail définitivement rompu à la date de sa saisine.
Sur le loyer du bail renouvelé, le preneur rejette les critères mis en avant par le bailleur considérant qu'il s'agit d'un bâtiment ordinaire et qu'il existe des éléments dénaturant le site.
Sur la visibilité de l'immeuble la SARL soutient que les aménagements des voies de circulation ont conduit l'immeuble à ne plus donner directement accès sur la sortie d'autoroute et que seule reste visible la partie dite haute de l'immeuble qui n'est plus l'objet d'un bail depuis 2000.
Elle ajoute que de plus le local est à l'extrémité d'une zone artisanale et difficilement accessible.
La SARL preneur, ajoute que la prise en charge par le bailleur de l'impôt foncier ne constitue en rien une clause favorable au preneur mais seulement une application du droit commun. De même elle considère que la clause d'accession avec indemnité n'est pas exorbitante et profite davantage au bailleur qu'au preneur.
En revanche elle soutient que la bail commercial déroge au droit commun au profit du bailleur en mettant à la charge du preneur tous les travaux nécessaires à l'exploitation de son activité et par la clause de «'souffrance'» qui impose au preneur de supporter tous les travaux même ceux ne lui profitant pas et quelle qu'en soit la durée.
Sur l'expertise judiciaire la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES précise que le nouveau locataire a intégralement modifié les locaux rendant ainsi l'expert dans l'incapacité d'apprécier la substance des locaux en cours du bail renouvelé.
La SARL BEZIERS TRUCK SERVICES sur ses demandes reconventionnelles expose qu'en l''état de l'acquisition du fond de commerce à la société de VEHICULES INDUSTRIELS DU GOLFE DU LYON, elle est devenue cocontractante de la SCI DOMAINE DE BERTALAI de sorte que le dépôt de garantie versé au bailleur doit être restitué en fin de bail au preneur c'est- à-dire à la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES.
Elle ajoute que cette demande présente un lien suffisant dans le cadre de la présente instance avec les demandes originelles du bailleur comme portant sur l'exécution du bail commercial ayant lié les parties.
Enfin sur le remboursement de la somme de 2176,19 € la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES soutient avoir assumé des frais d'électricité et d'eau postérieurement à l'expiration du bail aux lieu et place du bailleur ou de son nouveau locataire commercial.
MOTIFS :
- Sur la prescription':
En application de l'article L 145-60 du code de commerce toutes les actions afférentes au statut des baux commerciaux se
prescrivent par deux ans, et il est constant que le point de départ de cette prescription doit être fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action.
En l'espèce il est constant que la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES a notifié sa demande de renouvellement du bail par acte extrajudiciaire le 26 novembre 2009 ouvrant ainsi un délai de 3 mois au bailleur pour s'y opposer.
A défaut le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement et le délai de l'article L 145-60 du code de commerce en fixation du nouveau loyer, commence donc à courir à compter du 26 février 2010 et jusqu'au 26 février 2012.
En outre selon l'article 33 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 la notification du mémoire de l'article R 145-23 du code de commerce interrompt la prescription.
En l'espèce il n'est pas contesté que le 28 décembre 2011 la SCI DOMAINE DE BERTALAI a notifié au preneur un mémoire faisant courir un nouveau délai de prescription au
28 décembre 2013.
La SARL BEZIERS TRUCK SERVICES critique ensuite le jugement appelé en ce qu'il a considéré qu'une nouvelle interruption était intervenue avec la notification du mémoire en réponse du preneur même si l'accusé réception de ce mémoire n'était pas produit aux débats et considérant au vu de la date sur le courrier de transmission du mémoire le 20 janvier 2011 que le mémoire avait été notifié raisonnablement au plus tôt le
21 janvier 2012.
En effet la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES ne peut valablement soutenir qu'il n'est pas justifié de la notification de son mémoire par la production de l'accusé de réception de ce mémoire alors que c'est l'expéditeur et donc en l'espèce la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES qui seul peut détenir et donc produire cet accusé de réception.
La SCI DOMAINE DE BERTALAI verse aux débats le mémoire en réplique de la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES qui ne conteste d'ailleurs pas l'avoir expédié ainsi qu'un courrier de transmission à l'entête du conseil de la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES, portant un numéro de recommandé et daté du 20 janvier 2012.
Par conséquent c'est par une juste appréciation des faits de l'espèce que le juge des loyers commerciaux a considéré que la prescription biennale avait à nouveau été interrompue par ce mémoire en réplique, a considéré que l'on pouvait raisonnablement considérer au vu de la date de la lettre de transmission le 20 janvier 2012 que le mémoire avait été notifié au
plus tôt le 21 janvier 2012 et que par conséquent l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI engagée par l'assignation en justice du 20 janvier 2014 n'était pas prescrite.
- Sur la recevabilité de l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI':
L'intérêt et la qualité à agir en justice et donc la recevabilité de l'action doivent s'apprécier au jour de l'introduction de la demande en justice.
En l'espèce si le juge des loyers commerciaux a observé à juste titre que le loyer du bail renouvelé rétroagit au jour du renouvellement il en a à tort déduit que l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI était recevable alors qu'il est constant que suite au congé donné par le preneur le 21 mai 2012, congé non contesté par le bailleur, avec effet au 31 décembre 2012, le bail est résilié depuis cette date et que le bailleur ne peut donc fonder sa saisine du juge des loyers et son action en révision du prix du bail, sur un bail commercial définitivement éteint au jour de l'introduction de la demande.
Par conséquent la décision dont appel sera infirmée en ce qu'elle a dit recevable l'action de la SCI DOMAINE DE BERTALAI en révision du prix du bail renouvelé.
L'action en fixation du prix du bail étant irrecevable il n'y a pas lieu de débattre sur le fond sur le prix du bail renouvelé tant sur la demande d'augmentation du bailleur que sur celle de diminution du preneur.
- Sur les demandes reconventionnelles en restitution du dépôt de garantie et en remboursement de sommes prétendument payées indûment par le preneur en lieu et place du bailleur :
La SARL BEZIERS TRUCK SERVICES sollicite en appel comme devant le juge des loyers commerciaux la restitution du dépôt de garantie, et la condamnation de son bailleur la SCI DOMAINE DE BERTALAI à lui rembourser une somme de 2176,19'€ correspondant à des frais d'eau et d'électricité qu'elle aurait assumés en lieu et place de la SCI.
C'est à juste titre que le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent pour statuer sur ces demandes reconventionnelles, la compétence du juge des loyers commerciaux étant une compétence limitée et exclusive ne permettant au juge des loyers commerciaux de se prononcer exclusivement que sur les fixation du prix du bail révisé et non sur des demandes accessoires qui relèvent de la compétence du tribunal de grande instance.
Si la cour d'appel a compétence pour statuer sur les recours formés contre les décisions du juge des loyers commerciaux et du tribunal de grande instance, elle statue toutefois dans les mêmes termes de compétence que le premier juge dont la décision est frappée d'appel.
En outre la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES ne peut valablement soutenir l'existence d'un lien suffisant entre l'action en fixation du prix du bail révisé s'exerçant en cours de bail et la demande en restitution d'un dépôt de garantie et de remboursement de paiement indus fondée sur la fin du bail.
Enfin il sera observé par la cour que les critères fixés par l'article 568 du code de procédure civile pour qu'il y ait lieu à évocation ne sont pas remplis.
Par conséquent la décision de première instance sera confirmée en ce que le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles.
Sur les autres demandes':
C'est également à bon droit au vu de ce qui précède que le juge de première instance a condamné la SCI DOMAINE DE BARTALAI à payer à la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La décision déférée sera donc également confirmée.
Succombant en son appel la SCI DOMAINE DE BARTALAI sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES la somme de 4000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS':
La COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe.
Confirme le jugement rendu le 07 octobre 2014, par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de BEZIERS sauf en ce qu'il a dit recevable l'action de la SCI DOMAINE DE BARTALAI.
L'infirmant sur ce point,
Dit l'action de la SCI DOMAINE DE BARTALAI irrecevable.
Y ajoutant,
Condamne la SCI DOMAINE DE BARTALAI aux dépens de la procédure d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Condamne la SCI DOMAINE DE BARTALAI à payer à la SARL BEZIERS TRUCK SERVICES la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
MM/NA
