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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 29 JUIN 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/06708
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 JUILLET 2013
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 10/03675
APPELANTS :
Monsieur [U]-[T] [Y]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]
Monsieur [Y] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Monsieur [H] [G]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Monsieur [V] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Monsieur [B] [W]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Monsieur [F] [K]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Monsieur [G] [O]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Monsieur [R] [A]
[Adresse 9]
[Localité 8]
Madame [A]
[Adresse 9]
[Localité 8]
Monsieur [G] [X] [U]
[Adresse 10]
[Localité 9]
Monsieur [D] [R]
[Adresse 11]
[Localité 10]
Monsieur [Q] [X]
[Adresse 12]
[Localité 11]
Madame [X]
[Adresse 12]
[Localité 11]
Monsieur [W] [N]
[Adresse 13]
[Localité 12]
AFUL [Adresse 14]
prise en la personne de son représentant légal
Monsieur [U]-[T] [Y]
[Adresse 15]
[Localité 13]
SCI NARIS
prise en la personne de son représentant légal en exercice, Madame [S] [Q]
[Adresse 16]
[Localité 14]
AFUL DU [Adresse 17]
pris en la personne de son représentant légal
Monsieur [D] [R] domicilié es qualité audit siège social
[Adresse 18]
[Adresse 18]
[Localité 13]
Tous représentés par la SCP NEGRE, PEPRATX-NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Martine RENUCCI-PEPRATX, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES :
Monsieur [P] [F]
de nationalité Française
[Adresse 19]
[Localité 15]
représenté par la SCP ARGELLIES, APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Philippe GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
Maître [C] [L] - Notaire
de nationalité Française
[Adresse 20]
[Localité 16]
représenté par la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, plaidant
MUTUELLES DU MANS
[Adresse 21]
[Localité 17]
représentée par la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, plaidant
MUTUELLES DU MANS ASSURANCES
[Adresse 22]
[Localité 17]
représentée par la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, plaidant
SCP [L] [J] [I] [V] - NOTAIRES
[Adresse 20]
[Adresse 20]
[Localité 16]
représentée par la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, plaidant
CAISSE CENTRALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE DES NOTAIRES, représentée par son Président en exercice,
[Adresse 23]
[Localité 7]
représenté par la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 18 Avril 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 MAI 2017, en audience publique, Caroline CHICLET Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Mme Brigitte DEVILLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON
Ministère public :
L'affaire a été communiquée au ministère public le 19/05/2016
Le délibéré prononcé au 22/06/2017 est prorogé au 29/06/2017
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**********
EXPOSE DU LITIGE :
La société Résonnance Diderot-Hugo dont le représentant légal est [A] [D] s'est portée acquéreur de deux immeubles situés dans un secteur sauvegardé sur la commune du [Localité 18] (43) par actes en date du 9 décembre 2004 avec la participation de [C] [L], notaire à [Localité 19] (74) (le notaire).
Après division de ces deux immeubles, cette société a vendu certains lots de ces immeubles décrits dans les actes authentiques, reçus par [C] [L], comme étant « en état de vétusté », à divers acquéreurs par actes des 30 et 31 décembre 2004.
Les copropriétaires ont constitué le 31 décembre 2004 avec la société Résonnance, restée propriétaire de quelques lots, deux associations foncières libres dont l'objet social est la réalisation de travaux de restauration qui devaient s'inscrire dans le champ du dispositif de la loi dite «loi Malraux ».
Les statuts des Aful ont été reçus et publiés par [C] [L].
Par délibérations d'assemblées générales en date du 31 décembre 2004, [P] [F] a été nommé directeur de ces deux associations et la société CTMO, dont le représentant légal est [A] [D], a été choisie pour procéder aux travaux.
Pour financer cette opération de défiscalisation, les copropriétaires ont contracté chacun un emprunt dont un tiers du montant a été affecté à la valeur des murs et les deux tiers restant au financement des travaux.
Les appels de fonds destinés au règlement des travaux ont été remis par le notaire sur les comptes des Aful ou directement à la société CTMO qui a été placée en liquidation judiciaire le 16 avril 2007.
Par jugement en date du 28 juin 2013, le tribunal de commerce de Montpellier a fait droit à l'action en comblement de passif diligentée par le liquidateur à l'encontre des dirigeants et associés de la société CTMO à savoir [A] [D], [O] [E] et [I] [C] (gérant de la Sci Gecko acquéreur d'un lot à usage commercial avec dispense de contribution aux travaux).
Sur appel des administrateurs et par arrêt en date du 8 mars 2016, la cour d'appel de Montpellier a sursis à statuer sur la demande en comblement de passif jusqu'au prononcé d'une décision pénale insusceptible de tout recours, une instance étant pendante devant le tribunal correctionnel de Marseille.
Invoquant les manquements du directeur des associations et du notaire, l'Aful [Adresse 14], [U]-[T] [Y], [W] [N], [Y] [S], [H] [G], [V] [M], [B] [W], la Sci Naris, [F] [K], l'Aful [Adresse 17], [G] [O], les époux [A], [G] [U], [D] [R] et les époux [X] ont fait citer [P] [F], [C] [L] et la Scp de notaires ainsi que leur assureur la société MMA et la caisse centrale de garantie des notaires devant le tribunal de grande instance de Montpellier par actes délivrés en juin 2010 en réparation de leurs préjudices.
Par jugement en date du 5 juillet 2013 ce tribunal a :
déclaré les demandeurs recevables en leur action ;
débouté les demandeurs de toutes leurs prétentions ;
débouté [C] [L] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné les demandeurs aux dépens.
Le 6 août 2013 et le 9 septembre 2013, l'Aful [Adresse 14], [U]-[T] [Y], [Y] [S], [H] [G], [V] [M], [B] [W], la Sci Naris, [F] [K], l'Aful [Adresse 17], [W] [N], [G] [O], les époux [A], [G] [U], [D] [R] et les époux [X] ont relevé appel de cette décision à l'encontre de toutes les parties.
Ces appels 13.6708 et 13.6136 ont été joints par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 28 novembre 2013 sous le numéro 13.6708.
Vu les conclusions de l'Aful [Adresse 14], [U]-[T] [Y] et de la Sci Naris remises au greffe le 21 mars 2017 ;
Vu les conclusions de l'Aful [Adresse 17], [G] [O], [G] [U], et les époux [X] remises au greffe le 21 mars 2017 ;
Vu le courrier daté du 4 mai 2017 du conseil de [Y] [S], [H] [G], [V] [M], [B] [W], [F] [K], [W] [N], des époux [A] et de [D] [R] par lequel il a informé la cour qu'il avait dégagé sa responsabilité concernant ces appelants ;
Vu les conclusions de [C] [L], de la Scp [J] [I] [V] [B] anciennement dénommée [L] [J] [I] [V] et de la société MMA remises au greffe le 19 décembre 2013 ;
Vu les conclusions de la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires remises au greffe le 18 décembre 2013 ;
Vu les conclusions de [P] [F] remises au greffe le 26 décembre 2013 ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 18 avril 2017 ;
MOTIFS :
Sur la demande de mise hors de cause de la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires :
Les caisses régionales de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires n'ont pas pour objet de garantir les notaires des condamnations prononcées contre eux.
Cette garantie incombe en effet aux assurances de responsabilité civile professionnelle que les officiers ministériels sont tenus de souscrire en application de l'article 13 du décret du 20 mai 1955.
Les caisses régionales n'ont vocation à intervenir qu'en cas de défaillance du notaire dans l'exécution des condamnations prononcées à son encontre, c'est à dire en cas de défaut d'assurance et d'insolvabilité.
Les appelants ne soutiennent ni ne démontrent que [C] [L] et la Scp de notaires dans laquelle il était associé ne seraient pas couverts par une assurance au titre de leur responsabilité civile professionnelle.
La Caisse centrale, dont la mission consiste à abonder les caisses régionales afin que ces dernières remplissent leur mission, sera par conséquent mise hors de cause.
Sur la responsabilité du notaire :
[T] [Y], la Sci Naris, l'Aful [Adresse 14], l'Aful [Adresse 17], [G] [O], [G] [U], et les époux [X] reprochent au notaire de ne pas les avoir dissuadés d'acquérir les lots vendus en raison des forts aléas pesant sur l'opération et des irrégularités affectant les délibérations d'assemblées générales qui ont constitué les Aful et autorisé les appels de fond.
Bien qu'il ne les ait pas rédigées, [C] [L] a accepté d'être le dépositaire de l'unique exemplaire de chacune des promesses sous-seing privé signées entre la société Résonnance Littoral et les acquéreurs et de procéder aux notifications prévues par l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Ces promesses n'étaient pas parfaites au moment où [C] [L] est intervenu dans la vente puisque les acquéreurs disposaient encore du droit de se rétracter et que le notaire, chargé de leur notifier les bordereaux de rétractation et de régulariser les actes authentiques, pouvaient encore les éclairer sur les enjeux et les risques de l'opération avant que leur engagement ne soit scellé.
Le notaire n'était donc pas dispensé de son devoir de conseil envers les acquéreurs, contrairement à ce qu'il soutient.
[C] [L] a participé aux actes d'acquisition des immeubles par la société Résonnance Littoral en date du 9 décembre 2004.
Il a rédigé et fait publier l'état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété.
Il a accepté d'être le dépositaire de l'unique exemplaire de chacune des promesses sous seing privé et de notifier le bordereau de rétractation aux acquéreurs.
Il a rédigé en outre chacun des actes authentiques de vente des lots de cette copropriété aux divers acquéreurs.
Même s'il n'est pas le rédacteur des statuts des Aful, ainsi qu'il le soutient, [C] [L] a avalisé leur contenu en acceptant de les recevoir en son étude le 31 décembre 2004 et d'assurer leur publication.
Le notaire connaissait l'objectif de défiscalisation poursuivi par les acquéreur ainsi que le montage mis en place par [A] [D] pour y parvenir puisqu'il a indiqué au juge d'instruction, lors de son audition du 30 septembre 2013, avoir régularisé des ventes dans 11 programmes menés par [A] [D] selon le même processus et sans aucune difficulté entre 1998 et 2002 (PV de déposition de témoin devant le juge d'instruction en pièce 112 des appelants).
C'est en raison de cet objectif de défiscalisation que chacun des actes authentiques d'acquisition précise que l'immeuble est vendu « en état de vétusté », qu'il est situé dans le périmètre de protection des monuments historiques et qu'une ASL, à laquelle l'acquéreur s'engage à adhérer, est constituée entre les propriétaires pour faire procéder à sa restauration.
Il appartenait par conséquent à [C] [L], en sa qualité d'officier ministériel, chargé de procéder aux notifications prévues par l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation et de rédiger les actes authentiques, d'attirer l'attention des acquéreurs profanes sur les contraintes liées à l'objectif de défiscalisation et sur les risques induits, notamment en cas de non obtention du permis de construire ou de l'autorisation spéciale de travaux obligatoires pour lesquels il aurait dû recommander l'insertion d'une condition suspensive, et de les éclairer sur les règles de fonctionnement des Aful, ce qu'il ne prouve pas avoir fait.
Cependant, les appelants ne font pas la preuve d'un préjudice en lien avec ce défaut de conseil.
En effet, les permis de construire et les autorisations spéciales de travaux ont été obtenues et transférées aux deux Aful courant 2005 de sorte qu'il n'est justifié d'aucun préjudice en lien avec l'absence de condition suspensive.
Et aucune des pièces produites aux débats ne permet d'affirmer que si les acquéreurs avaient été plus amplement informés sur les contraintes de l'opération et sur les règles de fonctionnement de l'Aful à laquelle ils s'étaient engagés à adhérer, ils auraient renoncé à contracter alors que l'objectif de défiscalisation poursuivi par ces investisseurs, soumis à une forte pression fiscale, fait présumer, au contraire, qu'ils étaient prêts à les assumer pleinement pour obtenir le plus rapidement possible la défiscalisation attendue.
La lecture des comptes-rendus d'assemblées générales du 31 décembre 2004 est sur ce point édifiante puisqu'on y voit que les investisseurs présents à cette date sont partie prenante dans le projet de restauration, que la conception des travaux est confiée à un maître d'oeuvre spécialisé dans ce type de réhabilitation lourde et qu'ils comptent bénéficier de la défiscalisation dès l'année 2004.
Il n'est donc pas démontré que le défaut de conseil du notaire aurait fait perdre une chance raisonnable aux acquéreurs de ne pas contracter.
Le notaire ne pouvait recommander le cadre juridique de la vente en l'état futur d'achèvement, contrairement à ce que laissent entendre les appelants, puisque la défiscalisation n'est possible, sous le régime de la loi Malraux, que si ce sont les propriétaires qui sont à l'initiative des travaux. Ce sont donc les propriétaires qui doivent avoir la maîtrise de l'ouvrage et qui doivent commander les travaux ce qui n'est pas le cas dans le cadre d'une vente en l'état futur.
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'opération n'était entachée par aucune irrégularité manifeste au moment de l'intervention de [C] [L] puisque ni l'ordonnance du 1er juillet 2004 ratifiée par la loi du 9 décembre 2004 ni les règles fiscales applicables n'interdisent au marchand de bien, resté propriétaire de lots non encore vendus, de prendre part à la constitution de l'Aful et aux votes relatifs à la réalisation des travaux et à leur financement puisque, en pareil cas, il a la qualité de «propriétaire intéressé par l'exécution des travaux».
Et la défiscalisation n'étant autorisée que pour les logements à usage d'habitation, il n'est pas anormal que la société Gecko, acquéreur d'un local à usage commercial, ait été dispensée de l'obligation de contribuer aux travaux.
Enfin, l'article L.322-4-1 du Code de l'urbanisme dans sa version issue de l'ordonnance du 1er juillet 2004 n'interdit nullement au président de l'Aful de confier au directeur la mission de gérer les fonds de l'association et de payer les dépenses étant précisé, qu'en l'occurrence, c'est la collectivité des associés, dans une résolution votée à l'unanimité, qui a investi le directeur de cette mission lors des assemblées générales du 31 décembre 2004.
Les délibérations précitées ayant été votées à l'unanimité, conformément à la loi et aux statuts, [C] [L] n'avait aucune raison de suspecter une fraude et de dissuader les acquéreurs de contracter ; la présence d'[A] [D], représentant de la société marchand de biens, au sein de la société CTMO, désignée par l'assemblée générale comme contractant général, n'étant pas, en soi et en l'absence d'autres éléments, suffisant pour éveiller les soupçons du notaire dès lors que, ainsi qu'il l'a déclaré au juge d'instruction sans être contredit sur ce point, pas moins de onze opérations similaires avaient été menées sans difficulté entre 1998 et 2002 avec le même opérateur.
Le notaire n'a donc pas commis de faute en s'abstenant de dissuader les acquéreurs de contracter.
Les appelants reprochent ensuite au notaire de s'être rendu complice des détournements opérés par [A] [D] via la société CTMO en ayant versé à cette dernière ou aux Aful les appels de fonds reçus sur le compte de l'étude alors que les autorisations de travaux n'étaient pas encore obtenues et que les délibérations d'assemblée générale du 31 décembre 2004 ayant nommé le directeur et autorisé de ces appels de fond étaient irrégulières.
Mais il a été vu précédemment que la constitution des Aful et leur mode de fonctionnement n'étaient entachés par aucune irrégularité manifeste à l'époque de l'intervention de [C] [L] de sorte que le notaire n'avait aucune raison de refuser de prêter son concours à la mise en oeuvre des résolutions des assemblées générales du 31 décembre 2004, dont les appelants ne demandent d'ailleurs pas l'annulation, et qu'il ne pouvait pas s'opposer aux ordres de paiement du directeur de l'Aful, dûment habilité à cet effet, même si le permis de construire et l'autorisation de travaux n'avaient pas encore été obtenus.
Certains de ces paiements ont même été effectués avec l'accord écrit et signé :
de [U]-[T] [Y] pour les années 2004 (36.155 €) et 2005 (36.155€),
des époux [X] pour l'année 2004 (50.000 €).
Enfin, tous les règlements effectués par [C] [L] entre le 31 décembre 2004 et le 23 janvier 2006 inclus, au bénéfice des Aful ou de la société CTMO (incluant le virement de 325.427 € opéré le 23 janvier 2006 pour le compte de l'Aful [Adresse 14] sur ordre écrit du directeur) ont été expressément entérinés par le président de chacune des associations à l'occasion de la signature des conventions de séquestre passées avec le notaire en février 2006.
Le notaire ayant versé les fonds travaux en exécution des résolutions des assemblées générales du 31 décembre 2004 et des ordres du directeur des Aful, régulièrement habilité, et tous ces règlements ayant été avalisés expressément jusqu'au 23 janvier 2006 inclus dans les conventions de séquestre précitées, aucun manquement ne peut lui être reproché de ce chef étant précisé que le notaire n'a pas l'obligation de se rendre sur place pour vérifier l'état d'avancement des travaux et qu'il n'est produit aucun élément permettant d'affirmer que [C] [L] savait, à l'époque où il a procédé aux règlements litigieux, que les fonds seraient détournés et les travaux jamais executés.
Les appelants seront par conséquent déboutés de l'intégralité de leurs prétentions dirigées contre le notaire et le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la responsabilité du directeur des Aful :
Les appelants reprochent au directeur d'avoir délivré au notaire des ordres de virement pour les travaux alors qu'il savait que les autorisations administratives n'étaient pas encore obtenues, que les travaux n'étaient pas effectués et que les délibérations d'assemblées générales l'ayant investi de cette mission étaient irrégulières.
[P] [F] a été désigné directeur de chacune des Aful par résolutions des assemblées générales en date du 31 décembre 2004, votées à l'unanimité, à l'effet d'assister le président dans ses fonctions.
Chaque collectivité des associés lui a en outre donné mandat, à l'unanimité, de signer les documents administratifs, les conventions d'honoraires et les ordres de règlements de ceux-ci pour le compte des Aful dans le cadre de son projet et dans les limites des budgets définis ainsi que d'ouvrir et faire fonctionner les comptes bancaires.
Aucun contrat de prestation de services ni aucune rémunération n'ont été prévus pour à cette fin malgré les termes de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ratifiée par la loi du 9 décembre 2004.
Pour conclure à son défaut de pouvoir, les appelants ne peuvent opposer au directeur la prétendue irrégularité de résolutions dont ils ne demandent pas l'annulation.
Par ailleurs, tous les ordres de virement délivrés par le directeur entre le 31 décembre 2004 et le 23 janvier 2006 inclus et exécutés par le notaire ont été avalisés par les présidents des Aful dans les conventions de séquestre signées en février 2006 avec le notaire.
Par conséquent les appelants ne peuvent reprocher au directeur d'avoir outrepassé le cadre de son mandat à titre gratuit en procédant à des règlements qui ont été expressément confirmés par les présidents de chacune des Aful.
Et rien ne permet d'affirmer que [P] [F] savait que les travaux confiés à la société CTMO ne seraient jamais exécutés par cette dernière malgré l'encaissement des appels de fonds.
Les appelants ne peuvent qu'être déboutés de l'intégralité de leurs prétentions dirigées contre [P] [F] et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :
Les appelants ont été victimes d'un système de cavalerie mis au point par [A] [D] qui a abouti à la liquidation judiciaire la société CTMO, désignée comme entreprise générale, et à l'inexécution des travaux de restauration envisagés dans le cadre de la loi Malraux malgré l'encaissement de leurs appels de fonds.
C'est sans intention de nuire ni abus du droit d'ester en justice que les appelants ont cru pouvoir rechercher la responsabilité du notaire chargé d'une grande partie de l'opération.
[C] [L] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et le jugement sera confirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Met hors de cause la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Condamne in solidum [T] [Y], la Sci Naris, l'Aful [Adresse 14], l'Aful [Adresse 17], [G] [O], [G] [U], et les époux [X] aux dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile et à payer sur le fondement de l'article 700 du même Code :
à [C] [L] la somme de 3.000 € ;
à [L] [F] la somme de 3.000 € ;
à la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires la somme de 3.000 €.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
CC
