Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/03764
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 AVRIL 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 11/03215
APPELANTE :
SCI MARCO OLONZAC
inscrite au RCS de NARBONNE sous le n° 341 467 066 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée et assistée de Me Claude CALVET de la SCP GOUIRY/MARY/CALVET/BENET, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant loco Me BENET de la SCP GOUIRY/MARY/CALVET/BENET, avocat au barreau de NARBONNE
INTIMEE :
SARL DISTRI OLONZAC
immatriculée au RCS de NARBONNE sous le n° 393 077 367 et pour elle son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée et assistée de Me Didier MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocats au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Juin 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 JUIN 2017, en audience publique, monsieur Philippe GAILLARD, président de chambre ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère
Madame Chantal RODIER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte notarié le 27 décembre 2002, la SCI Marco Olonzac bailleur et la SARL Distri Olonzac preneur ont convenu le renouvellement de leur bail commercial arrivé à terme le 31 décembre 2001, portant sur des locaux à usage de supermarché, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2002 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 32 700,36 €.
Par acte du 11 octobre 2010, la SARL Distri Olonzac sollicite le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2011 pour un loyer annuel de 19 200 € hors-taxes.
Par acte du 24 novembre 2010, la SCI Marco Olonzac consent au renouvellement pour un loyer annuel de 50 000 € hors-taxes.
Par jugement du 24 janvier 2012, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d'expertise.
L'expert [P] a déposé son rapport le 18 octobre 2013.
Le dispositif du jugement rendu le 14 avril 2015 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers énonce :
'Vu le rapport d'expertise.
'Fixe le loyer du bail renouvelé à la somme de 33 800 € hors-taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2011.
'Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
'Partage les dépens par moitié entre les parties.
Le jugement valide les modalités de calcul de l'expert judiciaire concernant la référence de prix pratiqués dans le voisinage adaptée à la situation de zone rurale d'[Localité 3], la prise en compte de l'état du bâtiment, vétusté et défaut d'étanchéité en toiture, la suppression d'une voie d'accès, l'absence de mise aux normes par le bailleur de l'installation de distribution d'hydrocarbures, l'obligation contractuelle de prise en charge par le preneur de la taxe foncière et des travaux d'entretien, enfin l'évolution de la destination des lieux avec l'abandon de l'activité alimentaire.
Il a écarté l'argument du preneur d'un risque de déclassement du local en M5 limitant la fréquentation à 50 personnes à la fois.
Il a écarté l'application à l'espèce des dispositions de l'article L 145-38 du code de commerce en ce qui concerne la fixation d'un loyer révisé et non d'un bail renouvelé, et du dernier alinéa de l'article L 145-34 en ce qu'il n'est applicable qu'aux baux renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
La SCI Marco Olonzac a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 mai 2015.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 7 juin 2017.
La SCI Marco Olonzac a déposé ses dernières écritures le
24 mai 2017.
La SARL Distri Olonzac a déposé ses dernières écritures le jour de la clôture le 7 juin 2017.
Elle avait déposé de précédentes écritures exactement identiques, le 12 mai 2017, puis le 6 juin 2017 mais avec trois pièces supplémentaires au bordereau annexé, et celles du 7 juin portent une nouvelle pièce supplémentaire.
Le dispositif des écritures pour la SCI Marco Olonzac
énonce :
'Infirmer le jugement rendu le 14 avril 2015.
'Vu les rapports d'expertise judiciaire [P] et [F], Vu la réalisation des travaux pour remédier aux infiltrations et rétablir l'accès à la réserve.
'Condamner la SARL Distri Olonzac à payer à compter du 1er janvier 2011 un loyer annuel de 73 071,60 € TTC dont 12 178,60 € de TVA.
'À titre subsidiaire, maintenir un loyer payé avant la décision dont appel assorti de l'exécution provisoire à la somme annuelle de 52 223,96 € TTC, soit 43 749,12 € HT.
'Dans tous les cas, condamner la SARL Distri Olonzac à payer l'arriéré de loyer entre les sommes versées et ce qui aurait du être payé dans le cadre d'un loyer annuel soit de 73 071,60 € TTC soit de 52 223,96 € TTC.
'Condamner la SARL Distri Olonzac à payer à la SCI Marco Olonzac la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
'Condamner la SARL Distri Olonzac à tous les dépens.
Le bailleur expose que pour réduire à un montant de 33 800 € le loyer annuel HT qui s'élevait au 18 décembre 2012 à 43 479,12 €, le jugement déféré retient une modification notable des caractéristiques propres au local sur deux éléments inadéquats.
Concernant des infiltrations en toiture, elles ne sont pas établies à la date du renouvellement en janvier 2011 par un constat d'huissier non dénoncé au bailleur, lequel n'a pas été mis en demeure d'effectuer des travaux pour remédier aux désordres invoqués, et l'expert judiciaire [F] dans une autre instance entre les parties note qu'elles sont localisées le 28 novembre 2014 et le 12 mars 2015, une première couche assurant l'étanchéité les parties couvrantes ne sont pas fuyardes, alors que l'expert [P] a refusé de procéder à des mises en eau de vérification.
Cependant, le bailleur a réparé toutes les zones défectueuses de toiture dans le cadre de la procédure de l'expertise [F].
Concernant la suppression d'une voie d'accès, le rapport d'expertise établi qu'elle est intervenue en accord avec la SARL Distri Olonzac, comme le relate un courrier produit du conseil général à la SCI Marco Olonzac.
Le conseil général avait supprimé l'accès inutilisé depuis une dizaine d'années lors de travaux d'aménagement de route en 2011 et 2012, et il a été rétabli et financé par la SCI Marco Olonzac en 2013 alors qu'elle n'avait jamais été mise en demeure par son preneur.
Il soutient que le preneur n'apporte aucune démonstration sérieuse d'une modification notable des 4 premiers critères de l'article
L 145-33 du code de commerce suffisante pour fonder sa prétention à une diminution de plus de 50 % de la valeur locative, au-delà de ses affirmations en contradiction avec les réponses des experts judiciaires dans l'une et l'autre instance opposant les parties et sans jamais dénoncer les constats d'huissier au bailleur ni le mettre en demeure.
Il relève que le bail met à la charge du preneur tous les travaux d'entretien et de réparation, et d'adaptation des locaux à l'activité, que l'état invoqué des bâtiments n'a jamais interdit l'exploitation du fonds de commerce, qu'il n'est produit aucune justification d'une baisse de chiffre d'affaires ou de bénéfice en relation avec l'état du bâtiment.
Il relève que l'expert note une évolution démographique légèrement favorable et que l'évolution globale de l'ensemble des facteurs recensés n'a pu influer de manière conséquente sur la commercialité, alors que le preneur a modifié sans autorisation la destination des lieux en transférant l'activité alimentaire dans un bâtiment voisin avec la création d'une autre société d'exploitation, remplacée dans les locaux par une activité de jardinerie.
Concernant la station-service, le bailleur expose que l'activité exploitée n'est pas dans la destination prévue au bail, et que l'expert relève l'absence de difficultés de fonctionnement.
Le dispositif des écritures pour la SARL Distri Olonzac
énonce :
'Fixer le prix annuel du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit la somme de 15 713,25 € HT à compter du
1er janvier 2011.
'A défaut, si la valeur locative devait être supérieure au loyer plafonné, fixer le loyer à 42 326,31 € HT.
'Juger que la fixation du loyer comporte implicitement condamnation du bailleur à rembourser le trop-perçu à compter du 1er janvier 2011, et le condamner à ce titre.
'Condamner la SCI Marco Olonzac à payer au preneur la somme de 7000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
'Condamner la SCI Marco Olonzac aux dépens en ce compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire, et de procès-verbal de constat du 8 octobre 2010.
La SARL Distri Olonzac expose qu'en raison de l'incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur les demandes de condamnation à effectuer des travaux il a assigné son bailleur dans une autre instance dans laquelle a été ordonnée l'expertise confiée à l'expert [F].
Le preneur reprend le motif du premier juge qu'il n'est pas tenu d'apporter la preuve d'une modification notable des critères de l'article L 145-33 du code de commerce, que la cour comme le juge devra fixer le loyer à la véritable valeur locative.
Il observe que les travaux de l'expert [F] n'ont pas le même objet que ceux de l'expert [P] désigné dans cette instance, se réfère aux constatations d'un procès-verbal d'huissier du
8 octobre 2010 sur l'absence d'isolation efficace en toiture pour relever que la persistance de nombreuses gouttières depuis 2003 crée des conditions pénibles pour le travail des salariés et le confort de la clientèle.
Il produit trois attestations nouvelles du 6 juin 2017 pour témoigner de la persistance des fuites malgré les travaux allégués par le bailleur.
Il relève un important problème d'isolation thermique également constaté par l'huissier, et que les désordres affectant le bâtiment ont contribué à l'obligation de délocaliser l'activité alimentaire.
Il critique les conclusions de l'expert [F] sur les conditions d'isolation thermique et les causes d'un défaut d'écoulement des eaux usées.
Il maintient que le classement en zone rouge (M5) au titre des risques d'inondation en 2003 est de nature à porter atteinte à l'activité commerciale, que l'effondrement de l'accès à l'arrière de la parcelle en 2003 a imposé la fermeture de cet accès sans aucun accord de volonté de sa part et apporté une gêne incontestable à l'exploitation commerciale.
Il soutient que le risque d'une remise en cause de l'activité de station-service qui ne correspond pas aux nouvelles normes serait catastrophique pour les résultats commerciaux.
La SARL Distri Olonzac affirme qu'elle n'est pas à l'origine de l'exploitation dans le bâtiment voisin de l'activité alimentaire.
La SARL Distri Olonzac prétend en tenant compte du transfert de charges et d'autres obligations du bailleur et des restrictions à la jouissance des lieux, que le loyer qu'elle propose de 15 713,25 € correspondrait à un loyer de 25 375 €, soit la fourchette basse de l'expert de 45 € le mètre carré pour la surface de 563,90 m².
À titre subsidiaire, elle se réfère au plafonnement infranchissable soit à partir de la prise d'effet du bail le 1er janvier 2002 et de l'indice du quatrième trimestre 2002 à comparer avec celui du deuxième trimestre 2010 un loyer de 32 700,36 x 1517 : 1172 = 42 326,31 € HT.
MOTIFS
Sur les pièces et écritures dans les débats
La cour observe que la production de trois pièces nouvelles annexées à des écritures la veille de la clôture le 6 juin 2017, puis encore d'une quatrième pièce nouvelle avec des écritures le jour de la clôture le 7 juin 2017, ne remplit pas les conditions d'une loyauté du débat contradictoire au regard des dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile.
Il en résulte que la cour écartera des débats les pièces n° 21,22,23, et 24, produites par la SARL Distri Olonzac en annexe de ses écritures du 6 et 7 juin 2017, et s'en tiendra pour cette partie aux écritures et pièces annexes déposées le 12 mai 2017.
Sur le montant du loyer
Le litige porte sur la fixation d'un loyer de renouvellement d'un bail commercial de neuf ans à compter du 1er janvier 2011.
L'article L 145-33 du code de commerce énonce que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée à défaut d'accord au regard de 5 critères énumérés.
Dans sa version en vigueur à la date du renouvellement du bail à laquelle le juge doit se placer pour fixer le montant du loyer, l'article L 145-34 énonce qu'à moins d'une modification notable des éléments 1 à 4 de l'article précédent, la variation ne peut excéder celle intervenue depuis la fixation initiale du bail expiré de l'indice trimestriel du coût de la construction ou des loyers commerciaux publié par l'INSEE.
Le loyer initial du bail expiré avait été fixé à la somme de 32 700 € hors-taxes.
L'expert judiciaire expose dans ses conclusions que le sapiteur qu'il avait mandaté a proposé aux termes de l'examen de toutes les considérations des parties une valeur locative au moment de son rapport d'un montant de 47 931, 50 € hors-taxes, montant qui pourrait être ramené à 47 065 € en tenant compte de la modification de la destination de l'activité, de la disparition de l'accès arrière, et de l'absence de réparations sur le bâtiment, ou augmenté à 60 893 € dans le cas d'une remise en service de l'accès arrière et d'une remise en état du bâtiment avec la prise en compte de la modification d'activité.
L'expert précise que le problème de l'accès fermé devrait être prochainement résolu, et que les travaux de reprise en toiture et éventuellement de l'adjonction d'une isolation pouvaient être évalués à des montants respectifs TTC de 37 707,13 € et 12 127,44 €.
Le rapport déposé par le sapiteur auquel l'expert judiciaire se réfère expressément procède à l'évaluation de la valeur locative par un examen détaillé et argumenté des critères 1 à 4 de l'article L 145-33 du code de commerce, dont la modification notable pourrait seule valider un déplafonnement au regard de la variation des indices de référence.
Les parties qui ne réclament pas une mesure de contre-expertise n'apportent pas dans les débats d'éléments nouveaux qui n'auraient pas été ou pu être soumis au contradictoire des opérations d'expertise, de sorte que le juge peut utilement se référer à une appréciation résultant des investigations de la mesure d'instruction effectuée.
Ces investigations conduisent à proposer une valeur locative révisée en fonction de l'indice de référence (au 1er janvier 2013), sur la base d'une valeur moyenne de 85 € le mètre carré, d'un montant annuel de 47 931,50 € hors-taxes.
Les débats à l'audience et les pièces communiquées par les parties ne permettent pas utilement de retenir une appréciation certaine des circonstances et des responsabilités, ni même de l'imputabilité, ni des conséquences économiques précises, de l'évolution d'une activité initiale de supermarché alimentaire vers une activité de
réserves de produits et de ventes de jardinerie, comme des désordres invoqués en toiture, ou encore de la suppression d'une voie d'accès à l'arrière.
La cour observe que le sapiteur énonce sans être sérieusement critiqué que les conséquences sur la valeur locative de la modification de la destination de l'activité prévue au bail pourraient raisonnablement contrebalancer celles des désordres sur le bâtiment.
À ce titre, le bailleur énonce sans être utilement contredit que les infiltrations en toiture ne sont pas démontrées à la date de renouvellement du bail en janvier 2011 et qu'il n'a pas été mis en demeure d'y remédier, que le preneur ne démontre pas une diminution consécutive de son chiffre d'affaires.
Par ailleurs, le preneur ne démontre pas un impact économique particulier de la suppression d'une voie d'accès dans le cadre d'une activité qu'il a modifiée sans apporter la preuve d'une autorisation du bailleur ni d'une nécessité impérative d'adaptation qu'il invoque.
Un courrier du directeur de l'agence technique départementale du conseil général daté du 6 juillet 2011 indique que les travaux sur la voirie de création d'un trottoir au droit de l'ancien accès supprimé ne sont pas à l'origine de la suppression de l'accès « dont la fermeture physique a été réalisée antérieurement sous la responsabilité de l'occupant des lieux et la décision d'aménager l'espace a été prise sur la base du constat de la fermeture de l'accès par son bénéficiaire ».
Au vu de ces observations, le premier juge a retenu à tort une diminution de la valeur locative au montant de 37 665,71 € « si l'on prend en considération l'état des bâtiments et la suppression de l'accès ».
Il a de même retenu à tort une diminution supplémentaire au regard d'un risque de remise en cause de l'exploitation d'une station-service, alors que ce risque n'est pas actuellement établi en absence de difficultés de fonctionnement.
Le premier juge a en revanche retenu des motifs pertinents de fixation de la valeur locative que la cour adopte, concernant l'incidence de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière, d'une évolution démographique et de développement de la zone légèrement favorable, l'adéquation entre les locaux et l'activité initialement prévue au bail, concernant enfin l'absence de risque réel d'un déclassement effectif du local limitant la fréquentation à 50 personnes à la fois.
La cour retiendra en conséquence la valeur locative proposée en premier lieu par les investigations de l'expertise judiciaire au montant annuel de 47 931,50 € hors taxes.
Sur le point de départ du nouveau loyer fixé et les conséquences
Le montant retenu de valeur locative s'applique au loyer renouvelé du bail commercial de neuf ans à compter du 1er janvier 2011.
Il en résulte que les parties contractantes pourront réclamer le paiement ou le remboursement des sommes éventuellement dues ou payées indûment au titre des loyers échus et effectivement acquittés depuis le 1er janvier 2011.
Sur les autres prétentions
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés dans cette instance, et la cour confirme les dispositions identiques retenues à ce titre par le jugement déféré.
L'augmentation même modérée du montant retenu du loyer du bail au regard de celui effectivement payé actuellement (43 749,12 € hors-taxes), et l'augmentation clairement significative de la valeur locative retenue au regard du montant demandé par le locataire pour le renouvellement du bail (19 200 € hors-taxes) et du montant encore inférieur proposé dans ses écritures en appel (15 713,25 € hors-taxes), conduisent à mettre à la charge du locataire les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais de l'expertise judiciaire.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Rejette des débats les pièces n° 21, 22, 23, et 24, produites par la SARL Distri Olonzac en annexe de ses écritures remises le 6 et le 7 juin 2017, et retient pour cette partie les écritures et pièces annexes déposées le 12 mai 2017 ;
Infirme le jugement rendu le 14 avril 2015 par le tribunal de grande instance de Béziers, sauf pour la disposition disant n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau :
Fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2011 au montant annuel de 47 931,50 € hors taxes ;
Dit que les parties contractantes pourront réclamer le paiement ou le remboursement des sommes éventuellement dues ou payées indûment au titre des loyers échus et effectivement acquittés depuis le 1er janvier 2011 ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne la SARL Distri Olonzac aux dépens de première instance et d'appel, qui comprennent les frais de l'expertise judiciaire.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
MM/PG
