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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/03809
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 MARS 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 13/00286
APPELANT :
Monsieur [Z] [X] [J]
né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté et assisté de Me Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMES :
Monsieur [G] [M]
né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Cécile BEAUVARLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me Laure REINHARD de la SCPA rd avocats & associés, avocats au barreau de [Localité 3], avocat plaidant
Madame [S] [U] épouse [M]
née le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Cécile BEAUVARLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Me Laure REINHARD de la SCPA rd avocats & associés, avocats au barreau de [Localité 3], avocat plaidant
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] inscrit au RCS de [Localité 3] sous le n° [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par Me Marie-Pierre VEDEL-SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me Guy LAICK de la SCP LAICK ISENBERG JULLIEN SAUNIER, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Juin 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 JUIN 2017, en audience publique, madame Nathalie AZOUARD, conseillère ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère
Madame Chantal RODIER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
[G] et [S] [M] sont propriétaires par acte authentique en date du 1er octobre 2010 des lots n° 2, 19 et 21 dans l'immeuble en copropriété dénommé '[Adresse 3] situé à [Localité 3], dont la société COURDIL a été nommée syndic par décision de l'assemblée générale du 11 avril 2012.
Avant cette date cette fonction était exercée par [Z] [J].
Le règlement de copropriété du 8 janvier 1959 envisageait l'existence de quatre places de garage constituant les lots 9 à 12 chacun représentant 5/1000ième de la copropriété.
Le 27 août 1959 était réalisé un état descriptif de division modificatif au terme duquel était procédé à la réunion des lots 9 à 12 composant le lot 13 puis sa division en trois lots n° 14, 15 et 16.
Par jugement en date du 5 juillet 1961 le tribunal de grande instance de [Localité 3] a reconnu l'impossibilité à garer trois voitures et indemnisait l'un des trois copropriétaires de sa privation de jouissance, le nombre de place étant réduit à deux.
Une nouvelle assemblée générale du 2 février 1964 devait procéder à la réunion des lots 14 à 16 pour les diviser à nouveau en lots 21 et 22.
Par acte notarié en date du 25 mars 1992 les deux garages étaient rattachés pour le 21 au lot 2 propriété des époux [M] et pour le lot 22 au lot 4 propriété de [Z] [J].
Par acte en date du 2 janvier 2013, les époux [M] se plaignant de subir un trouble de jouissance ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER [Z] [J] et les époux [V] [J] respectivement nu propriétaire et usufruitiers du lot 4, ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SA COURDIL.
Le jugement rendu le 9 mars 2015 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER énonce dans son dispositif :
'Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande de sursis à statuer.
'Constate le décès de Madame [V] [J].
'Constate la reprise de l'instance par [Z] [J] ayant droit devenu plein propriétaire du bien concerné.
'Déboute [Z] [J] de l'ensemble de ses demandes.
'Déboute les époux [M] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par la SA COURDIL
'Condamne [Z] [J] au paiement de la somme de 456,52 € en réparation du préjudice matériel subi par les époux [M].
'Rejette la demande de dommages et intérêts des époux [M] en réparation de leur préjudice moral.
'Ordonne l'exécution provisoire.
'Condamne [G] et [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par la SA COURDIL la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
'Condamne [Z] [J] à payer à [G] et [S] [M] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens.
Le tribunal de grande instance sur le trouble de jouissance invoqué par [G] et [S] [M] à l'encontre de [Z] [J] retient qu'il ressort de l'ensemble des pièces et en particulier des constats d'huissier que s'il est impossible pour les époux [M] de se garer sur leur place de parking c'est non pas en raison d'un problème de répartition des lots ou même de fermeture ou pas de ces derniers, mais bien en raison du stationnement du véhicule de [Z] [J] sur ce qui doit être considéré comme des parties communes après lecture des différents actes ayant conduit au partage actuel des lots.
Il ajoute que le préjudice financier des consorts [M] correspondant à la taxe d'habitation 2011 et 2012 pour le lot concerné ainsi que la quote- part des charges de copropriété depuis le quatrième trimestre 2010 est justifié et en lien direct avec le trouble subi mais qu'en revanche le préjudice moral n'est en rien justifié.
Sur la faute du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] invoquée par les époux [M] pour ne pas avoir fait respecter le règlement de copropriété notamment les clauses relatives à l'affectation des parties privatives et des parties communes le tribunal considère qu'en proposant de résoudre le problème posé par voie amiable en soumettant la difficulté à une assemblée générale et en proposant de faire une note le syndicat qui n'a pas de pouvoir de police a exercé sa mission et n'a commis aucune faute.
[Z] [J] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 mai 2015.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 juin 2017.
Les dernières écritures pour [Z] [J] ont été déposées le 17 novembre 2015.
Les dernières écritures d'intimés et d'appel incident pour [G] et [S] [M] ont été déposées le
28 octobre 2016.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 28 octobre 2016.
Le dispositif des écritures de [Z] [J] énonce :
'Infirmer le jugement du 9 mars 2015.
'Soit dire où se situe l'emplacement exact des lots 20 et 21, soit désigner un expert afin de déterminer cela.
'Dire si chacun de ces emplacements est susceptible d'être utilisé par un véhicule.
'A défaut de faire droit à la mesure expertale, constater qu'il est impossible à un véhicule de rentrer dans la place qui lui serait attribuée et que dès lors la demande présentée ne peut prospérer.
'Condamner les intimés à payer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
[Z] [J] soutient qu'à l'origine il existait dans ce garage collectif 4 places de parking représentant 5/1000èmes et qu'il n'y a jamais eu la moindre partie commune.
Il ajoute que suite aux différents actes et décisions ayant réunis les 4 lots d'origine pour à nouveau les subdiviser il est propriétaire soit d'une partie de l'ancien lot n°14, soit de sa totalité mais qu'au vu des pièces fournies il est impossible de pouvoir situer ce lot ni même de déterminer sa surface exacte.
Il soutient également qu'il n'est donné aucune surface des lots n° 21 et 22 tels qu'ils ont été crées, et que les époux [M] sont dans l'erreur lorsqu'ils prétendent que la totalité de la place de parking lot 21 leur appartient au motif que ce nouveau lot regroupe les anciens lots 15 et 16 mais que selon le plan celui qui a eu l'ancien lot 14 se devait d'empiéter très largement sur le lot 15.
[Z] [J] expose également que s'il ne conteste pas avoir construit des murs sur ce lot n°14 il en avait le droit au vu de l'article 1er du chapitre II du règlement de copropriété. Il ajoute que la difficulté vient du fait que le garage tel qu'il se présente avec un couloir d'accès inférieur à 4m ne permet nullement à deux véhicule de se parquer et que le fait qu'une cloison ait été érigée ne modifie en rien la disposition des lieux et l'impossibilité matérielle de se garer. Il soutient que la seule solution est que les voitures stationnement les unes derrière les autres dans le couloir d'accès.
Le dispositif des écritures de [G] et [S] [M] énonce :
'Confirmer le jugement du 9 mars 2015 en ce qu'il a retenu la responsabilité de [Z] [J] et l'a condamné au paiement de la somme de 456,62 € au titre des charges et taxes réglées pour le parking.
'Débouter [Z] [J] et le syndicat des copropriétaires de toute demande.
'À titre subsidiaire, si la cour estimait avoir lieu à ordonner une mesure d'expertise,
'Mettre l'avance des frais d'expertise à la charge de [Z] [J] et à tout le moins à la charge du syndicat des copropriétaires.
'Sur l'appel incident,
'Condamner in solidum [Z] [J] et le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 5 000 € en réparation du préjudice moral outre une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les faits les époux [M] exposent que [Z] [J] a fermé l'ancienne place 14 s'en servant de remise et qu'il gare donc sa voiture sur la partie commune du « garage collectif » empêchant ainsi l'accès à tout autre véhicule à la place restante et que de fait il s'est accaparé l'ensemble du garage.
Ils ajoutent que le litige ne porte donc pas sur la détermination de l'emplacement des lots ( ce qui est parfaitement déterminé) mais sur l'utilisation par [Z] [J] des parties communes pour son usage exclusif et de l'atteinte qui en résulte aux droits des autres copropriétaires ( article 9 de la loi du 10 juillet 1965).
Ils soutiennent en outre que contrairement à ce que prétend [Z] [J] qui a été pourtant longtemps syndic de l'immeuble son lot n° 22 est parfaitement identifiable et déterminé et se trouve constitué de l'ancien lot 14 et d'une partie de l'ancien lot 15.
Les époux [M] ajoutent que si [Z] [J] est libre de clore son lot en revanche il ne peut garer son véhicule sur les parties communes et empêcher ainsi les autres copropriétaires d'utiliser leur lot et que leur lot n° 21 ( anciennement lot 16) est parfaitement accessible si [Z] [J] ne gare pas son véhicule dans le couloir d'accès.
Sur la faute du syndicat des copropriétaires les époux [M] avancent que lorsqu'un copropriétaire enfreint les prescriptions du règlement de copropriété, le syndicat doit le contraindre au besoin par voie judiciaire et qu'en l'espèce le règlement de copropriété prévoit que les parties communes doivent être maintenues libres et qu'aucune voiture ne devra stationner dans la cour alors que [Z] [J] a entreposé son véhicule ainsi que des produits inflammables.
Ils ajoutent que la simple intention de résoudre le conflit à l'amiable n'est pas suffisante et que le syndicat a attendu l'assemblée générale de 2015 pour faire une mise au point alors que le problème dure depuis de nombreuses années et qu'en raison même de la configuration des lieux cette situation est dangereuse.
Enfin sur leurs préjudices, les époux [M] soutiennent que l'on peut évaluer la location d'un tel emplacement à la somme de 100 € par mois et qu'ils en sont privés depuis leur acquisition en octobre 2010 ce qui les contraint à laisser leur véhicule dans la rue au risque de se faire verbaliser.
Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] énonce :
'A titre principal,
'Confirmer le jugement frappé d'appel en toutes ses dispositions.
'Constater que le litige ne porte que sur la délimitation des parties privatives.
'Mettre le syndicat des copropriétaire hors de cause.
'A titre subsidiaire,
'S'il est fait droit à la mesure d'expertise, dire qu'elle sera ordonnée aux frais des copropriétaires concernés.
'En tout état de cause,
'Condamner in solidum les époux [M] et [Z] [J] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 3 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le syndicat expose tout d'abord que la man'uvre pour accéder à la place de stationnement des époux [M] est d'une part difficile en raison de la configuration des lieux dont ils avaient connaissance au moment de l'acquisition ( présence d'une colonne d'eau à l'entrée gauche de leur stationnement) et d'autre part quasiment irréalisable du fait du stationnement du véhicule de [Z] [J]. Il ajoute que les consorts [M] n'ont pas mis en cause leur vendeur alors que l'acquisition a été précédée d'une visite des lots.
Le syndic actuel rappelle n'avoir été désigné qu'en avril 2012 soit quelques mois avant l'assignation, cette fonction étant auparavant exercée par [Z] [J] et que par conséquent seul ce dernier doit être tenu comme responsable de la situation.
Le syndicat soutient par ailleurs qu'au vu de l'ensemble des actes ce garage collectif est dès l'origine un lot privatif de copropriété et que donc il ne comporte aucune partie commune et que dans ces conditions s'agissant d'une problème de délimitation de lots privatifs le syndicat des copropriétaires n'est pas concerné.
A titre subsidiaire le syndicat rappelle que seule une résolution adoptée en assemblée générale aurait pu permettre au syndic COURDIL d'agir en justice et qu'en outre s'agissant d'un problème entre deux copropriétaires le syndicat ne peut agir qu'à compter du moment où il en a connaissance soit en l'espèce au printemps 2012.
Il ajoute que dès qu'il a été informé le syndic COURDIL a été réactif en adressant le 9 juillet 2012 un courrier rappelant à tous les résidents les règles essentielles à respecter dans la copropriété et en particulier celles sur le stationnement.
Concernant enfin le comportement de [Z] [J] le syndicat fait observer qu'il a exercé les fonctions de syndic pendant 25 ans et qu'il a eu alors tout loisir de faire clarifier la situation des lots qu'il évoque aujourd'hui. Il ajoute qu'en outre [Z] [J] a fait le choix d'utiliser sa place de stationnement comme une remise et se garant alors au milieu du garage collectif alors qu'il n'est pas concevable comme il le suggère de déplacer un premier véhicule pour en stationner un autre.
Sur sa demande en dommages et intérêts enfin, le syndicat considère que son assignation est abusive s'agissant d'un litige portant sur des parties privatives et concernant deux copropriétaires.
MOTIFS :
La cour observe que la demande de sursis à statuer présentée par le syndicat des copropriétaires en première instance pour procéder à la régularisation de la procédure suite au décès d'[V] et [D] [J] n'est plus dans le débat, l'instance ayant été reprise par leur ayant droit [Z] [J].
Sur les demandes d'indemnisation des consorts [M] pour trouble de jouissance :
Les consorts [M] soutiennent en particulier que [Z] [J] en stationnant son véhicule sur la partie commune du garage collectif empêche l'accès à tout autre véhicule et les prive de la possibilité d'utiliser leur lot privatif n° 21 pour y garer leur véhicule.
Les parties s'opposent en appel comme en première instance tout d'abord sur la nature juridique des lots 21 et 22 et sur ce qu'elles dénomment « le garage collectif ».
Il ressort de la lecture de l'ensemble des documents produits devant le cour à savoir : -le règlement de copropriété du 8 janvier 1959,
-l'état descriptif de division par lot modificatif du 27 août 1959,
-la délibération de l'assemblée générale du 2 février 1964,
-l'acte notarié du 25 mars 1992,
que les places de stationnement constituant à l'origine les lots 9 à 12, puis 13, puis 14,15 et 16, enfin et toujours à l'heure actuelle les lots 21 et 22 appartenant respectivement aux consorts [M] d'une part et à [Z] [J] d'autre part ont toujours été des parties privatives.
Il ressort clairement de la lecture du règlement de copropriété jamais modifié depuis sur ce point par les actes susvisés que les places de stationnement et donc « le garage collectif » n'ont jamais figurés dans les parties communes de quelque nature que ce soit.
Il ressort également de la lecture des actes susvisés qu'il n'y figure pas de délimitation précise de ces parties privatives, et il n'appartient pas à la cour de se substituer sur ce point à l'assemblée générale des copropriétaires qui elle seule peut procéder à cette délimitation.
La demande d'expertise présentée par [Z] [J] doit également être rejetée, une mesure d'expertise n'ayant jamais vocation à suppléer la carence des parties, et la cour observant que [Z] [J] qui soutient qu'il est impossible de déterminer l'emplacement des lots et leur surface n'a jamais sollicité que cette question soit mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires alors que pourtant il a exercé les fonctions de syndic du 25 avril 1960 au 11 avril 2012 et que l'acte notarié du
25 mars 1992 a été dressée à sa requête en cette qualité.
Toutefois il est établi en particulier par le procès verbal de constat d'huissier en date des 18, 24, 31 juillet, 11, 14, 17, 18, 20 et 21 septembre 2012 que la façon dont [Z] [J] stationne son véhicule ne correspond pas à une partage équitable « d'un garage collectif » et empêche aux époux [M] de pouvoir garer le leur.
[Z] [J] soutenant qu'il existe une impossibilité matérielle de garer deux véhicules ne conteste d'ailleurs pas stationner son véhicule dans le couloir d'accès ni que ce stationnement ne permet pas aux époux [M] de se garer sur le lot 21.
Par conséquent même si l'emplacement où [Z] [J] gare son véhicule ne peut être qualifié de partie commune comme l'a retenu à tort le premier juge, son comportement cause bien un trouble de jouissance aux époux [M] qui sont en droit d'en obtenir réparation.
Sur la la faute du syndicat des copropriétaires :
La cour rappelle qu'en dehors de la responsabilité spéciale de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat des copropriétaire est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes en raison d'un vice construction, de conception ou d'entretien, la mise en 'uvre de la responsabilité du syndicat exige la commission d'une faute par le syndicat, l'existence d'un préjudice et un lien de causalité.
En l'espèce le dommage causé aux époux [M] n'ayant pas son origine dans les parties communes pour les motifs visés à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la faute du syndicat doit être démontrée.
En l'espèce en l'absence d'une demande des époux [M] de voir provoquer une assemblée générale avec inscription à l'ordre du jour du problème du stationnement et d'une décision de la-dite assemblée générale sur ce point il ne peut être reproché au syndicat de ne pas avoir contraint un copropriétaire à faire cesser un trouble de jouissance y compris par voie judiciaire comme le soutiennent les époux [M], l'exercice d'une action en justice par le syndicat ne pouvant se faire sans une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Il apparaît donc comme retenu par le premier juge que le syndicat des copropriétaires informé par l'intermédiaire de son syndic le
13 juin 2012 des difficultés entre deux copropriétaires, en tentant dès le 9 juillet 2012 de résoudre le problème de façon amiable et en suggérant que cette difficulté fasse l'objet d'une résolution lors d'une prochaine assemblée générale, puis en adressant à l'ensemble des résidents de l'immeuble le même jour une note sur le stationnement, a exercé sa mission et n'a commis aucune faute.
La décision de première instance sera donc confirmée.
Sur la réparation du trouble de jouissance :
C'est à bon droit que le premier juge a considéré que la demande de réparation par les époux [M] de leur préjudice financier correspondant à la taxe d'habitation 2011 et 2012 et à la quote- part des charges de copropriété pour le lot 21 qu'ils ne peuvent utiliser en raison du trouble de jouissance imputable à [Z] [J], était justifiée.
La décision querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné [Z] [J] à leur payer la somme de 456,52 €.
Les époux [M] sollicitent également une somme de
5000 € à titre de dommages et intérêts exposant en particulier que la location d'un emplacement comme le lot n° 21 peut être évaluée à 100 € par mois et qu'ils en sont privés depuis son acquisition en 2010 et qu'en outre ne pouvant utiliser cet emplacement ils sont obligés de stationner dans la rue se faisant alors verbaliser fréquemment.
Sur le premier point il apparaît que non seulement ce n'est qu'à compter du 1er mars 2012 que les époux [M] justifient de s'être plaint du trouble de jouissance auprès de [Z] [J] et qu'en outre ils ne produisent aucun justificatif à l'appui de la valeur locative de l'emplacement qu'ils proposent.
Sur le second point si les époux [M] versent aux débats de très nombreux avis de contraventions pour stationnement irrégulier [Adresse 2] à [Localité 3] ils concernent tous des infractions commises en 2014 et 2015 et rien ne permet d'établir un lien de causalité suffisant entre ces infractions et le stationnement abusif du véhicule de [Z] [J] dans le garage collectif, les seules constatations sur ce point remontant à 2012.
Par conséquent la décision de première instance déboutant les époux [M] de leur demande en réparation d'un préjudice moral sera confirmée.
Sur la demande en dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires pour procédure abusive :
La cour observe que cette demande n'avait pas été présentée en première instance.
En l'espèce en tout état de cause l'erreur équipollente au dol ou la mauvaise foi ne sont pas rapportées suffisamment et l'abus de droit ne s'avère pas caractérisé, par conséquent la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
La décision de première instance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Succombant en son appel principal, [Z] [J] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel et à payer aux consorts [M] et au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] chacun la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.
Confirme par motif substitué le jugement rendu le 9 mars 2015 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts.
Condamne [Z] [J] à payer à [G] et [S] [M] la somme de 2 000 € et au syndicat des
copropriétaires [Adresse 3] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne [Z] [J] aux dépens de la procédure d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
MM/NA
