Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 21 NOVEMBRE 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/04029
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 AVRIL 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 14/01137
APPELANTE :
Etablissement OPH [Adresse 1] , venant aux droits de l'OPAC [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité au siège social
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Marie pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substituant Me Sylvie ROUZE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [J] [N]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Me Marion DEJEAN PELIGRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [E] [Z]
né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 3]
de nationalité Française
Le [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non représenté
assigné par signification retour étude le 27 juillet 2015
Monsieur [P] [J]
né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 6]
non représenté
assigné par signification retour étude le 27 juillet 2015
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 20 Septembre 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 OCTOBRE 2017, en audience publique, Philippe GAILLARD ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Nadine CAGNOLATI
ARRET :
- de défaut
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Nadine CAGNOLATI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 27 décembre 2004, l'office HLM aujourd'hui dénommé Office public de l'habitat [Adresse 1] a fait l'acquisition d'un immeuble dans lequel s'exerce un bail commercial consenti par acte du 30 avril 2003, pour une durée de 9 ans expirant le 30 avril 2012, à [J] [N] et [E] [X] ou toute personne morale qu'il leur plaira se substituer, pour l'exercice d'une activité de Taxiphone.
Par courrier du 3 juin 2009, [J] [N] informe le bailleur qu'il a racheté les parts d'[E] [X] et qu'il est gérant d'une nouvelle société, la SARL Cassanyes Telecom.
La SARL Cassanyes Telecom a fait l'objet d'une liquidation judiciaire par jugement du 6 septembre 2012, clôturée par jugement du 25 septembre 2013 pour insuffisance d'actif.
Par acte du 3 octobre 2013, l'Office public de l'habitat [Adresse 1] délivre une mise en demeure avec refus de renouvellement du bail pour le motif grave et légitime de cessation d'exploitation du fonds de commerce.
Par acte du 15 novembre 2013, [J] [N] signifie au bailleur une cession du fonds de commerce intervenu le 7 octobre 2013 au profit de [E] [Z] et [P] [J].
L'Office public de l'habitat [Adresse 1] a fait assigner [J] [N], [E] [Z] et [P] [J], pour faire constater la résiliation du bail à compter de la liquidation judiciaire de la société exploitante le 6 septembre 2012, ou faire prononcer la résiliation pour défaut d'exploitation du fonds de commerce, et faire déclarer nulle ou au moins inopposable au bailleur la cession du droit au bail du 7 octobre 2013.
Le jugement rendu le 27 avril 2015 par le tribunal de grande instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
- Déboute l'Office public de l'habitat [Adresse 1] de ses demandes en résiliation du bail et expulsion.
- Juge que l'acte de cession du fonds de commerce du 7 octobre 2013 est opposable au bailleur.
- Déboute [J] [N] de sa demande en restitution d'un trop versé de loyers.
- Condamne l'Office public de l'habitat [Adresse 1] à payer à [J] [N] une somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec distraction en conformité avec l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement retient en application de l'article L 641-11-1 du code du commerce que la liquidation judiciaire du preneur ne permet pas de constater la résiliation du bail.
Il observe par ailleurs que le bailleur n'avait pas été spécialement averti de la substitution au locataire d'une société, et qu'il avait continué à percevoir bien après la liquidation judiciaire les loyers au nom de [J] [N] qui était son seul interlocuteur, et que le mandataire liquidateur de Cassanyes Telecom écrit dans un courrier du 25 octobre 2012 que [J] [N] bénéficie du bail commercial à son nom propre, de sorte qu'il ne peut être invoqué la résiliation du bail commercial du fait de la liquidation judiciaire.
Il observe également que le contrat de bail n'interdit pas la cession du fonds de commerce, et que le bailleur avait bien été invité à intervenir à l'acte de cession sans pour autant répondre ni formuler une opposition, ni plus tard faire opposition à la signification de l'acte de cession, que le bailleur avait reçu antérieurement et refusé une proposition de déspécialisation, et qu'il avait été informé d'une possibilité de cession par courrier du 23 septembre 2013 avant sa mise en demeure du 3 octobre.
Il ajoute qu'aucun document ne permet d'établir la certitude du défaut d'exploitation au moment de la mise en demeure et dans le mois suivant, le bailleur ayant accepté le règlement de loyers postérieurs à l'acte de cession et à la mise en demeure.
Le jugement en déduit que les négligences et le refus de toute recherche de solutions sont à l'origine de la cessation d'exploitation et de la cession du droit au bail, et qu'il n'est pas démontré en conséquence un motif grave de manquement du locataire à ses obligations pour justifier la résiliation.
L'Office public de l'habitat [Adresse 1] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 29 mai 2015.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 20 septembre 2017.
Les dernières écritures pour l'Office public de l'habitat [Adresse 1] ont été déposées le 12 septembre 2017.
Les dernières écritures pour [J] [N] ont été déposées le 18 septembre 2015.
La déclaration d'appel a été signifiée le 31 juillet 2015 à domicile à [P] [J] et le 27 juillet 2015 à domicile à [E] [Z].
Ils ont cependant été assignés à personne respectivement le 3 août et le 15 octobre 2015.
L'arrêt sera rendu réputé contradictoire.
Le dispositif des écritures de l'Office public de l'habitat [Adresse 1] énonce :
- Constater que le bail a été résilié de plein droit à compter de la liquidation judiciaire de la société Cassanyes Telecom le 6 septembre 2012.
- À titre subsidiaire, prononcer la résiliation au motif du défaut d'exploitation du fonds de commerce depuis plusieurs mois et au moins depuis la date de la liquidation judiciaire.
- En toute hypothèse, dire nulle la cession du droit au bail le 7 octobre 2013, et qu'elle est inopposable au bailleur.
- Ordonner l'expulsion des lieux de [J] [N] et tous occupants de son chef dans le mois de la décision, sous astreinte de 150 € par jour de retard.
- Condamner [J] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1000 € par mois jusqu'à libération complète des lieux et remise des clefs.
- Ordonner en tant que de besoin la compensation des sommes payées par [J] [N] et celles de l'indemnité d'occupation.
- Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en remboursement de loyers.
- Condamner [J] [N] paiement de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais de mise en demeure et du procès-verbal dressé par Maître [P] le 3 octobre 2013.
Le bailleur expose qu'en réalité le fonds a été exploité depuis le 20 mai 2003, quelques jours après la signature du bail, par une société la SARL Taxiphone contact 2003, que le courrier de [J] [N] du 3 juin 2009 dépourvu d'ambiguïté notifie qu'il est devenu seul gérant de la nouvelle société Cassanyes Telecom.
Il soutient que le mandataire liquidateur ne pouvait pas prétendre que le bail était au nom propre de [J] [N] alors qu'il avait été transféré depuis l'origine à la SARL Taxiphone contact 2003, que celui-ci ne pouvait donc pas céder à [E] [Z] et [P] [J] un droit au bail qu'il ne possédait plus.
Il soutient que le défaut d'exploitation ne peut pas être justifié par le refus du bailleur d'accepter une demande de déspécialisation, que le mandataire liquidateur n'a pas procédé lui-même à la résiliation du bail seulement parce qu'il a accepté de croire à tort que [J] [N] en était resté titulaire à titre personnel.
Le dispositif des écritures de [J] [N] énonce :
- Constater que le bail commercial a valablement été reconduit à la date du 1er mai 2012, que le bailleur a régulièrement été appelé à intervenir à l'acte de cession du bail, et qu'il n'a pas souhaité intervenir, que l'augmentation des loyers a été effectuée de manière illégale.
- Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes en résiliation du bail et expulsion, et jugé que l'acte de cession est opposable au bailleur.
- Condamner l'Office public de l'habitat [Adresse 1] à restituer un trop versé de loyers.
- À titre subsidiaire, s'il devait être prononcé la résiliation du bail commercial, ordonner la restitution des sommes perçues en trop au titre des loyers.
- Condamner l'Office public de l'habitat [Adresse 1] au paiement de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
[J] [N] expose qu'il a sollicité le 26 octobre 2011 un renouvellement du bail commercial avec une déspécialisation en bail tout commerce, puis à nouveau le 10 octobre 2012, et encore le 25 avril 2013, qu'il a dû se résoudre devant le refus du bailleur à une cession du bail à laquelle il avait appelé le bailleur sans obtenir aucune réponse.
Il renvoie à la lecture des motifs du jugement pour constater la mauvaise foi du bailleur en grande partie responsable de l'impossibilité de poursuivre l'exploitation.
Il soutient que la mise en demeure de refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime par huissier du 3 octobre 2013, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas un caractère probant du défaut d'exploitation invoqué.
Il observe que la mise en demeure montre que le bail a continué par l'effet de la tacite reconduction à l'expiration du 30 avril 2012 à défaut de délivrer un congé, et alors que le bailleur a continué à accepter de recevoir le prix du loyer, que les échanges de correspondance après la liquidation judiciaire de septembre 2012 ne font aucune mention d'un défaut d'exploitation.
Il demande la restitution d'un trop versé de loyers correspondant à une augmentation imposée par le bailleur sans le respect des dispositions légales.
MOTIFS
Sur la relation contractuelle entre les parties.
Le bail de 2003 est consenti à [J] [N] et [E] [X] ou toute personne morale qu'il leur plaira se substituer, pour l'exercice d'une activité de Taxiphone.
Le courrier adressé au bailleur par [J] [N] lui notifie qu'il est désormais seul titulaire des parts et gérant d'une société Cassanyes Telecom.
Cassanyes Telecom a fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 6 septembre 2012 clôturée par un jugement du 25 septembre 2013 pour insuffisance d'actif.
Par acte du 3 octobre 2013, le bailleur notifie à [J] [N] et [E] [X] en qualité de preneurs que la location consentie pour neuf années expirant le 30 avril 2012 s'est continuée par tacite reconduction à défaut de congé donné avant son expiration, qu'il constate une absence d'exploitation du fonds d'un commerce de Taxiphone sans raison légitime et sérieuse, et qu'il met le preneur en demeure de mettre fin à ce manquement aux obligations contractuelles dans un délai d'un mois, et qu'à défaut il entendra se prévaloir d'un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail en application de l'article L 145-17 du code de commerce.
La cour observe que le bailleur ne peut se prévaloir du motif de défaut d'exploitation pour refuser le renouvellement du bail alors qu'il mentionne dans le même acte que le bail a été reconduit.
Dans le dispositif de ses écritures en appel, le bailleur demande la résiliation sur les motifs différents, en principal d'une résiliation de plein droit à compter de la liquidation judiciaire de la société, en subsidiaire d'une résiliation prononcée au motif du défaut d'exploitation depuis plusieurs mois ou au moins depuis la liquidation judiciaire.
Cependant, il ne développe aucune argumentation critique du motif pertinent du premier juge qu'il résulte des dispositions de l'article L 641-11-1 du code de commerce que la résiliation du contrat en cours ne peut résulter du seul fait du prononcé de la liquidation judiciaire, de sorte que sa prétention principale n'est pas fondée.
Sur la prétention subsidiaire, la cour observe en liminaire que la prétention est dirigée exclusivement à l'encontre de [J] [N] personnellement, seul preneur partie intimée, de sorte que le bailleur reconnaît implicitement que celui-ci est resté titulaire du droit au bail sauf à voir sa prétention déclarée irrecevable car non dirigée contre le preneur.
Les contestations dans les écritures du bailleur d'une qualité de preneur de [J] [N] pouvant céder le bail, contraire à sa prétention dans le dispositif de prononcer la résiliation à l'encontre de [J] [N], sont par conséquent inopérantes.
Il en résulte également que la demande de nullité de l'acte de cession du droit au bail du 7 octobre 2013 n'est pas fondée, et que l'acte est opposable au bailleur qui a été régulièrement invité à y intervenir.
Sur la demande de résiliation.
Il reste donc en litige l'appréciation d'une faute du preneur [J] [N] dans son obligation contractuelle d'exploitation du fonds de commerce de nature à fonder de prononcer la résiliation du bail.
Dans le dispositif de ses écritures en appel, le bailleur demande de prononcer la résiliation pour ce motif à l'encontre des parties intimées, [J] [N] preneur jusqu'à la date de cession du 7 octobre 2013, et après cette date les cessionnaires [E] [Z] et [P] [J], au visa des articles 1184 et 1741 du Code civil, c'est-à-dire sur le motif d'inexécution de l'obligation contractuelle, de sorte que la cour doit rechercher l'imputabilité et la gravité suffisante du motif d'inexécution.
Le premier juge a rejeté la demande de résiliation en l'état de différents éléments de l'historique de la relation contractuelle « établissant les nombreuses diligences et tentatives de Monsieur [N] faites pour trouver une solution favorable à toutes les parties ainsi que les échanges de courriers ayant pu faire croire à Monsieur [N] que ces efforts pouvaient aboutir, il ne peut être reproché à Monsieur [N] un manquement suffisamment grave à ses obligations pouvant justifier la résiliation. ».
La cour constate que la pertinence de ce motif du jugement du 27 avril 2015 est établie par la lecture chronologique des nombreuses correspondances entre les parties entre le 26 octobre 2011 et le 26 septembre 2013, dont il résulte clairement que [J] [N] a cherché activement par une déspécialisation puis la cession de son bail à trouver une solution d'exploitation rentable des locaux pour répondre aux difficultés économiques de son activité de Taxiphone soumise à une rude concurrence, difficultés d'ailleurs à l'origine de la liquidation judiciaire de la société qu'il dirigeait, en ajoutant que le bailleur a continué longtemps à percevoir le montant des loyers, au moins jusqu'à l'échéance de décembre 2013 selon le propre extrait de comptes du bailleur.
Il en résulte que la décision du jugement déféré n'encourt pas la critique de la cour.
Cependant, l'Office public de l'habitat [Adresse 1] produit des procès-verbaux d'huissier postérieurs au jugement, qui constatent en date des 29 juillet, 11,18 et 20 août, 7, 15, 21 et 23 septembre 2015, et du 17 mai 2017, que le local n'est pas exploité, de la poussière accumulée sur le rideau de fer de fermeture, sans indication d'enseigne, et ni [J] [N] ni [E] [Z] et [P] [J] ne soutiennent une quelconque reprise d'exploitation.
Il en résulte que l'évolution du litige conduit la cour à constater depuis le jugement de première instance la cessation définitive de l'exploitation des lieux et du paiement des loyers qui caractérisent une inexécution du bail de nature à fonder de prononcer aujourd'hui la résiliation.
La cour infirmera en ce sens le jugement déféré en raison de l'évolution du litige.
Sur les autres prétentions.
Le jugement déféré a débouté [J] [N] de sa prétention à une restitution de loyers versés en trop au motif qu'il ne produisait aucun élément de nature à l'établir.
La cour constate que [J] [N] ne produit pas d'autres éléments ou pièces en appel au soutien des affirmations de ses écritures, de sorte que la cour confirme la décision de première instance.
La résiliation prononcée implique nécessairement de faire droit à la demande d'expulsion de tous occupants et de fixation d'une indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clefs au bailleur.
Cependant, dans le contexte évoqué, la cour ne prononcera pas de mesure d'astreinte, et fixe l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer en cours.
Dans ce même contexte, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais non remboursables exposés en appel, et de confirmer la condamnation prononcée à ce titre et au titre des dépens en première instance tenant la pertinence reconnue du jugement déféré.
Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 27 avril 2015 par le tribunal de grande instance de Perpignan, sauf en raison de l'évolution du litige en ce qui concerne la demande de résiliation du bail et d'expulsion ;
Et statuant à nouveau sur le chef infirmé :
Prononce la résiliation du bail du 30 avril 2003 ;
Ordonne l'expulsion de [J] [N], [E] [Z] et [P] [J], et de tous occupants de leur chef dans le mois de la signification de la décision ;
Fixe l'indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux et la remise des clefs au montant mensuel du dernier loyer en cours ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Dit que chacune des parties conservera les dépens par elle exposée dans l'instance d'appel.
Le greffier Le président
NC/PG
