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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARR'T DU 07 DECEMBRE 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/05178
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 MAI 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE
N° RG 12/01503
APPELANT :
Monsieur [V] [A] [U]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1] (11)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Marie-Pierre VEDEL-SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Aude TASTAVY, avocat au barreau de BEZIERS, plaidant
INTIMES :
Monsieur [O] [Z]
né le [Date naissance 2] 1695 à [Localité 3] (26)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Jean AUSSILLOUX de la SCP AUSSILLOUX SANCONIE, avocat au barreau de NARBONNE
Madame [U] [I] épouse [Z]
née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 5] (12)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Jean AUSSILLOUX de la SCP AUSSILLOUX SANCONIE, avocat au barreau de NARBONNE
Monsieur [K] [K]
né le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 6] (Algérie) - de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Laurent LUCAS de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, plaidant
MUTUELLES DU MANS ASSURANCES
[Adresse 4]
[Localité 8]
représenté par la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par Me Laurent LUCAS de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, plaidant
ORDONNANCE DE CL TURE du 04 Octobre 2017
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 OCTOBRE 2017, en audience publique, Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
Madame Hélène SIGALA, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
- signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**********
EXPOSE DU LITIGE':
Par acte authentique reçu le 23 juin 2009 par Maître [Y] [V], notaire associé à [Localité 9], M. [V] [A] [U] a vendu à M. [O] [Z] et à Melle [U] [I], devenue depuis lors épouse [Z] une maison d'habitation située [Adresse 5], cadastrée section DS n° [Cadastre 1], pour une superficie de 5a 78 ca, au prix de 250 000 euros. L'acte prévoyait que l'acquéreur aurait la jouissance du bien vendu à compter du 1er janvier 2010, l'immeuble étant occupé jusqu'à cette date par le vendeur. Il comportait par ailleurs, dans la rubrique «'Diagnostics techniques et environnementaux», un paragraphe dénommé «'termites'» ainsi rédigé :
L'immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant une zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites ;
En conséquence, un rapport sur l'état relatif à la recherche de termites du bien objet des présentes a été délivré par la société Expertises [K] en date du 3 avril 2009 et est demeuré ci joint et annexé après mention.
Les conclusions sont les suivantes :
«'Bâti: il n'a pas été constaté au jour de l'état parasitaire la présence de traces d'attaques de termites dans les parties et éléments visibles et accessibles examinés du bien cité en référence.
Non bâti : il a été constaté au jour de l'état parasitaire, la présence de trous parasitaires de termites de type «'kalotermes flavicollis'» sur un mûrier platane.'»
L'acte contenait également une exclusion de garantie des vices cachés, sauf pour le vendeur d'avoir la qualité de professionnel de l'immobilier.
Les époux [Z] ont pris possession des lieux début 2010 et ont constaté au printemps suivant la présence d'un très grand nombre d'insectes volants tant à l'intérieur que dans la véranda extérieure.
Ils ont saisi en référé le président du tribunal de grande instance de Narbonne qui, par ordonnance du 28 juin 2011, a ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [Q], lequel a fait appel à un sapiteur en lé personne de M. [B].
Le rapport a été déposé le 4 juillet 2012.
Par acte d'huissier du 19 novembre 2012 et, les époux [Z] ont fait attraire M. [V] [U] devant le tribunal de grande instance de Narbonne, en garantie des vices cachés. M. [U] a appelé dans la cause M. [K] et la compagnie d'assurances MMA Mutuelles du Mans.
Par jugement du 15 mai 2014, le tribunal de grande instance de Narbonne a :
- dit que l'immeuble acheté le 23 juin 2009 par les époux [Z] auprès de M. [U] était affecté d'un vice caché antérieur à la vente et connu du vendeur et en conséquence :
- condamné M. [U] à payer aux époux [Z] la somme de 15 000 euros au titre de la diminution du prix initial d'acquisition de l'immeuble ;
- condamné M. [U] à payer aux époux [Z] la somme de 27 789 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice matériel et de leur préjudice de jouissance ;
- condamné M. [U] à payer aux époux [Z] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- débouté M. [U] de son appel en garantie contre M. [K] et son assureur.
Par déclaration reçue au greffe le 2014, [V] [A] [U] a relevé appel de ce jugement.
Vu les conclusions récapitulatives de l'appelant, remises au greffe le 20 avril 2017,
Vu les conclusions des époux [Z], remises au greffe le 6 novembre 2014,
Vu les conclusions de M. [K] et de son assureur, remises au greffe le 2 juin 2017,
Vu l'ordonnance de clôture du 4 octobre 2017,
MOTIFS':
Il convient au préalable de rappeler que les époux [Z] n'articulent aucune demande à l'encontre de M. [K] et de son assureur, à l'encontre duquel ils disposaient d'une action directe en vertu des dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné.
Les époux [Z] ont fait le choix procédural d'actionner seulement leur vendeur en garantie des vices cachés, sur le fondement de l'article 1643 du code civil.
L'action introduite par les époux [Z] à l'encontre du vendeur l'a été dans le délai de l'article 1648 du code civil et doit donc être déclarée recevable.
Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
L'article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. A contrario, si le vendeur connaît les vices de la chose, il est privé du bénéfice de la clause de non garantie.
Il s'ensuit que le vendeur est tenu d'une obligation de contracter de bonne foi, y compris pour stipuler dans le contrat une clause de non garantie, et d'une obligation pré-contractuelle de renseignement, de sorte qu'en gardant le silence sur des éléments d'appréciation objectifs importants, il s'expose à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé.
Il est constant que M. [U] a reçu le bien vendu en vertu d'une donation partage que lui ont consenti ses parents, et n'a pas la qualité de professionnel de l'immobilier.
Il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats qu'il a résidé avec son épouse dans la maison litigieuse jusqu'en décembre 2009 et s'est ému, au printemps 2008, de l'apparition d'insectes volants dans sa maison.
Craignant qu'il ne s'agisse de termites, il a sollicité des devis auprès de trois entreprises de traitement des charpentes :
- l'entreprise CRI, qui sans visiter la maison, a établi le 10 mai 2008, un devis estimatif d'un montant de 8 197 euros TTC ;
- l'entreprise Etablissements Bouzat, qui a proposé l'installation d'une surveillance détection de la zone à protéger par l'installation du système Sentri Tech pour un montant de
2 160,82 euros TTC et, en cas de consommation d'appâts, a établi, le 29 mai 2008, un devis curatif sur cinq ans d'un montant de 4 321,64 euros, y compris l'installation du système de surveillance détection ;
- l'entreprise Issaly, qui après avoir visité la maison et estimé que les termites étaient déjà présents dans l'immeuble, a établi, le 15 juin 2008, un devis d'un montant de 3 550,08 euros TTC ;
M. [U] n'a pas donné suite à ces propositions ; son épouse a consulté, le 20 juin 2008, un diagnostiqueur en la personne de M. [D], associé de la SARL France Diagnostics, qui lui a indiqué qu'il s'agissait de fourmis volantes, insectes non apparentés aux termites, et lui a proposé de faire un diagnostic complet lorsqu'ils auraient pris la décision de vendre.
Le 2 octobre 2008, le cabinet d'expertises [K] a établi un diagnostic termites, annexé à l'acte de vente conformément aux dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, dans lequel il constate la présence de trace d'attaques de capricornes et de fourmis xylophages, à l'exception de traces de termites dont il mentionne expressément qu'elles sont absentes dans la maison.
S'agissant de la présence d'attaque de termites dans le mûrier platane, M. [K] précise qu'il s'agit de termites de type kalotermes flavicollis, variété essentiellement présentes dans la nature, et qui n'attaque qu'occasionnellement les bois d'oeuvre. Les dégradations causées ne sont pas comparables à celles très importantes engendrées par les termites souterrains.
La réglementation n'oblige le propriétaire de l'immeuble qu'à transmettre à l'acquéreur l'état établi par un professionnel. Dès lors, à défaut d'engagement exprès de livrer un immeuble exempt de termites, dans un secteur géographique où le risque de présence de termites est avéré, le vendeur ne manque pas à son obligation d'information et n'engage pas sa responsabilité si le constat est erroné.
Il ne peut en l'espèce être sérieusement reproché à M. [U] de n'avoir pas communiqué à ses acquéreurs les trois devis établis en mai et juin 2009 par trois entreprises de traitement des charpentes, dès lors que les doutes de M. [U] sur une éventuelle infestation de termites ont été levés par la consultation de France Diagnostics, puis de M. [K].
Le seul fait que l'expert judiciaire ait constaté, à deux endroits sur le montant de la porte des WC et sur la baguette de bois qui recouvrait à l'origine l'encadrement de porte, la mise en oeuvre d'un enduit de rebouchage, ne démontre ni que M. [U] ait eu connaissance de la présence de termites, ni qu'il ait eu l'intention d'en maquiller les attaques. Il convient à cet égard de rappeler que le bien vendu est une maison ancienne, dont la construction date du début des années 1950, dont les charpentes ont subi des attaques de capricornes et de fourmis xylophages, et qu'au demeurant, ces désordres étaient apparents lors de la visite de la maison par les acquéreurs.
Il résulte des observations qui précèdent que c'est par une appréciation inexacte des circonstances de l'espèce que le premier juge a estimé que le vendeur avait connaissance de la présence de termites dans sa maison antérieurement à la vente et a tenté d'en dissimuler l'existence à ses cocontractants.
La mauvaise foi du vendeur n'étant pas démontrée en l'espèce, la délivrance d'un diagnostic erroné établi par un professionnel n'écarte pas le jeu de la clause exonératoire des vices cachés mentionnée dans l'acte.
Il convient dès lors d'infirmer le jugement dont appel et de débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [U].
Il serait en l'espèce inéquitable de laisser à la charge de l'appelant les frais exposés non compris dans les dépens ; il y a lieu de faire droit à sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de la somme de 3 000 euros.
En revanche, aucune considération particulière d'équité ne commande qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [K] et de la SA MMA IARD.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe en application de l'article 451, alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme dans toutes ses dispositions le jugement déféré.
Et, statuant de nouveau :
Dit et juge que la preuve que M. [U] avait connaissance de l'infestation de son immeuble par des termites antérieurement à la vente n'est pas rapportée.
Dit et juge que M. [U] a satisfait à son obligation d'information en transmettant à l'acquéreur un diagnostic antitermites établi par un professionnel.
En conséquence, déboute les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes.
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [K] et de la SA MMA IARD.
Condamne solidairement les époux [O] [Z]-[U] [I], épouse [Z] à payer à M. [V] [A] [U] une somme de
3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne solidairement les époux [O] [Z]-[U] [I], épouse [Z], aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du rapport d'expertise de M. [Q].
LE GREFFIERLE PRESIDENT
NB
