Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre A
ARRET DU 18 OCTOBRE 2018
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 15/00681
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 JANVIER 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 13/03687
APPELANTE :
SCI LE GRAND MUSCAT,
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié [...]
représentée et assistée de Me Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMES :
Maître André X...
notaire,
domicilié [...]
représenté et assisté Me Gilles Y... de la SCP SCP D'AVOCATS Z... - Y..., avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
A... G... B...
société titulaire d'un office notarial dont le siège social est Notaires associés
[...]
représentée et assistée Me Gilles Y... de la SCP SCP D'AVOCATS Z... - Y..., avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 14 Août 2018
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le Mardi 4 Septembre 2018, en audience publique,Madame Nadia BERGOUNIOU- GOURNAY, Président de chambre, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Monsieur Thierry CARLIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte reçu le 9 août 2002 par Maître C..., notaire à Cazouls Les Beziers, la SCI Le Grand Muscat a acheté aux consorts D... diverses parcelles de terre représentant 11 ha 33 a 80 ca, situées sur la commune de Montady, lieudit «Le Grand Muscat», cadastrées section C, numéros 594, 641, 643, 642, 644 pour un prix total de 864.233,47 euros.
Dans la perspective de la création d'une ZAC, la SCI Le Grand Muscat et la SNC Languedoc terrains dirigée par M. E... sont entrées en contact afin de négocier la cession des parcelles susvisées.
Par courrier du 28 avril 2003, la SCI Le Grand Muscat a informé Maître X..., notaire associé de la F... de l'issue des négociations et de l'accord trouvé pour réaliser la vente de l'ensemble de 113.380 m² pour un prix de 2.247.191 €, soit 19,82 € le m² en deux temps :
-une première vente concernant la parcelle [...] de 37 437 m² au prix de 399 453 euros, soit 10,67 € le m²,
-une deuxième vente concernant le reste des parcelles d'une superficie de 75.945 m² au prix de 1.847.738, 60 €, soit 24,32 € le m², correspondant à la valorisation définitive.
Le 24 juin 2003, Maître X..., notaire associé de la F... a établi les deux actes suivants :
-un acte de vente de la parcelle [...] d'une superficie de 3 ha 74 a 37 ca au prix de 399453 euros, soit 10,67 € le m²,
-une promesse unilatérale de vente sans indemnité d'immobilisation portant sur les parcelles [...], [...],
C 642, C 643 d'une superficie de 3 ha 56 a 55ca au prix global de 1.847.738, 60 euros sous la condition suspensive de l'obtention d'un arrêté de lotir ou d'un arrêté de ZAC avec désignation de la SNC Languedoc terrains en qualité d'aménageur.
Cette promesse de vente était consentie pour un délai expirant au plus tard le 30 décembre 2007, et au plus tôt 3 mois après la réalisation des conditions suspensives. Il était en outre expressément stipulé qu'en considération des obligations administratives à la charge du bénéficiaire, il ne sera pas déposé de dépôt de garantie. Les deux actes du 23 juin 2003 n'ont pas été enregistrés.
Par courrier recommandé du 19 juillet 2007, Alain E... du groupe E... H... a indiqué à la SCI Le Grand Muscat qu'il avait été désigné aménageur de la ZAC le 5 février 2007, mais que des recours étant engagés par trois contre les décisions administratives, il demandait que l'échéance de la promesse de vente soit reportée à la date de résolution des contentieux en cours.
Par courrier du 30 août 2007, la SCI Le Grand Muscat a signifié à Alain E... que le délai de la promesse expirerait le 31 décembre 2007, stipulé dans la promesse comme un délai «au plus tard», et qu'elle n'envisageait pas de prolonger la promesse au-delà de la date contractuelle du 31 décembre 2007.
Par acte d'huissier du 17 décembre 2007, la SCI Le Grand Muscat a notifié à la I... E... H... J... la nullité de la promesse.
Reprochant au notaire un manquement à son devoir de conseil, la SCI Le Grand Muscat a, par actes des 14 et 27 juin 2013, fait citer la F... ainsi que Maître X..., rédacteur des actes litigieux, devant le tribunal de grande instance de Montpellier, qui a, par jugement du 20 janvier 2015, débouté la demanderesse de l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe le 28 janvier 2015, la SCI Le Grand Muscat a relevé appel total de cette décision.
Vu les conclusions de l'appelante reçues au greffe le 20 juillet 2018;
Vu les conclusions des intimés reçues au greffe le 24 octobre 2017;
Vu l'ordonnance de clôture du 14 août 2018 ;
MOTIFS
-Sur la faute professionnelle commise par le notaire et la SCP de notaires
Le notaire rédacteur est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours. Il doit également s'assurer de l'efficacité de l'acte authentique qu'il dresse. Son devoir de conseil et de mise en garde est un devoir absolu, et le notaire n'est pas déchargé par les compétences personnelles de son client.
En l'espèce, la SCI Le Grand Muscat reproche à Maître X..., notaire associé de la F..., divers manquements à ses devoirs professionnels en tant que rédacteur des actes de vente et de promesse unilatérale de vente signés le 24 juin 2003. La SCI soutient que Maître X... a failli à ses obligations professionnelles en n'assurant pas la validité et l'efficacité des actes.
- Sur la validité de l'acte:
Par télécopie du 18 octobre 2007, la SCI Le Grand Muscat a demandé, par l'intermédiaire de son conseil de l'époque, à la F... de bien vouloir lui communiquer la justification de la publication de la promesse unilatérale de vente du 24 juin 2003.
Le 28 novembre 2007, la F... a répondu qu'elle ne pouvait pas donner suite à cette demande «dans la mesure où une promesse unilatérale de vente rédigée par acte sous seing privé n'est quasiment jamais publiée».
Dans ses écritures, la F... entretient volontairement une confusion entre l'enregistrement et la publication de la promesse en soutenant qu'elle a bien indiqué à la SCI Le Grand Muscat l'absence de publication tout en expliquant qu'il appartenait à cette dernière de procéder aux formalités de l'enregistrement.
Il s'agit bien ici du défaut d'enregistrement qui est reproché à Maître X... car selon les dispositions de l'article 1589-2 du Code civil, la promesse unilatérale de vente est nulle si elle n'est pas constatée par un acte sous seing privé enregistré dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire. Dès lors, en l'absence d'enregistrement réalisé par le notaire, la promesse est privée d'effet ce qui constitue pour le notaire une violation de son obligation de validité de l'acte.
Sur l'auteur de l'enregistrement, l'article 1705 du Code général des impôts précise que les droits des actes à enregistrer sont acquittés par les notaires pour les actes passés devant eux.
L'obligation ne peut donc peser sur la partie la plus diligente et Maître X... a bien commis un manquement à son devoir de conseil lié à la validité de l'acte.
Toutefois, le défaut d'enregistrement ne saurait, à lui seul, engager la responsabilité de Maître X... à l'égard de la SCI Le Grand Muscat. En effet, par exploit d'huissier du 17 décembre 2007, la SCI a dénoncé la promesse à la SNC Languedoc terrains en arguant de sa nullité et par conséquent de son absence d'effet juridique. La nullité de la promesse découlant de ce défaut d'enregistrement a donc été invoquée par la SCI Le Grand Muscat elle-même afin de se dégager de ses obligations envers la SNC Languedoc terrains.
Elle ne peut donc pas se prévaloir d'un préjudice né de la nullité de la promesse alors qu'elle l'a elle-même dénoncée.
Si Maître X... a commis une faute en ne procédant pas à l'enregistrement de la promesse, cette dernière n'est pas susceptible d'engager sa responsabilité professionnelle, aucun préjudice ne résultant directement de cette faute.
-Sur l'efficacité de l'acte:
En tant que rédacteur de l'acte, le notaire est tenu d'éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties.
Par courrier du 20 juin 2003, la F... a communiqué à la SCI Le Grand Muscat la promesse unilatérale de vente concernant les parcelles [...], [...], [...], [...] qui sera signée le 24 juin 2003 simultanément à la vente de la parcelle [...].
Cette proposition fait suite au courrier du 28 avril 2003 envoyé par la SCI Le Grand Muscat à Maître X... faisant état de l'accord intervenu avec M. E... sur la vente de l'ensemble des parcelles.
Le courrier mentionne une vente de l'ensemble en deux temps avec une vente immédiate de la parcelle [...] et une promesse de vente concernant les autres parcelles, le tout faisant partie d'un ensemble valorisé à 19,82 euros le m².
La mention d'un ensemble et d'une valorisation à 19,82 euros le m² met en exergue la volonté des parties de lier les actes dans un objectif à terme pour le vendeur de vendre les parcelles au même acquéreur, ce dernier ayant lui- même exprimé sa volonté d'acquérir l'ensemble des parcelles afin de pouvoir réaliser la ZAC.
La promesse unilatérale de vente établie par Maître X... engageait la SCI Le Grand Muscat, promettant, à conférer au bénéficiaire, la SNC Languedoc, la faculté d'acquérir les parcelles [...], [...], [...], [...] pour un prix de 1.847.738,60 €, ce dernier étant libre de demander ou non la réalisation et ce avant le délai d'option du 30 décembre 2007.
La promesse ne prévoit aucune indemnité d'immobilisation à la charge du bénéficiaire qui, au terme de cette promesse, n'avait aucune contrainte vis-à-vis du promettant.
Dès lors, au terme de ce montage, la SNC Languedoc terrains bénéficiait d'une première vente à un prix avantageux puis de la faculté de ne pas réaliser l'acquisition du reste des parcelles au terme de la promesse, et ce sans aucune contrainte, pour préempter par la suite les terrains en sa qualité d'aménageur de la ZAC.
Le notaire n'est pas tenu d'une obligation de mise en garde et de conseil concernant l'opportunité économique d'une opération. Toutefois, il a à l'égard de son client un devoir de conseil sur les conséquences des actes qu'il établit ainsi qu'un devoir d'information sur la portée, les effets mais également les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.
Il appartenait donc à Maître X... d'informer la SCI Le Grand Muscat des risques en cas de non-réalisation de la promesse unilatérale de vente, notamment en l'absence d'une indemnité d'immobilisation.
En l'espèce, Maître X... et la F... ne démontrent pas avoir indiqué à la SCI Le Grand Muscat l'absence de contrainte pesant sur la SNC Languedoc ainsi que les risques de préemption pesant sur les parcelles faisant l'objet de la promesse de vente en cas de non réalisation de cette dernière.
Compte tenu des observations qui précèdent, il convient d'infirmer le jugement querellé et de retenir l'existence d'une faute professionnelle du notaire pour défaut d'information et de conseil dans le cadre de la rédaction des actes du 24 juin 2003.
- Sur l'existence d'un préjudice réparable
Afin d'apprécier l'existence d'un préjudice réparable et le cas échéant de fixer le montant de ce préjudice, il convient d'examiner dans un premier temps le préjudice pouvant résulter de la vente de la première parcelle et dans un second temps le préjudice pouvant résulter de la promesse unilatérale de vente telle que rédigée par le notaire.
- Sur le préjudice pouvant résulter de la vente de la première parcelle:
La SCI Le Grand Muscat soutient que sans la perspective d'une valorisation ultérieure à 19,82 euros le m², elle n'aurait pas accepté de vendre la première parcelle à un prix réduit de 10,67 euros le m². Elle chiffre son préjudice à 342.548 euros, soit la différence entre le prix de vente effectif (399.452 euros) et le prix de vente qu'elle aurait pu obtenir (742.000 euros).
Les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation d'information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.
Il appartient à celui qui entend obtenir indemnisation au titre de la perte de chance de démontrer la réalité et le sérieux de la chance perdue.
En l'espèce, la SCI Le Grand Muscat n'apporte aucun élément sur le caractère sérieux de la chance perdue. Elle expose simplement qu'elle n'aurait pas vendu à ce prix-là si elle avait su que la promesse unilatérale de vente ne se réaliserait pas.
Toutefois, il convient de souligner le caractère urgent de la vente de la première parcelle pour la SCI Le Grand Muscat. En effet, par un courrier du 25 juin 2003, Maître C... en charge de la vente entre les consorts D... et la SCI Le Grand Muscat a informé cette dernière que le total des sommes dues s'élevait à 377.326 euros et sollicité que cette somme soit versée dès que possible afin de permettre la levée du privilège de vendeur, sûreté prévue dans le contrat entre les vendeurs, la date de péremption étant fixée au 31 décembre 2003.
Dès lors, au regard des contraintes financières pesant sur la SCI Le Grand Muscat et en l'absence d'éléments probants permettant d'établir la perte de chance existante, il ne peut être retenu de préjudice réparable lié à la vente réalisée par le notaire de la parcelle [...].
-Sur le préjudice résultant de la promesse unilatérale de vente des autres parcelles:
La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
La SCI Le Grand Muscat soutient que par la faute du notaire, elle a perdu toute chance de céder le terrain au prix de 19,82 euros le m² ou de pouvoir aménager ce terrain qui est bloqué du fait de son incorporation dans la ZAC, l'aménageur bénéficiant d'un droit de préemption.
Elle sollicite donc une indemnisation de 694.879 euros correspondant à la différence entre le prix convenu dans la promesse unilatérale de vente (19,82euros/m²) et celui correspondant au droit de préemption (10,67 euros/m²). Sur ce dernier point, la SCI Le Grand Muscat expose que le juge de l'expropriation retiendra comme élément de comparaison la première vente au prix de 10,67 euros le m² sans toutefois apporter d'élément probant sur ce point.
En l'espèce, si Maître X... avait informé la SCI Le Grand Muscat des risques de non-réalisation de la promesse unilatérale de vente, cette dernière aurait pu négocier des conditions plus avantageuses pour elle dans la promesse, en prévoyant notamment une indemnité d'immobilisation à la charge du bénéficiaire de la promesse.
L'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Cette indemnité, de l'ordre de 20% du prix de vente, permet au promettant d'obtenir une contrepartie financière en échange de l'exclusivité sur le bien accordée au bénéficiaire de la promesse. Son versement est indépendant de l'existence d'un préjudice et est acquis du seul fait de la non-réalisation de la vente.
L'existence d'une indemnité d'immobilisation aurait incité la SNC Languedoc terrains à lever l'option et à réaliser la vente des autres parcelles, cette indemnité s'imputant ensuite du prix de vente global. En l'absence de cette indemnité d'immobilisation, la SNC Languedoc terrains pouvait se dégager de la promesse unilatérale de vente à la fin du délai d'option, sans aucun dédommagement, et réaliser son droit de préemption par la suite en tant qu'aménageur de la ZAC.
Cette perte de chance est sérieuse en raison de l'intérêt manifeste de la SNC Languedoc terrains et de M. E... pour les parcelles concernées, ces dernières s'inscrivant dans un projet d'aménagement de ZAC.
Le groupe E... H... n'avait pas d'autre choix que d'acquérir le reste des parcelles pour pouvoir prétendre à l'aménagement de la ZAC. Si la promesse avait été contraignante du fait de l'existence d'une indemnité d'immobilisation, il est certain que le groupe aurait consenti à la réalisation de cette dernière afin de pouvoir mettre en 'uvre son projet d'aménagement.
Dès lors, le défaut d'information du notaire sur les risques de la non-réalisation de la promesse et le défaut de conseil concernant les options favorables à la SCI Le Grand Muscat lui ont fait perdre une chance certaine de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses pour elle, que la cour évalue à 30%.
Le préjudice subi par la SCI Le Grand Muscat du fait de la faute du notaire s'élève à 451557 euros (30% de 1.505.190 €, soit le prix de vente escompté des parcelles restantes à 19,82€/m²) et Maître X... et la F... seront condamnés solidairement à payer ladite somme à l'appelante.
Il serait en l'espèce inéquitable de laisser à la charge de la SCI Le Grand Muscat les frais exposés non compris dans les dépens; il y a lieu de faire droit à sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence d'une somme de 4000 euros.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe en application de l'article 451, alinéa 2 du code de procédure civile.
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris.
Statuant à nouveau ;
Dit et juge que Maître X... et la F... ont failli à leur devoir de conseil et d'information.
Condamne solidairement Maître X... et la F... à payer à la SCI Le Grand Muscat la somme de 451557 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuses.
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
Condamne solidairement Maître X... et la F... à payer à la SCI Le Grand Muscat une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne solidairement Maître X... et la F... aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
NBG
