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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2° chambre
ARRET DU 21 JANVIER 2020
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/02715 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NFFL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 AVRIL 2017
TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER
N° RG 2015019805
APPELANT :
Monsieur [O] [K]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES, SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
Assisté de Me ROCHIGNEUX, avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant.
INTIMES :
Monsieur [M] [E]
né le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Fabrice DI FRENNA de la SCP SANGUINEDE - DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER - Absent
Madame [J] [D] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Fabrice DI FRENNA de la SCP SANGUINEDE - DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER - Absent
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 05 Novembre 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 NOVEMBRE 2019, en audience publique, Monsieur Jean-Luc PROUZAT ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseiller
Mme Marianne ROCHETTE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia TORRES
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre, et par Madame Sylvia TORRES, greffier.
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES
PARTIES :
[O] [K] et [M] [E] ont créé, le 6 juin 2009, la SARL Promalliance, dont l'activité était la promotion immobilière, société au capital de 1000 euros réparti en 100 parts sociales, M. [K], gérant de la société, détenant 51 parts numérotées de 50 à 100 et M. [E], 49 parts numérotées 1 à 49.
Le 14 octobre 2011, MM. [K] et [E] ont signé un protocole d'accord en vue de la cession par le premier au second des 51 parts sociales détenues dans la société Promalliance moyennant le prix de 210 000 euros et le remboursement à M. [K] de son compte-courant créditeur de 100 000 euros, la signature de l'acte de cession devant intervenir le 15 novembre 2011 au plus tard ; en annexe à ce protocole d'accord, était joint le bilan prévisionnel d'une opération immobilière dénommée « jardins du Pic Saint-Loup » à [Localité 7] faisant apparaître une marge de 142 979 euros.
Par acte notarié du 9 novembre 2011, M. [K] a cédé à M. [E] et à son épouse, [J] [D], les 51 parts sociales, qu'il détenait dans la société Promalliance, moyennant le prix de 210 000 euros que les cessionnaires s'obligeaient à payer en un seul versement payable au plus tard au premier semestre 2012 sans intérêt, à la terminaison de l'opération « jardins du Pic Saint-Loup » ; il était rappelé dans l'acte la stipulation contenue dans le protocole d'accord du 14 octobre 2011 selon lequel : « Le prix de vente est fixé à 210 000 € ; ce prix sera libérable au 1er semestre 2012 à la terminaison de l'opération « Jardins du Pic Saint-Loup » et à la condition que le bilan de l'opération ci annexée soit respectée au niveau de sa marge. Si la marge devait être réduite pour une raison quelconque, la différence constatée entre le prévisionnel et le réalisé sera divisée par deux et la part ainsi obtenue, déduite du prix de vente sus indiqué. »
Par exploit du 3 novembre 2015, M. [K] a fait assigner M. et Mme [E] devant le tribunal de commerce de Montpellier en vue d'obtenir leur condamnation au paiement des sommes respectives de 86 470,69 euros et 123 529,42 euros en paiement du prix des 21 parts sociales pour l'un et des 30 parts sociales pour l'autre, avec intérêts au taux légal depuis le 1er juillet 2012.
Devant le tribunal, M. et Mme [E] ont soutenu que la marge du programme immobilier « jardins du Pic Saint-Loup » avait été déficitaire avec un résultat négatif de 392 907 euros en sorte que, conformément aux dispositions contractuelles applicables, le prix de 210 000 euros n'était pas dû.
Par jugement du 26 avril 2017, le tribunal a notamment débouté M. [K] de sa demande en paiement, ainsi que de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et manquement à l'exécution de bonne foi, et l'a condamné à payer à M. et Mme [E] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a considéré que :
- l'acte notarié du 9 novembre 2011 ne prévoyait pas de dispositions particulières obligeant M. et Mme [E] à communiquer à M. [K] les éléments comptables du programme immobilier « Jardins du Pic
Saint-Loup » postérieurement à l'acte,
- selon les pièces versées aux débats, le programme immobilier a été déficitaire de 392 907 euros et M. [K] ne démontre pas que M. [E], ès qualités de gérant de la société Promalliance, a violé les dispositions de l'article L. 123-14 du code de commerce, qui stipule que les comptes annuels doivent être réguliers et sincères et donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l'entreprise,
- en application des dispositions de l'article L. 232-22 du code de commerce, la société Promalliance a régulièrement déposé ses comptes des exercices comptables de 2012 et 2013 au greffe du tribunal de commerce,
- selon l'article L. 123-23 du même code, la comptabilité régulièrement tenue peut être admise en justice pour faire preuve entre commerçants pour faits de commerce,
- le prix de vente des 51 parts sociales vendues par M. [K] à M. et Mme [E] a été fixé à 210 000 euros duquel il faut déduire la moitié de la différence constatée entre le prévisionnel et la marge réalisée sur le programme immobilier « Jardins du Pic Saint-Loup »,
- la marge prévisionnelle pour ce programme était de 142 979 euros et le résultat final réalisé fait apparaître une perte de 392 907 euros, soit une différence de 535 886 euros,
- en application de la clause de l'acte, le prix de vente des 51 parts sociales de M. [K] est fixé à : 210 000 euros - (535 886 euros / 2) = 0 euro.
M. [K] a régulièrement relevé appel, le 15 mai 2017, de ce jugement en vue de sa réformation.
En l'état des conclusions, qu'il a déposées le 3 août 2017 via le RPVA, il demande à la cour de :
À titre principal,
(...)
Vu l'article 1134 du code civil,
- entendre [M] [E] être condamné à lui payer et porter la somme de 86 470,59 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal depuis le 1er juillet 2012,
- entendre [J] [D] épouse [E] être condamnée à lui payer et porter la somme de 123 529,42 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal depuis le 1er juillet 2012,
Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,
- s'entendre M. [E] être condamné à lui payer et porter la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et manquement à l'exécution de bonne foi des contrats, avec intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir et avec application de l'anatocisme,
- s'entendre Mme [E] condamnée à lui payer et porter la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et manquement à l'exécution de bonne foi des contrats, avec intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir et avec application de l'anatocisme,
A titre subsidiaire,
(...)
Vu l'article 1134 du code civil,
Vu l'article 146 du code de procédure civile,
- ordonner, avant dire droit, à ses frais avancés, une mesure expertale à mener par un expert, en droit de la construction, rodé aux opérations de lotissement, avec pour mission de :
' prendre connaissance des pièces fournies,
' dire si celles-ci se rapportent, directement et exclusivement, à l'opération
« jardins du Pic Saint-Loup »,
' comparer le prévisionnel et les résultats définitifs arrêtés et dire si ceux-ci présentent ou non des anomalies notamment au regard de la TVA et de présentation du programme à l'assureur DO,
' faire le compte définitif comptable de l'opération « jardins du Pic
Saint-Loup » en lecture des pièces techniques produites pour déterminer la marge réelle de l'opération en débat,
Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'équité,
- s'entendre condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer et porter la somme de 4500 euros au titre de remboursement partiel de ses frais irrépétibles.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :
- le remboursement de son compte courant d'associé n'a pas à interférer avec le calcul du prix de cession des parts sociales et son montant de 200 390 euros n'avait donc pas à être intégré dans le coût de l'opération,
- M. et Mme [E] ont volontairement cherché à gonfler les montants réels des « charges » de l'opération pour éviter de régler quelque somme que ce soit au titre du prix de cession, l'analyse de dix échantillons parmi les pièces produites en première instance montrant notamment que certains montants comptabilisés en plus-values font doublon par rapport aux marchés initiaux ou que certaines factures « fournisseurs » ne se rattachent pas directement à l'opération,
- le coût de l'opération de construction a été chiffré définitivement à 1 750 824 euros pour un coût prévisionnel de 1 462 534 euros et M. et Mme [E] ne s'expliquent pas sur les différences de montants en ce que le programme aurait coûté et le montant déclaré à l'assureur dommages ouvrage,
- l'ancien gérant de la société Calcite construction à laquelle avaient été confiés les travaux de gros 'uvre a d'ailleurs attesté que M. [E] avait fait construire à son domicile un garage et aménager plusieurs pièces avec des ouvriers du chantier « Pic Saint-Loup », travaux réglés directement avec le chéquier du programme en substituant dans le bilan des fausses factures équivalentes à des dépenses personnelles.
M. et Mme [E] ont constitué avocat, mais leurs conclusions, déposées le 11 octobre 2017 par le RPVA, ont été déclarées irrecevables en application de l'article 909 du code de procédure civile par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 2 novembre 2017, confirmée par un arrêt de cette cour du 5 juin 2018.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions de l'appelant, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 5 novembre 2019.
MOTIFS de la DECISION :
Aux termes de l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libérer, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » ; dans le cas présent, il appartient à M. et Mme [E], tenus au paiement du prix de cession des 51 parts sociales, que détenait M. [K] dans la société Promalliance, sous la condition que la marge dégagée à l'issue de l'opération « jardins du Pic Saint-Loup » ne soit pas inférieure à celle prévue dans le bilan prévisionnel (142 979 euros), de rapporter la preuve, pour être déchargés de leur obligation de paiement de la somme de 210 000 euros convenue ou pour obtenir une réduction du prix en fonction de la diminution de la marge, de rapporter la preuve que le bilan définitif de l'opération soit a été déficitaire, soit n'a permis de dégager qu'une marge inférieure à celle initialement prévue.
Le bilan de l'opération, tel qu'il a été communiqué à M. [K] par lettre recommandée du 30 octobre 2014, fait état d'un déficit de 392 907 euros correspondant à la différence entre le prix de revient de l'opération (3 662 181 euros) augmenté de divers frais bancaires (34 366 euros) et le produit des ventes (3 303 640 euros).
M. [K] est bien fondé, en premier lieu, à soutenir que la somme de 200 390 euros comptabilisée en charge au titre du remboursement d'un
« compte courant associé [E]-[K] » ne constitue pas un élément de détermination de la marge, une telle charge n'étant d'ailleurs pas prise en compte dans le budget prévisionnel établi le 13 octobre 2011 sur la base duquel les parties ont signé le protocole d'accord du 14 octobre 2011, dont les termes ont été repris dans l'acte notarié du 9 novembre 2011 portant sur la cession des parts sociales.
L'appelant conteste, par ailleurs, le montant des honoraires de commercialisation, chiffrés à 211 816 euros dans le bilan prévisionnel, et finalement arrêtés à la somme de 345 583 euros, soit une différence de 133 767 euros par rapport à ce qui était initialement prévu et correspondant à une augmentation d'un tel poste de charge de près de 30 % ; même dans leurs conclusions de première instance, que l'appelant communique en pièce n° 7, M. et Mme [E] ne se sont pas expliqués sur les raisons d'être d'une telle augmentation.
En ce qui concerne le coût des travaux, il avait été initialement chiffré à 1 462 534 euros et figure dans le bilan final de l'opération pour 1 752 824 euros, soit un accroissement de 298 290 euros; dans leurs conclusions de première instance, M. et Mme [E] avaient fait état de la liquidation judiciaire en cours de chantier de la société Bemotech, chargé du lot « solaire thermique », de la liquidation judiciaire également intervenue en cours de chantier de la société GR Habitat à laquelle avait été sous-traité le lot « gros 'uvre-charpente » et d'un litige l'ayant opposé à la société Calcite Construction, entrepreneur principal, en raison de retard dans l'exécution des travaux, ayant abouti à la signature d'un protocole d'accord aux termes duquel avaient été notamment prévus des travaux supplémentaires liés à la réalisation de fondations spéciales ; ils avaient invoqué l'existence de plus-values sur l'ensemble des postes de travaux à l'exception des lots « charpente » et
« cloisons ».
Certes, certains surcoûts ont pu être générés par la défaillance de certaines entreprises en cours de chantier conduisant à leur remplacement ou par l'exécution de travaux supplémentaires, qui ont été rendus nécessaires au fur et à mesure de l'exécution du chantier, comme la réalisation de fondations spéciales évoquée par M. et Mme [E], en dépit du marché tous corps d'état conclu avec la société Calcite Construction à prix global et forfaitaire ; pour autant, M. et Mme [E], dont les conclusions d'appel ont été déclarées irrecevables avec les pièces déposées à leur appui, sont défaillants à démontrer que les plus-values enregistrées sur la quasi-totalité des postes de travaux ont été strictement nécessaires pour mener à bien l'opération « jardins du Pic Saint-Loup » et donc, que le bilan définitif de l'opération se traduit effectivement par une marge inférieure à celle de 142 979 euros ou même par un déficit à hauteur de la somme, annoncée, de 392 907 euros.
L'article 1330 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, dispose que les livres des marchands font preuve contre eux ; si un commerçant peut donc se prévaloir des mentions de ses livres comptables dès lors qu'ils sont réguliers, il appartient au juge d'en apprécier la force probante ; en l'occurrence, les comptes de résultat de la société Promalliance, pour réguliers qu'ils soient, ne dispensaient pas le tribunal de commerce de vérifier le bilan définitif de l'opération en fonction des dépenses strictement nécessaires, ayant été engagées sur le chantier en cause.
Astreints à l'obligation d'exécuter de bonne foi l'obligation, qu'ils avaient contractée, de régler le prix de cession des parts sociales sous la condition que la marge de l'opération ne soit pas inférieure à celle de 142 979 euros prévue initialement, M. et Mme [E] avaient la charge de prouver le fait ayant conduit à l'extinction de leur obligation, ce qu'ils ne font pas ; il convient dès lors de considérer que la preuve du déficit annoncé ne se trouve pas établie si l'on considère, après déduction du compte courant d'associé comptabilisé à tort (200 390 euros) et du surcoût généré par les honoraires de commercialisation et les travaux de construction (133 767 euros + 298 290 euros), que le prix de revient, justifié, n'est que de 3 064 100 euros pour un produit résultant des ventes réalisées de 3 303 640 euros, soit une marge de 273 906 euros au lieu d'un déficit.
Il convient, dans ces conditions, sans qu'il y ait lieu d'instaurer la mesure d'expertise sollicitée à titre subsidiaire, de condamner M. et Mme [E] à payer à Monsieur [K], les sommes respectives de 86 470,59 euros et 123 529,42 euros en paiement du prix des 21 et 30 parts de la société Promalliance, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2015, date de l'assignation valant mise en demeure ; il convient également de dire que les intérêts des sommes dues ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts conformément aux aux dispositions d'ordre public de l'article 1154 (ancien) du code civil, devenu l'article 1343-2.
Pour le surplus, M. [K] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct du simple retard dans le paiement des sommes dues ; sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et manquement à l'exécution de bonne foi de la convention conclue, ne peut ainsi qu'être rejetée.
Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. et Mme [E] doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [K] la somme de 2000 euros au titre des frais non taxables qu'il a dus exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 26 avril 2017 et statuant à nouveau,
Condamne [M] [E] à payer à [O] [K] la somme de 86 470,59 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2015,
Condamne [J] [D] épouse [E] à payer à [O] [K] la somme de 123 529,42 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2015,
Dit que les intérêts des sommes dues ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne M. et Mme [E] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,
Le greffier, Le président,
J.L.P.
