N° RG 21/00008 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O7CX
Minute N° :
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre de l'expropriation
ARRET DU 15 AVRIL 2022
Débats du 18 Février 2022
APPELANTE :
d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 10 Février 2021
S.C.I. CHRISMI
représentée par Monsieur [F] [I], gérant en exercice
[Adresse 1]
[Localité 14]
Comparante en la personne de Monsieur [F], assisté de Maître Sophie LUCAS, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE
Société VIATERRA
[Adresse 10]
[Adresse 13]
[Localité 8]
Représentée par Maître Jean-pierre BROC, avocat au barreau de NARBONNE
EN PRESENCE DE :
Le Commissaire du Gouvernement du département de l'Hérault
Direction Générale des Finances Publiques
[Adresse 7]
[Localité 9]
Représenté par Madame [M] [Y], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,
Madame BOURDON, conseiller,
Madame ROCHETTE, conseiller,
GREFFIER :
Mme Marion CIVALE, greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS :
A l'audience publique du 18 Février 2022 où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2022.
ARRET :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Marion CIVALE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Par arrété préfectoral du 12 novembre 2009, modifié par arrété du 15 décembre 2009, les opérations d'acquisitions foncières nécessaires à la réalisation d'une Zone d'Aménagement Concertée (ZAC [Localité 11]) sur la commune de [Localité 14] étaient déclarées d'utilité publique (DUP). Cette DUP était prorogée par arrété du 14 octobre 2014.
L'enquête parcellaire était ouverte le 20 septembre 2017 et le 05 octobre 2018 M. le Préfet de l'Hérault déclarait cessibles pour cause d'utilité publique Ies biens compris dans le périmétre de l'opération au profit de l'aménageur, la société Viaterra.
Parmi les parcelles à exproprier figurent trois parcelles appartenant à la SCI Chrismi situées sur la commune de Sérignan lieu dit '[Adresse 12] cadastrées AY n°[Localité 2], AY n°[Localité 2], AY n°[Localité 2], parcelles d'une superficie totale de 3 014 m2 qui font l'objet d'une emprise totale.
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 15 avril 2019.
La société Viaterra a saisi la présente juridiction aux fins de 'xation de l'indemnité judiciaire selon mémoire recu au greffe le 16 juillet 2019.
Le transport sur les lieux a été fixé au 11 mars 2020 par ordonnance du 15 janvier 2020. Toutes les parties étaient présentes ou représentées.
Par jugement rendu le 10 février 2021, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a :
- Fixé au 24 septembre 2012 la date de référence ;
- Alloué à la société Chrismi pour l'expropriation des trois parcelles situées sur la commune de [Localité 14] lieu dit '[Adresse 12] cadastrées AY n°[Localité 2], AYn°[Localité 2], AY n°[Localité 2], une indemnité globale de dépossession de 216 501 € ;
- Condamné la société Viaterra à payer à la partie expropriée la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rappelé que les dépens sont à la charge de l'expropriant.
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La société Chrismi a interjeté appel de ce jugement le 20 avril 2021.
Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 20 janvier 2022 elle demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à la somme de 216 501 € et statuant à nouveau :
À titre principal de fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 1 165 416 € à parfaire ;
A titre subsidiaire de fixer l'indemnité globale de dépossession à tout autre montant que la cour apprécierait comme supérieur à celui fixé par la décision querellée ;
En toute hypothèse de condamner la société Viaterra à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
- le terrain doit être qualifié de terrain à bâtir ;
- les parcelles bénéficient des réseaux suffisants ;
- à tout le moins elles bénéficient d'une situation très privilégiée ;
-le prix retenu doit être fixé à 433,20 €/m² pour la zone de premier plan et à 389,88 €/m² pour la zone de second plan.
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Dans son mémoire en réponse reçu au greffe le 17 septembre 2021 la société Viaterra demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 216 501 € l'indemnité totale de dépossession, et de l'infirmer en ce qu'il a fixé la date de référence au 24 septembre 2012, celle-ci devant être fixée au 27 avril 2008. Elle sollicite la condamnation de la société appelante à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que :
- à la date de référence retenue par le premier juge, le 24 septembre 2012 les parcelles ne peuvent recevoir la qualification de terrain constructible ;
- il en était de même au 27 avril 2008 ;
- à cette date la desserte par les réseaux n'existait pas.
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Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 20 octobre 2021 demande à la cour de confirmer le jugement.
Il fait valoir que :
- la date de référence doit être maintenue au 24 septembre 2012 ;
- à cette date les terrains se trouvaient dans une zone inconstructible compte tenu de l'absence d'aménagement d'ensemble ;
- en l'état des éléments de comparaison produits un prix de 65 €/m² peut être retenu ;
- il n'y a pas lieu de tenir compte du coût des aménagements réalisés dans la zone par la collectivité pour déterminer les valeurs unitaires.
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Le 30 décembre 2021 les parties ont été convoquées pour l'audience du 18 février 2022.
MOTIFS
Sur la date de référence :
La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l'usage effectif du bien s'il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s'il s'agit d'un terrain à bâtir.
L'article L.322-2 du code de l'expropriation prévoit que sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ....... ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Toutefois en application des dispositions de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a in fine l'article L.213-4 du code de l'urbanisme.
L'article L.213-4 du code de l'urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce les parcelles en cause, qui ne sont pas situés dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, sont situées dans le périmètre où s'applique le droit de préemption urbain, il en résulte que la date de référence doit être fixée à la date d'approbation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 14] soit le 24 septembre 2012.
Sur la qualification du bien :
À la date de référence les parcelles sont situées en zone AUE du plan local d'urbanisme.
La qualification de terrains à bâtir, au sens du code de l'expropriation, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.
En l'espèce les parcelles sont situées dans une zone destinée à l'implantation de bâtiments d'activités après réalisation des divers équipements dans le cadre d'une procédure de zone d'aménagement concerté où les constructions à usage d'habitation et leurs annexes ne sont admises que si elles sont destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements et services généraux de la zone et que si elles sont réalisées simultanément aux établissements qui y sont liés.
Il en résulte que les parcelles sont à la date de référence classées dans une zone non immédiatement constructible, à défaut de réalisation des équipements publics de la Zac.
Mais surtout, si les pièces produites par la société Chrismi, à savoir un extrait géoportail du plan des réseaux eaux usées et un plan des réseaux viaires et eaux pluviales en janvier 2009, démontrent que des réseaux étaient existants, il ressort des pièces produites par la société Viaterra et notamment les décisions du conseil communautaire du 30 avril 2009, l'autorisation du 8 octobre 2010, puis les extraits de compte rendus de la collectivité de 2019, que les réseaux étaient insuffisants pour assurer l'aménagement et la desserte de la totalité de la zone.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a pas reconnu la qualification de terrain à bâtir pour les parcelles, mais a considéré que compte tenu de la proximité des équipements et réseaux, de l'emplacement favorable au sein de la commune de [Localité 14] ainsi que de la proximité de la zone urbanisée, les parcelles seront considérées en zone privilégiée.
Sur l'évaluation :
Les parcelles objet du litige sont des parcelles non bâties en nature de terre d'une superficie totale de 3014 m².
Le juge de l'expropriation se basant sur les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement concernant des ventes de parcelles en nature de terre sur la même commune de [Localité 14] sur la période du 15 avril 2008 au 14 mars 2019, a retenu la valeur de 65 €/m², correspondant au prix unitaire le plus élevé des éléments de comparaison, et valeur supérieure à la valeur médiane retenue par le commissaire du gouvernement, dès lors que le tènement offre des prestations particulièrement favorables compte tenu de son emplacement central au sein de la Zac, de sa grande surface rectangulaire, plane et terrassée et de la proximité immédiate de réseaux.
La société Chrismi conteste cette évaluation au motif qu'elle a subi un appauvrissement sans cause.
Elle soutient que la société expropriante qui assure la charge financière des acquisitions foncières, des travaux et des études, se rembourse et engrange une plus-value certaine, en vendant des terrains plus chers alors que les travaux n'ont pas été réalisés, et cite en exemple la cession de la parcelle cadastrée AZ [Localité 6].
Elle fait aussi valoir que dans le cadre des conventions de participation signées entre la communauté d'agglomération, le constructeur et la société d'équipement, les travaux qui sont mis à la charge du constructeur permettent à l'autorité expropriante d'engranger une plus-value certaine qui n'est pas en rapport avec les travaux d'aménagement qu'elle réalise.
Elle ne produit toutefois aucune pièce justifiant de ses affirmations, pas plus qu'elle ne justifie d'une évolution du marché immobilier résultant d'une circonstance autre que la réalisation de la zone.
Elle fait valoir qu'elle a cédé en 2010 à la société Viaterra (anciennement SEBLI) les parcelles AY 192-194-195-197 qui formaient un seul tènement avec les parcelles AY [Localité 2]-[Localité 2]-[Localité 2] au prix de 69 €/m².
Toutefois il ressort de l'acte de vente que le prix au mètre carré hors indemnité de remploi était de 62,45 €/m² et non de 69 €/m².
Elle conteste les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, au motif que les parcelles cadastrées AY [Localité 3], AY [Localité 5]-[Localité 6] et AY [Localité 4]-[Localité 6]-[Localité 6] sont enclavées et ne sont pas situées en première ligne.
Toutefois dès lors que la zone d'aménagement concertée est destinée à l'implantation de bâtiments d'activités après réalisation de divers équipements, le prix d'achat des parcelles doit être déterminé par le classement dans le zonage du plan local d'urbanisme applicable et non au regard à la situation de la parcelle au sein de la Zac, il n'y a donc pas lieu de fixer un prix différent selon que les parcelles sont, ou non, en première ligne.
Elle conteste aussi les termes de comparaison concernant les parcelles cadastrées AY [Localité 5]-[Localité 6] et AY [Localité 4]-[Localité 6]-[Localité 6] au motif que les parcelles ont été revendues postérieurement à un prix supérieur.
Toutefois l'acte de vente produit aux débats du 5 décembre 2017, concerne la vente de cinq parcelles cadastrées section AY numéro [Localité 5]- [Localité 5]- [Localité 6]- [Localité 6] et [Localité 6], qui constitue le lot n°3 de la Zac de [Localité 11] soit une parcelle en nature de terrain à bâtir auquel est associé un droit à construire de 4000 m², et celui du 27 avril 2018 concerne les parcelles cadastrées section AY numéro [Localité 4]-[Localité 6], qui constitue le lot trois bis de la Zac de [Localité 11] savoir une aire de stationnement.
Les valeurs unitaires résultant des reventes des parcelles après aménagement par l'autorité expropriante, ne peuvent pas être pris en compte dès lors que la plus-value résulte des travaux exécutés aux frais de la collectivité.
Elle demande que soit retenu comme élément de comparaison, la vente de la parcelle AY 40 intervenue le 13 avril 2006 au prix de 276,12 €/m². Il ressort toutefois de la pièce n°30 produite aux débats que sur cette parcelle se trouvait une maison d'habitation de 60 m² sur un terrain d'agrément de 600 m² avec piscine et abri en bois extérieur, et non un wagon SNCF désaffecté comme l'indique l'appelante dans ses conclusions. Cette parcelle ne peut en aucun cas être comparée avec le terrain nu objet du litige.
Enfin elle demande que soient pris en compte quatre termes de comparaison concernant des parcelles sur lesquelles des bâtis sont à démolir et dont le prix a été minoré en conséquence, savoir les ventes intervenues le [Localité 3] août 2014 (AZ 95 -96 et AZ 94) le 7 janvier 2015 (AY 58) et le 23 avril 2019 (AX 93).
Toutefois ces cessions concernent des propriétés bâties, sur des terrains constructibles, et ne peuvent être comparées aux parcelles objet du présent litige.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix au mètre carré des parcelles concernées à la somme de 65 €/m² , l'indemnité de dépossession sera donc fixée à la somme suivante :
3014 m² x 65 €/m² = 195 910 €
Sur l'indemnité de remploi :
Le mode de calcul retenu par le premier juge n'est pas contesté par les parties, le montant de l'indemnité de remploi sera confirmé à hauteur de 20 591 €.
Sur les autres demandes :
La société Chrismi qui succombe en son appel sera tenue aux dépens sans qu'il ne soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour ;
Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département de l'Hérault le 10 février 2021 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Chrismi aux dépens d'appel.
Le greffier,Le président,
