N° RG 21/00010 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O7EF
Minute N° :
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre de l'expropriation
ARRET DU 15 AVRIL 2022
Débats du 18 Février 2022
APPELANTE :
d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 10 Février 2021
S.C.I. DU JARDIN, représentée par ses gérants en exercice Monsieur [V] [K] et Madame [J] [E] domiciliés es qualité dont le siège social de la SCI sis '[Adresse 19]'
Le Paradis
[Adresse 21]
[Localité 22]
Comparante en la personne de M. [V] [K] et Madame [J] [E], assistée par Maître Sophie LUCAS, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE
Société VIATERRA
[Adresse 12]
[Adresse 20]
[Localité 18]
Représentée par Maître Jean-pierre BROC, avocat au barreau de NARBONNE
EN PRESENCE DE :
Le Commissaire du Gouvernement
Direction Générale des Finances Publiques
[Adresse 9]
[Localité 11]
Représenté par Madame [G] [O], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,
Madame BOURDON, conseiller,
Madame ROCHETTE, conseiller,
GREFFIER :
Mme Marion CIVALE, greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS :
A l'audience publique du 18 Février 2022 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 15 Avril 2022.
ARRET :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Marion CIVALE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Par arrété préfectoral du 12 novembre 2009, modifié par arrété du 15 décembre 2009, les opérations d'acquisitions foncières nécessaires à la réalisation d'une Zone d'Aménagement Concertée (ZAC [Localité 17]) sur la commune de [Localité 22] étaient déclarées d'utilité publique (DUP). Cette DUP était prorogée par arrété du 14 octobre 2014.
L'enquête parcellaire était ouverte le 20 septembre 2017 et le 05 octobre 2018, M. le Préfet de l'Hérault déclarait cessibles pour cause d'utilité publique Ies biens compris dans le périmétre de l'opération au profit de l'aménageur, la société Viaterra.
Parmi les parcelles à exproprier figurent deux parcelles appartenant à la SCI du jardin, situées sur la commune de [Localité 22] lieu dit '[Localité 17]' cadastrées AY n°50 et AY n°51, parcelles d'une superficie totale de 4412 m2 qui font l'objet d'une emprise totale. Est édifiée sur la parcelle AY n° 50 une maison d'habitation et sur la parcelle AY n° 51 un local à usage commercial d'activité de garage.
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 15 avril 2019, ordonnance rectifiée le 20 mai 2019.
Le 16 juillet 2019 la société Viaterra a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Hérault aux fins de fixation de l'indemnité judiciaire.
Le transport sur les lieux a été fixé au 11 mars 2020 par ordonnance du 15 janvier 2020. Toutes les parties étaient présentes ou représentées.
Par jugement rendu le 10 février 2021, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a :
- Fixé au 24 septembre 2012 la date de référence ;
- Alloué à la société SCI du jardin pour l'expropriation des deux parcelles situées sur la commune de [Localité 22] lieu dit '[Localité 17]' AY n°50 et AY n°51, une indemnité globale de dépossession de 542 291 € ;
- Condamné la société Viaterra à payer à la partie expropriée la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rappelé que les dépens sont à la charge de l'expropriant.
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La société SCI du jardin a interjeté appel de ce jugement le 20 avril 2021.
Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 24 janvier 2022 elle demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à la somme de 542 291 € et statuant à nouveau :
À titre principal de fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 2 084 748 € à parfaire ;
A titre subsidiaire de fixer l'indemnité globale de dépossession à tout autre montant que la cour apprécierait comme supérieur à celui fixé par la décision querellée ;
En toute hypothèse de condamner la société Viaterra à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
- les parcelles sont classées en zone constructible ;
- les parcelles bénéficient des réseaux suffisants ;
- elle n'a pas à subir un appauvrissement ;
- le prix retenu doit être fixé à 2 656 €/m² pour les 196 m² de surface du plancher de la maison ;
- pour la parcelle AY 51, le terrain nu correspond à 2022 m² et doit être évalué à 415 €m/², et le hangar de 1400 m² à 381 €/m².
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Dans son mémoire en réponse reçu au greffe le 16 septembre 2021 la société Viaterra demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 542 291 € l'indemnité totale de dépossession, et de l'infirmer en ce qu'il a fixé la date de référence au 24 septembre 2012, celle-ci devant être fixée au 27 avril 2008. Elle sollicite la condamnation de la société appelante à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que :
- à la date de référence retenue par le premier juge, le 24 septembre 2012, la parcelle AY 51 ne peut recevoir la qualification de terrain constructible ;
- l'abattement de 20 % est justifié dès lors que les biens sont occupés ;
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Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 20 octobre 2021 demande à la cour de confirmer le jugement.
Il fait valoir que :
- la date de référence doit être maintenue au 24 septembre 2012 ;
- à cette date les terrains se trouvaient dans une zone inconstructible compte tenu de l'absence d'aménagement d'ensemble ;
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Le 30 décembre 2021 les parties ont été convoquées pour l'audience du 18 février 2022.
MOTIFS
Sur la date de référence :
La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l'usage effectif du bien s'il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s'il s'agit d'un terrain à bâtir.
L'article L.322-2 du code de l'expropriation prévoit que sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ....... ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Toutefois en application des dispositions de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a in fine l'article L.213-4 du code de l'urbanisme.
L'article L.213-4 du code de l'urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce les parcelles en cause qui ne sont pas situées dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé sont situées dans le périmètre où s'applique le droit de préemption urbain, il en résulte que la date de référence doit être fixée à la date d'approbation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 22] soit le 24 septembre 2012.
Sur la qualification du bien :
À la date de référence les parcelles sont situées en zone AUE du plan local d'urbanisme.
La qualification de terrains à bâtir, au sens du code de l'expropriation, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.
En l'espèce les parcelles sont situées dans une zone destinée à l'implantation de bâtiments d'activités après réalisation des divers équipements dans le cadre d'une procédure de zone d'aménagement concerté où les constructions à usage d'habitation et leurs annexes ne sont admises que si elles sont destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements et services généraux de la zone et que si elles sont réalisées simultanément aux établissements qui y sont liés.
Il en résulte que les parcelles sont à la date de référence classées dans une zone non immédiatement constructible à défaut de réalisation des travaux d'équipement.
Mais surtout, s'il est incontestable que des réseaux étaient existants sur les parcelles au 24 septembre 2012, il ressort des pièces produites par la société Viaterra et notamment les décisions du conseil communautaire du 30 avril 2009, l'autorisation du 8 octobre 2010, puis les extraits de compte rendus de la collectivité de 2019, que les réseaux étaient insuffisants pour assurer l'aménagement et la desserte de la totalité de la zone.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a pas reconnu la qualification de terrain à bâtir pour les parcelles non baties, mais a considéré que compte tenu de la proximité des équipements et réseaux, de l'emplacement favorable au sein de la commune de [Localité 22] ainsi que de la proximité de la zone urbanisée, les parcelles seront considérées en zone privilégiée.
Sur l'évaluation :
La parcelle AY 50 :
Il s'agit d'une parcelle de 990 m² sur laquelle est implantée une maison à usage d'habitation de 196 m² divisée en deux appartements de 98 m².
L'appelante conteste l'évaluation du premier juge qui a retenu un prix au mètre carré de 2 328 €, au motif que par jugement du même jour le 10 février 2021, il a retenu la même valeur pour la maison d'habitation cadastrée section AY [Localité 13], alors que cette construction ne bénéficiait que du confort minimal bien en deçà des prestations offertes dans les deux appartements objets de la présente instance, qu'il n'y a lieu de retenir que la vente intervenue le 28 septembre 2017 concernant la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 10] qui se trouve à proximité de celles objet du présent litige et de rejeter l'abattement de 10 % pour différence de zonage et de 20 % pour occupation des logements.
Toutefois comme l'a indiqué le premier juge la classification de la maison d'habitation résulte des déclarations du propriétaire aux services fiscaux notamment aux fins de calcul de l'assiette de la taxe foncière.
Mais surtout le commissaire du gouvernement a produit aux débats quatre éléments de comparaison dont celui auquel se réfère l'appelante, qui concernent des biens de nature équivalente, de catégories 5 ou 6, et dont la valeur médiane est de 2 328 €/ m².
En ce qui concerne l'abattement de 10 % les quatre termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement concernent des parcelles en zone UC et AUZ1, zones destinées à de l'habitation, qui sont des zones plus favorables que la zone AUE destinée à une activité, il y a donc lieu de confirmer le premier juge qui a retenu un abattement de 10 % sur la valeur médiane correspondant à ces termes de comparaison.
Enfin ce qui concerne l'abattement de 20 % pour location, il n'est pas contesté par la société appelante que les deux logements sont loués, et il ne ressort pas des actes de vente produits aux débats que les termes de référence retenus par le commissaire du gouvernement avaient tenu compte d'un état de fait similaire.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu pour l'évaluation de la parcelle AY 50 qui consiste en un terrain de 990 m² sur lequel est édifiée une maison d'habitation de 196 m² l'indemnité de dépossession égale à :
[(2328 x 0,90) x 196 x 0,80] = 328 527,36 € arrondie à 328 527 €.
La parcelle AY 51 :
Cette parcelle est d'une superficie de 3422 m².
Sur une partie de la parcelle est implanté un local d'activité à usage de garage d'une surface déclarée aux services des impôts de 155 m², le reste de la parcelle étant à usage de stockage de véhicules.
La société SCI du jardin soutient que sur cette parcelle le terrain nu représente une superficie de 2022 m², et que sur les 1400 m² restant, sont édifiées le garage et les annexes pour 316 m².
Elle produit aux débats pour en justifier un contrat de bail commercial qui mentionne un entrepôt de 18 mètres sur 15 mètres (270 m²), 30 m² de bureaux préfabriqués et 16 m² de toilette ainsi que du terrain pour 23 mètres sur 18 mètres au devant du hangar (414 m²) et pour 23 mètres sur 25 mètres (575 m²) au derriere du hangar.
Il sera fait observer que la surface de 1400 m² mentionnée au contrat de bail commercial ne correspond pas aux dimensions mentionnées dans l'acte lui même, qui donnent une surface de 1305 m² et non de 1400 m². Les mentions portées dans ce contrat ne sont donc pas certaines.
Mais surtout la société SCI du jardin ne produit aucun document d'arpentage permettant de remettre en cause la déclaration qu'elle a elle-même faite auprès des services fiscaux faisant état de ce que le bâtiment représente une surface de 155 m².
En ce qui concerne le découpage de la parcelle en deux parties, celle sur laquelle est bâti le hangar et celle du terrain nu, en l'état des inexactitudes qui affectent le contrat de bail, de la contradiction entre ces mentions et les déclarations fiscales, et en l'état des constatations faites lors du transport sur les lieux, il y a lieu de retenir la méthode d'évaluation proposée par le commissaire du gouvernement qui, bien que l'ensemble du bien soit utilisé par le locataire, la société auto sportive [Cadastre 10], a considéré que la moitié du terrain soit 1711 m² doit être considérée comme le terrain d'assiette du local d'activité à usage de garage, l'autre moitié étant évaluée en terrain nu, cette méthode étant en l'espèce plus favorable à la partie expropriée.
Pour le terrain nu :
La société SCI du jardin conteste le prix retenu par le premier juge à 58 €/m² qui après abattement de 20 % donne 46,40 €/m², au motif que ce prix correspond à celui de la vente intervenue le 15 avril 2008 de la parcelle cadastrée AZ 20 au prix de 46,72 €, parcelle qui a été revendue les 4 et 5 janvier 2011 au prix de 179,40 €.
Mais d'une part la parcelle AZ 20 était libre de toute occupation, par conséquent le prix retenu par le premier juge (58 €/m²) est supérieur à celui de la vente du 15 avril 2008, et d'autre part la revente intervenue en 2011 concerne un terrain sur lequel des travaux d 'aménagement ont été réalisés aux frais de la société expropriante.
Elle conteste aussi les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, au motif que les parcelles cadastrées AY 21, AY [Cadastre 3]-[Cadastre 4] et AY [Cadastre 1]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6] sont enclavées et ne sont pas situées en première ligne.
Toutefois dès lors que la zone d'aménagement concertée est destinée à l'implantation de bâtiments d'activités après réalisation de divers équipements, le prix d'achat des parcelles doit être déterminé par le classement dans le zonage du plan local d'urbanisme applicable mais pas eu égard à la situation de la parcelle au sein de la Zac, il n'y a donc pas lieu de fixer un prix différent selon que les parcelles sont, ou non, en première ligne.
Elle conteste aussi les termes de comparaison concernant les parcelles cadastrées AY [Cadastre 3]-[Cadastre 4] et AY [Cadastre 1]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6] au motif que les parcelles ont été revendues postérieurement à un prix supérieur.
Toutefois l'acte de vente produit aux débats du 5 décembre 2017, concerne la vente de cinq parcelles cadastrées section AY numéro [Cadastre 2]- [Cadastre 3]- [Cadastre 7]- [Cadastre 7] et [Cadastre 8], qui constitue le lot n°3 de la Zac de [Localité 17] soit une parcelle en nature de terrain à bâtir auquel est associé un droit à construire de 4000 m², et celui du 27 avril 2018 concerne les parcelles cadastrées section AY numéro [Cadastre 1]-[Cadastre 5], qui constitue le lot trois bis de la Zac de [Localité 17] savoir une aire de stationnement.
Les valeurs unitaires résultant des reventes des parcelles après aménagement par l'autorité expropriante, ne peuvent pas être pris en compte dès lors que la plus-value résulte des travaux exécutés aux frais de la collectivité.
La société SCI du jardin propose de retenir des termes de comparaison qui concernent des terrains sur lesquels sont implantés des bâtis à démolir, au motif que pour ces ventes dont les constructions doivent être démolies, la fixation du prix a été faite avec abattement, toutefois elle reconnait elle même dans ses écritures que ses termes de comparaison correspondent à des terrains batis, terrains qui ne peuvent être comparés à des terrains nus.
Il convient par conséquent de retenir l'évaluation du premier juge qui a retenu, se basant sur les termes de comparaison concernant des terrains équivalents et voisins des parcelles objet du présent litige, un prix pour les terrains nus de 58 €/m².
Le premier juge a retenu un abattement de 20 % en l'état de l'occupation non déclarée au bail commercial de la totalité de la surface, occupation constatée lors du transport sur les lieux, non seulement par de nombreux véhicules mais aussi par des mobil-homes et divers éléments liés à l'exploitation du local commercial.
La société SCI du jardin conteste cet abattement au motif qu'il n'y a pas d'occupation de cette partie de parcelle mais seulement un encombrement par des voitures stockées illégalement par le gérant du garage au-delà de la partie louée.
Elle fait valoir qu'elle a demandé à son locataire d'enlever les éléments stockés, toutefois elle ne produit aucune pièce justifiant cette démarche.
En ce qui concerne la jurisprudence citée comme excluant toute possibilité d'abattement (arrêt du 10 novembre 2016 de la 3ème chambre de la cour de cassation), la cour de cassation n'a pas statué sur la quatrième branche du moyen relatif à l'abattemment de 5 % pour encombrement comme l'indique l'appelante dans ses conclusions.
En tout état de cause il ressort du procès verbal de transport sur les lieux que la totalité du terrain nu est encombré de véhicules mais aussi de mobil-homes et de divers éléments liés à l'exploitation du garage, il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu un abbatement de 20 %.
Il sera donc alloué à la société SCI du jardin au titre des 1711 m² de la parcelle AY 51 correspondant au terrain nu la somme de :
1711 m² x 58€/m² x 20% = 79 390,40 € arrondie à 79 391 € .
Pour le local commercial :
Le juge de l'expropriation se basant sur les termes de référence produits aux débats par le commissaire du gouvernement et qui concernent des biens similaires qui se trouvent sur la commune de [Localité 18] a retenu une valeur après abattement de 543 €/m².
Cette valeur moyenne correspond au dernier terme de comparaison relatif à la vente du 5 décembre 2018 (parcelle IR41) relative à une parcelle de 1991 m² sur laquelle se trouve un bâtiment industriel de 700 m², occupé.
La société SCI du jardin conteste cette évaluation au motif qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de ventes conclues sur Béziers, et que le fait qu'aucun élément de comparaison n'existe sur [Localité 22] prouve la rareté du bien et donc sa très haute valeur.
Elle ne produit toutefois aucun élément permettant de justifier son affirmation, et comme l'a indiqué le premier juge les évaluations du commissaire du gouvernement sont favorables dans la mesure où le bassin économique et la pression foncière de la commune de [Localité 18], sont supérieurs au marché de [Localité 22].
La société SCI du jardin soutient qu'il convient de se référer aux deux ventes intervenues le 21 août 2014 concernant les parcelles cadastrées AZ [Cadastre 14] et AZ [Cadastre 15] et [Cadastre 16] sur la commune de [Localité 22], ainsi qu'aux ventes du 7 janvier 2015 (parcelle AY 58) et du 23 avril 2019 (parcelle AX 93) au motif que ces ventes concernent des terrains bâtis dont les constructions sont destinées à la démolition et qui sont situées dans la même zone que celles objet du présent litige.
Toutefois ces parcelles bénéficient d'un droit à bâtir ce qui n'est pas le cas de la parcelle AY 51 en l'absence de convention de participation financière aux équipements publics dans le cadre de la Zac de [Localité 17].
La valeur de 543 €/m², qui correspond à la valeur médiane des cinq termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sur [Localité 18], correspond aussi au dernier terme de référence proposé savoir la vente d' une parcelle de 1991 m² sur laquelle était édifié un bâtiment industriel de 700 m², qui est un bien quasi similaire à celui objet du présent litige.
Il a déjà été statué sur le fait que la superficie du local professionnel est de 155 m², le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé la valeur du local avec terrain intégré de 1711 m² après abattement pour occupation, à la somme de :
543 €/m² x 155 m² = 84 165 €.
Sur l'indemnité de remploi :
Le mode de calcul retenu par le premier juge n'est pas contesté par les parties, le montant de l'indemnité de remploi sera confirmé à hauteur de 50 208 €.
Sur les autres demandes :
La société SCI du jardin qui succombe en son appel sera tenue aux dépens sans qu'il ne soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour ;
Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département de l'Hérault le 10 février 2021 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société SCI du jardin aux dépens d'appel.
Le greffier,Le président,
