Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 10 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/06228 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OKPU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 25 JUIN 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 16/01898
APPELANTE :
Association 5EME SAISON Prise en la personne de son Président en exercice
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Sofia SAIZ MELEIRO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/012180 du 04/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMES :
Monsieur [M] [Y] [P]
né le 28 Juin 1956 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Olivier GUERS, de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [B] [U] épouse [P]
née le 09 Mai 1961 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,
assisté de Me Olivier GUERS, de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [A] [R] Es qualité de « Mandataire judiciaire » de la « SARL POPULAR »
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
signification de la déclaration d'appel à personne habilitée en date du 4 novembre 2019
Ordonnance de clôture du 24 Janvier 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 MARS 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Ludovic PILLING, Conseiller, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 12 janvier 2022 en remplacement du magistrat empêché.
Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- réputé contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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Le 1er novembre 1998, [E] [T] a donné à bail à [B] [P] un local commercial situé à [Localité 3] pour une durée de 9 ans.
Le 2 novembre 2012, [Y] [P] et [B] [P] ont consenti à la société Popular un bail dérogatoire sur ce local d'une durée de 23 mois à compter du 1er janvier 2013, pour se terminer irrévocablement le 1er décembre 2014 sans qu'il soit besoin de donner congé.
Le 1er décembre 2014, [Y] [P] et [B] [P] ont consenti à la personne morale 5ème Saison un bail dérogatoire sur ce local d'une durée de 23 mois à compter du 1er décembre 2014.
Le 23 février 2015, le conseil de la société Popular a notifié à [Y] [P] et à [B] [P] qu'un bail commercial les liait à la société Popular depuis le 1er décembre 2014 au motif qu'elle était restée en possession du local à l'expiration de son bail, en continuant à payer les loyers. Il a contesté la validité juridique du bail consenti à 5ème Saison.
Le 18 mars 2016, les consorts [P] ont fait délivrer à l'association 5ème Saison un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le 17 octobre 2016, le tribunal de commerce de Montpellier a prononcé la liquidation judiciaire de la société Popular et a désigné Maître [A] [R] en qualité de liquidateur.
Les 16 et 18 mars 2016, les consorts [P] ont assigné la société Popular et l'association 5ème Saison aux fins d'obtenir l'expulsion de l'association 5ème Saison et de tous occupants, notamment la société Popular, obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation et la résolution du bail du 1er décembre 2014.
Le 1er décembre 2016, les consorts [P] ont assigné Maitre [A] [R] en sa qualité de liquidateur judiciaire. Les deux procédures ont été jointes.
Le 9 décembre 2016, les époux [P] ont procédé à une saisie conservatoire sur le compte de l'association 5ème Saison.
La société Popular a fait valoir qu'elle exploitait le fonds sans discontinuité depuis le 1er janvier 2013 et a demandé la condamnation des époux [P] au titre du préjudice matériel subi.
L'association 5ème Saison a sollicité que Maitre [R] la relève et la garantisse de toutes condamnations.
Maitre [R] n'a pas constitué avocat.
Le jugement rendu le 25 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Dit que le bail dérogatoire signé entre [Y] [P] et [B] [P] et la personne morale 5ème Saison le 1er décembre 2014 est résilié de plein droit au 18 avril 2016.
Ordonne l'expulsion de la personne morale 5ème Saison et de tous occupants de son chef.
Condamne la personne morale 5ème Saison au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu'à la libération totale des lieux et la remise des clés.
Rejette la demande de la personne morale 5ème Saison d'être relevée et garantie par Maitre [A] [R].
Condamne la personne morale 5ème Saison à payer à [Y] et [B] [P] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Le jugement expose que la nullité du bail conclu le 1er décembre 2014 pour dol ne peut être retenue puisque les pièces produites ne caractérisent pas le dol mais seulement l'existence de relations entre le représentant de 5ème Saison et le gérant de la société Popular. Le jugement retient la résiliation du bail dérogatoire au motif que la personne morale 5ème Saison ne s'est pas acquittée des loyers et charges impayées dans le mois suivant le commandement de payer délivré. Il rejette la demande indemnitaire des époux [P] au titre des indemnités échues en octobre et novembre 2016 puisque l'association 5ème Saison est déjà condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation. Le jugement dit que la demande de l'association 5ème Saison d'être relevée et garantie par Maître [R] n'est pas justifiée.
L'association 5ème Saison a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 septembre 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 janvier 2022.
Les dernières écritures pour l'association 5ème Saison ont été déposées le 12 décembre 2019.
Les dernières écritures pour les époux [P] ont été déposées le 11 mars 2020.
La déclaration d'appel a été signifiée à personne habilitée au mandataire de la liquidation de la SARL Popular qui n'a pas constitué.
L'arrêt sera rendu réputé contradictoire.
Le dispositif des écritures pour l'association 5ème Saison énonce :
Réformer dans son intégralité le jugement rendu le 25 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier.
Débouter les époux [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.
Ordonner la nullité du bail dérogatoire conclu le 1er décembre 2014.
Condamner in solidum les époux [P] au paiement de la somme de 1 013, 25 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2016 à l'association 5ème Saison au titre des articles 1137 et 1352 et suivants du Code civil.
Condamner in solidum les époux [P] au paiement de la somme de 250, 90 € à l'association 5ème Saison au titre de l'article 1240 du Code civil.
Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire effectuée le 9 décembre 2016.
Condamner in solidum les époux [P] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
A titre subsidiaire, ordonner la résolution du bail dérogatoire conclu le 1er décembre 2014 avec les mêmes conséquences.
A titre très subsidiaire, débouter les époux [P] de leurs demandes d'indemnités d'occupation, ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire effectuée et condamner in solidum les époux [P] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
A titre infiniment subsidiaire, condamner Maître [R] au paiement de la somme de 1 136, 75 € à l'association 5ème Saison au titre de l'article 1249 du Code civil, à relever et garantir des saisies conservatoires et attributives qui pourraient être ordonnées à l'encontre de l'association et à payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code civil.
Condamner in solidum Maître [R] et les époux [P] aux dépens.
L'association 5ème Saison fait valoir que le bail dérogatoire conclu le 2 novembre 2012 est régi par les dispositions antérieures à la loi Pinel et notamment l'ancien article L 145-5 du Code de commerce qui prévoit que si le preneur continue d'occuper les lieux à expiration du premier bail, avec l'accord exprès ou tacite des bailleurs, il s'opère un bail commercial. Selon elle, c'est ce que les bailleurs ont voulu éviter en concluant un bail dérogatoire avec l'association 5ème Saison pour contourner la protection offerte à la SARL Popular. L'association 5ème Saison soutient donc que le bail dérogatoire conclu le 1er décembre 2014 est nul sur le fondement du dol et qu'il convient de lui restituer le montant saisi sur son compte bancaire avec intérêts sur le fondement de l'article 1 352-6 du Code civil. Elle ajoute que les consorts [P] lui avaient assuré qu'elle n'aurait aucun loyer à charge et que pourtant l'objet de la saisie concerne le règlement de loyers impayés.
Subsidiairement, l'association 5ème Saison fait valoir la résolution du bail dérogatoire compte tenu de l'absence d'exécution des obligations réciproques des parties. Elle avance que les époux [P] ne lui ont pas fourni les clés et ne lui ont donc pas permis de prendre possession les lieux. De son côté, elle n'a jamais occupé les lieux ni supporté la charge finale des loyers. Le contrat de bail n'a donc jamais été exécuté entre les parties ce qui permet d'en obtenir la résolution sur le fondement des articles 1224 et suivants du Code civil. Elle ajoute que les époux [P] lui doivent également des dommages et intérêts correspondant aux frais bancaires liés au blocage du compte après la saisie- attribution.
A titre très subsidiaire, l'association demande la résiliation du bail dérogatoire à compter du 31 octobre 2016 et conteste sa condamnation à une indemnité d'occupation alors même qu'elle n'avait aucun pouvoir sur la date de remise des clés et qu'elle n'occupait pas les locaux. A titre infiniment subsidiaire, l'association 5ème Saison demande la condamnation de Maitre [R] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL Popular au paiement de la somme saisie sur son compte sur le fondement de l'article 1240 du Code civil puisque la SARL Popular avait convenu avec l'association qu'elle ne supporterait aucune charges et obligation en lien avec le bail. Elle fait valoir qu'elle était uniquement un prête nom.
En toutes hypothèses, l'association 5ème Saison soutient que Maitre [R] doit la relever et la garantir de toutes condamnations éventuelles, pour les motifs précédemment évoqués.
Le dispositif des écritures pour les consorts [P] énonce :
Confirmer le jugement rendu.
Débouter l'association 5ème Saison de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Les consorts [P] rappellent que le bail prévoit une interdiction de sous-louer les locaux, de les prêter ou de céder le droit au bail et que dès lors le transfert de la jouissance des locaux entre la locataire et la SARL Popular lui est inopposable. Il y a bien une faute contractuelle de la part de l'association 5ème Saison qui permet de motiver subsidiairement la résiliation du bail pour faute puisqu'elle a transféré la jouissance des locaux mais aussi puisqu'elle a cessé de payer les loyers.
En toutes hypothèses, les époux [P] s'opposent à la reconnaissance du statut des baux commerciaux revendiqué par la société Popular. La société Popular n'a pas requis l'immatriculation du bien loué alors même qu'il s'agit d'une condition posée par le Code de commerce et la jurisprudence pour voir s'appliquer le statut des baux commerciaux. Ils ajoutent qu'au terme de son bail, la SARL Popular n'a pas été maintenue en possession des lieux puisqu'un titre d'occupation a été conclu avec l'association 5ème saison qui a procédé au paiement des loyers. Au terme du bail fixé au 1er novembre 2016, l'association 5ème Saison ne bénéficie plus d'aucun titre d'occupation et ne peut revendiquer l'application du statut.
Les époux [P] s'opposent aux demandes de l'appelante en faisant valoir que cette dernière ne démontre pas l'existence du prétendu dol et que le bail met bien à sa charge un loyer mensuel.
MOTIFS
La situation chronologique
Le bail commercial consenti le 1er novembre 1998 par [E] [T] à [B] [P] autorise celle-ci à sous-louer les locaux.
Les époux [P] ont consenti un bail dérogatoire de sous-location à la SARL Popular pour 23 mois à compter du 1er janvier 2012, avec la mention « pour se terminer irrévocablement et sans qu'il soit besoin de donner congé le 1er décembre 2014 ; le preneur reconnaît n'avoir droit ni au renouvellement ni à se maintenir dans les lieux, et restituera les clés à la date d'échéance sans demande préalable nécessaire ».
Ils ont consenti le 1er décembre 2014 un autre bail dérogatoire de sous-location des mêmes locaux à la personne morale 5ème Saison pour se terminer avec les mêmes conditions le 1er novembre 2016.
Ils ont fait délivrer par acte du 18 mars 2016 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à l'association 5ème Saison.
Sur la situation droit
L'association 5ème Saison produit au soutien de son affirmation que le bailleur ne lui a pas délivrée la chose louée pour l'exercice de son activité, et d'accords passés avec la société Popular de nature à établir un dol les éléments suivants tirés de pièces produites par cette société :
attestation d'un employé d'un cabinet comptable que le gérant de la société Popular avait bien laissé la société exercer son activité dans les locaux en demandant de faire apparaître une autre entité,
des chèques de règlement de somme par la société Popular au bénéfice de [P] du montant exact du loyer mensuel des locaux mentionnés dans l'un et l'autre bail de juillet à octobre 2015, et décembre 2015,
un constat d'huissier qui relate des relations de messagerie SMS de septembre 2015 à février 2016 entre [P] et le gérant de Popular, qui attestent notamment la poursuite du paiement de loyers,
de nombreuses attestations de commerçants voisins ou clients qui déclarent avoir toujours vu la société Popular occuper les locaux,
un courrier du gérant de la société Popular du 8 septembre 2016 pour adresser un chèque d'arriérés de loyer de 10 406,90 € à Monsieur [P] avec la copie du recommandé avis de réception,
des correspondances d'EDF, du service téléphonique, de la banque, de la société d'assurance, à la société Popular, à l'adresse des locaux, et des justificatifs de livraison postale et de factures et bons de livraison à cette adresse,
un extrait du livre de compte de la société Popular mentionnant plusieurs versements du montant du loyer jusqu'en décembre 2015.
Les consorts [P] produisent des chèques en règlement du même montant de loyer de décembre 2014 à juin 2015 établi par l'association 5ème Saison, un extrait K bis de la société Popular mis à jour le 25 février 2016 donnant une adresse du siège différente.
La cour constate effectivement la contradiction évidente résultant du paiement du même montant du loyer porté sur les deux baux successifs à la fois par la société Popular et par la personne morale 5ème Saison.
Les échanges de messages SMS constatés par huissier, auxquels la cour renvoie les parties pour une lecture complète, font bien apparaître l'acceptation de paiement de loyers par le gérant de la société Popular et la domiciliation à l'adresse des locaux postérieurement au 1er décembre 2014, domiciliation corroborée par de nombreuses attestations de voisins ou clients, et de nombreux documents adressés par le fournisseur d'électricité, de téléphonie, la poste, des livraisons.
La correspondance adressée à la SARL Popular datée du 16 septembre 2016 par les consorts [P] accusant réception d'un chèque de 10 406,90 € pour des « loyers dus à ce jour » est de nature à corroborer encore la réalité d'une situation persistante de preneur de cette société malgré l'indication à la fin du courrier « l'encaissement de cette somme n'implique pas la renonciation aux demandes formulées par la voix de justice ».
L'indication d'une autre adresse d'établissement sur l'extrait K bis n'a pas d'incidence sur la réalité de fait de l'occupation effective et du paiement des loyers des locaux.
Pour autant, l'association 5ème Saison n'est pas fondée à se prévaloir de sa propre turpitude pour dénoncer une impossibilité d'occupation des lieux ou prétendre à la nullité de son bail, alors qu'elle-même indique dans ses écritures :
la société Popular a contacté l'association 5ème Saison et lui a demandé de signer le bail à sa place tout en lui assurant régler les loyers directement au bailleur ; il était convenu que l'association n'occuperait pas les lieux et n'aurait à charge aucun loyer ; elle ne devait servir que de prête-nom officieux.
Il en résulte que le premier juge était fondé à écarter la nullité pour dol prétendue par l'association 5ème Saison résultant de man'uvres auxquelles elle a expressément consentie, et à constater la résiliation du bail par l'application de la clause résolutoire pour un défaut de paiement de loyers qui n'est pas contesté en exécution du bail que l'association 5ème Saison a volontairement acceptée de signer en sachant qu'il n'aurait pas d'exécution réelle.
La cour confirme en conséquence dans la suite logique de l'application de la clause résolutoire l'expulsion prononcée et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la justification d'une remise des clés, que l'association déclare avoir été effectuée par le mandataire liquidateur de la société Popular mais sans en apporter aucun élément de preuve.
Sur les autres prétentions
La cour confirme également le rejet de la demande de garantie du mandataire liquidateur de la société Popular dans la situation d'une acceptation commune de la turpitude initiale.
En revanche, la cour dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel, mais infirme la condamnation prononcée en première instance à ce titre à l'encontre de l'association 5ème Saison au bénéfice des consorts [P], alors que le constat d'huissier du 20 juillet 2016 démontre suffisamment par le relevé des échanges SMS entre le dirigeant de la société Popular et [Y] [P] que ce dernier savait pertinemment que la société Popular était toujours son locataire réel courant 2015.
La cour infirme également pour les mêmes motifs d'une participation commune à la turpitude initiale la condamnation exclusive de l'association 5ème Saison aux dépens de première instance, et décide que chacune des parties conservera en première instance et en appel la charge des dépens par elle exposée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition greffe ;
Confirme le jugement rendu le 25 juin 2019 par le tribunal de Grande instance de Montpellier, sauf pour les dispositions concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens ;
Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;
Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens de première instance et d'appel par elle exposée.
Le greffier Le président
