N° RG 21/00014 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PDMT
Minute N° : 22-14
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre de l'expropriation
ARRET DU 17 JUIN 2022
Débats du 15 Avril 2022
APPELANTS :
d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 05 Juillet 2021
Madame [N] [F]
[Adresse 15]
[Localité 17]
non comparante, représentée par Maître DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS
Madame [W] [X] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 11]
comparante, assistée de Maître DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS
Monsieur [R] [T] [G] [F]
[Adresse 16]
[Localité 11]
comparant, assisté de Maître DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS
Monsieur [I] [G] [U] [F]
[Adresse 13]
[Localité 10]
non comparant, représenté par Maître DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS
INTIMEE
S.A. SAEM VIA TERRA VIA TERRA SAEM, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 642 920 029, dont le siège social est [Adresse 20], agissant poursuites et diligences de son représenté légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 20]
[Localité 11]
Non comparant, représenté par Maître Jean-pierre BROC, avocat au barreau de NARBONNE
EN PRESENCE DE :
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DDFIP DE L'HÉRAULT
[Adresse 9]
[Localité 12]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,
Madame BOURDON, conseiller,
Madame ROCHETTE, conseiller,
GREFFIER :
Mme Marion CIVALE, greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS :
A l'audience publique du 15 Avril 2022 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 17 Juin 2022.
ARRET :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Marion CIVALE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE':
Par arrêté préfectoral du 12 novembre 2009 modifié par arrêté du 15 décembre 2009, les opérations d'acquisitions foncières nécessaires à la réalisation d'une zone d'aménagement concertée (ZAC Mazeran) sur la commune de [Localité 19] étaient déclarées d'utilité publique (DUP). Cette DUP était prorogée par arrêté du 14 octobre 2014.
L'enquête parcellaire était ouverte le 15 octobre 2018 et le 20 septembre 2019, M. le préfet de l'Hérault déclarait cessibles pour cause d'utilité publique les biens compris dans le périmètre de l'opération au profit de l'aménageur, la société Viaterra.
Parmi les parcelles à exproprier figure une parcelle appartenant à l'indivision [F], située sur la commune [Adresse 6], cadastrée section DP n°[Cadastre 3], d'une superficie de 2971 m² qui fait l'objet d'une emprise totale et supporte une maison d'habitation, son terrain d'agrément et une partie de foncier nu.
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 6 novembre 2019.
La société Viaterra a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Hérault aux fins de fixation de l'indemnité judiciaire selon mémoire reçu au greffe le 26 novembre 2020, faisant une offre de 1538 €/m² pour le bâti et 15 €/m² pour le foncier, l'indemnité de remploi étant calculée au taux usuel.
Par jugement rendu le 5 juillet 2021, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a':
- Fixé au 23 mars 2010 la date de référence';
- Alloué à l'indivision [F] pour l'expropriation de la parcelle située sur la commune de [Adresse 6], cadastrée DP [Cadastre 3], une indemnité globale de dépossession de 191 027 € ;
- Condamné la société Viaterra à payer à la partie expropriée la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rappelé que les dépens sont à la charge de l'autorité expropriante.
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L'indivision [F] a interjeté appel de cette décision le 30 juillet 2021, intimant la société Viaterra.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe par RPVA le 11 avril 2022, elle demande à la cour de':
- Dire s'agissant du terrain nu de 1 471 m²' qu'il n'est pas enclavé et doit être qualifié de « terrain à bâtir »';
- Dire s'agissant de la maison (assise sur une parcelle de 1500 m²) :
o Les maisons sur les parcelles AB [Cadastre 2], DL [Cadastre 4], DL [Cadastre 7] et DL [Cadastre 8] ne peuvent pas servir d'éléments de comparaison car leur terrain d'assise est de trois à cinq fois plus petit que celui de l'indivision';
o Seule la maison sur la parcelle AB [Cadastre 1] (1 674 m2) pour 3 319,67 €/m² peut servir de référence.
- Infirmer le jugement en ce qu'il a :
o Fixé au 23 mars 2010 la date de référence';
o Alloué à l'indivision [F] pour l'expropriation de la parcelle située sur la commune de [Adresse 6] cadastrée DP [Cadastre 3] une indemnité globale de dépossession de 191 027 €.
Statuant à nouveau':
- Fixer au 23 mars 2007 la date de référence';
- S'agissant du terrain nu de 1 471 m2 de fixer à titre principal l'indemnité de dépossession à la somme de 154 455 € et de fixer à titre subsidiaire l'indemnité de dépossession à la somme de 22 065 €.
- S'agissant de la maison (assise sur une parcelle de 1 500 m2) de fixer à titre principal l'indemnité de dépossession à la somme de 312 048, 98 € et de fixer à titre subsidiaire l'indemnité de dépossession à la somme de 169 200 €.
- Fixer l'indemnité de dépossession du bien en litige à la somme de :
- A titre principal : 466 504 €';
- A titre subsidiaire : 334 114 €';
- A titre très subsidiaire : 323 655 €';
- A titre infiniment subsidiaire : 191 065 €';
- Fixer l'indemnité de remploi à la somme de :
- A titre principal : 47 650 €';
- A titre subsidiaire : 34 411€';
- A titre très subsidiaire : 33 365 €';
- A titre infiniment subsidiaire : 20 106 €';
- Allouer à l'indivision [F] pour l'expropriation de la parcelle située sur la commune de [Localité 19] [Adresse 6] RN 9 cadastrée DP[Cadastre 3] une indemnité globale de dépossession d'un montant total de :
- A titre principal : 514 154 €
- A titre subsidiaire : 368 525 €
- A titre très subsidiaire : 357 020 €
- A titre infiniment subsidiaire : 211 171 €
- Condamner la société Viaterra à payer à l'indivision [F] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
- Condamner la société Viaterra aux entiers dépens.
Elle fait valoir que':
- Les dispositions de l'article L.215-17 du code de l'urbanisme ne sont pas applicables';
- La date de référence doit être fixée à la date de publication de l'acte créant la Zac soit au 23 mars 2007';
- A cette date la parcelle doit être qualifiée de terrain à bâtir';
- Le terrain nu de 1471 m² doit être évalué à 105 €/m² et subsidiairement à 15€/m²';
- La maison doit être évaluée à 3 319,67 €/m² ou subsidiairement à 1 800€/m².
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La société Viaterra dans son mémoire déposé au greffe le 3 novembre 2021 demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 191'027 € l'indemnité globale de dépossession, de rejeter la demande d'indemnisation au titre de l'article 700 de l'indivision appelante et de condamner l'indivision appelante à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure.
Elle fait valoir que':
- A la date de référence le 23 mars 2010 le terrain nu n'était pas immédiatement constructible à défaut de réalisation des équipements publics de la Zac';
- La division opérée pour l'évaluation de la parcelle correspond à la configuration des lieux';
- Le juge de l'expropriation a tenu compte de l'état du bâti qui consiste en une ancienne station-service';
- Il n'y a pas lieu de tenir compte d'annonces immobilières ou d'offres d'achat qui ne sont pas des termes de comparaison valables';
- L'acte de vente du 31 octobre 2018 présente une plus-value (piscine).
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Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 13 décembre 2021 demande à la cour de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme de 195'881,50 €.
Il fait valoir que :
- En application de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence doit être fixée au 23 mars 2010';
- A cette date la parcelle était classée en zone AUZ, et ne bénéficiait pas de la desserte en réseaux et voirie au regard des futurs projets d'urbanisation d'ensemble de la Zac';
- La valeur de la maison à usage d'habitation peut être fixée à 1 650 €/m²';
- La valeur du terrain nu peut être retenue à 15 €/m²'.
MOTIFS':
Sur la date de référence':
La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l'usage effectif du bien s'il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation, soit la constructibilité légale et effective du bien s'il s'agit d'un terrain à bâtir.
L'article L.322-2 du code de l'expropriation prévoit que sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ....... ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Toutefois en application des dispositions de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a in fine de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme.
L'article L.213-4 du code de l'urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce les parcelles en cause qui ne sont pas situées dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé sont situées dans le périmètre où s'applique le droit de préemption urbain, il en résulte que la date de référence doit être fixée à la date d'approbation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 18] soit le 23 mars 2010. Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la qualification du bien':
À la date de référence la parcelle est située en zone AUZ du plan local d'urbanisme.
La qualification de terrains à bâtir, au sens du code de l'expropriation, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.
En l'espèce, le premier juge a retenu que la parcelle est dans une zone qui se caractérise par une absence de constructibilité immédiate en l'état de l'insuffisance de desserte en réseaux et voirie au regard des projets d'urbanisation d'ensemble du secteur, qu'en effet les éléments d'équipement présents à la date de référence ne permettent pas un aménagement d'ensemble au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation.
L'indivision [F] conteste l'insuffisance des réseaux au motif que la seule pièce versée aux débats, savoir la délibération du conseil communautaire du 26 juillet 2012, si elle fait référence à un taux avancement de 17 % des dépenses au 31 décembre 2011, ne fait pas mention d'une insuffisance des réseaux.
Toutefois comme l'indique la société Viaterra dans ses conclusions il ressort des deux délibérations du conseil communautaire du 24 juin 2010, et de la délibération du 26 juillet 2012 que sur un total de travaux de 23'658'000 €, seuls 939'000 € étaient réalisés en 2011, qu'il ne peut donc qu'être constaté que les conditions d'équipement ne permettaient pas d'accueillir immédiatement des constructions sur l'ensemble de la zone.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, que par contre le bien se trouve dans une situation qui en raison de son emplacement favorable au sein de la commune de [Localité 19] et à proximité de la zone urbanisée doit être considérée comme située en zone privilégiée.
Sur l'évaluation':
Le premier juge, ayant fait observer que l'indivision [F] ne produit aux débats que de simples annonces de vente et une offre d'achat qui ne peuvent constituer des termes de référence recevables, et la société Viaterra ne se référant qu'à l'avis initial des domaines, a retenu les termes de comparaison du commissaire du gouvernement et la distinction opérée par celui-ci entre le foncier nu (1471 m²) et la maison d'habitation (94 m² avec terrain intégré de 1500 m²) pour calculer l'indemnité de dépossession.
Il a ainsi fixée à 12 €/m² la valeur du foncier nu et à 1650 €/m² la valeur de la maison d'habitation avec terrain intégré.
L'indivision [F] sollicite à titre principal une évaluation du terrain nu à 105 €/m² au motif qu'un article du Midi-Libre du 11 septembre 2021 fait état de la cession d'une parcelle nue sur la commune de Boujan-Sur-Libron pour un prix de 121,79 €/m², et qu'elle a été informée par les services d'urbanisme de la ville de [Localité 19] que la parcelle cadastrée DP n°[Cadastre 14] avait été cédée en septembre 2012 un prix de 105 €/m².
Toutefois ces éléments ne sont pas des termes de référence recevables.
Elle sollicite à titre subsidiaire une évaluation à 15 €/m² au motif que la division foncière réalisée par le commissaire du gouvernement a entraîné une moins-value de la parcelle alors qu'il n'y a pas lieu de considérer que le terrain est enclavé.
En ce qui concerne la distinction opérée par le commissaire du gouvernement, celle-ci est justifiée par la configuration des lieux et l'état actuel du marché, elle sera confirmée.
Les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement concernant le terrain nu donnent une fourchette de prix allant de 7,47 €/m² à 15 €/m², la valeur médiane étant de 8,5 €/m². Le commissaire du gouvernement propose de retenir la valeur de 15 €'/m² qui était proposée par la société Viaterra dans le cadre de son offre initiale.
Le premier juge a retenu une valeur de 12€/m² au motif que le terrain était enclavé non entretenu et inaccessible pour le transport sur les lieux, toutefois comme l'indique le commissaire du gouvernement dans son mémoire et le soutient l'indivision [F], un passage est possible sur les deux côtés de la maison pour accéder à l'arrière, il n'y a donc pas lieu de considérer que le terrain nu est enclavé.
La valeur du terrain nu sera donc fixée à 15 €/m², le jugement sera infirmé de ce chef, l'indemnité de dépossession sera donc égale à la somme suivante':
1471 m² x 15 €/m² = 22 065 €.
En ce qui concerne la maison d'habitation avec le terrain intégré, le premier juge a retenu une évaluation à 1650 €/m², se basant sur les seuls termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement qui donnent une fourchette de prix allant de 1 666,67 €/m² à 2 529,56 €/m² et une valeur médiane de 1 760,43 €/m².
Il a indiqué que le bâti est particulièrement ancien et le confort relatif comme l'a démontré le transport sur les lieux, que s'agissant d'une ancienne station service dont le terrain est essentiellement constitué d'une dalle béton et encombrée, le logement ne disposant pas des éléments du confort moderne (simple vitrage, chauffage électrique par convecteurs, isolation incertaine), il y avait lieu de tenir compte de ces éléments de moins value pour minorer la valeur médiane proposée par le commissaire du gouvernement.
L'indivision [F] soutient que seule la vente intervenue le 31 octobre 2018 concernant la parcelle AB [Cadastre 1] peut servir de référence toutefois cet élément, qui est inclut dans les éléments de comparaison du commissaire du gouvernement, concerne une maison d'habitation avec piscine, et ne peut donc être l'unique élément de comparaison avec la parcelle objet du présent litige.
L'indivision fait état de ventes qui seraient intervenues à des prix bien supérieurs mais ne produit pour en justifier que des évaluations, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu en raison des moins-values sus-évoquées une valeur de 1650 €/m².
L'indemnité de dépossession est donc égale à la somme suivante':
94 m² x 1 650 €/m² = 155 100 €.
L'indemnité totale de dépossession est donc égale à la somme de 177 165 €, le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur l'indemnité de remploi':
Le mode de calcul de l'indemnité de remploi n'est pas contesté en appel, celle-ci sera donc égale à la somme de 18'716,50 €, le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur les autres demandes':
La société Viaterra sera tenue aux dépens d'appel et condamnée en équité à payer à la partie expropriée la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS':
La cour';
Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation de l'Hérault le 5 juillet 2021 en ce qu'il a fixé la date de référence au 23 mars 2010, a condamné la société Viaterra à verser à l'indivision [F] la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance et l'infirme pour le surplus';
Statuant à nouveau';
Alloue à l'indivision [F] pour l'expropriation de la parcelle située sur la commune de [Adresse 6], cadastrée DP [Cadastre 3], une indemnité globale de dépossession de 195 881,50 € ;
Condamne la société Viaterra à payer à la partie expropriée la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Viaterra aux dépens d'appel.
Le greffier,Le président,
