Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 28 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/02988 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OEG7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 MARS 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 17/00307
APPELANTE :
SARL TORII SPA
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 8]
[Localité 10]
Représentée par Me CHARBONNIER JAMET substituant Me Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEES :
SA BPIFRANCE FINANCEMENT
anciennement dénommée OSEO et plus anciennement OSEO FINANCEMENT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé
[Adresse 3]
[Localité 14]
Représentée par Me CLERMONT substituant Me Franck DENEL de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
SA BPCE LEASE IMMO
anciennement dénommée NATIXIS LEASE IMMO et plus anciennement dénommée FRUCTICOMI, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé
[Adresse 6]
[Localité 13]
Représentée par Me CLERMONT substituant Franck DENEL de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
SA SOCIETE GENERALE POUR LE DEVELOPPEMENT DES OPERATIONS DE CREDIT BAIL IMMOBILIER SOGEBAIL représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé
[Adresse 4]
[Localité 12]
Représentée par Me CLERMONT substituant Me Franck DENEL de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
SAS ARKEA CREDIT BAIL , anciennement dénommée BAIL ENTREPRISES, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé
[Adresse 5]
[Localité 11]
Représentée par Me CLERMONT substituant Me Franck DENEL de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
SARL GMH, RCS 530 691 773, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Julie BORJA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Société GMH, RCS 513 241 174
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Julie BORJA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTERVENANT :
Maître [C] agissant ès qualités de liquidateur judiciaire à la procédure de liquidation judiciaire de la société TORII SPA désigné à cette fonction par le jugement du TC DE MONTPELLIER du 29/7/2019
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représenté par Me CHARBONNIER JAMET substituant Me Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 20 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 MAI 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
lors de la mise à disposition : Mme Henriane MILOT
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, greffier
FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Par acte notarié en date du 27 septembre 2010 la SCI GMH crédit preneur s'est vu consentir par les sociétés OSEO FINANCEMENT(désormais BPIFRANCE FINANCEMENT), FRUCTICOMI (désormais BPCE LEASE IMMO), Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et BAIL ENTREPRISES(désormais ARKEA CREDIT-BAIL), crédit-bailleurs, un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un immeuble à usage d'hôtel à l'enseigne COURTYARD by MARIOTT sis à Montpellier, devant être exploité par la SARL GMH.
La société TORII SPA et la SCI GMH se sont rapprochées afin de conclure un bail portant sur l'exploitation d'un SPA dans un local d'une superficie approximative de 170m² jouxtant l'hôtel.
Par acte sous-seing privé en date du 31 mai 2012 la SCI GMH a consenti à la société TORII SPA un contrat de sous-location d'une durée de neuf ans portant sur un local commercial d'une superficie de 177m² situé au rez-de-chaussée de l'hôtel COURTYARD by MARIOTT objet du crédit-bail immobilier susvisé.
La SARL GMH qui exploite l'hôtel bénéficie en parallèle des installations et des prestations de la société TORII SPA selon un contrat de prestations de service en date du 30 juillet 2012 pour une durée de un an, contrat arrêtant les conditions.
Concomitamment la société TORII SPA, la SCI GMH et la SARL GMH ont conclu une délégation de créances au terme de laquelle la SARL GMH s'engage à régler directement la somme de 3015 € due au titre du contrat de prestations de service chaque mois à la SCI.
En raison des difficultés financières rencontrées par la SARL GMH dans le cadre de l'exploitation de l'hôtel et de la défaillance consécutive de la SCI GMH dans le règlement des loyers et charges du crédit-bail par acte sous-seing privé en date du 8 avril 2016 la résiliation amiable du contrat de crédit-bail a été constatée avec effet rétroactif au 31 août 2015.
La SCI GMH a alors notifié à la société TORII SPA la résiliation du crédit-bail immobilier et par voie de conséquence celle de la convention de sous-location et les crédits-bailleurs ont proposé à TORII SPA la conclusion d'une convention d'occupation précaire d'une durée de 28 mois à compter du 1er mai 2016.
La société TORII SPA a refusé de signer cette convention considérant qu'elle détenait la propriété commerciale en vertu de la convention de sous-location et elle s'est maintenue dans les lieux.
Les sociétés de crédit-bail après une mise en demeure restée infructueuse ont alors assigné en référé la société TORII SPA aux fins d'obtenir son expulsion.
Par ordonnance en date du 10 novembre 2016 le juge des référés à constater la résiliation du contrat de crédit-bail au 1er mai 2016, constaté que du fait de cette résiliation la société TORII SPA occupait sans droit ni titre depuis cette date le local commercial, lui a ordonné de libérer les lieux et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du dernier loyer pratiqué soit la somme mensuelle de 10 000 € à compter du 1er mai 2016.
Le 17 novembre 2016 la société TORII SPA a interjeté appel de cette décision et parallèlement par actes en date des 27 et 29 décembre 2016 elle a assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier la SCI GMH, la BPIFRANCE FINANCEMENT, la BPCE LEASE IMMO, la Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL pour se voir au principal reconnaître le statut des baux commerciaux.
Par arrêt en date du 13 septembre 2017 la cour d'appel de Montpellier a confirmé l'ordonnance de référé sur la résiliation du crédit-bail, sur le fait que la société TORII SPA est occupante sans droit ni titre et sur son obligation de quitter les lieux, elle a en revanche infirmé la décision de référé sur le montant de l'indemnité d'occupation qui a été fixée à la somme de 5015 €.
Après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux la société TORII SPA a saisi le juge de l'exécution lequel par décision en date du 11 juin 2018 a constaté le désistement de l'instance par la société TORII SPA celle-ci ayant quitté les lieux.
Par acte en date du 28 juin 2017 la société TORII SPA a appelé en la cause devant le tribunal de grande instance la SARL GMH et les procédures ont été jointes.
Le dispositif du jugement rendu le 26 mars 2019 par le Tribunal de grande instance de Montpellier énonce :
Déboute la société TORII SPA de l'ensemble de ses ses demandes;
Condamne la société TORII SPA à payer aux sociétés la BPIFRANCE FINANCEMENT, la BPCE LEASE IMMO, la Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL ensemble la somme mensuelle de 5 015 € hors taxes et hors charges à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2016 et jusqu'au 24 mai 2018;
Condamne la société TORII SPA à payer à la SCI GMH et à la SARL GMH ensemble la somme de 2 000 €en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
Condamne la société TORII SPA à payer aux sociétés la BPIFRANCE FINANCEMENT, la BPCE LEASE IMMO, la Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL ensemble la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
Condamne la société TORII SPA aux dépens de l'instance avec bénéfice aux avocats de la cause du droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Sur le droit au maintien dans les lieux de la société TORII SPA le jugement rappelle que l'article A 10.1 du contrat de crédit-bail stipule que les sous-location consenties par le crédit-preneur même expressément autorisées par le crédit-bailleur sont inopposables à ce dernier et que la résiliation du contrat de crédit-bail met fin immédiatement à toute sous location.
Il ajoute que cette disposition est reprise dans le contrat de sous-location du 31 mai 2012.
En conséquence pour les premiers juges le contrat de sous-location consenti par la SCI GMH à la société TORII SPA s'est trouvé résilié consécutivement à la résiliation du contrat de crédit-bail.
Ils ajoutent que si une convention d'occupation précaire a été conclue comme le soutient la société TORII SPA par les crédits bailleurs le 8 avril 2016, elle l'a été à la SARL GMH, société distincte de la SCI GMH, de qui la société TORII SPA détient ses droits uniquement, si bien qu'elle est sans conséquence sur la situation de la société TORII SPA qui ne bénéficiait plus d'aucun titre d'occupation ni de droit.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'éviction par la société TORII SPA le jugement l'en déboute au motif qu'elle n'est plus titulaire du bail et que ne pouvant prétendre à son renouvellement elle ne peut pas plus prétendre au bénéfice d'une indemnité d'éviction.
Sur la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation les premiers juges relèvent que la société TORII SPA n'a pas conclu sur ce point et qu'il sera fait droit à la demande des crédits bailleurs sur le principe avec une fixation du montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer mensuel prévu dans la convention de sous-location.
La SARL TORII SPA a relevé appel du jugement par déclaration au greffe le 29 avril 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 avril 2022.
Les dernières écritures pour Maître [C] es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL TORII SPA ont été déposées le 22 septembre 2020.
Les dernières écritures pour la SCI GMH et la SARL GMH ont été déposées le 11 janvier 2022.
Les dernières écritures des sociétés BPIFRANCE FINANCEMENT, BPCE LEASE IMMO, la Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL ont été déposées le 6 octobre 2020.
Le dispositif des dernières écritures de Maître [C] es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL TORII SPA énonce en ses seules prétentions:
Infirmer le jugement dont appel;
A titre principal,
Condamner la SCI GMH à payer à Maître [C] es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL TORII SPA la somme de 435 000 € à titre de dommages et intérêts;
A titre subsidiaire,
Condamner la SCI GMH à payer à Maître [C] es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL TORII SPA la somme de 200 000 € à titre d'indemnité d'éviction;
Déclarer opposable la décision à intervenir à BPIFRANCE FINANCEMENT, BPCE LEASE IMMO, la Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL;
Condamner la SCI GMH à payer à Maître [C] es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL TORII SPA la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL TORII SPA soutient à titre principal qu'il existe une résiliation fautive de la SCI GMH dans la mesure où en résiliant de façon anticipée le contrat de crédit-bail elle a privé volontairement son sous locataire de la possibilité d'exploiter son local jusqu'au terme convenu soit jusqu'au 31 mai 2021.
Elle ajoute qu'en outre elle a dû abandonner son matériel devenu immeuble par destination alors que l'emprunt destiné à le financer n'était pas encore terminé.
Pour déterminer son préjudice la SARL TORII SPA se fonde sur la moyenne du chiffre d'affaires annuel entre 2015 et 2018 en l'occurrence 145 000 € et ce sur trois ans ( jusqu'en 2021).
A titre subsidiaire la SARL TORII SPA revendique l'application du statut des baux commerciaux aux relations commerciales la liant à la SCI GMH.
Elle soutient ainsi que le bénéficiaire d'un contrat de sous-location qui exerce une activité commerciale dans les locaux faisant l'objet du contrat de crédit- immobilier et qui est inscrit au registre du commerce et des sociétés peut se prévaloir à l'égard du crédit-preneur du statut des baux commerciaux.
Ainsi si le contrat de crédit-bail conclu entre les crédits-bailleurs et la SCI GMH échappe au statut des baux commerciaux le contrat de sous-location conclu entre la SCI GMH et la SARL TORII SPA est un contrat distinct qui obéit aux règles qui lui sont propres et qui se trouve régi par le statut des baux commerciaux.
Si en raison de son départ du local le 24 mai 2018 la SARL TORII SPA ne sollicite plus son maintien dans les lieux elle est bien fondée à présenter des demandes indemnitaires et en l'occurrence le paiement d'une indemnité d'éviction.
Concernant son évaluation elle expose qu'elle était en pleine expansion son chiffre d'affaires de 119 998 € pour l'exercice 2014 étant passé à 149 002 € pour l'exercice 2015 si bien que sans les péripéties judiciaires en 2016 il aurait dû largement dépasser les 200 000 € somme qu'elle est bien fondée à solliciter en indemnisation de son éviction.
Le dispositif des dernières écritures de BPIFRANCE FINANCEMENT, BPCE LEASE IMMO, Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL énonce :
Confirmer le jugement dont appel;
Fixer la créance des sociétés BPIFRANCE FINANCEMENT, BPCE LEASE IMMO, Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL TORII SPA à la somme de 150 314 €;
Dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande subsidiaire de désignation d'un expert sollicitée par la SCI GMH et la SARL GMH,
Ordonner à titre principal la mise hors de cause des sociétés BPIFRANCE FINANCEMENT, BPCE LEASE IMMO, Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL ;
Subsidiairement leur donner acte de leurs protestations et réserve d'usage;
En tout état de cause,
Condamner la société TORII SPA et Maître [C] es qualité de liquidateur judiciaire de la dite société à payer aux sociétés BPIFRANCE FINANCEMENT, BPCE LEASE IMMO, Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les crédits-bailleurs exposent que si les relations entre le crédit-preneur et le sous-locataire sont soumis aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce, il est constant que le statut des baux commerciaux n'est pas applicable au contrat de crédit-bail immobilier et que par conséquent l'argument de la société TORII SPA selon lequel le contrat de sous-location subsisterait vis à vis de la SCI GMH pour justifier d'un prétendu droit au maintien dans les locaux et subsidiairement à une indemnité d'éviction n'est pas opposable aux crédits-bailleurs.
Ils ajoutent que la SARL TORII SPA est indéniablement un occupant du chef de la SCI GMH pour autant cela ne lui confère aucun droit vis-à-vis des crédits bailleurs.
La convention de crédit-bail immobilier dont bénéficiait la SCI GMH a été résiliée de plein droit depuis le 8 avril 2016 ce qui a donc entrainé la disparition consécutive des droits de la SARL TORII SPA qui ne peut avoir plus de droit que le crédit-preneur.
Le droit au bail dont bénéficiait la SARL TORII SPA a pris fin par l'effet de la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier.
Ils font valoir que la convention d'occupation précaire du 8 avril 2016 sur laquelle la SARL TORII SPA se fonde pour justifier de la poursuite du droit au bail que la SCI GMH lui a consenti au titre du contrat de sous-location, ne lui confère aucun droit au maintien dans les lieux.
Toutefois la SARL TORII SPA a désormais renoncé à son maintien dans les lieux.
Les crédits-bailleurs font observer qu'il n'est formé aucun demande de paiement d'une indemnité à leur encontre.
Enfin les sociétés de crédit-bail exposent qu'en dépit de la résiliation de la convention de sous-location intervenue le 1er mai 2016 la SARL TORII SPA s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 24 mai 2018 sans procéder au moindre paiement et en s'abstenant de surcroit de régler les indemnités d'occupation mises à sa charge par l'arrêt de la cour d'appel du 13 septembre 2017.
Le dispositif des dernières écritures de la SCI GMH et de la SARL GMH énonce en ses seules prétentions :
A titre principal,
Confirmer le jugement dont appel;
A titre subsidiaire,
Si le principe d'une indemnité d'éviction devait être retenue, désigner tel expert avec pour mission de déterminer son montant par application et recoupement de plusieurs méthodes;
En tout état de cause,
Condamner la société TORII SPA et Maître [C] es qualité de liquidateur judiciaire de la dite société à payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SCI GMH soutient à titre principal n'avoir commis aucune faute dans la résiliation de la convention de sous-location soulignant que dans la dite convention il avait été expressément rappelé l'existence du contrat de crédit-bail et en particulier les dispositions de l'article A 10.1 selon lequel la résiliation du contrat de crédit-bail met fin immédiatement à toute sous-location et que la durée de la sous-location ne peut en aucun cas être supérieure à celle restant à courir pour le contrat de crédit-bail.
Elle ajoute qu'en outre elle n'a pas décidé de résilier le contrat de crédit-bail mais y a été contrainte en raison des difficultés financières rencontrées par la SARL GMH dans le cadre de la mise en exploitation de l'hôtel et qu'elle s'est retrouvée dans des problèmes de trésorerie ne lui permettant pas d'assurer le règlement des loyers et des charges du crédit-bail.
Il ne peut donc lui être reproché d'avoir privé volontairement la SARL TORII SPA d'exploiter son local jusqu'au terme convenu au surplus la SCI n'a enfreint aucun engagement puisque la sous-locataire était parfaitement informée en signant le bail.
La SCI et la SARL GMH font valoir que la SARL TORII SPA est par ailleurs de mauvaise foi lorsqu'elle prétend avoir été privée de trois ans d'exploitation entre 2018 et 2021 alors que les mauvais résultats et les chiffres négatifs accumulés par la SARL TORII SPA depuis l'exercice 2014 ont conduit au prononcé de sa liquidation judiciaire.
Sur le droit au paiement d'une indemnité d'éviction les sociétés GMH opposent tout d'abord que le statut des baux commerciaux n'est pas suffisant pour obtenir le versement d'une indemnité d'éviction et que la SARL TORII SPA doit justifier remplir les conditions inhérentes au droit au renouvellement pour pouvoir y prétendre ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque la résiliation du contrat de crédit-bail a emporté de plein droit la résiliation de tout contrat de sous-location.
A titre subsidiaire sur le calcul de l'indemnité d'éviction les sociétés GMH font valoir que s'il n'existe aucune méthode déterminée, toutefois quelque soit la méthode employée on ne peut pas raisonner par projection de résultats comme le fait la SARL TORII SPA qui prétend qu'elle était en pleine expansion ce qui en outre n'est pas le cas.
Enfin les sociétés GMH soutiennent que la SARL TORII SPA n'avait aucun droit au maintien dans les lieux et que la convention d'occupation précaire conclu le 8 avril 2016 consécutivement à la résiliation du contrat de crédit-bail entre les sociétés crédit-bailleurs et la SARL GMH pour l'exploitation de l'hôtel ne confère aucune droit à la SCI GMH et donc à la SARL TORII SPA.
MOTIFS:
La cour rappelle d'abord que l'appel s'entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement entrepris.
Sur la résiliation fautive de la SCI GMH:
Comme relevé par les premiers juges, il est constant que par acte en date du 27 septembre 2010 les sociétés OSEO FINANCEMENT(désormais BPIFRANCE FINANCEMENT), FRUCTICOMI (désormais BPCE LEASE IMMO), Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et BAIL ENTREPRISES(désormais ARKEA CREDIT-BAIL), crédit-bailleurs ont consenti à la SCI GMH un crédit-bail immobilier en vue de financer l'acquisition d'une emprise foncière [Adresse 15] et la construction d'un ensemble hôtelier lequel devait être exploité par la SARL GMH.
Il est également constant que le contrat de bail prévoit expressément article A.10.1 que les sous-location consenties par le crédit-preneur même expressément autorisées par le crédit-bailleur sont inopposables à ce dernier et que la résiliation du contrat de crédit-bail met fin immédiatement à toute sous location.
Le 31 mai 2012 la SCI GMH et la SARL TORII SPA ont conclu un contrat de sous-location sur d'une durée de neuf ans portant sur un local commercial d'une superficie de 177m² situé au rez-de-chaussée de l'hôtel.
Il ne peut être contesté que ce contrat reprend les dispositions précitées du contrat de crédit bail sur le fait que les sous-location consenties par le crédit-preneur même expressément autorisées par le crédit-bailleur sont inopposables à ce dernier et que la résiliation du contrat de crédit-bail met fin immédiatement à toute sous location.
Il précise en outre que la durée de la sous-location ne pourra être supérieure en aucun cas à celle restant à courir pour le contrat de crédit bail et que la résiliation ou la résolution du crédit-bail pour quelque cause que ce soit mettra fin immédiatement et de plein droit à toute sous-location même partielle.
Par conséquent la SARL TORII SPA avait parfaitement connaissance de ces dispositions lors de la signature du contrat de sous-location du 31 mai 2012 et les a accepter en connaissance de cause.
Il ressort des pièces produites que le 8 avril 2016 les crédits-bailleurs et la SCI GMH ont signé un protocole d'accord emportant résiliation amiable anticipée du contrat de crédit-bail à effet rétroactif au 31 août 2015.
Cet accord est consécutif au fait qu'au 31 août 2015 la SCI GMH n'est pas en mesure de procéder au règlement des échéances de loyers du crédit-bail depuis le 1er septembre 2014 pour plus de 10 680 838 € au 31 août 2015.
La SARL TORII SPA ne démontre pas au vu de cette situation en quoi la SCI en signant le protocole de résiliation anticipée du crédit bail le 8 avril 2016 aurait agi de façon légère et fautive.
Par ailleurs comme retenu pertinemment par le jugement entrepris la résiliation amiable du crédit-bail en application des clauses contractuelles tant du contrat de crédit-bail, que du contrat de sous-location a entrainé la résiliation de plein droit du contrat de sous-location conclu entre la SCI GMH et la SARL TORII SPA le sous-locataire ne pouvant disposer de plus de droit que ceux du crédit-preneur qui en est totalement dépourvu depuis la résiliation du crédit-bail.
Par conséquent la SCI GMH n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité en résiliant de façon anticipée le contrat de sous-location conclu avec la SARL TORII SPA et de fonder la demande en dommages et intérêts présentée par la SARL TORII SPA .
Sur l'application du statut des baux commerciaux:
La SARL TORII SPA revendique à titre subsidiaire le statut des baux commerciaux pour prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction.
Il est exact qu'en application de l'article L 145-31 du code de commerce quand la sous-location est régulière dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire ce dernier bénéficie des dispositions du code de commerce et notamment du droit à la propriété commerciale et du droit au renouvellement.
Toutefois en application de l'article L 145-32 dudit code le sous-locataire ne peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal que dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire principal ou en l'occurrence en l'espèce du crédit-bailleur.
Or au cas présent à compter de la résiliation anticipée du crédit-bail la SCI GMH de qui seule la SARL TORII SPA détient ses droits ne bénéficie plus d'aucun titre d'occupation ni des droits qu'elle détenait dans le cadre du contrat de crédit-bail , si bien que comme retenu pas le jugement entrepris elle ne pouvait consentir à son sous-locataire aucun droit y compris le droit au renouvellement.
Par conséquent la SARL TORII SPA qui ne pouvait plus prétendre à ce droit au renouvellement ne peut être fondée à solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL TORII SPA de l'ensemble de ses demandes.
Sur la demande des sociétés BPIFRANCE FINANCEMENT, BPCE LEASE IMMO, Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL de voir fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL TORII SPA à la somme de 150 314 €:
Il n'est pas contesté qu'après la résiliation du contrat de sous-location et malgré mise en demeure des crédits-bailleurs la SARL TORII SPA s'est maintenue dans les lieux du 1er mai 2016 au 24 mai 2018 si bien que le jugement dont appel qui ne fait pas l'objet de critique sur ce point sera confirmé en ce qu'il a condamné sur cette période la SARL TORII SPA au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 5 015 € hors taxes et hors charges.
Devant la cour les crédits-bailleurs demandent que leur créance à ce titre qui se chiffe à la somme de 150 314,59 € tel que cela ressort du calcul figurant en détail à la déclaration de créance au passif de la SARL TORII SPA en date du 30 août 2015 soit fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de ladite société.
Cette demande ne fait l'objet de la part de Maître [C] es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL TORII SPA d'aucune contestation tant sur son principe que sur le montant de la créance et il y sera donc fait droit.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En appel l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et de dire que les dépens de la présente procédure seront supportés par Maître [C] es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL TORII SPA.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier en toutes ses dispositions;
Y ajoutant,
Fixe la créance des sociétés BPIFRANCE FINANCEMENT, BPCE LEASE IMMO, Société Générale pour le développements des opérations de crédit-bail SOGEBAIL et ARKEA CREDIT-BAIL au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL TORII SPA à la somme de 150 314 €
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne Maître [C] es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL TORII SPA aux dépens de la procédure devant la cour.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
