Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 28 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/04867 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OH2X
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 29 MAI 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE SETE
N° RG 18-000535
APPELANT :
Monsieur [W] [G]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Sylvie PRAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEES :
Madame [N] [V] prise en sa qualité et en
qualité d'héritière de [B] [H], née le 22 Mars 1931 à [Localité 1](34),décédée le 27 août 2021
née le 10 Février 1961 à [Localité 8]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Me Valérie MEJANE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/014195 du 18/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame [B] [H], décédée le 27 août 2021
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Me Valérie MEJANE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTERVENANTES :
Madame [K] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
assignée à personne le 9 décembre 2021
Madame [E] [V] épouse [O]
née le 17 Janvier 1953 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 2]
assignée à étude d'huissier le 31 novembre 2021
Ordonnance de clôture du 25 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 MAI 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- par défaut.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
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**
Le 30 août 2000, [N] [V] et sa mère, [B] [H], ont signé un contrat de bail avec [W] [G] avec une prise de possession au 1er octobre 2000.
Le 18 novembre 2015, une expertise judiciaire a été ordonnée suite à un épisode d'infestation d'insectes de maison dans les lieux lors de l'été 2015.
L'expert a rendu son rapport le 19 juillet 2018. Le rapport d'expertise relève que certains des désordres invoqués ont été constatés par huissier à l'entrée dans les lieux des locataires sans être pris en charge par le bailleur en 18 ans. L'expert relève que ce dernier n'a investi que 1 861, 38 € dans son bien durant toute la durée de la location et ce alors que la maison n'était pas en état d'être louée dès la signature du bail. L'expert note également que tous les désordres et vices allégués ont pour cause le défaut d'entretien et l'absence de mise en sécurité et aux normes à la charge du bailleur.
Le 16 août 2018, les consorts [V]-[H] ont assigné leur bailleur pour obtenir notamment réparation au titre de ses manquements à ses obligations locatives et sa condamnation à procéder aux travaux de remise en état sous astreinte.
Parallèlement, les locataires ont quitté les lieux le 31 juillet 2018.
[W] [G] a demandé que le rapport d'expertise soit écarté des débats faute d'être contradictoire et soutient que l'origine des sclérodermes domestiques est incertaine.
Le jugement rendu le 29 mai 2019 par le tribunal d'instance de Sète énonce dans son dispositif :
Homologue le rapport d'expertise du 19 juillet 2018.
Condamne [W] [G] à payer aux consorts [V]-[H] la somme de 3 459, 44 € au titre de leur préjudice matériel, 22 345, 88 € au titre de leur préjudice de jouissance et 7 518, 24 € au titre de leur préjudice de jouissance spécifique lié aux éclosions de sclérodermes domestiques.
Condamne [W] [G] à restituer aux consorts [V]-[H] la somme de 953, 24 € au titre du dépôt de garantie.
Déboute les parties de leurs plus amples demandes.
Condamne [W] [G] à payer 1 000 € aux consorts [V]-[H] au titre des frais irrépétibles.
Dit que les dépens comprenant les frais d'huissier du procès-verbal de constat du 5 août 2015 seront supportés par [W] [G].
Le jugement constate que le rapport d'expertise démontre la responsabilité du bailleur dans les désordres allégués. Il expose que l'expert a conclu sur les éléments transmis par le bailleur sans que ce dernier ne parvienne à prouver ses allégations ou à remettre en cause la qualité d'expertise.
Le jugement constate que l'expert a établi que les sclérodermes domestiques provenaient des boiseries et planchers du grenier qui n'ont pas été correctement entretenus par le bailleur. Il retient la valeur évaluée par l'expert sur certains des préjudices matériels mais expose que [N] [V] et [B] [H] ne rapportent pas la preuve que les achats de produits allégués aient été exclusivement engendrés par la présence de sclérodermes domestiques ni n'expliquent pourquoi la somme qu'elles demandent au titre des meubles contaminés est supérieure de plus de 53, 57 % de celle retenue par l'expert. La somme de 59 € demandée au titre du remboursement de l'achat de boites hermétiques n'apparait pas comme une dépense justifiée, tout comme la dépense au titre des frais de pressing dont le lien avec les désordres n'est pas établi. Le jugement rejette la demande au titre de la surconsommation d'électricité et d'eau alléguée dès lors que les consorts [V]-[H] ne démontrent pas de lien de causalité entre l'indécence du logement, les éclosions de sclérodermes domestiques et les sommes réclamées. Le jugement retient les sommes retenues par l'expert au titre du préjudice de jouissance des locataires.
Le jugement expose que du fait des quatre semestres de cycles réguliers d'éclosion de sclérodermes domestiques, les consorts [V]-[H] ont subi un préjudice moral résultant des démangeaisons provoquées, de la dégradation de leur mobilier et de leurs effets personnels ainsi que de la longue absence de réaction appropriée de leur bailleur.
[W] [G] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 juillet 2019.
Le 27 août 2021, [B] [H] est décédée.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 avril 2022.
Les dernières écritures pour [W] [G] ont été déposées le 10 janvier 2022.
Les dernières écritures pour [N] [V] en sa qualité et en sa qualité d'héritière de [B] [H] ont été déposées le 24 mars 2022.
Le dispositif des écritures pour [W] [G] énonce :
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de Sète le 29 mai 2019.
Subsidiairement :
- débouter les consorts [V]-[H] de leur demande de réparations du préjudice de jouissance lié à la présence de sclérodermes,
- déclarer irrecevable la demande d'indemnisation des consorts [V]-[H] sur la période antérieure au 5 octobre 2010,
- fixer que l'indemnisation du préjudice de jouissance sur la période postérieure à 2010, ne peut être supérieure à la somme de 5 000 €,
- débouter les consorts [V]-[H] de toutes autres demandes indemnitaires.
Condamner les consorts [V]-[H] à payer à [W] [G] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
[W] [G] soutient que l'action en indemnisation des consorts [V]-[H] est prescrite pour la période entre octobre 2000, date d'entrée dans les lieux, jusqu'au 5 octobre 2010 puisque l'article 2224 du Code civil prévoit une prescription de cinq ans qui s'applique et ce même si l'obligation de délivrance d'un logement décent et l'obligation d'entretien des lieux loués en bon état d'usage sont des obligations continues.
[W] [G] conteste l'homologation du rapport d'expertise par le juge en faisant valoir que l'expert a porté des appréciations d'ordre juridique. L'expert déduit de sa vérification des critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 que la maison n'était pas en état d'être louée dès la signature du bail, en 2000, soit à une date où les dispositions du décret n'étaient pas applicables. [W] [G] ajoute que par la suite l'expert estime que la maison n'aurait pas dû être louée et que seule une indemnité d'occupation peut être prise en compte ce qui constitue une analyse juridique qui ne rentre pas dans ses compétences.
Concernant le chiffrage des préjudices, [W] [G] souligne que la demande de diminution de l'indemnité d'occupation de 20 % par rapport au loyer mensuel ne peut pas être accueillie sur une période de 18 ans puisque l'action est prescrite en ce qui concerne la période antérieure à octobre 2010. En tout état de cause, les calculs ne peuvent s'effectuer sur la base d'une indemnité d'occupation alors même que le bail n'est pas contesté par les parties. Le bailleur souligne que le premier juge a repris les calculs de l'expert sans indiquer d'éléments justifiant la diminution retenue. Selon lui, ces préjudices ont été surévalués. Il convient également de justifier le point de départ du préjudice de jouissance qui ne peut pas être arbitrairement fixé à la date de la conclusion du bail.
[W] [G] soutient que l'expert s'est uniquement basé sur les éléments donnés par les locataires et leur conseil sans tenir compte de ses explications. Il avance que l'expert a par exemple indiqué qu'il aurait donné une fin de non recevoir aux sollicitations de ses locataires au sujet de l'infestation alors qu'il s'est immédiatement rendu sur place, comme les consorts [V]-[H] le reconnaissent dans leur courrier du 4 août 2015. Il affirme qu'une entreprise est intervenue dans les lieux à plusieurs reprises après 2015 pour traiter ce problème.
[W] [G] soutient que l'expert ne peut pas conclure que le logement est indécent et dangereux et qu'il n'est pas en état d'être loué, et ce depuis le début du bail puisque les consorts [V]-[H] habitent les lieux depuis 18 ans sans se plaindre d'un quelconque problème pendant 15 ans.
Il affirme que les locataires lui interdisaient l'accès au logement depuis qu'il avait constaté qu'elles avaient abattu une cloison sans autorisation. Il ajoute que les locataires ne l'ont pas plus informé des problèmes d'infiltrations allégués et que l'expert ne peut pas déduire de ses constatations établies en 2018 que le logement n'était pas en état d'être loué en 2000. Concernant l'installation électrique, le bailleur souligne que les dysfonctionnements n'existaient pas au moment de la prise de possession des lieux mais que l'expert note que ce sont les modifications apportées par les locataires qui les ont provoqués.
[W] [G] soutient que les locataires ne l'ont averti de la présence d'insectes qu'en 2015 et qu'il n'est donc pas possible de demander sur la période antérieure une réduction du loyer ou de lui reprocher de ne pas avoir effectué les travaux demandés. Il affirme que l'origine de l'arrivée de ces insectes ne peut être déterminée, comme l'entreprise mandatée le confirme. Il ajoute qu'entre mars 2016 et juillet 2017, les locataires n'ont plus connu ce désordre alors qu'il a été condamné à quatre semestres d'indemnisation pour 2015 à 2018. Il fait valoir qu'il ne peut pas être tenu de rembourser les achats de produits effectués avant de l'avoir averti ni de rembourser les meubles jetés dont l'achat date de 1961 et 1999 et qui n'ont donc plus de valeur marchande. Les locataires affirment qu'elles ont subi des infiltrations pendant 18 ans alors même qu'elles n'ont pas été signalées au propriétaire. [W] [G] conteste la demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance spécifique à l'infestation puisqu'il a fait intervenir une entreprise pour régler le problème.
Le dispositif des écritures pour [N] [V] énonce :
Confirmer le jugement entrepris du 29 mai 2019.
Et y ajoutant, condamner [W] [G] au paiement de la somme de 1 872, 57 € en remboursement du coût de l'accumulateur et de son installation.
Le condamner au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
[N] [V] soutient que les critiques faites par le bailleur envers le travail de l'expert ne sont pas fondées.
[N] [V] soutient qu'[W] [G] n'est pas intervenu suite aux réclamations des locataires comme le démontrent les lettres versées aux débats ainsi que le rapport d'expertise. L'entreprise ne serait intervenue qu'en septembre 2018. Elle conteste la prescription pour la période antérieure au 5 octobre 2010 puisqu'il était tenu de délivrer un logement en bon état dès le début du bail. En tout état de cause, le préjudice de jouissance aurait donc duré a minima huit ans. [N] [V] fait valoir que l'expert n'a pas effectué d'appréciation juridique et a uniquement fait des constatations techniques afin de chiffrer le préjudice des locataires. Elle ajoute que l'absence d'isolation et de chauffages efficaces les a forcés à investir dans la pose d'un accumulateur, laissé chez le propriétaire.
MOTIFS
L'expert situe bien l'origine des sclérodermes dans les boiseries du grenier en raison du défaut d'entretien par le bailleur.
Le premier juge n'a retenu par une appréciation circonstanciée et pertinente que l'indemnisation des achats ou consommations dont la preuve du lien de causalité avec les désordres imputables au bailleur était suffisamment rapportée.
Le rapport de l'expert mentionne que le bailleur n'a pas contesté les indemnités des préjudices matériels, et s'est déclaré prêt à coopérer pour le relogement des locataires.
L'expert précise que le bailleur n'apporte aucun élément de justification au soutien des critiques de ses dires.
Les lettres versées aux débats et les investigations de l'expert montrent suffisamment que le bailleur n'a pas donné suite aux réclamations des locataires, et l'entreprise envoyée par le bailleur n'est pas intervenue avant septembre 2018.
Les éléments de fait relatés par l'expert pour évoquer les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien ne caractérisent pas une appréciation juridique mais sont seulement donnés à l'appréciation du juge.
L'expert judiciaire relate, même si l'appréciation de l'indécence des lieux ne lui appartient pas, que pour 18 ans de location le bailleur n'a investi que 1861,38 € de traitement de charpente, que plusieurs désordres avaient été constatés par le procès-verbal de constat d'huissier du 23 octobre 2000 quelques semaines après l'entrée dans les lieux, que l'état de délabrement et de nombreuses non-conformités des éléments d'équipement rendent l'habitation impropre à sa destination.
La cour confirme l'appréciation pertinente du premier juge sur une réduction de 20 % du montant du loyer au titre du préjudice de jouissance, et d'un préjudice spécifique lié aux périodes d'éclosion.
Toutefois le préjudice ne peut être considéré imputable au bailleur avant d'en avoir été prévenu avec le bénéfice d'une prescription de cinq ans, c'est-à-dire au regard des pièces produites par les locataires à compter du courrier du 22 juillet 2015, et une période antérieure de cinq ans, de sorte que la cour réduit le montant d'indemnisation à compter de la date réclamée par le bailleur du 5 octobre 2010, soit jusqu'au départ des locataires le 31 juillet 2018 une période de 94 mois, soit la somme de 522,10 € x 94 x 20% = 9815,48 €.
En revanche, la demande nouvelle en appel du remboursement des frais d'installation de chauffage n'est pas démontrée en lien de causalité suffisant avec les prétentions initiales et le rapport d'expertise judiciaire.
Il n'est pas inéquitable dans l'espèce de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés en appel.
En revanche les fautes contractuelles retenues à l'encontre du bailleur justifient la confirmation de la condamnation en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et la condamnation du bailleur aux dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition greffe ;
Confirme le jugement rendu le 29 mai 2019 par le tribunal d'instance de Sète, sauf sur le montant de l'indemnisation du préjudice de jouissance par le premier juge à hauteur de 22 335,88€;
Et statuant à nouveau sur l'infirmation, condamne [W] [G] à payer à [N] [V] en indemnisation du préjudice de jouissance la somme de 9815,48 € ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne [W] [G] aux dépens de l'appel.
Le greffierLe président
