Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 28 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/05798 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OJUJ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 JUIN 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 17/02733
APPELANT :
Monsieur [X] [I]
exerçant sous l'enseigne LE MASSILIA
né le 11 Novembre 1972 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 10]
Représenté par Me Michèle TISSEYRE de la SCP TISSEYRE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me VILAR, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame [D] [P] épouse [J]
née le 18 Août 1967
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [O] [P] épouse [M]
née le 22 Janvier 1970
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [N] [P]
née le 20 Janvier 1972
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 10]
Représentée par Me Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [V] [Z] épouse [P]
née le 22 Mars 1940
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 10]
Représentée par Me Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [R] [P] épouse [E]
née le 30 Novembre 1965
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 10]
Représentée par Me Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [A] [P]
née le 31 Octobre 1968
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 20 Avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 MAI 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA et lors de la mise à disposition : Mme Henriane MILOT
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT
EXPOSE DU LITIGE
Le 4 novembre 2011, les consorts [P], propriétaires indivis, ont donné à bail à [X] [I], un local commercial situé à [Localité 10] (34), pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer mensuel de 400 euros hors taxe. L'activité de « vente de pizzas à emporter et menus produits de consommation courante » a été autorisée et le preneur a réalisé, avec l'accord des bailleurs, les travaux qu'il estimait utiles à son activité.
Les 30 août et 8 septembre 2016, suite à une mise en demeure de la direction départementale de la protection des populations de créer dans le local des sanitaires, [X] [I] a demandé par lettres recommandées aux bailleurs, la possibilité d'exécuter les travaux en dehors du local loué du fait de la configuration des lieux, ce que [O] [P] a refusé, après l'envoi d'une nouvelle demande le 10 février 2017.
Les 2 et 5 mai 2017, [X] [I] a assigné les consorts [P] aux fins de les voir condamner à prendre en charge les travaux et à lui payer la somme de 7 000 euros en indemnisation de ses préjudices en faisant valoir qu'il ne pouvait plus exercer son activité, qu'il s'exposait à des poursuites pénales et qu'il était gêné dans l'usage des lieux par les aboiements du chien de [V] [P], sa voisine, et par les remarques désobligeantes des bailleurs.
Parallèlement, le 22 septembre 2017, les bailleurs ont fait délivrer un commandement d'avoir à respecter l'objet du bail, visant la clause résolutoire, qui est demeuré sans suite.
Les consorts [P] ont fait valoir qu'autoriser le locataire à exécuter des travaux en dehors des locaux loués, augmentant ainsi la surface, aurait comme conséquence de dénaturer le bail. Reconventionnellement, ils ont sollicité l'expulsion du locataire au motif qu'en installant une terrasse, le preneur avait transformé son activité de vente à emporter en vente sur place et parce qu'il aurait réalisé des travaux non autorisés. Le preneur a contesté la violation de la clause d'activité puisque la consommation sur place n'était pas interdite.
Le jugement rendu le 26 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Déboute le demandeur de l'intégralité de ses demandes ;
Faisant droit à la demande reconventionnelle des bailleurs, constate que le preneur n'a pas satisfait aux causes du commandement du 22 septembre 2017 dans le délai d'un mois dont il disposait pour ce faire ;
Constate en conséquence que la clause résolutoire a pris effet le 22 octobre 2017 ;
Ordonne l'expulsion de [X] [I] et de tout occupant de son chef ;
Condamne [X] [I] à acquitter, jusqu'à libération complète des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en vigueur, tel que déterminé aux termes de l'article 6 du bail ;
Le condamne aux entiers dépens ;
Ordonne l'exécution provisoire.
Le jugement relève que le bail prévoit que le preneur aura la responsabilité de toutes les autorisations légales, réglementaires et autres nécessaires à son exploitation, et qu'il lui est interdit d'exiger du bailleur un aménagement ou une réparation de quelque nature que ce soit, toutes réparations étant à sa charge. Le jugement expose qu'il appartenait donc au preneur d'installer des toilettes lorsqu'il a aménagé le local pour se mettre en conformité avec la loi, en tenant compte du fait que ces toilettes étaient destinées par principe au personnel. Aucune mise en conformité n'a été effectuée après la mise en demeure. Le jugement constate que le preneur ne peut pas exiger des bailleurs qu'ils augmentent la superficie louée en mettant à sa disposition une partie de leur propriété indivise alors même que cette mise à disposition justifierait une augmentation de loyer. Les aboiements du chien ne caractérisent pas un manquement des bailleurs à leur obligation d'assurer la jouissance paisible des locaux car il s'agit d'un bruit extérieur relevant de relation de voisinage, au-delà du fait que l'environnement était déjà bruyant.
Le jugement expose qu'aucune des parties ne justifie du statut juridique de l'emplacement de la terrasse mais qu'il est possible de déduire des photographies qu'elle occupe le trottoir, et nécessite donc une autorisation de la mairie et non des bailleurs. Il relève que cette terrasse a entraîné l'extension de l'activité prévue au bail à celle d'une activité de consommation sur place. Le preneur n'a pas respecté les causes du commandement lui ayant été délivré sur ce point. Le jugement constate que le preneur a procédé sans l'accord des bailleurs au remplacement du système de climatisation.
[X] [I] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 14 août 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 avril 2022.
Les dernières écritures pour [X] [I] ont été déposées le 7 mars 2022.
Les dernières écritures pour les consorts [P] ont été déposées le 14 janvier 2020.
Le dispositif des écritures pour [X] [I] énonce :
Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance en toutes ses dispositions ;
Ordonner que les travaux nécessaires à l'exploitation du fonds de [X] [I], sanitaires et changement de l'extracteur soient réalisés aux frais des bailleurs, et ce sous astreinte de 50 euros par jour ;
Condamner les consorts [P] à verser à [X] [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Rejeter l'ensemble des autres demandes des consorts [P] ;
Condamner les intimés à verser à l'appelant la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
[X] [I] soutient que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme sur le fondement de l'article 1719 du code civil. Il fait valoir que le code du travail prévoit que l'employeur doit mettre à la disposition des salariés des sanitaires et que le bailleur doit délivrer un local conforme à l'objet du bail et à l'usage auquel il est destiné. Dès lors, le bail ayant été conclu en vue de l'exploitation d'un commerce de restauration, le local loué aurait dû respecter les règles sanitaires en vigueur comme la cour d'appel de Limoges a pu le relever le 7 février 2019. Il rappelle que quelle que soit la clause relative aux réparations, tous les travaux à faire sur la chose louée, et nécessaires à l'activité pour laquelle le bail a été donné, resteront à la charge du bailleur sauf si une clause du bail les a mises spécifiquement à la charge du preneur.
[X] [I] souligne que le bail conclu en 2011 mentionne comme destination des locaux « tous commerces » et qu'il est précisé qu'il était pizzaiolo. Il soutient que les bailleurs ont refusé d'installer les sanitaires, puis ont refusé qu'il les installe lui-même à ses frais et qu'ils demandent désormais la preuve que les sanitaires ont bien été réalisés. Il conteste souhaiter une extension de la superficie du bail et avance qu'il veut juste que les locaux loués soient en conformité avec l'activité pour laquelle ils ont été loués. Il estime que cette situation lui cause un préjudice depuis 2016.
[X] [I] souligne que le premier juge n'a été saisi que de la question du bail commercial le liant aux consorts [P] dont la terrasse ne fait pas partie puisqu'elle n'appartient pas aux bailleurs. Il avance qu'il ne s'agit pas d'une terrasse visant à permettre aux clients de se restaurer mais plutôt un point de pause pour ses clients dans l'attente de la préparation des produits ou pour une consommation rapide. L'activité de vente de pizzas à emporter n'est pas transformée puisque la terrasse ne fait pas partie de la location. Il conteste également le fait que le bail ait été destiné à une exploitation de vente de pizzas à emporter et menus produits de consommation puisque selon lui le bail originel est un bail « tous commerces ». En tout état de cause, l'activité n'a jamais changé puisque le local loué ne dispose pas d'espace destiné à la consommation. Il ne peut donc y avoir d'extension de l'activité exercée dans les locaux loués. Concernant la climatisation, le preneur fait valoir qu'il avait fait installer un système d'extraction lors de son entrée dans les lieux, avec l'accord des bailleurs, mais qu'ils ont par la suite refusé de manière abusive qu'il le change quelques années plus tard. Il a donc dû réaliser les travaux pour pallier aux manquements des bailleurs. [X] [I] soutient qu'il n'a pas à justifier aux bailleurs qu'il est en règle avec les dispositions administratives, les bailleurs ne pouvant se fonder sur un tel manquement que pour le mettre en demeure d'exploiter, ce qui n'a pas été fait. Il ajoute que c'est au bailleur de démontrer qu'il a satisfait à l'obligation de délivrance découlant du bail. Le commandement délivré serait donc nul.
[X] [I] affirme qu'il ne pouvait donner suite à la sommation qui lui a été adressée le 16 janvier 2020 puisqu'il n'a jamais été destinataire des pièces qui lui étaient demandées. Il ajoute que la mise en conformité pour l'exercice de l'activité est bien à la charge du bailleur dès lors que les travaux n'ont pas été expressément mis à la charge du preneur. Il se défend de connaître des problèmes administratifs quelconques et fait valoir qu'il a même obtenu un prêt garanti par l'Etat, d'un montant de 22 000 euros.
Le dispositif des écritures pour les consorts [P] énonce :
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Débouter [X] [I] de toutes ses demandes ;
Condamner [X] [I] à payer la somme de 2 530,29 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 1 678 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens.
Les consorts [P] soutiennent que le contrat de bail met expressément à la charge du preneur la question des autorisations nécessaires à son exploitation ainsi que les travaux ordinairement à la charge d'un bailleur, en ce compris les travaux imposés par l'administration ou l'autorité publique. Ils soulignent que les parties sont liées par la force obligatoire des contrats dans la mesure où aucune des clauses litigieuses ne contrevient à une règle d'ordre public. Il revient donc à la charge de [X] [I] d'installer des sanitaires. Les consorts [P] avancent que la réglementation citée par le preneur ne s'applique en fait qu'à lui. Ils ajoutent que les arrêts cités par le preneur n'ont aucun lien avec l'espèce puisqu'ils concernent soit un bail prévoyant que les travaux seraient à la charge du bailleur, soit une activité qui se heurtait aux dispositions d'occupation des sols. En tout état de cause, les consorts [P] font valoir que les juges ne peuvent pas autoriser un locataire à réaliser des travaux en dehors des lieux loués, le bail ne portant que sur la pièce de 10 m2.
Les consorts [P] demandent la confirmation de la résiliation du bail, prononcée en première instance sur le fondement de l'inexécution contractuelle. Ils soutiennent que le preneur a transformé son activité de vente à emporter en vente sur place, comme le démontre le constat d'huissier effectué le 14 septembre 2017. Ils ajoutent qu'ils ont également envoyé une sommation au preneur de se conformer aux dispositions du bail, sans succès. Ils précisent que le preneur ne conteste d'ailleurs pas réaliser de la restauration sur place et que son site internet indique qu'une terrasse est mise à disposition de la clientèle. Les bailleurs soutiennent que l'activité visée par le bail est limitée à la vente de pizzas à emporter et menus produits de consommation courante, comme le preneur l'avait d'ailleurs reconnu, ce qui constitue un aveu judiciaire. Ils ajoutent que le local loué jouxte la maison d'un des bailleurs, tout comme la terrasse utilisée par [X] [I], ce qui engendre plus de nuisances en terme de bruits, d'odeurs et de saletés qu'une activité classique de vente à emporter. Les bailleurs avancent que [X] [I] a réalisé des travaux malgré leur opposition. L'huissier de justice a pu constater la surélévation de cheminée, l'existence de la terrasse ainsi que la présence d'un nouveau bloc de climatisation. Les bailleurs ajoutent que [X] [I] ne justifie pas qu'il peut toujours exercer l'activité de vente de pizzas à emporter alors qu'il a fait l'objet d'une mise en demeure. Ils lui font donc sommation de justifier des suites données par l'administration et de produire les comptes rendus de visite des cinq dernières années.
MOTIFS
1. Sur la mise en conformité des locaux
Il est constant que [X] [I] a effectué, dans les lieux pris à bail, les travaux d'emménagement nécessaires à l'exercice de son activité de « vente de pizzas à emporter et menus produits de consommation courante », telle que ressortant de l'article 1 du bail du 4 novembre 2011, en litige, qu'il n'est pas contesté qu'il est prévu à l'article 2 que le preneur déclarait « faire son affaire personnelle de toutes les autorisations légales, réglementaires et autres nécessaires à son exploitation » et qu'il s'interdisait, à l'article 4, « d'exiger du bailleur aucun aménagement, ni aucune réparation de quelque nature que ce soit, ni aucune réduction de loyer de ce chef », qu'enfin, il s'était encore engagé à effectuer, « pendant la période d'exploitation et à ses frais, toutes réparations qui seraient nécessaires et tout l'entretien ordinairement à la charge d'un bailleur, en ce compris les travaux imposés par l'administration ou l'autorité publique, mais à l'exception des travaux de l'article 606 du code civil », de sorte qu'il n'est aucunement fondé à exiger des bailleurs qu'ils augmentent la superficie louée en mettant à sa disposition une partie de leur propriété indivise afin qu'il puisse y créer des sanitaires.
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il l'a débouté de cette demande.
2. Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail et d'expulsion
Il est incontestable, comme l'ont justement relevé les premiers juges, que l'adjonction de la terrasse en litige a entraîné une extension de l'activité de « vente de pizzas à emporter » à celle de « vente de pizzas pouvant être consommées sur place », soit une activité non autorisée par les bailleurs, de sorte que les bailleurs étaient fondés à en solliciter la suppression.
Le commandement délivré à cet effet étant demeuré sans suite dans le délai d'un mois imparti au preneur, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté que la clause résolutoire était acquise depuis le 22 octobre 2017, que [X] [I] était depuis lors occupant sans droit ni titre, qu'il convenait par conséquent d'ordonner son expulsion et de fixer une indemnité d'occupation.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 26 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens.
La cour constate que le tribunal n'a pas statué sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
[X] [I] sera condamné aux dépens de l'appel.
[X] [I], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer aux consorts [P] la somme de 2 530,29 euros au titre des frais non remboursables de première instance et la somme de 1 678 euros au titre des frais non remboursables d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 26 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE [X] [I] à payer aux consorts [P] la somme de 2 530,29 euros au titre des frais non remboursables de première instance et la somme de 1 678 euros au titre des frais non remboursables d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [X] [I] aux dépens de l'appel.
Le greffierLe président
