Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/01182 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OA22
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 29 JANVIER 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 16/03620
APPELANTES :
SARL SOLUTRA prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualitéè au siège social sis
Chez SA LOCAFIM
[Adresse 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Karine BEAUSSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
SA LOCAFIM prise en la eprsonne de son représentant légal domcilié ès qualités au siège social sis
[Adresse 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Karine BEAUSSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires LE ZENITH prise en la personne de son syndic la SARL AGENCE AZUR domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 1]
[Adresse 3]
[Adresse 1]
Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Malo DEPINCÉ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 24 Mai 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 JUIN 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, président de chambre, et par Madame Hélène ALBESA, greffier.
Par acte du 1er juin 2016, la société Solutra fait citer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pour obtenir le libre stationnement de la clientèle des locaux commerciaux conformément au règlement de copropriété, et l'enlèvement d'ouvrages mis en place sur les lots 1 à 4.
La société Locafim copropriétaire de locaux commerciaux intervient volontairement à l'instance.
Le jugement rendu le 29 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Rejette les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires.
Déboute les sociétés Solutra et Locafim de leurs demandes.
Condamne la société Solutra à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne les sociétés Solutra et Locafim aux dépens.
Le jugement retient l'intérêt à agir de Solutra en qualité de copropriétaire pour obtenir le bénéfice du règlement de copropriété, et la recevabilité de l'intervention volontaire de Locafim pour le même motif.
Le jugement observe que le règlement de la ZAC dans laquelle est située la copropriété reproduit un document du 31 mars 1977 intitulé « règlement de copropriété », que ces dispositions ne peuvent pas être considérées comme faisant parti de règlement de la copropriété pour l'application de la loi de 1965, au regard de l'article 8 de la loi et de l'article 3 du décret, que le règlement de la copropriété ne fait pas mention de l'affectation de places de stationnement.
Le jugement constate que le règlement de copropriété mentionne que les lots 1 à 4 sont des emplacements de parking, mais qu'il n'est pas établi que la SARL Solutra en soit propriétaire, que l'état des lots édités le 4 avril 2017 mentionne une SCI Solutra, que le relevé de propriété de l'année 2007 mentionne seulement Solutra. Il observe ensuite qui n'est pas établi que l'installation des bacs à fleurs sur ces emplacements empêche une utilisation normale.
Les sociétés Solutra et Locafim ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 février 2019.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 mai 2022.
Les dernières écritures pour les sociétés Solutra et Locafim ont été déposées le 2 février 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 16 mai 2022.
Le dispositif des dernières écritures pour la SARL Solutra et la SA Locafim énonce :
Infirmer le jugement.
Condamner le syndicat des copropriétaires à un libre stationnement de la clientèle des locaux commerciaux conformément au règlement de copropriété.
Condamner le syndicat des copropriétaires à enlever les ouvrages mis en place sur les lots 1 à 4.
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5000 € de dommages-intérêts.
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Solutra indique qu'en sa qualité de constructeur du bâtiment elle est restée propriétaire des lots non vendus 1 à 4 à usage de parking, pour lesquels elle paie la taxe foncière, que sa convocation à l'assemblée générale confirme sa qualité de propriétaire.
Elle soutient que le règlement de copropriété dans le document initial du 31 mars 1977 prévoit une place de stationnement par tranche de 50 m² de surface commerciale, que les emplacements matérialisés sur des parties communes ne sont pas compatibles avec l'exploitation des commerces en raison d'une barrière d'accès.
Elle soutient que les bacs à fleurs sont une appropriation illicite sur les lots 1 à 4 qui lui sont privatifs, que le syndicat des copropriétaires n'établit pas une possession acquisitive. Elle indique qu'il n'existe pas de SCI Solutra.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
Déclarer l'appel irrecevable pour défaut de qualité à agir de l'appelante.
À titre subsidiaire confirmer le jugement.
Condamner les sociétés Solutra et Locafim aux dépens, ainsi qu'à la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec droit de recouvrement direct, et une somme de 6000 € pour procédure abusive.
Le syndicat des copropriétaires expose que Solutra n'a jamais livré les quatre emplacements de parking dont elle revendique la propriété, que les emplacements ont été de toute façon cédés en août 2020 à deux SCI, que Solutra n'a pas de locaux commerciaux pour revendiquer des emplacements affectés, de sorte qu'elle n'a plus de qualité à agir comme copropriétaire, ni d'intérêt à agir.
Il expose que les emplacements sont des espaces verts ou des trottoirs depuis la conception sans aucune revendication de propriété depuis plus de 30 ans.
Il observe que seul le règlement d'aménagement de la zone mentionne une place de stationnement par 50 m² de surface de vente pour les commerces, en précisant « si les emplacements existent ».
Il observe que le règlement de copropriété se contente de stipuler qu'il reproduit le texte de la convention d'aménagement de la ZAC à titre d'information, sans faire corps avec le règlement.
MOTIFS :
Le syndicat des copropriétaires n'apporte pas de critique utile pertinente du motif du premier juge de retenir la qualité de la société Solutra copropriétaire à agir sur une prétention d'application du règlement de copropriété, et la recevabilité de l'intervention de la société Locafim n'est pas critiquée par une prétention spécifique dans le dispositif des écritures du syndicat.
Les sociétés appelantes produisent un acte notarié du 18 janvier 1978 intitulé modificatif d'un acte du 31 mars 1977 ayant établi le règlement de copropriété et l'état descriptif de l'ensemble immobilier.
L'acte notarié du 31 mars 1977 expose la création d'une ZAC, dans laquelle la société Solutra acquiert une surface pour l'édification d'un ensemble immobilier en vue de la vente de logements.
L'acte mentionne que le règlement de copropriété fait partie de l'acte.
La partie intitulée règlement de la ZAC mentionne « il est exigé au minimum pour les constructions à usage de commerce une place par 50 m² de surface de vente ».
Le règlement de copropriété à partir de la page 39 de l'acte comporte une désignation des lots, dans laquelle les lots 1 à 4 sont mentionnés emplacement de parking numéro 37 à 40 du plan, et un certain nombre de lots désignés local à usage commercial.
Le document produit surligne également la mention « les véhicules quels qu'ils soient ne pourront sous aucun prétexte être laissés sur les parties communes en dehors des emplacements à ce destinés, et qui s'ils existent devront être marqués visiblement ».
Ces éléments ne permettent pas d'établir la preuve des affirmations des parties appelantes que les emplacements de parking matérialisés dont elles produisent une photographie de mauvaise qualité sont ceux dont Solutra a conservé la propriété, et sont en contradiction avec le respect du règlement de copropriété, ni même que la présence de bacs à fleurs en bout d'emplacement empêche leur usage de stationnement.
Les sociétés appelantes critiquent également l'installation de barrières à l'entrée de nature à empêcher le libre accès de la clientèle des commerces.
La cour observe que la société Solutra qui affirme sa qualité de copropriétaire ne justifie pas d'une demande de question à l'ordre du jour d'une assemblée générale sur ces difficultés, de façon à permettre une résolution qui s'imposerait au syndicat des copropriétaires, qu'elle procède également par affirmations non démontrées pour indiquer que le syndicat des copropriétaires est responsable de l'empêchement d'usage des emplacements de parking par les bacs à fleurs, qu'elle n'établit pas davantage une corrélation entre des places de parking spécifiques et le non-respect de l'exigence générale dans le règlement de la ZAC d'une place par 50 m² de surface de vente de locaux commerciaux.
La cour confirme par ces motifs propres le rejet des prétentions de condamner le syndicat des copropriétaires à un libre stationnement conforme aux dispositions du règlement de copropriété, et à enlever des ouvrages mis en place sur les lots 1 à 4.
La cour confirme les dispositions du jugement déféré sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux dépens.
Il est équitable dans l'espèce de mettre la charge des parties appelantes qui succombent une part des frais non remboursables exposés en appel par la partie intimée, pour un montant de 5000 €.
En revanche, le syndicat des copropriétaires n'établit pas la preuve d'un usage abusif de l'appel qui caractérise un droit des parties au procès civil.
Les sociétés appelantes supporteront les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe ;
Confirme le jugement rendu le 29 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier ;
Condamne solidairement les sociétés Solutra et Locafim à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne solidairement les sociétés Solutra et Locafim aux dépens de l'appel.
le greffier, le président,
