Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/06982 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OL43
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 19 septembre 2019
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SETE
N° RG 18/03892
APPELANTS :
Monsieur [G] [Z]
né le 01 Août 1969 à [Localité 6] (Algérie)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 7]
et
Madame [O] [Z]
née le 17 Février 1974 à [Localité 6] (Algérie)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentés par Me Rachid LEMOUDAA, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l'audience par Séverine VALLET de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires LE PRADO
sis [Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par son Syndic en exercice la SARL CETARA
RCS de MONTPELLIER n° 391 809 043, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
sis [Adresse 1]
[Localité 7]
et en son établissement secondaire
sis [Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Fabien GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 25 Mai 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 JUIN 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Philippe GAILLARD, Président de chambre
Mme Nathalie AZOUARD, Conseillère
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
En présence de Mme [F] [U] et Mme [T] [C], auditrices de justices
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
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FAITS ET PROCÉDURE ' MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 5 février 2010, [G] [Z] et [O] [Z] ont acquis le lot n° 195 dans la copropriété de l'immeuble [Adresse 5] comprenant un garage transformé en appartement depuis plusieurs années sans l'accord de la copropriété. Le lot n°195 est branché sur le compteur électrique du lot n°196.
Le 13 octobre 2014, ERDF, suite à la demande des époux [Z] d'obtenir un compteur individuel pour le lot n°195, a contacté le syndic afin de leur dire que le dimensionnement de la colonne électrique alimentant l'immeuble ne permettait pas de donner suite à cette demande et qu'il était nécessaire d'effectuer des travaux, aux frais de la copropriété.
Le 31 mai 2016, sur demande des consorts [Z], a été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la résolution n° 19 portant sur le changement de destination du lot n°195. Elle a été refusée à la majorité.
Le 9 septembre 2016, les consorts [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir notamment la nullité de l'assemblée générale.
Le 12 mars 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a rejeté la demande et les époux [Z] ont interjeté appel avant de se désister.
Le 7 juin 2018, la cour d'appel a rendu une ordonnance constatant le désistement.
Parallèlement, le 12 janvier 2016, les époux [Z] ont assigné leur vendeur et leur notaire en sollicitant leur condamnation solidaire au paiement de 15 000 € au titre d'écart en termes de valeur entre le garage et le studio et 27 000 € à titre de dommages et intérêts tous postes de préjudices confondus.
Les consorts [Z] ont demandé au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 31 mai 2018, de la mise en conformité des parties communes avec notamment l'installation d'un compteur électrique individuel (résolution 11) et d'un compteur d'eau individuel (résolution 12) et le changement de destination du lot n°195 en studio avec prise en charge des travaux des parties privatives par eux et des parties communes par la copropriété (résolution 13).
Le 31 mai 2018, les résolutions 11, 12 et 13 ont été refusées à la majorité des voix. Le procès-verbal de l'assemblée générale a été notifié aux copropriétaires le 20 juin 2018.
Le 9 septembre 2018, les époux [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir la nullité de l'assemblée générale du 31 mai 2018 portant sur les résolutions 11, 12 et 13 pour abus de majorité et d'obtenir la mise en 'uvre des travaux sur les parties communes à la charge du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat a contesté l'abus de majorité en faisant valoir que l'état descriptif de division du règlement de copropriété dispose que le lot n°195 est un local à usage de magasin ou garage qui a par la suite fait l'objet d'un changement de destination sans leur accord.
Le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
- déclare irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°13 en ce qu'elle revêt le caractère de l'autorité de la chose jugée ;
- disons recevables les autres demandes ;
- déboute les consorts [Z] de l'intégralité de leurs demandes ;
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire ;
- condamne in solidum les consorts [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Prado la somme de 1 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne les consorts [Z] aux dépens.
La décision expose que le jugement du 12 mars 2018 est définitif et qu'il portait sur la résolution 19, relative au changement de destination de lot.
La demande d'annulation de la résolution 13 de l'assemblée générale du 31 mai 2018 qui est identique à la résolution 19 de l'assemblée générale du 31 mai 2016 portant sur ce point est donc irrecevable.
Concernant les résolutions 11 et 12, le jugement constate que les copropriétaires démontrent avoir refusé le changement de destination du local, peu important que l'acte de vente précise que le lot consiste actuellement en un studio avec WC et salle d'eau puisque le syndicat n'a pas accepté cette transformation.
La demande de mise en conformité sollicitée par les époux [Z] implique de faire supporter collectivement aux copropriétaires les frais d'installation des compteurs sur les parties communes, dès lors, le refus d'autoriser les travaux n'est pas non conforme à l'intérêt collectif de la copropriété et ne semble pas favoriser les intérêts de copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.
Les consorts [Z] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 octobre 2019.
Les dernières écritures pour les consorts [Z] ont été déposées le 24 décembre 2019.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 25 mars 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 mai 2022.
Le dispositif des écritures pour les consorts [Z] énonce :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- prononcer la nullité de la délibération litigieuse ;
- ordonner la mise en 'uvre des travaux sur les parties communes à la charge du syndicat des copropriétaires aux fins de permettre les travaux de raccordement au réseau électrique du lot n°195 avec installation d'un compteur individuel à la charge de [G] [Z] depuis les parties communes à sa partie privative ainsi que d'un compteur individuel d'eau.
- ordonner la mise en 'uvre des travaux sur les parties communes à la charge du syndicat des copropriétaires et ce aux fins de changement définitif du lot 195 en bien à usage d'habitation.
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux requérants, la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens et frais d'instance.
Les consorts [Z] soutiennent que leur demande est recevable et rappellent que la jurisprudence retient qu'une action en annulation d'une assemblée générale de copropriété n'a pas le même objet qu'une action en annulation d'une assemblée ultérieure même si cette dernière a pris la même décision et si la demande d'annulation est fondée sur des motifs identiques. Il n'est donc pas possible de leur opposer l'autorité de la chose jugée.
Les consorts [Z] estiment qu'ils subissent une entrave à la jouissance de leur lot puisque l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté leur demande tendant à l'installation d'un compteur EDF et d'eau individuel alors que leur lot ne dispose d'aucun compteur EDF et d'eau individuel. Ils ajoutent que les travaux nécessaires passent par une colonne présente dans les parties communes et nécessitent donc une prise en charge par les copropriétaires. Il s'agit selon eux de travaux résultant d'une obligation de mise en conformité d'installations électriques.
Ils précisent qu'ils ont été mis en demeure par leur locataire d'effectuer ces travaux de mise en conformité, ce dernier ayant même alerté la mairie de [Localité 7]. Les consorts [Z] estiment donc que ces demandes sont indépendantes du sort réservé à leur demande tendant au changement d'affectation de leur lot. Ils soutiennent que leur lot est bien une partie intégrante de l'immeuble Le Prado et nécessite donc bien l'installation d'un compteur individuel sur le fondement des articles 9 et 10 de la loi du 24 mars 2014.
Les époux [Z] contestent le refus de leur demande relative au changement de destination du lot alors même que la jurisprudence pose comme seule condition que cette demande doit être conforme à la destination de l'immeuble, ce qui est bien ici le cas. Ils font valoir que le changement de destination est effectif depuis de nombreuses années comme le démontre le dossier de diagnostic technique établi le 5 février 2010 qui nomme le bien litigieux « un appartement ».
Le syndic n'a formé aucune opposition contre cet état de fait, il a donc accepté le changement de destination. Les appelants soutiennent qu'ils sont en droit d'invoquer une prescription acquisitive abrégée pour régulariser une situation existant avant 2010. Ils ajoutent que demander le changement de destination du bien à usage d'habitation correspond à la destination essentielle de l'immeuble.
Le refus qui leur est opposé caractérise donc un abus de majorité et le tribunal n'a pas recherché si la décision contestée protégeait effectivement l'intérêt collectif des copropriétaires ou si elle n'avait pas été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels d'un copropriétaire. Rien ne semble justifier selon les époux [Z] un tel refus alors même que la situation de fait perdure depuis plusieurs années, sans contestation.
Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :
- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Montpellier du 19 septembre 2019 en toutes ses dispositions ;
- déclarer irrecevable la demande d'annulation de la résolution 13 ;
- débouter les époux [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement les époux [Z] à payer au syndicat de copropriété la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande au titre de l'annulation de la résolution 13 est irrecevable puisque le jugement du 12 mars 2018 est définitif. Il fait valoir que les demandes des époux [Z] sont identiques à celles développées dans la procédure précédente.
Il ajoute que le droit de jouissance des propriétaires du lot n'est pas entravé puisqu'il ne leur est pas interdit d'en jouir conformément à sa destination, seule la modification de l'affectation est refusée.
Concernant l'annulation du procès-verbal de l'assemblé pour les résolutions 11 et 12, le syndicat fait valoir que la demande des appelants ne vise aucun motif précis et valable tel qu'ils sont prévus dans la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat soutient que la demande porte atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble puisque les copropriétaires devront supporter collectivement les frais liés au changement de destination et à l'amélioration du lot n°195.
Il avance que du fait de sa destination, le lot n'était pas à l'origine alimenté en eau et en électricité et que c'est justement le changement de destination qui rend nécessaire des travaux en partie commune.
Le syndicat maintient que l'abus de majorité invoqué par les appelants n'est pas caractérisé et que les consorts [Z] n'invoquent aucun fondement juridique pour justifier leur demande.
Le syndicat fait également valoir la réglementation de l'article L 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation concernant la division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation qui prévoit que ces nouveaux lots doivent être supérieurs à 14 m2 et 33 m3 et répondre aux critères de décence du décret du 30 janvier 2002. La demande d'installation du compteur électrique aurait donc dû être formalisée lors de la division du lot par le vendeur, ce que les appelants savent puisqu'ils ont engagé une procédure à l'encontre du vendeur et du notaire.
Le syndicat conteste aussi l'obligation de renouveler la colonne électrique aux frais de la copropriété en se fondant sur l'article L346-2 du code de l'énergie. Il avance que la cour d'appel ne peut pas ordonner la mise en 'uvre de travaux de raccordement au réseau tant que le syndicat ne se sera pas prononcé sur le sort de la colonne montante puisque la loi permet aux syndicats de copropriétaires de notifier leur décision sur ce point au cours des deux ans à compter de la loi ELAN et de décider que cette colonne appartiendra désormais au réseau public d'électricité.
MOTIFS
Sur la recevabilité des époux [Z] à agir en nullité contre la résolution 13 de l'assemblée générale du 31 mai 2018 :
Pour déclarer irrecevable au motif de l'autorité de la chose jugée, la demande d'annulation faite par les époux [Z] de la résolution 13 de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2018, le jugement entrepris retient que le jugement définitif du 12 mars 2018 a déjà débouté les époux [Z] de leur demande d'annulation de la résolution 19 de l'assemblée générale du 31 mai 2016 et que la présente demande est identique et fondée sur la même cause.
Or il est constant qu'une action en annulation d'une résolution d'une assemblée générale n'a pas le même objet qu'une action en annulation d'une résolution d'assemblée générale précédente même si cette dernière a pris la même décision et même si la demande d'annulation est fondée sur des motifs identiques.
Par conséquent infirmant sur ce point le jugement dont appel il convient de déclarer les époux [Z] recevables à agir en annulation de la résolution 13 de assemblée générale du 31 mai 2018.
Sur la nullité des résolutions 11, 12 et 13 de assemblée générale du 31 mai 2018 pour abus de majorité :
Il est constant que certaines décisions de l'assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu'il soit démontré que les dites décisions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
C'est en outre à celui qui invoque l'abus de majorité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.
En l'espèce, il n'est pas sérieusement contesté qu'aux termes du règlement de copropriété en date du 14 février 2007 applicable à l'immeuble Le Prado le lot numéro 195 propriété des époux [Z] est en nature de garage à usage de magasin ou de garage.
Ce lot se trouve par ailleurs situé au rez-de-chaussée du bâtiment D lequel n'est composé que de garages, celliers, tous les appartements étant situés dans les étages supérieurs.
Il est acquis au débat que le lot n°195 a été transformé en appartement depuis de nombreuses années sans autorisation de la copropriété et que le logement est en l'occurrence branché sur le compteur électrique du lot n°196.
Par les résolutions 11, 12 et 13 de l'assemblée générale critiquée les époux [Z] ont sollicité la modification de la destination du lot n°195 de garage en habitation (résolution 13), l'autorisation de pouvoir installer dans le lot 195 un compteur électrique individuel (résolution 11) et l'autorisation de pouvoir installer dans le lot n°195 un compteur d'eau individuel (résolution 12) ce qui a été refusé par la copropriété.
Il ne peut être que constater que l'usage du lot n°195 ne correspond pas à l'affectation de ce lot telle qu'elle ressort du règlement de copropriété et le fait que l'acte notarié de vente dudit lot aux époux [Z] en date du 5 février 2010 mentionne que « ce lot consiste actuellement en un studio avec WC et salle de bain » ne saurait valoir ni acceptation par la copropriété du changement de destination ni que ce changement est conforme à la destination de l'immeuble, ce d'autant que l'acte précise en amont que le local est à usage de magasin ou de garage.
Les époux [Z] opposent que l'usage des lots à titre de garage à destination d'appartement n'est pas contraire au règlement de copropriété les lots situés au rez-de-chaussée pouvant être affectés à des activités commerciales et que cette modification se trouve conforme à la destination mixte de l'immeuble à usage d'habitation.
Toutefois si le règlement de copropriété n'interdit pas effectivement formellement le changement de destination des lots privatifs à usage de garages, de celliers, de magasins, ou de bureaux en habitation, il apparaît cependant à la lecture attentive de l'état descriptif de division de l'immeuble que dans les quatre bâtiments composant la résidence Le Prado les lots à usage d'habitation sont tous situés à partir du 1er étage et des étages suivants, et jamais au rez-de-chaussée des bâtiments qui comprennent exclusivement des celliers, des garages et dans le bâtiment D un magasin à usage de bureaux.
Il s'en déduit que l'intention contractuelle lors de l'établissement du règlement de copropriété a été de ne pas prévoir l'utilisation des lots situés au rez-de-chaussée pour des appartements.
Ainsi la transformation des garages qui sont au nombre de quatre dans chacun des bâtiments en studio de 15m² représenterait une superdensité d'occupation qui ne serait pas conforme à la destination de l'immeuble qui ne comprend que deux appartements par étage de type F3 ou F4 d'une superficie minimale de 64m².
Les époux [Z] par ailleurs ne rapportent pas la preuve de mesures discriminatoire à leur égard en l'occurrence que d'autres lots situés comme le leur au rez-de-chaussée et à destination de garage seraient utilisés à usage d'habitation.
Les époux [Z] sont donc défaillants à rapporter la preuve d'une rupture d'égalité et donc d'un abus de majorité et ne peuvent qu'être déboutés de leur demande d'annulation de la résolution 13 de l'assemblée générale du 31 mai 2018.
Les époux [Z] sont également défaillants à rapporter la preuve de ce que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Prado a été informé du changement de destination du lot n°195 depuis plus de dix ans et ne peuvent donc invoquer une acceptation tacite du changement de destination et revendiquer la prescription acquisitive.
Concernant les résolutions 11 et 12 de l'assemblée litigieuse comme relevé par le premier juge les époux [Z] ne démontrent pas plus un abus de majorité et les demandes visant à être autorisé à installer un compteur électrique individuel (résolution 11) et un compteur individuel d'eau (résolution 12) dans le lot n°195, résolutions impliquant des travaux sur les parties communes sont comme les demandes visant à voir ordonner la mise en 'uvre de travaux sur les dites parties communes pour permettre l'installation des dits compteurs dans la partie privative (lot 195) ne sont motivées que par la demande de changement de destination du lot qui a été refusée par la copropriété.
En outre la copropriété n'est pas illégitime à refuser d'autoriser des travaux dans les parties privatives lorsque ces derniers engendrent des travaux dans les parties communes et donc un coût pour l'ensemble des copropriétaires.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [Z] de leur demande de nullité des résolutions 11 et 12 de l'assemblée générale du 31 mai 2018 et de leurs demandes de voir ordonner la mise en 'uvre de travaux sur les parties communes.
Ils seront en outre déboutés de leur demande de nullité de la résolution 13 de l'assemblée générale du 31 mai 2018.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement dont appel sera confirmé en l'ensemble de ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En outre les époux [Z] succombant en leur appel seront condamnés à payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution 13 de l'assemblée générale du 31 mai 2018 ;
S'y substituant sur ce point et y ajoutant,
Dit que la demande d'annulation de la résolution 13 de l'assemblée générale du 31 mai 2018 est recevable ;
Déboute [G] [Z] et [O] [Z] de leur demande d'annulation de la résolution 13 de l'assemblée générale du 31 mai 2018 ;
Condamne [G] [Z] et [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Prado la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [G] [Z] et [O] [Z] aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier, Le Président,
