N° RG 21/00015 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEEO
Minute N° : 22/18
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre de l'expropriation
ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2022
Débats du 17 Juin 2022
APPELANT
d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 26 Juillet 2021
Monsieur [G] [K]
[Adresse 17]
[Localité 9]
Représenté par Me Arnaud LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Charles BOROWSKI , avocat au barreau de MONTPELLIER
Autre qualité : intimé dans RG 21/17
INTIMEE
S.A. SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 18] MEDITERRANEE METROPOLE (SA3M), dont le siège social est [Adresse 10], prise en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 10]
[Localité 18]
Représenté par la SCP VINSONNEAU PALIES,NOY, GAUER ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Guénael BEQUAIN DE CONINCK, avocat au barreau de Montpellier
Autre qualité : appelant dans le dossier RG 21/17
EN PRESENCE DE :
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DDFIP DE L'HÉRAULT
[Adresse 8]
[Localité 18]
Représenté par Corinne SOUBEYRAN, inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,
Madame BOURDON, conseiller,
Madame ROCHETTE, conseiller,
GREFFIER :
Mme Sophie SPINELLA, greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS :
A l'audience publique du 17 Juin 2022 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 16 Septembre 2022.
ARRET :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Sophie SPINELLA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
*******
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.
Le président entendu en son rapport, les conseils des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,
EXPOSE DU LITIGE :
Par arrêté du 25 octobre 2017, le préfet de l'Hérault a prescrit l'ouverture d'une enquête publique unique préalable à la déclaration d'utilité publique emportant mise en compatibilité du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 18] concernant le projet d'aménagement de la zone d'aménagement concerté [Localité 19]- République sur la commune de [Localité 18] au profit de la ville de [Localité 18] ou de son concessionnaire la société SA3M.
Parmi les parcelles à exproprier figure la parcelle appartenant à M. [K] cadastrée section SE numéro [Cadastre 3], sise [Adresse 11] dont la superficie est de 748 m² et fait l'objet d'une emprise totale.
Le 25 septembre 2018 la société SA3M a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Hérault aux fins de fixation de l'indemnité judiciaire.
Par ordonnance du 24 octobre 2018 un transport sur les lieux a été fixé au 5 décembre 2018.
Par jugement du 16 décembre 2020, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a retenu une possible indemnisation de dépréciation du surplus et ordonné un nouveau transport sur les lieux afin de déterminer la valeur de la maison attenante à l'emprise expropriée, donné acte à la société SA3M de son engagement à constituer sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2] une servitude d'accès de 3 m de large selon plans produits aux débats, et sursis à statuer sur les autres demandes.
Le second transport sur les lieux s'est tenu le 5 mars 2021.
Par jugement rendu le 26 juillet 2021, le juge de l'expropriation a :
Fixé la date de référence au 2 mars 2006 ;
Alloué à M. [K] en sa qualité de propriétaire de la parcelle sise [Adresse 11], cadastrée SE numéro [Cadastre 3] une indemnité de dépossession de 125 422 € ;
Rappelé que la société SA3M s'est engagée à constituer à ses frais sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2], une servitude d'accès de 3 m de large selon plans produits aux débats afin de restituer un accès automobile à l'arrière de la propriété de M. [K] ;
Ordonné à la société SA3M de maintenir le forage et la station de relevage situés dans l'emprise de la servitude d'accès précitée à constituer sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2] ;
Condamné la société SA3M à verser à M. [K] la somme de 4 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
**
M. [K] a interjeté appel de cette décision le 26 août 2021.Ce dossier a été enrôlé sous le numéro RG 21/00015.
La société SA3M a interjeté appel de cette décision le 15 octobre 2021. Ce dossier a été enrôlé sous le numéro RG 21/00017.
**
Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 25 mai 2022, M. [K] demande à la cour :
De rejeter la demande de sursis à statuer ;
De débouter la société SA3M de toutes ses demandes ;
D'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 125 422 € le montant de l'indemnité de dépossession et statuant à nouveau de fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 414 512,40 € ;
De confirmer le jugement pour les autres dispositions ;
De condamner la société SA3M à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir concernant le montant des indemnités :
- Que l'indemnité principale doit être fixée à 47 124 € (748 m2 x 63 €/m2) ;
- Que l'indemnité de remploi est égale à la somme de 5 712,40 € ;
- Que l'indemnité pour dépréciation du surplus doit être fixée à 345 000 € (160 m2 x 4313 €/m2) ;
- Que l'indemnité d'aménagement du jardin et l'indemnité pour perte d'arbres, doivent être confirmées, à hauteur de 2 000 € et 14 676 €.
**
Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 25 février 2022 la société SA3M demande à la cour de :
In limine litis :
' surseoir à statuer sur la fixation de l'indemnité de dépréciation du surplus de la parcelle SE [Cadastre 2] dans l'attente, dans la limite de la durée de validité de la DUP, de la fixation, amiable ou judiciaire, de l'indemnité d'expropriation de la parcelle SE [Cadastre 2] ou du prix de son acquisition par la SA3M ;
' donner acte de l'engagement de la SA3M :
de constituer à ses frais sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2], une servitude d'accès temporaire de trois mètres de large (cf. plan de son mémoire d'appelant) afin de restituer un accès automobile à l'arrière de la propriété de M. [G] [K] ;
de maintenir le forage et la station de relevage situés dans l'emprise de la servitude d'accès de trois mètres de large à constituer sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2] (cf. plan de son mémoire d'appelant) ;
Au fond :
Infirmer le jugement avant dire droit du 16.12.2020 et le jugement fixant les indemnités du 26.07.2021 en ce qu'ils admettent dans leurs motifs le principe d'une indemnité de dépréciation du surplus de la parcelle SE [Cadastre 2] située dans le périmètre de la DUP toujours valide à ce jour ;
' Infirmer le jugement du 26.07.2021 en ce qu'il a :
fixé l'indemnité de dépréciation du surplus à 70 720 € ;
rejeté la demande de la SA3M d'enjoindre à M. [G] [K] de produire aux débats :
la déclaration d'ouverture de chantier et la déclaration de conformité des travaux réalisés sur le fondement du permis de construire n° PC 3417208V0187 délivré à M. [G] [K] le 02.10.2008 ;
le (ou les) permis de construire relatifs aux travaux d'aménagement des trois appartements réalisés dans le bâti situé sur la parcelle SE [Cadastre 2], la (ou les) déclaration(s) d'ouverture de chantier idoines et la (ou les) déclaration(s) de conformité des travaux ;
ordonné à la SA3M de maintenir le forage et la station de relevage située dans l'emprise de la servitude d'accès précitée à constituer sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2] ;
Confirmer le jugement du 26.07.2021 en ce qu'il a :
fixé la date de référence au 02.03.2006 ;
fixé l'indemnité principale à 33 660 €, soit 45 €/m² ;
fixé l'indemnité de remploi à 4 366 € ;
fixé l'indemnité pour aménagement de jardin à 2 000 € ;
fixé l'indemnité pour perte d'arbres à 14 676 € ;
rappelé que la SA3M s'est engagée constituer à ses frais sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2], une servitude d'accès de trois mètres de large (selon plan produit aux débats) afin de restituer un accès automobile à l'arrière de la propriété de M. [G] [K],
Statuant à nouveau ;
' fixer à la somme de 54 702 € toutes indemnités comprises, l'indemnité due par la société SA3M à M. [K] [G], au titre de l'expropriation de la parcelle cadastrée section SE [Cadastre 3], d'une superficie de 748 m², pour une emprise totale, située sur la commune de [Localité 18] ;
' donner acte de l'engagement de la SA3M :
de constituer à ses frais sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2], une servitude d'accès de trois mètres de large (cf. plan de son mémoire d'appelant) afin de restituer un accès automobile à l'arrière de la propriété de M. [G] [K] ;
de maintenir le forage et la station de relevage situés dans l'emprise de la servitude d'accès de trois mètres de large à constituer sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2] (cf. plan de son mémoire d'appelant) ;
Si la Cour estime qu'une indemnité de dépréciation du surplus de la parcelle SE [Cadastre 2] est due :
' enjoindre à M. [G] [K] de produire aux débats :
la déclaration d'ouverture de chantier et la déclaration de conformité des travaux réalisés sur le fondement du permis de construire n° PC 3417208V0187 délivré à M. [G] [K] le 02.10.2008 ;
le (ou les) permis de construire relatifs aux travaux d'aménagement des trois appartements réalisés dans le bâti situé sur la parcelle SE [Cadastre 2], la (ou les) déclaration(s) d'ouverture de chantier idoines et la (ou les) déclaration(s) de conformité des travaux ;
' rejeter toute demande plus amples ou contraires de M. [G] [K],
' condamner M. [G] [K] à la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner M. [G] [K] aux dépens de l'instance d'appel.
**
Dans son mémoire déposé au greffe le 28 février 2022, le commissaire du gouvernement demande à la cour ;
De confirmer le jugement du 26 juillet 2020 sur l'indemnité principale de 33 660 € ;
De confirmer le jugement sur le montant de l'indemnité de remploi de 4 336 € ;
D'infirmer le jugement en ce qu'il fixe une indemnité de dépréciation du surplus à 70 720 € ;
De fixer cette indemnité à la somme de 49 200 € ;
De donner acte à la société SA3M de son engagement de créer une servitude et d'aménager le jardin ;
D'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé une indemnité pour aménagement du jardin à 2 000 € ;
D'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une indemnité pour perte d'arbres à 14 676 € ;
De fixer l'indemnité pour perte des fruits des arbres à 4 000 € ;
De fixer l'indemnité totale à 91 226 €.
MOTIFS :
Il y a lieu dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice de joindre le dossier RG 2021-00017 au dossier RG 2021-00015.
Sur l'indemnité de dépossession :
Le premier juge qui a retenu qu'à la date de référence du 2 mars 2006 la parcelle située en zone AUO-2, bénéficiait d'une situation très privilégiée compte tenu notamment de la proximité des équipements et de la desserte en réseaux et d'un emplacement favorable du fait de la continuité de la zone urbanisée concernée, a fixé un prix au mètre carré de 45 €.
La société SA3M et le commissaire du gouvernement sont favorables à la confirmation de cette évaluation.
M. [K] soutient que si la cour d'appel a retenu cette valeur pour un terrain vague occupé par un camp de Roms (CA Montpellier 21 mai 2021 RG 20/0006) ou un terrain vague enclavé en nature de friche (CA de Montpellier 20 décembre 2019 RG 18/0008), la parcelle en question est un terrain d'agrément arboré et aménagé, que dès lors le montant de l'indemnité doit être fixé selon la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (L 321-1 du code de l'expropriation), et qu'il convient de fixer la valeur de ce terrain à 63 €/m².
Toutefois la cour d'appel dans son arrêt rendu le 16 avril 2021 (RG 20/0004) a retenu pour la parcelle cadastrée section SE [Cadastre 4], sise [Adresse 11], une valeur au m² de 45 €, et ce alors que cette parcelle était elle aussi arborée de 34 oliviers, deux poiriers, un cerisier, un amandier, deux figuiers et cinq noisetiers.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme suivante :
748 m² x 45 €/m² = 33 660 €.
Le mode de calcul de l'indemnité de remploi n'est pas contesté celle-ci sera donc confirmé à hauteur de 4 366 €.
Sur l'indemnité accessoires pour dépréciation du surplus :
Sur la demande de sursis à statuer :
La société SA3M soutient que dès lors que la parcelle cadastrée SE [Cadastre 2] mitoyenne de la parcelle cadastrée SE [Cadastre 3] est incluse dans le périmètre de la déclaration d'utilité publique, il y a lieu de surseoir à statuer sur la fixation de l'indemnité de dépréciation du surplus de cette parcelle dans l'attente, dans la limite de la durée de validité de la DUP, de la fixation amiable ou judiciaire de l'indemnité d'expropriation de la parcelle ou du prix de son acquisition.
Toutefois comme l'indique M. [K] la parcelle cadastrée S [Cadastre 2] a été exclue du périmètre de l'enquête parcellaire et n'a donc pas été déclarée cessible au profit de la société SA3M dans le cadre de l'opération, et la société SA3M ne donne aucune information relative au délai dans lequel elle envisagerait une opération d'expropriation pour cette parcelle bâtie qui, comme toutes les parcelles bâties, a été exclue de l'enquête parcellaire.
Il n'y a donc pas lieu de surseoir à statuer sur la demande d'indemnité pour dépréciation du surplus.
Au fond :
La société SA3M soutient que si les juges du fond ont un pouvoir souverain pour allouer ou refuser une indemnité de dépréciation des biens hors emprise, cette indemnité ne peut être allouée pour les biens situés à l'intérieur du périmètre d'une déclaration d'utilité publique toujours valide. Cette affirmation n'est étayée par aucune référence.
L'indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir, en cas d'expropriation partielle d'un bien, la moins-value que subit de ce fait la partie restante, et en l'espèce les parcelles SE [Cadastre 3] et SE [Cadastre 2] font partie de la même unité foncière car elles sont limitrophes et appartiennent au même propriétaire.
Dès lors que l'autorité expropriante a fait le choix d'exclure de l'emprise expropriée la parcelle sur laquelle se trouve le bâti, elle ne peut valablement affirmer que du fait de l'expropriation de la parcelle SE [Cadastre 3] qui est un jardin d'agrément, la parcelle SE [Cadastre 2] n'a pas subi une dépréciation, dépréciation qui, en application des dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation, doit être indemnisée dès lors qu'elle correspond à un préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
M. [K] sollicite une indemnité de 345 000 €, se basant sur une superficie de l'habitation de 160 m², une valeur du bâti de 4 313 €/m² et un taux de dépréciation de 50 %.
En ce qui concerne la superficie de l'habitation, le commissaire du gouvernement produit aux débats les fiches cadastrales qui font apparaître deux logements, un quatre pièces de 50 m² classé en catégories 5 occupé par un locataire et un trois pièces de 32 m² toujours en catégories 5 occupé par un locataire.
M. [K] soutient que le bâti est constitué d'une maison d'habitation divisée en trois logements construits en 2010 d'une surface de 160,13 m². Il se réfère au rapport d'expertise non contradictoire du 29 octobre 2019 qu'il a fait diligenter auprès de Mme [S], qui déclare s'être rendue sur les lieux le 14 octobre 2019.
Dans son rapport l'expert décrit un appartement de type T2 avec mezzanine d'une surface de 32,31 m², un appartement de type T3 d'une surface de 50,82 m² et un troisième appartement de type T2 en finition de 77 m².
Il décrit cet appartement comme suit : entrée directe dans le séjour-salon, ouverture sur patio, au fond à droite une salle d'eau et WC puis depuis le patio un accès à la chambre sous pente du premier étage avec à gauche toilettes, lave main et cumulus et à droite un dressing.
L'expert précise que les superficies annoncées ne correspondent pas à la superficie exigée par les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967 concernant la surface des lots vendus en régime juridique de copropriété (loi Carrez), en outre il est expressément indiqué que le premier étage n'est pas accessible en l'absence d'escalier.
Il convient donc en l'absence de production aux débats des plans du permis de construire, des déclarations d'ouverture de chantiers et des déclarations de conformité des travaux de confirmer le jugement qui a retenu comme surface habitable la surface déclarée par l'exproprié savoir 82 m².
En ce qui concerne la valeur métrique de la maison, M. [K] se basant sur son rapport d'expertise sollicite que soit retenue la valeur de 4 313 €/m² correspondant à la moyenne des quatres éléments de comparaison produits par l'expert en page 15 à 17 de son rapport.
La société SA3M soutient qu'il ne peut être tenu compte de la vente concernant les parcelles EY [Cadastre 14] et [Cadastre 15] pour 823 000 € (vente du 18 mars 2019) car il s'agit d'une villa de qualité supérieure, non divisée en appartement.
Il est exact qu'il ressort de l'acte de vente produit aux débats (pièce 13 bis) qu'il s'agit d'une maison avec cave en sous sol, jardin et piscine comportant une suite parentale en rez de chaussée, WC séjour et cuisine américaine et trois chambres et salle d'eau et WC à l'étage.
Elle fait valoir que la vente du 17 avril 2019 de la parcelle DV [Cadastre 12] n'est pas plus comparable car la seule mention de « le tout à rénover » ne peut occulter la différence de zonage, tout comme les ventes des parcelles DT [Cadastre 7] (vente du 15 novembre 2018) et DN 151 (vente du 4 juin 2018).
Le commissaire du gouvernement a retenu dans son mémoire, sur le périmètre géographique de 1000 mètres autour du bien à évaluer, six ventes intervenues entre le 19 octobre 2015 et le 4 juin 2018 (seul élément de comparaison commun avec l'expert), desquelles il ressort une valeur médiane de 3 411,41 €/m² et une valeur arithmétique de 3 086,20 €/m².
Il se réfère aussi à des ventes de lots de copropriété, dont la surface loi Carrez est mentionnée dans l'acte, qui font ressortir une valeur médiane de 3 792,39 €/m² et une valeur arithmétique de 3 559,70 €/m².
Tenant compte des zonages des parcelles, il retient spécialement la vente du 6 mai 2019 (parcelles SE [Cadastre 5]-[Cadastre 6] et [Cadastre 16]) qui concerne des parcelles en zone 3 AU, qui fait ressortir un prix loi Carrez de 3 419,24 €/m², qui est à rapprocher de la vente du 19 octobre 2015 des parcelles SE [Cadastre 1] et [Cadastre 13], au prix unitaire de 2 785,71 €, ce qui donne une valeur réactualisée de 2 903,55 €/m².
Il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'une valeur de 3 200 €/m² correspond à la valeur du bâti, le jugement sera réformé de ce chef.
S'agissant du taux de dépréciation M. [K] soutient qu'il a été jugé que l'expropriation partielle du jardin d'agrément d'une villa, ou d'une partie non négligeable du jardin d'agrément qui entoure une villa, implique une dépréciation de 40%, qu'en l'espèce l'expropriation de la parcelle SE [Cadastre 3] implique la suppression de la totalité du jardin d'agrément, qu'il convient donc de retenir un taux de 50%.
Toutefois il ressort des pièces annexées au rapport d'expertise judiciaire produit aux débats par M. [K], qu'il n'est pas mentionné que les locataires des deux appartements déclarés peuvent prétendre à la jouissance ou à l'usage de la parcelle SE [Cadastre 3] en tant que jardin d'agrément, et il ne ressort pas des photographies produites que les deux occupants des appartements déclarés ont un accès sur la parcelle SE [Cadastre 3].
Il convient donc de fixer la perte de valeur à 30 %.
L'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus s'élève donc à la somme de :
82 m² x 3 200 €/m² x 30 % = 78 720 €, le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur l'indemnisation des aménagements de jardin :
La société SA3M ne conteste pas devoir en cause d'appel une indemnité pour aménagement de jardin à hauteur de 2 000 €, le jugement qui a alloué cette somme à M. [K] sera confirmé.
Sur l'indemnisation pour perte d'arbres :
La société SA3M ne conteste pas devoir en cause d'appel une indemnité pour perte d'arbre à hauteur de 14 176 €, le jugement qui a alloué cette somme à M. [K] sera confirmé.
Sur la servitude d'accès :
La société SA3M demande à la cour de lui donner acte de ce qu'elle s'engage à constituer à ses frais sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2] une servitude d'accès de 3 mètres de large (selon plan produit aux débats) afin de restituer un accès automobile à l'arrière de la propriété de M. [K], le jugement qui a statué en ce sens sera confirmé.
En ce qui concerne le forage et la station de relevage qui sont situés dans l'emprise de la servitude d'accès à constituer sur la parcelle SE [Cadastre 3] au profit de la parcelle SE [Cadastre 2], il y a lieu de donner acte à la société SA3M de son engagement de maintenir le forage et la station de relevage, le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur les autres demandes :
La société SA3M qui succombe principalement sera tenue aux dépens d'appel et condamnée en équité à verser à M. [K] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour ;
Ordonne la jonction du dossier RG 2021-00017 au dossier RG 2021-00015 ;
Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation de l'Hérault le 26 juillet 2021 sauf en ce qu'il a fixé à 70 720 € l'indemnité pour dépréciation du surplus et ordonné à la société SA3M de maintenir le forage et la station de relevage situés dans l'emprise de la servitude à constituer sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2] ;
Statuant à nouveau ;
Fixe le montant de l'indemnité de dépréciation à la somme de 78 720 € ;
Donne acte à la société SA3M de son engagement à maintenir le forage et la station de relevage situés dans l'emprise de la servitude à constituer sur la parcelle SE [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle SE [Cadastre 2] ;
Y ajoutant ;
Condamne la société SA3M à verser à M. [K] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société SA3M aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
