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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 18 OCTOBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/00706 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OQDZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 SEPTEMBRE 2019
TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 19-001110
APPELANTE :
SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
prise en la personne de son représentant légal domicilié en
cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Séverine VALLET de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Amandine FONTAINE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [S] [O]
[Adresse 1],
[Adresse 1]
[Localité 4]
assigné le 10.03.2020 à étude d'huissier
Madame [Z] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]
assignée le 10.03.2020 à étude d'huissier
Ordonnance de clôture du 22 Août 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- de défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 6 janvier 2017, la société Action logement services s'est portée caution, par contrat de cautionnement Visale, au bénéfice de [K] [J], en sa qualité de bailleresse, dans le cadre d'impayés de loyers pour le bail conclu le 14 janvier 2017 avec [S] [O] et [Z] [V] portant sur un logement situé à [Localité 4] (34), contre un loyer de 700 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.
Le 11 février 2019, la société Action logement, en qualité de subrogée dans les droits de la bailleresse, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 000 euros visant la clause résolutoire insérée dans le bail.
Le 23 avril 2019, la société Action logement a assigné [S] [O] et [Z] [V] aux fins de voir déclarée acquise la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts des locataires, d'obtenir l'expulsion des locataires et de les voir condamnés à payer la somme de 4 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019 sur la somme de 3 000 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation, outre 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. La société Action logement a fait valoir qu'elle avait réglé à la bailleresse la somme de 3 000 euros au titre des loyers impayés par les locataires et de 1 500 euros suite au commandement.
[S] [O] et [Z] [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social.
Le jugement rendu le 23 septembre 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Condamne solidairement [S] [O] et [Z] [V] à payer à la société Action logement 4 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la quittance subrogative relative à l'arriéré locatif des mois d'octobre 2018 à mars 2019, garantie et payée à [K] [J] en sa qualité de bailleresse ;
Déboute la société Action logement de ses autres demandes ;
Condamne solidairement [S] [O] et [Z] [V] à payer à la société Action logement la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne solidairement [S] [O] et [Z] [V] aux dépens qui comprendront le seul coût de l'assignation.
Le jugement expose que la caution produit une quittance subrogative ainsi qu'un décompte des loyers impayés qui établissent que la caution a bien versé à la bailleresse l'arriéré locatif pour un montant de 3 000 euros puis de 1 500 euros. La société Action logement est donc en droit de demander le remboursement de ces sommes sur la base de l'article 2306 du code civil.
Concernant la demande de résiliation du bail, le jugement relève que le bailleur n'est pas intervenu à l'instance, que la société Action logement ne répond pas aux exigences légales imposées aux administrateurs de biens immobiliers et qu'une telle demande n'entre pas dans les droits susceptibles d'être donnés à un tiers au bail par subrogation, s'agissant d'un droit intimement attaché au bailleur. Il expose que le logement n'est pas un bien de consommation courante et qu'il existe, en parallèle du droit de propriété, un droit au logement important. La loi du 6 juillet 1989 ne permet pas non plus de faire droit à cette demande dès lors qu'aucun historique de compte n'est produit, ce qui ne permet pas d'essayer de mettre en place un plan d'apurement. Le jugement ajoute que la caution peut mettre fin à ses obligations.
La société Action logement a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 6 février 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 août 2022.
Les dernières écritures pour la société Action logement ont été déposées le 6 mai 2020.
[S] [O] et [Z] [V] n'ont pas constitué avocat. L'assignation n'a pu être délivrée à leur personne.
Le présent arrêt sera rendu par défaut.
Le dispositif des écritures pour la société Action logement énonce :
Confirmer le jugement du 23 septembre 2019 en ce qu'il est entré en voie de condamnation financière au profit de la société Action logement et à l'encontre de [S] [O] et [Z] [V] et les a condamnés solidairement à payer 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Action logement de ses autres demandes ;
Constater la résiliation du contrat de location et, subsidiairement, la prononcer ;
Ordonner l'expulsion de [S] [O] et [Z] [V] et de tous occupants de leur chef du logement ;
Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
Condamner solidairement [S] [O] et [Z] [V] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société Action logement dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
Condamner solidairement [S] [O] et [Z] [V] à lui payer les sommes versées au titre de la garantie de loyers soit 11 600 euros arrêté au 1er mai 2020 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019, date du commandement de payer sur la somme de 3 000 euros et, pour le surplus, à compter de l'assignation ;
Condamner solidairement [S] [O] et [Z] [V] à payer à la société Action logement la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La société Action logement soutient qu'elle est en droit de demander la résiliation du bail puisque l'article 2306 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. La seule limite, selon l'appelante, concerne les droits intimement attachés à la personne du subrogeant. La société Action logement fait également valoir le contrat signé avec la bailleresse, qui prévoit en son article 7-1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Cette possibilité est également reprise au sein de la quittance subrogative versée aux débats. L'appelante soutient que la Cour de cassation admet que la caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé peut agir en résolution du bail, notamment dans un arrêt du 16 juillet 1998. La chambre commerciale l'a également admis le 12 juillet 2004, tout comme la cour d'appel de Bordeaux dans un arrêt du 16 septembre 2010. La société Action logement souligne que de telles solutions ont été admises également dans des dossiers appliquant le dispositif Visale, par exemple dans un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 27 novembre 2017 et, plus récemment, dans un arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier en date du 15 octobre 2019. La société Action logement en déduit que la clause résolutoire est bien acquise puisque les causes du commandement n'ont pas été apurées.
Subsidiairement, la société Action logement demande la résiliation du bail aux torts des locataires pour le manquement à l'obligation principale des preneurs de régler le loyer.
La société Action logement fait valoir qu'elle est donc en droit d'obtenir l'expulsion des locataires. Il est d'ailleurs prévu au sein de son engagement qu'elle devra procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion. L'appelante ajoute que l'objectif du dispositif est de décharger le bailleur de toute contrainte liée au recouvrement de l'impayé ou de la procédure de résiliation de bail. Il serait donc contraire à l'esprit du législateur de confirmer la décision du premier juge sur ce point. La société Action logement souligne qu'elle est tenue des loyers et indemnités jusqu'à la date de récupération effective du logement ce qui signifie qu'en l'absence d'expulsion, elle serait tenue de régler au bailleurs les impayés jusqu'à ce que le bailleur se décide à procéder lui-même à une demande d'expulsion, ce qui est en contradiction avec l'esprit du dispositif.
Il en est de même pour la demande en paiement des indemnités d'occupation. La société Action logement fait valoir qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur aux fins d'obtenir la condamnation du locataire au titre des indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. Elle ajoute que l'indemnité d'occupation est systématiquement égale au montant du loyer outre les charges.
En tout état de cause, l'appelante demande la confirmation du jugement sur la question du remboursement des arriérés des loyers dès lors qu'elle démontre être subrogée dans les droits de [K] [J].
MOTIFS
1. Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion des locataires
L'article 2306 ancien du code civil, expressément visé dans le contrat de cautionnement signé par la bailleresse, énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
La cour constate que les droits de la créancière bailleresse, issus de la défaillance de ses débiteurs locataires dans le paiement des loyers, comprennent l'acquisition contractuelle de la clause résolutoire du bail visée par le commandement délivré le 11 février 2019 et demeuré plus de deux mois infructueux.
Les quittances subrogatives de la bailleresse, la première du 4 février 2019 pour le montant payé par la caution, de 3 000 euros, et du 22 mars 2019, portant la somme à 4 500 euros, rappellent précisément que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en résiliation du bail.
Il en résulte que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté la caution de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion des locataires.
Il convient de constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion des occupants, de condamner [S] [O] et [Z] [V] à payer la dette locative, de fixer une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges.
Cependant, la condamnation judiciaire ne peut pas intervenir sur des indemnités d'occupation non encore échues ou qui ne font pas l'objet d'une prétention chiffrée dans le dispositif des écritures.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Il n'est pas inéquitable de mettre à la charge des débiteurs défaillants, [S] [O] et [Z] [V], une part des frais non remboursables exposés en appel par la société Action logement, pour un montant de 1 500 euros.
[S] [O] et [Z] [V] supporteront la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 23 septembre 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier, sauf en ce qu'il a débouté la société Action logement services de ses autres demandes, relatives notamment à la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires ;
Statuant à nouveau,
CONSTATE la résiliation du bail, acquise à la date du 11 avril 2019 ;
DIT que [S] [O] et [Z] [V], ou tout occupant de leur chef, devront libérer les lieux dans le mois de la signification de la décision, au besoin avec le concours de la force publique dans les conditions légales ;
FIXE l'indemnité d'occupation à compter du 11 avril 2019 au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
CONDAMNE solidairement [S] [O] et [Z] [V] à payer à la société Action logement les sommes versées au titre de la garantie de loyers, soit 11 600 euros, arrêtée au 1er mai 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019, date du commandement de payer sur la somme de 3 000 euros et, pour le surplus, à compter de l'assignation ;
CONDAMNE solidairement [S] [O] et [Z] [V] à payer à la société Action logement la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elle en appel ;
CONDAMNE solidairement [S] [O] et [Z] [V] aux dépens de l'appel.
Le greffierLe Président
