Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/03216 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OUVM
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 17 JUILLET 2020
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS
N° RG 1119000585
APPELANTE :
Madame [X] [L] épouse [C]
née le 30 Septembre 1966 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant
INTIMEE :
Madame [N] [M]
née le 09 Mars 1961 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Elodie AMBLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Marlène ALIBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 05 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Le 8 juillet 2016, [N] [G] a donné à bail à [X] [C] une maison située à [Adresse 5], avec effet au 1er août 2016, moyennant un loyer de 520 euros hors charges et un dépôt de garantie de 520 euros. L'état des lieux d'entrée a été réalisé de manière contradictoire le 21 juillet 2016.
Le 19 mars 2018, un rapport de logement non décent a été effectué par Urbanis, mandaté par la caisse d'allocations familiales.
Le 4 décembre 2018, suite à sa saisine du 1er août 2018 par [X] [C], le juge des référés du tribunal d'instance de Béziers a ordonné une expertise du logement. Le rapport a été déposé le 14 mars 2019.
[X] [C] a quitté le logement le 1er juin 2018.
Le 3 avril 2019, [X] [C] a fait assigner [N] [M], divorcée [G], pour obtenir sa condamnation à lui payer 7 190 euros au titre de la diminution du loyer fondée sur le caractère indécent du logement et, subsidiairement, celle de 4 715 euros ainsi que 4 000 euros au titre du préjudice moral, pour entendre dire qu'elle était fondée à opposer l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement du loyer et pour obtenir la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, sous bénéfice de l'exécution provisoire. Elle a fait valoir l'indécence du logement dès l'entrée dans les lieux, qui ressort selon elle du rapport rédigé par Urbanis le 6 avril 2018 et le fait que le logement loué était un T3 et non un T5 comme prévu.
[N] [M] a contesté l'indécence du logement lors de l'arrivée dans les lieux et a imputé les dégradations du logement à la locataire. Elle a reconventionnellement demandé de voir constater la clause l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 juin 2018 ou voir prononcer la résiliation du bail et, en tout état de cause, la condamnation de la locataire à lui payer 8 840 euros au titre des loyers échus au 22 février 2019, outre 455 euros au titre des ordures ménagères, 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi, ainsi que 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Le jugement rendu le 17 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Constate la résiliation du bail au 1er juin 2018 ;
Condamne [X] [C] à payer à [N] [M] la somme de 4 414,64 euros au titre des loyers impayés ;
Condamne [N] [M] à payer à [X] [C] la somme de 4 015 euros à titre de dommages et intérêts ;
Ordonne la compensation entre les sommes dues par [X] [C] et celles dues par [N] [M] ;
Rejette le surplus des demandes ;
Ordonne l'exécution provisoire ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Le jugement expose que le rapport d'expertise démontre que si le contrat de bail mentionne un T5, l'appartement loué doit être qualifié de T3, les deux chambres supplémentaires ne respectant pas les normes dimensionnelles et d'éclairage. Il retient, comme l'évalue l'expert, une réduction de loyer de 70 euros par mois à ce titre.
Le jugement relève que le rapport d'expertise note que le logement est insuffisamment ventilé et que l'installation électrique nécessite une révision pour mise aux normes, outre le rapport Urbanis duquel ressort le caractère indécent du logement. La bailleresse ne démontre pas que l'indécence du logement trouve sa cause dans la jouissance non paisible des lieux par la locataire. Les désordres sont apparus à partir de juillet 2017 selon le rapport d'expertise et le jugement expose qu'il convient donc de diminuer le loyer, à compter de cette date, à hauteur de 225 euros par mois, comme le préconise l'expert.
Le jugement expose que le litige révèle des difficultés relationnelles entre les parties, que la bailleresse démontre être intervenue pour effectuer plusieurs fois des travaux et que la locataire ne justifie pas du lien de causalité entre son état de santé psychique et la location litigieuse, ce qui ne permet pas de faire droit à sa demande indemnitaire pour préjudice moral.
Le jugement constate que le bail a été résilié le 1er juin 2018, suite au départ de la locataire et à la reprise du logement par la bailleresse.
Le jugement expose que la locataire a néanmoins pu vivre dans le logement et ne démontre pas l'impossibilité totale d'habiter dans les lieux, ce qui ne lui permet pas de se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser de payer les loyers. Le non paiement des loyers est justifié par la bailleresse pour un total de 2 854,64 euros auquel s'ajoutent les trois mois de préavis non respectés par [X] [C], qui n'a pas délivré congé avant de quitter les lieux.
[X] [C] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 31 juillet 2020.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2022.
Les dernières écritures pour [X] [C] ont été déposées le 17 janvier 2022.
Les dernières écritures pour [N] [M] ont été déposées le 1er février 2021.
Le dispositif des écritures pour [X] [C] énonce, en ses seules prétentions :
Infirmer le jugement rendu le 17 juillet 2020 en ce qu'il a rejeté la demande de réparation de [X] [C] s'agissant de son préjudice moral, rejeté partiellement sa demande indemnitaire en raison de l'erreur de qualification du logement, l'a déboutée de sa demande d'exception d'inexécution, l'a condamnée à payer à la bailleresse la somme de 1 560 euros à titre de préavis et l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Condamner [N] [M] à payer à [X] [C] la somme de 1 750 euros à titre de dommages et intérêts ;
A titre subsidiaire,
Imputer cette somme sur les loyers éventuellement exigibles ;
Condamner [N] [M] à payer à [X] [C] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner [N] [M] aux entiers dépens.
[X] [C] soutient que le logement loué est indécent, ce qui permet de justifier qu'elle soit totalement exonérée des loyers comme la jurisprudence l'a établi. Elle fait valoir le rapport d'Urbanis et les photographies versées aux débats qui démontrent les problèmes d'humidité et de ventilation des lieux. Elle ajoute que cela avait également comme conséquences des factures élevées d'électricité. Selon elle, les anciens locataires attestent du mauvais état du logement. [X] [C] avance que le rapport d'expertise permet également de qualifier le logement d'indécent mais aussi de requalifier le T5 en T3 puisque les deux chambres de l'étage ne respectaient pas les normes dimensionnelles et d'éclairage. L'expert a également relevé que des travaux de réparations et de mises en conformité devaient être réalisés et que les désagréments subis nécessitaient une diminution du prix du loyer de moitié. Il établit également que [X] [C] a subi un préjudice de jouissance puisque le logement était insuffisamment ventilé et que l'installation électrique devait être mise aux normes. [X] [C] ajoute que le fait que [N] [M] ait loué son bien du 1er novembre 2013 au 31 octobre 2016 n'a pas d'influence sur le litige, tout comme le fait qu'elle n'ait pas saisi la commission départementale de conciliation puisqu'il ne s'agit pas d'une obligation dans ce cadre.
[X] [C] soutient qu'il convient de l'indemniser au titre du préjudice de jouissance puisqu'elle a dû vivre avec son fils durant 22 mois dans un logement indécent. Elle conteste la date de fixation du début de son préjudice par l'expert, à juillet 2017, et avance que son préjudice a commencé dès le premier jour du bail. Elle fait valoir que dès le 1er août 2016, le logement comptait de multiples désordres. Elle ajoute que le premier juge a tenu compte des trois mois de préavis dans le calcul de sa condamnation en paiement des loyers mais pas pour son indemnisation au titre du préjudice de jouissance.
[X] [C] estime qu'elle a subi un préjudice moral consécutif à sa vie dans un logement indécent puisque, selon elle, la situation l'a profondément affectée et a causé un syndrome anxio-dépressif réactionnel marqué avec tristesse, anxiété, insomnie et anorexie. [X] [C] soutient qu'elle a subi un préjudice du fait du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance des chambres conformes aux normes. Elle rappelle que le fait que le locataire ait accepté les locaux en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance comme la troisième chambre civile de la Cour de cassation l'a établi le 2 février 2010. Elle estime donc avoir le droit à une réduction du loyer.
[X] [C] justifie son non-paiement des loyers par l'indécence du logement. Elle avance que la jurisprudence estime que la privation de jouissance n'a pas à être totale, dès lors qu'elle est suffisamment importante. Elle fait valoir qu'elle n'a pas pu jouir paisiblement des lieux loués et qu'elle a même dû quitter le logement. Elle ajoute que la bailleresse n'a réalisé aucun travaux et ce, même après son départ, alors que l'expert note qu'il est nécessaire de les réaliser avant la prochaine location. Elle estime donc ne pas devoir payer les arriérés locatifs.
Le dispositif des écritures pour [N] [M] énonce :
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Débouter [X] [C] de ses plus amples demandes, fins et prétentions ;
La condamner à payer à [N] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
[N] [M] affirme que le logement loué n'est pas indécent et en veut pour preuve l'état des lieux d'entrée. Elle soutient qu'il s'agit bien d'un T5, le rapport d'expertise précisant qu'il s'agit d'un logement avec quatre chambres tout comme l'évaluation immobilière établie avant la location du bien. Elle ajoute que la Cour de cassation, dans son arrêt du 4 juin 2014, a estimé qu'elle avait parfaitement exécuté son obligation de délivrance d'un logement décent. Elle précise qu'elle a effectué des travaux non pas pour remédier à l'indécence du logement mais pour l'améliorer. Les locataires précédents ne se sont jamais plaints non plus d'une quelconque indécence du logement. [N] [M] fait valoir que la locataire n'a pas pris la peine de saisir la commission départementale de conciliation avant de solliciter l'expertise judiciaire.
[N] [M] souligne que l'expert retient que les désordres sont apparus courant juillet 2017, durant l'occupation des lieux par la locataire, et que le jugement relève que la locataire ne démontre pas l'imputabilité de ces désordres au jour de la conclusion du bail. C'est par sa jouissance non paisible des lieux loués, que la locataire a dégradé les lieux.
[N] [M] conteste l'existence d'un préjudice moral pour [X] [C]. Elle estime que ce préjudice n'est pas démontré par la seule production d'un certificat médical, déjà produit en première instance. Leurs relations ont toujours été très conflictuelles.
[N] [M] soutient que la locataire n'a pas régularisé le commandement de payer les loyers qui lui a été délivré. Elle a donc manqué à ses obligations puisqu'elle ne s'est pas acquittée du paiement des loyers depuis octobre 2017. Elle rappelle que l'exception d'inexécution n'est possible que dans l'hypothèse d'une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, comme le prévoit de manière constante la jurisprudence.
Elle affirme que la mauvaise foi de [X] [C] est établie et qu'elle en est très affectée. Elle précise qu'elle souhaite en finir avec le litige, ce qui explique qu'elle n'ait pas relevé appel incident.
MOTIFS
1. Sur les prétentions de [X] [C] soumises à la cour
La cour relève à titre liminaire que le dispositif des écritures de l'appelante comporte cinq demandes de « dire et juger que ».
Il est rappelé que l'article 954 du code de procédure civile précise notamment que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constant que les demandes de « constater... », « dire et juger que... » et autres « donner acte » ou « rappeler » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions qu'il appartient à la partie concernée de formuler explicitement dans le dispositif de ses écritures.
En conséquence, la cour ne répondra pas à de telles « demandes » puisqu'elles ne correspondent pas à des prétentions énoncées expressément au dispositif des conclusions.
2. Sur la prétention de [X] [C] visant à voir [N] [G] condamnée à lui payer à la somme de 1 750 euros à titre de dommages et intérêts
[X] [C] demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu une réduction de loyer de 70 euros mensuels, telle que proposée par l'expert.
Elle demande que ce montant soit appliqué à l'entière durée du bail, soit du 1er août 2016 à la fin du bail, c'est-à-dire jusqu'à la fin du délai de préavis, soit sur une durée totale de 25 mois, soit la somme de 1 750 euros.
Il est exact que le premier juge, après avoir retenu que [X] [C] était redevable du délai de préavis de trois mois, a omis cette réduction de 70 euros dans son calcul, considérant le montant du loyer tel que prévu au bail, de 520 euros, pour arriver à la somme totale de 1 560 euros.
En cause d'appel, [N] [G] lui oppose que le contrat de bail faisait état d'un logement de type T5, avec 4 chambres, qu'elle n'a jamais émis d'observation particulière sur la nature de ce logement pris à bail, que l'état des lieux de sortie, établi par huissier, faisait mention de cette même nature, tout comme le descriptif fait par l'expert judiciaire dans son rapport.
Si la composition du logement donné à bail n'est pas contestable, cet argument est toutefois inopérant dès lors qu'il n'apporte pas de critique utile au motif pris du premier juge qui a justement retenu que ce n'était pas le nombre de pièces qui était critiquable mais le fait que les normes dimensionnelles et d'éclairage des deux chambres du deuxième étage ne pouvaient être prises en compte pour déterminer la nature du logement en litige.
En conséquence, il sera fait droit à la demande de l'appelante.
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné [X] [C] à payer à [N] [G] la somme totale de 4 414,64 euros.
Statuant à nouveau, [X] [C] sera condamnée à payer à [N] [G] la somme de 4 414,64 euros - (70 euros x 3 mois) = 4 204,64 euros.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties conservera ses dépens.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 17 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu'il a condamné [X] [C] à payer à [N] [M] la somme de 4 414,64 euros au titre des loyers impayés ;
Statuant à nouveau de ce chef,
CONDAMNE [X] [C] à payer à [N] [M] la somme de 4 204,64 euros au titre des loyers impayés ;
DIT qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
DIT que chacune des parties conservera ses dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
