Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 17 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/01830 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OSJT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 FEVRIER 2020
Tribunal Judiciaire de BEZIERS
N° RG 18/00419
APPELANTE :
S.C.I. DES COKS représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Eric DUMONTEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.E.L.A.R.L. PIERRE HENRI FRONTIL intervient ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation de la SASU CHRISTELLE FAURE, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BEZIERS sous le numéro 812 685 899, dont le siège social est sis [Adresse 5]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 26 Octobre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 NOVEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
Par acte du 15 juillet 2015, la SCI des Coks a donné à bail un local commercial à la SASU Christelle Faure.
Le bailleur s'était engagé à exécuter un ensemble de travaux, qui ont été transférés à la charge du preneur par un avenant du 5 janvier 2016 en contrepartie de 14 mois de gratuité de loyer, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, le bailleur devant exécuter les travaux avant le 1er mars 2016 en cas de non réalisation de la condition.
La SASU Christelle Faure a fait l'objet d'une liquidation judiciaire par jugement du 14 décembre 2016, et le mandataire liquidateur aujourd'hui SELARL Pierre Henri Frontil a fait dresser par huissier un procès-verbal d'état des lieux de sortie le 21 avril 2017 aux fins de restitution des clefs.
Après de vaines mises en demeure, le mandataire liquidateur a fait assigner la SCI des Coks en restitution du dépôt de garantie et en paiement de deux mois de loyer au titre de la gratuité en contrepartie des travaux effectués incombant au bailleur.
Le bailleur oppose principalement le défaut de preuve du versement du dépôt de garantie et de la créance du preneur qui aurait bénéficié de la gratuité des locaux pendant les 14 mois d'occupation.
Le jugement rendu le 3 février 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif :
Rejette la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité à agir du mandataire liquidateur.
Condamne la SCI des Coks à payer à la SELARL Pierre Henri Frontil en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire du preneur la somme de 4000 € en restitution de la caution, et la somme de 3440 € dans le cadre des relations contractuelles, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 février 2018.
Condamne la SCI des Coks à payer à la SELARL Pierre Henri Frontil en qualité de mandataire judiciaire une somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Le jugement retient que l'assignation du 16 février 2018 est régulière par le mandataire à la liquidation judiciaire de la SASU Christelle Faure en qualité d'organe de la procédure collective au moment de l'introduction de l'instance.
Sur le fond, le jugement constate une quittance de dépôt de garantie du 5 avril 2016 signée par le bailleur pour le montant de 4000 € portant attestation de la prise de possession des lieux le 5 avril 2016. Il observe que le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 21 avril 2017 ne constate que des traces d'infiltrations au niveau des climatiseurs dont l'installation était à la charge du bailleur dans l'avenant du 5 janvier 2016, et des trous dont l'imputation n'est pas établie, et que la qualité des travaux réalisés ne peut pas engager une responsabilité fautive du preneur en l'absence d'état des lieux d'entrée et d'expertise sollicitée.
La somme de 3440 € correspond à l'engagement de gratuité pendant 14 mois alors que l'occupation des lieux n'est intervenue que pendant 12 mois et 17 jours.
La SCI des Coks a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 5 mai 2020.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2022.
Les dernières écritures pour la SCI des Coks ont été déposées le 4 août 2020.
Les dernières écritures pour le mandataire judiciaire à la liquidation de la SASU Christelle Faure ont été déposées le 14 septembre 2020.
Le dispositif des écritures pour la SCI des Coks énonce en termes de prétentions :
Infirmer le jugement et débouter le mandataire judiciaire de ses prétentions.
Condamner la SELARL Pierre Henri Frontil à payer la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI des Coks soutient que le preneur sortant n'apporte pas la preuve d'avoir réalisé les travaux prévus, que l'absence d'état des lieux d'entrée n'empêche pas la constatation du descriptif des lieux à la conclusion du bail, que la seule production d'une quittance de dépôt de garantie ne suffit pas à prouver le versement effectif de la somme.
Elle observe que le contrat stipule un dépôt de garantie à hauteur de 2000 € seulement, que la précision de 14 mois de gratuité pour l'exécution des travaux ou à défaut leur réalisation par le bailleur avant le 1er mars 2016 induit une jouissance effective des lieux au plus tard à compter de cette date, de sorte que les 14 mois étaient écoulés à la remise des clés le 21 avril 2017.
Elle constate que le procès-verbal de constat de sortie démontre que les lieux sont en mauvais état et l'absence de réalisation effective des travaux à la charge du preneur devant fonder la gratuité invoquée.
Le dispositif des écritures pour la SELARL Pierre Henri Frontil en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SASU Christelle Faure énonce en termes de prétention :
Confirmer le jugement du 3 février 2020.
Y ajoutant, condamner la SCI des Coks à payer la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Le mandataire judiciaire demande de confirmer les motifs pertinents du premier juge, constate que le bailleur ne reprend pas la prétention à l'irrecevabilité de son action.
Il indique qu'il n'y a pas eu d'ouverture effective de l'activité du bail avant le 5 avril 2016, que les travaux ont été réalisés après l'obtention du prêt, que l'état des lieux de sortie a été réalisé non contradictoire par l'huissier du bailleur.
MOTIFS
La cour constate que la contestation du défaut de qualité à agir du mandataire liquidateur n'est pas reprise en appel, de sorte qu'il convient de confirmer le rejet de la fin de non-recevoir.
La cour confirme également la condamnation du bailleur à restituer le montant du dépôt de garantie de 4000 €, au motif suffisant de la quittance datée du 5 avril 2016 dont le bailleur ne conteste pas la signature.
La mention dans le contrat de bail d'un versement limité à la somme de 2000 € ne peut pas exonérer le bailleur du remboursement du montant qu'il a effectivement perçu.
Les observations d'un constat d'état des lieux à la sortie, réalisé à la demande du bailleur non contradictoire, et en l'absence d'état des lieux d'entrée, ne sont pas de nature à fonder une discussion du bailleur sur la restitution du dépôt de garantie, alors que celui-ci ne procède par ailleurs à aucune demande de chiffrée à ce titre.
L'avenant au bail signé le 5 janvier 2016 énonce un accord entre les parties d'une gratuité de 14 mois de loyers à compter du premier jour d'activité, en contrepartie de l'exécution par le preneur de travaux dont les devis sont spécialement énumérés.
La cour observe que le preneur sortant ne justifie par aucune pièce de la réalisation des travaux conformes aux termes de l'avenant du 5 janvier 2016, de sorte qu'il n'est pas fondé à obtenir un complément de période de gratuité qui n'aurait pas été écoulée à la date de la remise des clés.
La cour infirme en conséquence la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 3440 € à ce titre.
La cour confirme la condamnation prononcée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre du bailleur qui n'avait pas restitué le dépôt de garantie.
En revanche, il n'est pas inéquitable dans l'instance d'appel de laisser à la charge des parties qui succombent chacune partiellement dans leurs prétentions les frais non remboursables exposés.
Pour les mêmes motifs, chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 3 février 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu'il a condamné la SCI des Coks à payer la somme de 3440 € ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle aura exposés.
Le Greffier Le Président
