Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 17 JANVIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/02419 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OTHM
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 JANVIER 2020
Tribunal judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 18/04211
APPELANTS :
Monsieur [M] [H]
né le 2 juin 1971 à [Localité 45] (BELGIQUE)
[Adresse 39]
[Localité 36] (BELGIQUE)
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [LZ] [W]
née le 14 novembre 1934 à [Localité 16]
[Adresse 11]
[Localité 16]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [ZC] [N]
née le 20 décembre 1963 à [Localité 38]
[Adresse 5]
[Localité 19]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [FB] [Y]
né le 25 novembre 1926 à [Localité 35] (ALGERIE)
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 31]
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [Z] [L]
né le 8 juin 1978 à [Localité 17]
[Adresse 10]
[Localité 17]
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [JC] [E]
née le 26 janvier 1949 à [Localité 47] - HERAULT
[Adresse 40]
[Adresse 40]
[Localité 4]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [R] [D]
né le 23 août 1950 à [Localité 49]
[Adresse 12]
[Localité 28]
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [GU] [I] épouse [S]
née le 16 juillet 1948 à [Localité 37] - VAUCLUSE
[Adresse 9]
[Localité 14]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [K] [X]
né le 9 janvier 1949 à [Localité 46] (BELGIQUE)
[Adresse 52]
[Adresse 6]
[Localité 18]
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [A] [B]
née le 21 septembre 1937 à [Localité 1]- ARDECHE
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [FB] [ND] [RA]
né le 2 mai 1952 à [Localité 56] - PUY DE DOME
[Adresse 30]
[Localité 27]
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [FB] [ND] [OW]
né le 3 septembre 1950 à [Localité 44]
[Adresse 57]
[Localité 22]
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [J] [XI]
née le 29 mars 1952 à [Localité 48]
[Adresse 24]
[Localité 29]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [AK] [ZR]
née le 28 janvier 1951 à [Localité 53]
[Adresse 23]
[Localité 15]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [ZB] [YM]
née le 9 août 1934 à [Localité 41]
[Adresse 7]
[Localité 21]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [KV] [U] épouse [XX]
née le 29 avril 1941 à [Localité 54]
[Adresse 2]
[Localité 34]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [EM] [NS]
née le 10 février 1942 à [Localité 51]
[Adresse 43]
[Adresse 43]
[Localité 17]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [V] [HJ]
née le 5 décembre 1968 au [Localité 50] - SARTHE
[Adresse 42]
[Adresse 42]
[Localité 18]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Monsieur [FB] [T] [JR]
né le 25 mars 1945 à [Localité 32]
[Adresse 25]
[Localité 32]
Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Madame [MN] [XY]
née le 4 octobre 1950 à [Localité 16]
[Adresse 20]
[Localité 13]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
S.C.I. CHANTANE Immatriculée au RCS sous le numéro 328 778 485, prise en la personne de son gérant domicilié ès qualités au siège social sis
[Adresse 55]
[Adresse 6]
[Localité 18]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMES :
Maître [HY] [IM] en qualité d'administrateur judiciaire désigné par jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 12 juin 2018, domicilié ès qualités en son cabinet, les avocats du Thélème
[Adresse 26]
[Localité 17]
ordonnance de caducité 911 en date du 5 novembre 2020
Syndic de copropriétaire LE PACIFIC pris en la personne de son syndic en exercice la Société STEPHANE THOMAS IMMOBILIER immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 481 210 300 dont le siège social est sis [Adresse 33] à [Localité 18] domiciliée ès qualités audit siège
[Adresse 6]
[Localité 18]
Représentée par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
S.A.R.L. STEPHANE THOMAS IMMOBILIER immatriculée sous le n° de RCS 481 210 300, prise en la personne de son gérant domicilié ès qualités au siège
[Adresse 33]
[Localité 18]
ordonnance de caducité 911 en date du 5 novembre 2020
Ordonnance de clôture du 26 Octobre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 NOVEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:
Par acte d'huissier en date du 4 septembre 2018, 25 copropriétaires de la [Adresse 55] à [Localité 18]: [M] [H], [LZ] [W], [ZC] [N], [FB] [Y], [Z] [L], [JC] [E], [R] [D], [GU] [I] épouse [S], [K] [X], [A] [B] , [FB] [ND] [RA], [FB] [ND] [OW], [J] [XI], [AK] [ZR], [ZB] [YM], [KV] [U] épouse [XX], [EM] [NS], [V] [HJ], [FB] [T] [JR], [MN] [XY], la S.C.I. CHANTANE, [ST] [C], [CL] [G] et [DX] [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence représentée par son syndic en exercice la société Stéphane THOMAS IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins au principal de voir prononcer l'annulation de l'assemblée général du 9 juin 2018 et à titre subsidiaire de voir prononcer la nullité des résolutions numéros 6, 12, 12.1 et 12.2.
Par un nouvel acte d'huissier en date du 14 février 2019 les mêmes copropriétaires à l'exception de [ST] [C], [CL] [G] et [DX] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence représentée par son syndic en exercice la société Stéphane THOMAS IMMOBILIER et Maître [HY] [IM] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins au principal de voir prononcer l'annulation de l'assemblée général du 7 décembre 2018 et à titre subsidiaire de voir prononcer la nullité des résolutions de ladite assemblée générale.
Par décision en date du 11 juin 2019 les deux instances ont été jointes.
Le jugement rendu le 9 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce :
Prononce la nullité de l'assemblée générale du 9 juin 2018;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 55] aux dépens afférents à l'assignation du 4 septembre 2018 sans participation des demandeurs à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires;
Déclare irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 en son entier;
Rejette l'ensemble des demandes formulées au titre de l'annulation de l'assemblée générale du 7 décembre 2018;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne [M] [H], [LZ] [W],[ZC] [N], [FB] [Y], [Z] [L], [JC] [E], [R] [D], [GU] [I] épouse [S], [K] [X], [A] [B], [FB] [ND] [RA], [FB] [ND] [OW], [J] [XI], [AK] [ZR], [ZB] [YM], [KV] [U] épouse [XX], [EM] [NS], [V] [HJ], [FB] [T] [JR], [MN] [XY] et la S.C.I. CHANTANE aux dépens afférents à l'assignation du 14 février 2019.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2018 le tribunal rappelle que par jugement définitif en date du 12 juin 2018 la nullité des assemblées générales des 17 juin et 11 novembre 2017 a été prononcée, lesquelles assemblées générales avaient désigné la société Stéphane THOMAS IMMOBILIER en qualité de syndic de la [Adresse 55] si bien que par l'effet rétroactif de l'annulation de ces assemblées générales le syndic n'a plus qualité lors de la convocation de l'assemblée générale du 9 juin 2018 à laquelle il a procédé ce qui entraine la nullité de la dite assemblée en totalité.
Sur l'irrecevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 le tribunal se fonde sur le principe de l'estopel et retient que la position procédurale des demandeurs qui consiste dans la présente instance à solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 au motif que les diligences de Maître [IM] administrateur judiciaire désigné à leur demande ne seraient pas conformes aux dispositions de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, constitue une action de même nature que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 17 juin 2017 formulée le 17 août 2017 de sorte que les demandeurs se sont contredits au détriment du syndicat des copropriétaires.
Le tribunal écarte également l'annulation de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 fondée sur l'irrégularité du procès-verbal et de ses annexes de la dite assemblée au motif que la feuille de présence annexée au procès-verbal comporte la même nombre de copropriétaires présents ou représentés que celui mentionné dans le procès-verbal soit 176.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 le premier juge déboute les demandeurs au motif que la société Stéphane THOMAS IMMOBILIER a été élue en qualité de syndic à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et alors que les copropriétaires s'étaient prononcés sur chacune des candidatures, et que les demandeurs ne contestent pas avoir reçu la convention d'ouverture de compte de gestion immobilière pour la copropriété LE PACIFIC.
Enfin sur la demande d'annulation des résolutions n° 3, 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 le tribunal n'y fait pas droit considérant que Maître [IM] en ajoutant à l'ordre du jour la résolution n° 3 sur l'élection des membres du conseil syndical, la résolution n° 4 sur la consultation des pièces justificatives des charges, la résolution n°5 sur l'arrêt du montant des marchés et la résolution et la résolution n°6 sur le montant de la mise en concurrence obligatoire, n'a fait que respecter les dispositions légales des articles 10 et 13 du décret du 17 mars 1967 imposant de porter les questions notifiées par les copropriétaires.
[M] [H], [LZ] [W], [ZC] [N], [FB] [Y], [Z] [L], [JC] [E], [R] [D], [GU] [I] épouse [S], [K] [X], [A] [B], [FB] [ND] [RA], [FB] [ND] [OW], [J] [XI], [AK] [ZR], [ZB] [YM], [KV] [U] épouse [XX], [EM] [NS], [V] [HJ], [FB] [T] [JR], [MN] [XY], et la S.C.I. CHANTANE ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 juin 2020.
Par ordonnance en date du 5 novembre 2020 le magistrat en charge de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'encontre de Maître [IM] et de la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER.
Cette ordonnance n'a pas été déférée à la cour.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 octobre 2022.
Les dernières écritures pour [M] [H], [LZ] [W], [ZC] [N], [FB] [Y], [Z] [L], [JC] [E], [R] [D], [GU] [I] épouse [S], [K] [X], [A] [B], [FB] [ND] [RA], [FB] [ND] [OW], [J] [XI], [AK] [ZR], [ZB] [YM], [KV] [U] épouse [XX], [EM] [NS], [V] [HJ], [FB] [T] [JR], [MN] [XY], et la S.C.I. CHANTANE ont été déposées le 7 juin 2022.
Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires LE PACIFIC ont été déposées le 25 octobre 2022.
Le dispositif des écritures de [M] [H], [LZ] [W], [ZC] [N], [FB] [Y], [Z] [L], [JC] [E], [R] [D], [GU] [I] épouse [S], [K] [X], [A] [B], [FB] [ND] [RA], [FB] [ND] [OW], [J] [XI], [AK] [ZR], [ZB] [YM], [KV] [U] épouse [XX], [EM] [NS], [V] [HJ], [FB] [T] [JR], [MN] [XY], et la S.C.I. CHANTANE énonce en ses seules prétentions :
A titre principal,
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a annulé en son ensemble l'assemblée générale du 9 juin 2018, et l'infirmer en ce qu'il a déclaré irrecevable et rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 en son ensemble,
annuler en sa totalité l'assemblée générale du 7 décembre 2018,
A titre subsidiaire,
Annuler la résolutions n° 1 de l'assemblée générale du7 décembre 2018 portant sur la désignation de la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER en qualité de syndic,
annuler l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale du 7 décembre 2018;
En toutes hypothèses,
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens et dire qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les requérants ne seront pas tenus de participer aux dépenses communes relatives à la procédure.
Sur la recevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 en son ensemble les copropriétaires font valoir:
-que lorsque Maître [IM] a pris ses fonctions la copropriété était représentée par la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER dans l'attente de l'annulation de l'assemblée générale l'ayant désignée et Maître [IM] ne pouvait pas exercer ses fonctions alors que la copropriété n'était pas démunie d'un syndic,
-qu'il n'y a pas contradiction entre le fait de solliciter la désignation d'un administrateur car la copropriété allait se retrouver sans syndic et le fait de demander au tribunal d'annuler l'assemblée générale convoquée par le dit administrateur car ce n'est que le 12 juin 2018 que cette situation est née par le fait que la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER en totale infraction a convoqué une nouvelle assemblée générale,
-que l'estopel suppose qu'il ne s'agisse pas d'événements antérieurs et hors instance ce qui le cas en l'espèce puisque la demande de nullité de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 est uniquement fondée sur l'évolution de la situation de sorte qu'il ne saurait y avoir contradiction.
Les copropriétaires soutiennent ensuite que l'annulation de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 est justifiée tenant la pratique irrégulière des mandats affirmant en substance que:
-un cumul important de pouvoirs a été pratiqué tel que cela ressort du procès-verbal de l'assemblée générale,
-certains mandats ont été délivrés en blanc au syndic puis remis à des copropriétaires qui lui étaient acquis,
-aucun écrit, ni mention d'accord de subdélégation et signature par le mandataire initial n'ont été faits.
A titre subsidiaire ils sollicitent la nullité de la résolution n°2 en désignation du syndic et adoption des termes du contrat au motif qu'il n'a pas été mis au vote la possibilité pour chacune des résolutions de voter pour, contre ou de s'abstenir mais que chaque copropriétaire a été appelé nominativement pour déclarer l'identité du syndic sur lequel se portait son choix, 4 candidatures étant en concurrence.
Les appelants ajoutent qu'en outre la désignation de la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER en qualité de syndic s'analyse en un abus de majorité dès lors qu'il est démontré l'inaptitude de ce syndic à établir les comptes de la copropriété et à justifier de l'ouverture de comptes séparés.
Sur l'annulation des résolutions n°3 et suivantes de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 les copropriétaires appelants opposent que l'administrateur n'a été désigné qu'avec pour seule mission d'organiser une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic et que même à supposer la demande d'un copropriétaire il ne pouvait être voté sur d'autres questions.
Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires LE PACIFIC énonce en ses seules prétentions:
Confirmer le jugement dont appel en l'ensemble de ses dispositions,
Débouter les appelants de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel avec bénéfice de distraction.
Sur l'annulation de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 en son ensemble le syndicat des copropriétaires soutient que selon le principe de l'estopel une partie ne peut se prévaloir d'une position contraire à celle qu'elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d'un tiers, or en l'espèce Maître [IM] a été désigné comme administrateur judiciaire du syndicat par décision du 12 juin 2018 avec mission de convoquer une assemblée générale en vue de choisir un syndic, à la requête des copropriétaires appelants qui contestent ensuite les motifs pour lesquels Maitre [IM] a été désigné.
Il ajoute que de plus les copropriétaires appelants plaident que la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER n'était plus syndic pour avoir perdu rétroactivement qualité pour convoquer l'assemblée général du 9 juin 2018 suite au jugement du 12 juin 2018 et en même tant les mêmes copropriétaires plaident que l'assemblée générale du 7 décembre 2018 doit être annulée car la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER était encore syndic lorsque Maître [IM] a été désigné comme administrateur judiciaire si bien qu'il n'a pu valablement la convoquer.
Le syndicat des copropriétaires fait ensuite valoir qu'en tout état de cause la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER n'était plus syndic lorsque l'administrateur judiciaire a convoqué l'assemblée du 7 décembre 2018 et donc les diligences accomplies par l'administrateur judiciaire sont parfaitement conformes à sa mission.
Sur la prétendue irrégularité des mandats, le syndicat observe que les appelants se fondent sur le règlement de copropriété qui dispose qu'aucun mandataire ne peut représenter plus de trois copropriétaires, or cette clause qui limite le nombre de mandat par rapport aux dispositions légales doit être réputée non écrite et ne peut servir de fondement à une annulation.
Sur la distribution des pouvoirs par la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER, le syndicat fait valoir que d'une part Stéphane THOMAS IMMOBILIER n'était plus syndic lors de la dite assemblée générale et que d'autre part les appelants procèdent uniquement par voie d'allégation et ne démontrent pas que certains pouvoirs auraient été délivrés en blanc au syndic qui les auraient remis à certains copropriétaires qui lui sont acquis.
Sur la subdélégation des pouvoirs le syndicat affirme que là aussi les copropriétaires appelants procèdent par simple affirmation.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 2 s'agissant de la désignation du syndic, le syndicat répond que la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER a été élue en qualité de syndic à la majorité de l'article 25 chaque copropriétaire s'étant prononcé sur chacune des candidatures, et que compte tenu du nombre des candidats, quatre en l'occurrence le vote s'est fait par l'appel de chaque copropriétaire exprimant son choix entre les candidats ce qui n'est interdit ni par la loi du 10 juillet 1965, ni par le décret du 17 mars 1967 et qui revient en pratique à la même chose que de demander à l'assemblée générale de voter pour ou contre un candidat.
Sur le prétendu abus de majorité pour la désignation du syndic, le syndicat fait valoir qu'il n'est pas justifié en quoi la majorité des copropriétaires aurait usé de ses droits dans un autre but que l'intérêt commun.
Il ajoute que si les copropriétaires appelants ont des griefs à formuler concernant des travaux réalisés dans la copropriété après le vote de décisions de l'assemblée générale des copropriétaires il leur appartenait de contester les dites décisions ce qu'ils n'ont pas fait.
Sur la justification de l'ouverture d'un compte bancaire le syndicat oppose qu'il a déféré à la demande qui lui a été faite sous astreinte en produisant la justification de l'ouverture d'un compte séparé dès la désignation de la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER en qualité de syndic soit en 2013.
Concernant enfin les résolutions n° 3, n°4 et n°5 mis à l'ordre du jour par l'administrateur judiciaire le syndicat des copropriétaires rappelle que le syndic ou l'administrateur judiciaire doit sous peine de sanction mettre à l'ordre du jour une résolution dont il a été demandé l'inscription par un ou des copropriétaires ce qui est le cas en l'espèce.
MOTIFS:
La cour relève qu'en appel la discussion sur la nullité de l'assemblée générale du 9 juin 2018 n'est plus dans le débat aucune des parties ne critiquant le jugement dont appel sur ce point.
Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 en son intégralité:
Sur la recevabilité des copropriétaires appelants à agir en nullité de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 en son intégralité:
Pour solliciter la nullité de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 en son intégralité les appelants soutiennent au principal que lorsque Maître [IM] a pris ses fonctions le 12 juin 2018 la copropriété était représentée par la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER dans l'attente de l'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2018 l'ayant désignée si bien que Maître [IM] ne pouvait pas exercer ses fonctions alors que la copropriété n'était pas démunie d'un syndic, et qu'il ne pouvait donc valablement convoquer l'assemblée générale du 7 décembre 2018 qui par voie de conséquence encourt la nullité dans sa totalité.
Les appelants reprochent au premier juge d'avoir déclaré leur demande irrecevable en application du principe de l'estopel.
Il sera rappelé que la fin de non-recevoir tirée du principe de l'estoppel selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ne peut être efficacement invoquée que si des positions contraires sont adoptées au cours d'une même instance et qu'elle sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.
En l'espèce par jugement en date du 12 juin 2018 le tribunal de grande instance de Montpellier saisi, par 29 copropriétaires de la [Adresse 55] parmi lesquels ceux présents dans l'instance en cours, de la demande de nullité de l'assemblée générale de la copropriété du 17 juin 2017 et de la demande de nullité de l'assemblée générale du 11 novembre 2017 et de la désignation d'un administrateur provisoire a après avoir prononcé la nullité en leur ensemble des deux assemblées contestées désigné Maître [IM] comme administrateur judiciaire chargé de convoquer une assemblée générale en vue d'élire un syndic.
Parallèlement lors de l'assemblée générale annuelle du 9 juin 2018 la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER a été désigné en qualité de syndic de la copropriété.
Or il apparaît qu'au cours de la même procédure tant en première instance que devant cette cour en appel, les copropriétaires appelants soutiennent à la fois que l'assemblée générale du 9 juin 2018 est nulle la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER n'étant plus syndic pour avoir perdu rétroactivement la qualité pour convoquer l'assemblée général du 9 juin 2018 suite au jugement du 12 juin 2018 et en même temps que l'assemblée générale du 7 décembre 2018 doit être annulée car la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER était encore syndic lorsque Maître [IM] a été désigné comme administrateur judiciaire si bien qu'il n'a pu valablement la convoquer.
Ainsi comme retenu par le jugement dont appel les copropriétaires appelants adoptent bien au cours d'une même instance des positions contraires puisqu'ils poursuivent en même temps la nullité d'une assemblée générale celle du 9 juin 2018 sur laquelle ils se fondent ensuite pour solliciter la nullité de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 au motif que Maître [IM] désigné le 12 juin 2018 par le tribunal n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée du 7 décembre 2018 car la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER était syndic suite à sa désignation par l'assemblée du 9 juin 2018.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de nullité de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 en son intégralité au motif que Maître [IM] n'avait pas qualité pour convoquer la dite assemblée.
Les copropriétaires appelants sollicitent également la nullité de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 en invoquant une pratique irrégulière des mandats.
Ils invoquent en premier lieu des irrégularités tenant au nombre de pouvoirs détenus par certains copropriétaires, et la cour observe que sauf à reprendre les dispositions légales sur les règles de fonctionnement des pouvoirs et celles du règlement de copropriété ils ne développent aucun moyen propre à l'assemblée générale critiquée si ce n'est sur le nombre de pouvoirs qu'aurait détenus [GF] [P].
En ce qui concerne cette dernière il ressort tout d'abord de la lecture de la feuille de présence de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 que [GF] [P] ne détenait pas 70 pouvoirs comme allégué par les appelants mais 9 en sus de sa propre voie.
En outre tant l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété permettent à chaque mandataire de recevoir plus de 3 délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-mêmes et celles de ses mandats n'excèdent pas 5% des voix du syndicat.
Or en l'espèce les copropriétaires appelants ne démontrent pas ni ne soutiennent d'ailleurs que le total des voix dont disposait [GF] [P] lors de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 excédait 5% des voix du syndicat.
Les appelants soutiennent également que la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER se serait vu délivrer des pouvoirs en blanc qu'elle aurait ensuite distribuer à des copropriétaires qui lui sont acquis, toutefois ils procèdent sur ce point par pure affirmation n'apportant pas la moindre démonstration.
Ils affirment également que les subdélégations n'auraient pas fait l'objet d'un écrit et que voie de conséquence que l'assemblée générale est entachée de nullité mais ce moyen n'est fondé sur aucun élément de droit ou de fait et il est seulement rappelé les dispositions légales sans une démonstration de ce qu'elles n'ont pas été respectées.
Il ressort en outre de la consultation des pièces que lors de la convocation le 30 octobre 2018 de l'assemblée générale du 7 décembre l'administrateur Maître [IM] a joint à la dite convocation un modèle écrit de pouvoir en prenant soin de rappeler à chaque copropriétaire qu'il ne pouvait lui-même le représenter ni recevoir de mandat en blanc.
Par conséquent les appelants ne pourront qu'être déboutés de leur demande de nullité de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 en sa totalité.
Sur la nullité de la résolution n° 2 de assemblée générale du 7 décembre 2018 à savoir la désignation du syndic :
Sur le vote séparé:
Il est soulevé par les appelants comme en première instance qu'au lieu de voter sur les 4 candidatures POUR ou CONTRE par des résolutions distinctes, l'administrateur a demandé à chaque copropriétaire de se prononcer nominativement sur les 4 candidatures au fonction de syndic ce qui est contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
La cour observe que les appelants soutiennent que cette façon de procéder ne serait pas régulière sans développer de contradictions argumentées sur la non conformité du procès-verbal de l'assemblée générale critiquée au regard de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.
En outre l'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose seulement que le procès-verbal doit comporter :
-l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour,
-sous chacune des questions le résultat du vote,
-le nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus et leur nombre de voix,
-éventuellement la mention des réserves.
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 mentionne pour la résolution n°2:
-L'intitulé de la question:
Élection du syndic
a) Choix du syndic
Le résultat du vote:
Vote pour CITYA : 2707
Vote pour FONCIA LITTORAL: 0
Vote pour NEXITY : 0
Vote pour STI: 5150
Total des voix exprimées 7857
Abstention 0
N'ayant pas pris par au vote: 62
-Le nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus et leur nombre de voix:
En indiquant le nom des copropriétaires qui ont voté POUR CITYA et leur nombre de voix ce dont il se déduit qu'il s'agit aussi des copropriétaires qui se sont opposés à la désignation de la STI en qualité de syndic
-La mention des réserves:
Celles faites par Madame [S], Monsieur [F], et Monsieur [OG].
Il n'est donc pas démontré en quoi le procès-verbal ne répondrait pas aux seules exigences légales.
La cour ajoute qu'en outre il est constant que le sens de l'article 17 du décret de 1967 est que les mentions qui y sont portées doivent permettre de déduire les conditions dans lesquelles le scrutin est intervenu et le sens des votes et que même en cas d'une irrégularité d'une mention du procès-verbal la nullité de la résolution n'est pas encourue lorsque les mentions sont suffisantes pour permettre de reconstituer le sens du vote et connaître les noms des copropriétaires qui se sont abstenus ou qui se sont opposés.
En ce qui concerne le résolution n° 2 désignation du syndic le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 répond donc bien tant aux exigences qu'à l'esprit des dispositions de la loi de 1965 et du décret de 1967.
Sur l'abus de majorité:
Il est constant que certaines décisions de l'assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu'il soit démontré que les dites décisions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
C'est en outre à celui qui invoque l'abus de majorité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.
En l'espèce les appelants dans de longs développement fustigent les agissements du syndic la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER (STI) en invoquant une mauvaise gestion des travaux, une véritable difficulté quant à la justification d'un compte séparé autant de points qui peuvent faire l'objet de contestations spécifiques telles que la contestation des décisions en matière de travaux d'une assemblée générale, la mise en 'uvre de la responsabilité du syndic.. mais ils n'exposent pas ni en droit ni en fait en quoi la désignation de la SARL Stéphane THOMAS IMMOBILIER en qualité de syndic lors de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 constituerait un abus de majorité dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires en l'occurrence des appelants.
La demande de nullité de la résolution n°2 de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 pour abus de majorité sera donc rejetée.
Sur la nullité des résolutions n° 3 et suivantes de assemblée générale du 7 décembre 2018 :
Les appelants reprochent à l'administrateur judiciaire d'avoir inscrit à l'ordre du jour des questions complémentaires alors qu'il avait pour seule mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
La cour observe d'abord qu'en application de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 l'assemblée générale du 7 décembre 2018 n'a voté que sur des questions qui étaient inscrites à l'ordre du jour en l'occurrence à savoir:
-élection du président de séance et des membres du bureau; (résolution n°1)
-élection d'un syndic; ( résolution n°2)
-élection des membres du conseil syndical, ( résolution n°3)
-vote sur les articles 1, 2, et 4 de la loi du 31 décembre 1985:
*modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété ( résolution n°4)
*arrêt du montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ( résolution n° 5)
*arrêt du montant des marchés et des contrats à partir duquel la mise en concurrence des entreprises est rendue obligatoire (résolution n°6).
C'est à juste titre que le jugement dont appel a rappelé qu'en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 à tout moment un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical peuvent notifier au syndic les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale et il n'est pas démontré ni soutenu en quoi les dispositions dudit article ne seraient pas applicables à l'administrateur judiciaire en charge de convoquer une assemblée générale.
Les appelants à qui incombent la charge de la preuve ne démontrent pas ni ne viennent même soutenir que Maître [IM] aurait porté à l'ordre du jour des questions autre que celle de la désignation du syndic de sa propre initiative ce d'autant qu'il ressort des pièces de la procédure que plusieurs copropriétaires l'ont au contraire sollicité pour que soit inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 d'autres questions comme l'élection des membres du conseil syndical et que les résolutions 3 à 6 ne font que répondre aux dispositions légales en particulier aux dispositions de la loi du 31 décembre 1985 venue modifier certains articles de la loi du 10 juillet 1965.
Les appelants seront donc déboutés de leur demande de nullité des résolutions n°3, 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 7 décembre 2018.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En outre [M] [H], [LZ] [W], [ZC] [N], [FB] [Y], [Z] [L], [JC] [E], [R] [D], [GU] [I] épouse [S], [K] [X], [A] [B], [FB] [ND] [RA], [FB] [ND] [OW], [J] [XI], [AK] [ZR], [ZB] [YM], [KV] [U] épouse [XX], [EM] [NS], [V] [HJ], [FB] [T] [JR], [MN] [XY], et la S.C.I. CHANTANE succombant en leur appel seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires LE PACIFIC la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure devant la cour.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier,
Y ajoutant,
Déboute [M] [H], [LZ] [W], [ZC] [N], [FB] [Y], [Z] [L], [JC] [E], [R] [D], [GU] [I] épouse [S], [K] [X], [A] [B], [FB] [ND] [RA], [FB] [ND] [OW], [J] [XI], [AK] [ZR], [ZB] [YM], [KV] [U] épouse [XX], [EM] [NS], [V] [HJ], [FB] [T] [JR], [MN] [XY], et la S.C.I. CHANTANE de leur demande de nullité des résolutions n°2, 3, 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 7 décembre 2018;
Condamne [M] [H], [LZ] [W], [ZC] [N], [FB] [Y], [Z] [L], [JC] [E], [R] [D], [GU] [I] épouse [S], [K] [X], [A] [B], [FB] [ND] [RA], [FB] [ND] [OW], [J] [XI], [AK] [ZR], [ZB] [YM], [KV] [U] épouse [XX], [EM] [NS], [V] [HJ], [FB] [T] [JR], [MN] [XY], et la S.C.I. CHANTANE à payer au syndicat des copropriétaires LE PACIFIC la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamne aux dépens de la procédure devant la cour d'appel.
Le Greffier Le Président
