N° RG 22/00003 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PIZ3
Minute N° :
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre de l'expropriation
ARRET DU 17 FEVRIER 2023
Débats du 16 Décembre 2022
APPELANTE :
d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 24 Novembre 2021
S.C.I. VINCI INVESTISSEMENT
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Maitre Charles FORGAR, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant et par la AARPI DABIENS, KALCZYNSKI, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
INTIME
MONTPELLIER MEDITERRANEE METROPOLE
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Maitre Christophe ARROUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER
EN PRESENCE DE :
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DDFIP DE L'HÉRAULT
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Corinne SOUBEYRAN, inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,
Madame BOURDON, conseiller,
Madame ROCHETTE, conseiller,
GREFFIER :
Mme Sophie SPINELLA, greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS :
A l'audience publique du 16 Décembre 2022 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 17 Février 2023.
ARRET :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Mme Sophie SPINELLA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.
Le président entendu en son rapport, les conseils des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,
EXPOSE DU LITIGE :
La SCI Vinci Investissement est propriétaire d'une parcelle cadastrée CH n°[Cadastre 1] de 1640 m² située [Adresse 8].
La métropole « [Localité 6] Méditerranée Métropole » a décidé d'exercer son droit de préemption à réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour 720 000 € que lui a adressé le notaire en charge de la vente de ce bien.
La Métropole de [Localité 6] a proposé d'acquérir la propriété de la SCI Vinci Investissementau prix de 250 000 € soit 152 €/m² contre 439 €/m² dans le cadre de la vente initiale.
Cette offre a été refusée par la propriétaire, et la métropole a saisi le juge de l'expropriation de l'Héraut d'une demande de fixation du prix par mémoire du 5 mai 2021.
Le transport sur les lieux a été fixé par ordonnance du 26 juillet 2021 au 14 septembre suivant, date à laquelle il s'est déroulé en présence des parties et de leurs représentants.
Par jugement rendu le 24 novembre 2021, le juge de l'expropriation a :
- fixé à 403 440 € le prix d`acquisition par la métropole Montpellier Méditerranée Métropole de la parcelle cadastrée CH n°[Cadastre 1] de 1640 m² située [Adresse 8] appartenant à la SCI Vinci Investissement;
- condamné la métropole [Localité 6] Méditerranée Métropole à payer à la SCI Vinci Investissement la somme de 1 500 € sur le fondement de l''article 700 du code de procédure civile ;
- laissé les dépens à la charge de la métropole [Localité 6] Méditerranée Métropole.
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La SCI Vinci Investissement a interjeté appel de ce jugement le 13 janvier 2021.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe par RPVA et par courrier recommandé le 30 novembre 2022, elle demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 403 440 € le prix d'acquisition par la métropole de la parcelle cadastrée CH n°[Cadastre 1] de 1640 m² située [Adresse 8] lui appartenant, et statuant à nouveau de fixer la valeur du terrain à la somme de 797 040 € augmentée des frais d'intermédiaire de 36 000 € TTC, et de condamner la métropole de [Localité 6] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle soutient que le terme de référence retenu (vente n° 2 de la liste du commissaire du gouvernement) par le tribunal ne présente pas de similitudes avec son terrain et qu'au contraire le tribunal a écarté une référence de vente pertinente (vente n°6 de la liste du commissaire du gouvernement).
Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'application d'un coefficient d'occupation des sols de 0,8, qu'en tout état de cause la constructibilité potentielle du terrain aboutit à une SDP de l'ordre de 5 100 m² et non de 1312 m².
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La métropole de Montpellier demande à la cour d'infirmer le jugement, de fixer la valeur du terrain à la somme de 250 000 € et de condamner la SCI Vinci Investissementà lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient qu'il n'y a pas lieu d'écarter les références de plus de cinq ans, que les valeurs de référence retenues par la SCI Vinci Investissement ne correspondent pas à des parcelles situées dans la même zone UI3, qu'il y a lieu de retenir les valeurs de référence retenues par le premier juge.
Elle soutient qu'il y a lieu d'appliquer à la superficie totale de la parcelle le coefficient d'occupation des sols de 0,8, que les services de la DGFIP qui ont retenu un prix de 252 €/m² se sont basés sur la superficie totale sans appliquer le coefficient d'occupation des sols, que l'évaluation du prix du terrain doit se faire en fonction de la surface de plancher potentiel soit 1312 m².
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Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé le 7 juillet 2022 demande à la cour d'infirmer le jugement et de fixer l'indemnité d'expropriation à la valeur de 413 280 €.
Elle fait valoir qu'aucun principe n'exclut la possibilité de prendre en considération des ventes antérieures de plus de cinq ans à la vente objet de l'espèce.
Se basant sur les cinq éléments de comparaison correspondant à des ventes similaires elle retient une valeur unitaire de 252 €/m² au sol, soit un montant total de 413 280 €.
MOTIFS :
La date de référence retenue par le premier juge et le fait que la parcelle située à cette date en zone UI3, est un terrain à bâtir situé en zone à usage commercial, ne sont pas contestés par les parties.
Sur la valeur de la parcelle :
Le premier juge, parmi les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, en a retenu quatre : la vente du 25 mars 2014 (n°1), celle du 24 novembre 2015 (n°2) , celle du 16 mars 2016 (n°3) et celle du 6 septembre 2017 (n°5) et a fixé la valeur moyenne du terrain à 246 €/m.
Dans son mémoire en cause d'appel le commissaire du gouvernement propose à nouveau ces quatre termes de comparaison outre la vente intervenue le 29 décembre 2019 (n°4) correspondant à deux bâtiments à usage commercial destinés à être démolis pour prix unitaire de 278 €/m² et compte tenu de l'emplacement privilégié de la parcelle dans une zone d'activités recherchée et de la nature de l'activité autorisée (commerce et non uniquement bureaux), propose une valeur unitaire de 252 €/m².
La société Vinci Investissement soutient que les ventes du 25 mars 2014 (n°1), 24 novembre 2015 (n°2) et 16 mars 2016 (n°3) ne peuvent être retenues comme élément de comparaison car elles sont antérieures de plus de cinq ans à la vente du terrain.
Toutefois s'il est exact que dans certaines situations, en présence de nombreux termes de comparaison, les termes de comparaison les plus anciens sont écartés, il n'est pas interdit à la juridiction saisie, s'il n'existe pas suffisamment de mutations plus récentes, de retenir des ventes conclues parfois plusieurs années auparavant.
Il n'y a donc pas lieu de rejeter les termes de comparaison n° 1, 2 et 3 en raison de leur ancienneté.
La société Vinci Investissement soutient que la vente du 24 novembre 2015 (n°2), ne peut être retenue au motif que la parcelle est de nature différente de celle objet du présent litige car elle comporte sept bâtiments et est d'une superficie 18 fois supérieure.
Le premier juge a mentionné dans sa décision que ce terme de comparaison peut être retenu à titre indicatif même s'il doit être noté qu'il s'agit d'une parcelle beaucoup plus grande et comprenant des batiments commerciaux déjà édifiés.
En l'état de l'existence d'autres termes de comparaison qui correspondent, au niveau de la superficie et à la description du bien, à la parcelle objet du litige, cet élément de comparaison ne sera pas retenu.
Le premier juge n'a pas retenu le terme de comparaison n°4 (vente du 29 décembre 2019) au motif qu'il s'agit d'un bien, pour partie, destiné à l'habitation et dont le prix comprend nécessairement le coût de démolition des bâtis existants.
Ni le commissaire du gouvernement ni la Métropole de [Localité 6] ne font valoir d'arguments de nature à remettre en cause ce point, la décision du premier juge qui n'a pas retenu ce terme de comparaison n° 4 (vente du 29 décembre 2019) sera confirmée.
La société Vinci Investissement soutient que le terme de comparaison n°5 (vente intervenue le 6 septembre 2017) , ne peut être retenu car il s'agit d'une parcelle qui est située à plus de 5,7 km du terrain objet du litige au sein de la ville de [Localité 6].
Le premier juge a retenu ce terme de comparaison avec les termes n° 1 et 3 au motif qu'il s'agit de biens comparables même s'ils ne sont pas totalement satisfaisants car concernant quasi exclusivement de l'immobilier de bureau et non d'activités commerciales, et pour l'un d'entre eux (référence 5) sur la commune de [Localité 6] et non sur la commune de [Localité 7].
Le fait que la parcelle soit située sur la commune de [Localité 6], siège de la métropole, où les prix au mètre carré sont supérieurs le plus souvent aux prix des communes limitrophes, n'est pas un élément défavorable de nature à diminuer le prix de vente, dès lors que cette parcelle est comparable à celle objet du litige dans sa description, il y a lieu de retenir cet élément comme élément de comparaison.
En ce qui concerne la référence n°6 produite par le commissaire du gouvernement (vente du 12 octobre 2017), il s'agit d'un programme immobilier de logements dédiés à l'accueil de jeunes actifs, de type foyer de jeunes travailleurs, situé sur une parcelle de 1587 m², cédée au prix de 486 €/m², la société Vinci Investissement soutient que cet élément de comparaison doit être retenu.
Le premier juge n'a pas retenu ce terme de comparaison au motif qu'il n'était pas comparable à la parcelle objet du litige car s'agissant d'un terrain destiné à de l'habitation, il n'est pas comparable à la parcelle objet du litige qui est un terrain à bâtir à usage commercial et donc de valeur moindre.
La société Vinci Investissement demande à la cour de retenir cet élément de comparaison car le terrain cédé a été cédé vierge et qu'il n'existe aucune certitude que le projet évoqué aux termes de l'acte de cession ait été effectivement réalisé, le terrain ayant parfaitement pu faire l'objet d'une construction à usage commercial puisque le PLU n'interdît pas de telles constructions dans la zone UI.
La société Vinci Investissement ne produit aucune pièce justifiant de ce que le projet mentionné dans l'acte de cession a été modifié, en outre il ressort de l'acte de vente que l'acquéreur est l'Office public de l'habitat de [Localité 6] métropole Méditerranée, établissement public qui n'a pas vocation à construire un bien à usage commercial. Il est bien spécifié dans l'acte de vente que le terrain est situé dans le projet urbain de la route de la mer qui a pour objectif le renouvellement profond du tissu économique existant par la recomposition et la modernisation de l'armature et des formes de distribution commerciale et l'introduction de logements autour des stations de transport en commun, pour générer une véritable mixité fonctionnelle et sociale.
Il en résulte que la parcelle a bien été cédée dans le cadre d'un projet d'habitat collectif, et que par conséquent la valeur du terrain est supérieure à celle d'un terrain à bâtir à usage commercial.
Le jugement de première instance sera donc confirmé en ce qu'il n'a pas retenu ce terme de référence. La moyenne des trois termes de comparaison est de 249 €, cette valeur sera retenue.
Sur la demande de la Métropole de [Localité 6] de prendre en compte la surface de plancher potentielle de la parcelle :
La Métropole de [Localité 6] soutient que la valeur du terrain doit être calculée sur la base de 1312 m² (comme l'avait fait le service des domaines dans son avis de 2018) et non 1640 m², car dans sa version actuelle, le PLU en son article 14 du règlement de la zone UI, maintient un coefficient d'occupation des sols (COS) de 0,8.
Toutefois alors que la Métropole de [Localité 6] produit aux débats l'avis des domaines de 2021 qui a retenu une valeur vénale à 250 €/m² elle ne produit pas l'avis des domaines de 2018 cité dans ses conclusions et qui aurait retenu une base de 190 €/m² après application dusdit coefficient d'occupation des sols.
En tout état de cause, comme l'a indiqué le premier juge, d'une part les éléments produits par les parties aux débats ne permettent pas de déterminer la surface de plancher (SDP) du terrain et les valeurs de comparaison qui ont été retenues ne tiennent pas compte des surfaces de plancher (SPD), il y a donc lieu de calculer la valeur du bien en fonction de sa seule contenance cadastrale soit 1640 m².
L'indemnité principale sera donc fixée à la somme de :
1640 m² x 249 €/m² = 408 360 €.
Sur les autres demandes :
La Métropole de [Localité 6] qui succombe principalement sera tenue aux dépens d'appel sans qu'il ne soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département de l'Hérault le 24 novembre 2021 ;
Fixe à 408 360 € le prix d`acquisition par la métropole Montpellier Méditerranée Métropole de la parcelle cadastrée CH n°[Cadastre 1] de 1640 m² située [Adresse 8] appartenant à la SCI Vinci Investissement ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laissé les dépens d'appel à la charge de la métropole [Localité 6] Méditerranée Métropole.
Le greffier, Le président,
