France, Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 28 février 2023, 20/04486

Grosse + copie

délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 28 FEVRIER 2023

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 20/04486 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OXBI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 OCTOBRE 2020

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 19/03492

APPELANTE :

S.C.I. SAMY RCS de NIMES N° D 403.450.117, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.S. SOCIETE DU CAFE DU SIECLE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Michel GOURON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 28 Décembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Samy est propriétaire d'un immeuble situé à [Localité 6], donné en location à la Société du Café du Siècle suivant un bail commercial du 22 août 1947, plusieurs fois renouvelé.

La Société du Café du Siècle invoquant plusieurs désordres, par décision du 14 juin 2018, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à [O] [T], lequel a déposé son rapport le 30 avril 2019.

Par acte d'huissier du 3 juillet 2019, la Société du Café du Siècle a fait assigner la société Samy aux fins de la voir condamner sous astreinte à exécuter les travaux tels que listés au rapport d'expertise judiciaire, notamment au premier étage, à lui remettre les clés d'accès au deuxième étage et à indemniser son préjudice de jouissance.

Le jugement rendu le 7 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :

Condamne la société civile immobilière Samy à exécuter les travaux décrits par l'expertise judiciaire au profit de la Société du Café du Siècle, soit :

la réfection des installations électriques, des sols, des murs avec doublage, des plafonds, des menuiseries intérieures, l'extension de l'installation de chauffage et la démolition et la reconstruction de l'abri de jardin, pour la partie se situant au premier étage et dans l'escalier y conduisant, ainsi que la mise en place d'une VMC dans la salle de bains, le WC et la cuisine, existants d'ores et déjà et situés au rez-de -chaussée, le tout s'agissant de ce qui précède pour un montant TTC de 44 970 euros, ainsi que le rebouchage du trou de passage de la canalisation des eaux pluviales dans la cave pour un montant TTC de 1500 euros,

la réalisation d'une salle de bains, de toilettes et d'une cuisine au premier étage, pour un montant TTC de 28 000 euros,

la réfection totale de la toiture litigieuse, outre le diagnostic amiante et la mise en décharge réglementée des plaques de toiture actuelles amiantées, pour un montant TTC de 9 500 euros ;

Dit que la société civile immobilière Samy effectuera l'ensemble des travaux susvisés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, au-delà duquel elle sera condamnée à une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Déboute la Société du Café du Siècle de sa demande de remise des clés des locaux sis au deuxième étage ;

Condamne la société civile immobilière Samy à payer à la Société du Café du Siècle la somme de 11 600 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance qu'elle a subi ;

Déboute la société civile immobilière Samy de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'activité commerciale ;

Condamne la société civile immobilière Samy aux dépens de l'instance, dont les frais d'expertise ;

Condamne la société civile immobilière Samy à payer à la Société du Café du Siècle 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire à hauteur de 80 % des condamnations prononcées ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Sur les travaux, les premiers juges ont constaté que les parties s'accordaient sur certains travaux à réaliser pour la partie se situant au premier étage et dans l'escalier y conduisant, pour un montant total de de 44 970 euros, outre 1 500 euros pour le rebouchage du trou de passage de la canalisation des eaux pluviales dans la cave.

En considération de ce que l'expert judiciaire avait fait le constat que le premier étage était dépourvu de cuisine, de salle de bains et de WC, qu'ainsi il ne satisfaisait pas aux exigences de décence alors qu'il s'agissait d'une partie à usage d'habitation, les premiers juges, après avoir écarté l'argument selon lequel il était en réalité demandé des travaux d'amélioration, ont condamné la bailleresse à prendre en charge les travaux de mise aux normes de décence, pour la somme totale de 28 000 euros.

Sur la question de la cour couverte, les premiers juges ont relevé que le loyer commercial en tenait compte, de sorte que la bailleresse ne pouvait se prévaloir qu'il s'agissait d'une amélioration non autorisée pour se soustraire à son obligation d'entretien qui était la contrepartie du loyer qu'elle percevait et dont l'évaluation tenait compte de ce que la cour couverte augmentait la valeur locative du local commercial destiné à l'activité de débit de boissons, pour mettre à la charge de la société Samy la réfection totale de cette toiture, outre le diagnostic amiante et la mise en décharge réglementée des plaques de toiture actuelles amiantées, pour la somme de 9 500 euros.

Sur la remise des clés du deuxième étage, en considération des éléments versés au débat, les premiers juges ont considéré que la Société du Café du Siècle avait abandonné cette partie, que la société Samy l'avait reprise pour la rénover et créer des logements donnés à bail à des tiers, de sorte que cette partie ne faisait plus partie de l'assiette du bail renouvelé, qu'il n'était pas au surplus formé de prétention de ce chef, de sorte que le tribunal a dit n'y avoir lieu à statuer.

Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance, les premiers juges ont retenu une période du 30 novembre 2015, date de la mise en demeure de la bailleresse par lettre recommandée, à la date du jugement, avec une indemnisation fixée à 200 euros par mois, soit au total 11 600 euros sur la période.

Sur l'activité commerciale, en considération des pièces versées au débat, le tribunal a retenu que l'activité de snack dont se prévalait la société Samy devait être considérée comme accessoire et complémentaire de celle de débit de boissons, pour la débouter de sa demande visant à voir le loyer majoré.

La société Samy a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 octobre 2020.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 décembre 2022.

Les dernières écritures pour la société Samy ont été déposées le 15 septembre 2022.

Les dernières écritures pour la Société du Café du Siècle ont été déposées le 22 mars 2021.

Le dispositif des écritures pour la société Samy énonce, en ses seules prétentions, les « dire et juger que » ou « donner acte » n'étant pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile :

Ordonner la démolition de la toiture litigieuse pour remettre les lieux dans l'état dans lequel ils devaient être et comme ils sont prévus au bail, le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

Ordonner le remboursement des factures Peyriere à hauteur de 6 596,25 euros et 3 212 euros ;

Condamner la Société du Café du Siècle à une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par acte d'huissier ;

Condamner, sous la même astreinte de 1 000 euros, la Société du Café du Siècle à cesser sa nouvelle activité depuis octobre 2018 de danse Flamenco et musique dénommée « La Chispa » ;

Condamner la Société du Café du Siècle aux dépens outre 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Reformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une somme de 11 600 euros à titre de dommages et intérêts, ces derniers ne relevant pas de la conséquence d'inexécutions contractuelles de la part du bailleur ;

Le confirmer sur le rejet de remise de clés du deuxième étage ;

Condamner la Société du Café du Siècle aux dépens, en ce compris les frais d'expertise de monsieur [T] qui seront partagés à hauteur de 50 % pour chacune des parties.

Sur les travaux, si la société Samy indique avoir accepté de prendre à sa charge l'exécution des travaux tels que chiffrés par l'expert à la somme de 44 970 euros, elle estime cependant ne pas avoir à prendre en charge les travaux de réfection de la toiture couvrant la salle du fond au motif qu'il s'agit d'une amélioration réalisée par le locataire postérieurement à la signature du bail, en 1947, qui ne mentionnait seulement que « cour et jardin ».

Sur la restitution des locaux du second étage, la société Samy estime qu'elle est impossible au motif que cette partie de l'immeuble, abandonnée par la locataire, comme a déjà pu le constater la cour d'appel de Montpellier, a fait l'objet de baux d'habitation depuis plus d'une vingtaine d'années.

Sur la demande de dommages-intérêts au motif d'un préjudice de jouissance, la société Samy avance que pour l'appartement du premier étage, celui-ci se trouve certes dans un état vétuste mais que cette situation est liée au fait que le bail remonte à 1947 et que le locataire n'a jamais effectué aucun entretien, que pour l'appartement du deuxième étage, il a été jugé que le locataire avait renoncé à la jouissance de cette partie du bail depuis plus de vingt ans, enfin, pour la salle du fond, que le bail de 1947 mentionne une cour non couverte, de sorte qu'il n'existe aucun trouble de jouissance.

A titre reconventionnel, la société Samy rappelle que l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 8 janvier 1997 confirme que le bail régularisé entre les parties en 1947 porte sur une activité de « café bar et salle de jeux avec habitation » et que toute autre activité commerciale est donc interdite, qu'ainsi elle demande que toute autre activité lui soit interdite.

Le dispositif des écritures pour la Société du Café du Siècle énonce :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 7 octobre 2020, en ce qu'il :

Condamne la société civile immobilière Samy à exécuter les travaux décrits par l'expertise judiciaire au profit de la Société du Café du Siècle, soit :

la réalisation d'une salle de bains, de toilettes et d'une cuisine au premier étage, pour un montant TTC de 28 000 euros,

la réfection totale de la toiture litigieuse outre le diagnostic amiante et la mise en décharge réglementée des plaques de toiture actuelles amiantées, pour un montant TTC de 9 500 euros ;

Le réformer pour le surplus ;

Condamner la société Samy à :

Remettre la clé d'accès depuis le premier étage vers la cage d'escalier donnant depuis le premier étage sur le [Adresse 2], sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

Effectuer les travaux de réfection de toiture à concurrence de 36 250 euros et non 9 500 euros, comme jugé par erreur,

Payer 1 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance par mois de retard écoulé depuis le 30 novembre 2015 jusqu'au jour du jugement ;

Condamner la société Samy à payer à la Société du Café du Siècle un montant de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Samy à payer les dépens d'expertise de première instance et d'appel.

Sur les travaux, la Société du Café du Siècle entend souligner que la bailleresse ne justifie d'aucun travaux, ce qui l'a conduite à saisir le juge de l'exécution.

Sur la couverture de la salle arrière, la locataire indique que dès 1992, cette salle a été prise en compte pour le calcul du loyer réévalué, à la demande de la bailleresse, de sorte qu'elle perçoit un loyer pour cette partie depuis cette date.

Sur la restitution du deuxième étage, la locataire indique que la bailleresse en a repris sans aucun droit la jouissance alors que le loyer n'a jamais été réduit à due concurrence de ces 50 m2 retirés, sans aucun accord écrit, correspondent à un loyer théorique de 300 euros par mois.

MOTIFS

1. Sur la demande de démolition de la toiture de la cour

La société Samy demande la démolition de la toiture de la cour au motif que cet ouvrage n'a pas été réalisé par elle, en sa qualité de bailleresse. Elle en tire également pour conséquence que son entretien ou sa réparation ne saurait lui incomber.

Or, en poursuivant ce seul moyen, alors qu'il est constant que cette toiture a été réalisée par le preneur, l'appelante ne critique pas le motif retenu par les premiers juges de ce que depuis notamment l'arrêt rendu le 8 janvier 1997 par la présente cour, le loyer commercial tient compte, au bénéfice de la bailleresse, de la couverture de la cour, de sorte qu'elle ne saurait se prévaloir qu'il s'agit d'une amélioration non autorisée pour se soustraire à son obligation d'entretien et de réparation, qui est la contrepartie du loyer qu'elle perçoit et dont l'évaluation tient compte du fait que la cour couverte augmente la valeur locative du local commercial destiné à l'activité de café.

En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la bailleresse, la société Samy, la réfection totale de cette toiture, outre le diagnostic amiante et la mise en décharge réglementée des plaques de toiture actuelles amiantées.

Sur le montant, la Société du Café du Siècle indique que le tribunal a limité à tort le montant des travaux à la somme de 9 500 euros, qui ne correspond, selon l'expert qu'au traitement de l'amiante, alors que celui-ci avait estimé le montant des travaux à la somme de 9 500 euros + 26 750 euros, soit la somme totale de 36 250 euros.

En l'absence de toute critique de la société Samy, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il l'a condamnée à exécuter les travaux décrits par l'expertise judiciaire au profit de la Société du Café du Siècle, soit la réfection totale de la toiture litigieuse, outre le diagnostic amiante et la mise en décharge réglementée des plaques de toiture actuelles amiantées, pour un montant TTC de 9 500 euros.

Statuant à nouveau, la société Samy sera condamnée à exécuter les travaux décrits par l'expertise judiciaire au profit de la Société du Café du Siècle, soit la réfection totale de la toiture litigieuse, outre le diagnostic amiante et la mise en décharge réglementée des plaques de toiture actuelles amiantées, pour un montant TTC de 36 250 euros.

2. Sur la demande de restitution des locaux du deuxième étage

La Société du Café du Siècle soutient que la bailleresse a repris sans aucun droit la jouissance du deuxième étage alors que le loyer n'a jamais été réduit en considération de la surface des locaux donnés à bail et qu'il représente un loyer théorique de 300 euros mensuels, pour les 50 mètres carrés concernés.

Or, comme le reprend justement la société Samy, dès 1992, si l'expert judiciaire avait bien relevé cette surface, il l'avait pondérée compte tenu de sa vétusté et du fait que cette partie n'était plus utilisée, ce qui avait été également relevé par la présente cour, dans son arrêt du 8 janvier 1997, de ce que le deuxième étage a été abandonné par la locataire, de sorte qu'elle ne peut soutenir qu'elle paie un loyer pour les locaux du deuxième étage.

A défaut pour la Société du Café du Siècle d'apporter une critique utile des motifs retenus par les premiers juges, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de remise des clés des locaux du deuxième étage.

3. Sur la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance

La Société du Café du Siècle n'apporte aucune critique aux motifs pris par les premiers juges, autrement qu'en indiquant que le montant alloué en première instance est insuffisant.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il lui a alloué la somme de 11 600 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi.

4. Sur les prétentions de la société Samy

La société Samy sollicite la condamnation de la Société du Café du Siècle à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, mais cette prétention n'est pas reprise dans son dispositif.

Elle demande par ailleurs qu'il soit ordonné sous astreinte à la Société du Café du Siècle de lui rembourser les factures Peyriere à hauteur de 6 596,25 euros et 3 212 euros mais cette prétention ne fait l'objet d'aucune motivation. Il en est de même pour sa prétention visant à voir la Société du Café du Siècle condamnée, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par acte d'huissier, à cesser son activité de danse Flamenco et de musique dénommée « La Chispa ».

Il ne sera en conséquence pas fait droit aux prétentions de la société Samy.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Samy sera condamnée aux dépens de l'appel.

La société Samy, qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer à la Société du Café du Siècle la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 7 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu'il a condamné la société civile immobilière Samy à exécuter les travaux décrits par l'expertise judiciaire au profit de la Société du Café du Siècle, notamment la réfection totale de la toiture litigieuse, outre le diagnostic amiante et la mise en décharge réglementée des plaques de toiture actuelles amiantées, pour un montant TTC de 9 500 euros ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE la société civile immobilière Samy à exécuter les travaux décrits par l'expertise judiciaire au profit de la Société du Café du Siècle, notamment la réfection totale de la toiture litigieuse, outre le diagnostic amiante et la mise en décharge réglementée des plaques de toiture actuelles amiantées, pour un montant TTC de 36 250 euros ;

CONDAMNE la société civile immobilière Samy à payer à la Société du Café du Siècle la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE la société civile immobilière Samy aux dépens de l'appel.

Le Greffier Le Président

| France, Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 28 février 2023, 20/04486

Synthèse

Origine de la décision