Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 08 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 18/05624 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N4HX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 04 octobre 2018
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 17/04115
APPELANTS :
Madame [C] [U]
née le 20 Mars 1970 à CAMBRAI (59400)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
et
Monsieur [G] [H]
né le 17 Avril 1964 à LENS (62300)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Julie REMEDI de la SCP BARRY-BECQUE - REMEDI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substituée à l'audience par Me Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
Madame [Y] [E]
née le 03 Août 1972 à Evreux (27000)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Cendrine TOBAILEM, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Ordonnance de clôture du 15 mars 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
*
* *
FAITS ET PROCEDURE
Par acte notarié du 15 décembre 2015 [C] [U] et [G] [H] ont vendu à [Y] [E] une maison à usage habitation située sur la commune de [Localité 9] (66), cadastrée
D [Cadastre 5] et D [Cadastre 3], lieu-dit [Localité 10], pour le prix de 140 000 € payable selon les modalités suivantes : la somme de 35 000 € au comptant et celle de 105 000 € payable en 117 mensualités.
L'acquéreur ayant cessé de payer les mensualités, [C] [U] et [G] [H] lui ont fait délivrer, le 28 août 2017, un commandement de payer, resté infructueux, visant la clause résolutoire.
Par exploit du 23 novembre 2017 [C] [U] et [G] [H] ont assigné [Y] [E] devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin qu'il soit constaté la résolution de plein droit de la vente immobilière, qu'il soit ordonné la restitution du bien libre de toute occupation et qu'il leur soit payé les échéances échues et à échoir.
Par jugement du 4 octobre 2018 ce tribunal a :
- constaté la résolution de plein droit de la vente en date du 15 décembre 2015 entre [C] [U] et [G] [H], vendeur, et [Y] [E], acquéreur, de l'immeuble suivant : une maison à usage d'habitation avec jardin attenant situé à [Adresse 8], cadastré D [Cadastre 5] pour une surface de 00ha 01a 30ca et D [Cadastre 3], lieu-dit La Vila pour une surface de 00ha 00a 56ca, soit une surface totale de 00ha 01a 86ca;
- condamné [Y] [E] à restituer à [C] [U] et [G] [H] l'immeuble libre de toute occupation et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification du jugement ;
- ordonné en tant que de besoin l'expulsion de [Y] [E] et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique ;
- débouté [C] [U] et [G] [H] de leur demande en paiement ;
- dit que [C] [U] et [G] [H] devront restituer à [Y] [E] le prix perçu, soit la somme de 46 491 € ;
- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à l'initiative de la partie la plus diligente aux frais de [Y] [E] ;
- condamné [Y] [E] à payer à [C] [U] et [G] [H] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
[C] [U] et [G] [H] ont relevé appel partiel de cette décision le 9 novembre 2018.
Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 17 novembre 2021 ;
Vu la constitution d'avocat par [Y] [E] mais l'absence de conclusions ;
MOTIFS
Les appelants forment appel partiel du jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande en paiement et en ce qu'il les a condamnés à restituer à [Y] [E] le prix perçu, soit la somme de 46 491 €.
Les autres chefs du jugement seront donc confirmés.
Les appelants précisent que le jugement a été signifié le 12 novembre 2018 et que le concours de la force publique a été obtenu afin de procéder à l'expulsion d' [Y] [E] le 2 juillet 2019. Or ils ont constaté qu'à cette date l'intimée avait déjà quitté les lieux laissant le logement en très mauvais état d'entretien et de propreté.
Au principal, ils demandent la condamnation d'[Y] [E] à leur verser les échéances échues et impayées ainsi que les échéances restant à courir pour un total de 86 756 € assorti des intérêts au taux légal.
En cas d'inexécution par l'acquéreur de son engagement contractuel, le vendeur a le choix d'exiger l'exécution du contrat ou de demander la résolution de la vente.
Ces deux possibilités sont mentionnées dans l'acte authentique de vente du 15 décembre 2015 : à défaut de paiement d'une seule échéance les sommes restant dûes seront immédiatement exigibles mais également les vendeurs peuvent demander la résolution de plein droit de la vente un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux sans préjudice du droit à tous dommages et intérêts.
[C] [U] et [G] [H] ont demandé et obtenu par le jugement entrepris la résolution de la vente qui a mis fin au contrat et les choses ont été remises dans le même état que si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé.
Les appelants font une mauvaise interprétation de la clause contractuelle selon laquelle les échéances restant dues deviendront immédiatement exigibles et " qu'au surplus " la vente sera résolue de plein droit. En effet les termes " au surplus " signifient que les vendeurs disposent de la première possibilité d'exiger le paiement immédiat du solde et, " en outre ", de la seconde possibilité de demander la résolution de la vente. Les deux possibilités ne peuvent se conjuguer dès lors que la résolution de la vente anéantit les droits et obligations de chacune des parties.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté [C] [U] et [G] [H] de leur demande de paiement des échéances échues et impayées et de celles à échoir et en ce qu'il les a condamnés à restituer à [Y] [E] les prestations versées en exécution du contrat, soit la somme de 46 491 €.
Subsidiairement, les appelants demandent des dommages-intérêts en réparation du préjudice d'immobilisation et de celui subi en raison du mauvais état d'entretien et de propreté de l'immeuble restitué.
De la date de la vente, le 15 décembre 2015, jusqu'au procès-verbal d'expulsion du 3 juillet 2019, le bien a été immobilisé et les vendeurs n'ont pu en disposer et n'en ont tiré aucun bénéfice puisqu'ils doivent restituer à l'acquéreur les sommes perçues en raison de l'anéantissement du contrat de vente. Les appelants réclament donc, à juste titre, une indemnité d'immobilisation du bien à hauteur de la somme de 38 700 € arrêtée au mois de juillet 2019 prenant en compte la valeur locative correspondant au montant des échéances contractuelles.
L'intimée sera condamnée à payer cette somme à titre de dommages et intérêts.
Par ailleurs le procès-verbal d'expulsion dressé le 2 juillet 2019 a constaté que l'immeuble se trouvait en très mauvais état d'entretien et de propreté avec la présence importante de déchets et de détritus. Les photographies versées aux débats par les appelants montrent des portes cassées, des carrelages et le lino fendus, des murs et des plafonds détériorés ainsi que divers éléments mobiliers du jardin brisés.
Les appelants ont fait établir le 20 septembre 2019 un devis de remise en état des lieux à hauteur de la somme de 15 944,97 € TTC. Ce devis correspond parfaitement aux dégradations démontrées par le procès-verbal d'expulsion et les nombreuses photographies des différentes pièces de l'immeuble. L'intimée sera donc condamnée à payer cette somme à [C] [U] et [G] [H] à titre de dommages-intérêts.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne [Y] [E] à payer à [C] [U] et à [G] [H], ensemble, les sommes de :
- 38 700 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice d'immobilisation de l'immeuble, somme arrêtée au mois de juillet 2019,
-15 944,97 € à titre de dommages-intérêts au titre des frais de remise en état du bien ;
Ordonne la compensation entre les sommes dues par [C] [U] et [G] [H] et celles dues par [Y] [E] ;
Condamne [Y] [E] à payer à [C] [U] et [G] [H], ensemble, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel ;
La condamne aux dépens de l'appel comprenant le coût du commandement de payer du 28 août 2017.
La greffière, Le président,
