Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1re chambre de la famille
ARRET DU 08 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/07256 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PH3E
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 18 NOVEMBRE 2021
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 19/02883
APPELANT :
Monsieur [I] [G] [N]
né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 32]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 35]
Représenté par Me Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI/BEAUREGARD/LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [A] [N]
né le [Date naissance 12] 1949 à [Localité 32]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 2]
Madame [L] [N]
née le [Date naissance 10] 1948 à [Localité 32]
de nationalité Française
[Adresse 31]
[Adresse 31]
[Localité 21]
Madame [G] [N]
née le [Date naissance 15] 1956 à [Localité 32]
de nationalité Française
[Adresse 25]
[Localité 36]
Madame [H] [N]
représentée par le groupement de protection juridique des majeurs, sis [Adresse 23], en sa qualité de tuteur aux biens en vertu d'un jugement du Tribunal d'instance de THANN du 17 avril 2018
née le [Date naissance 9] 1951 à [Localité 32]
de nationalité Française
EHPAD
[Adresse 1]
[Localité 22]
Monsieur [K] [N]
né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 32]
de nationalité Française
[Adresse 17]
[Localité 40]
Madame [C] [N]
née le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 35]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 26]
Monsieur [M] [N]
né le [Date naissance 11] 1982 à [Localité 35]
de nationalité Française
[Adresse 19]
[Localité 14]
Monsieur [W] [N]
né le [Date naissance 13] 1990 à [Localité 35]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 24]
Représentés par Me Nathalie CELESTE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 14 Novembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 DECEMBRE 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie LECLERC-PETIT, Conseillère, et Madame Morgane LE DONCHE, Conseillère, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente de chambre
Madame Nathalie LECLERC-PETIT, Conseillère
Madame Morgane LE DONCHE, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Séverine ROUGY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées de cette mise à disposition au 16/02/2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 23/02/2024, puis au 08/03/2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente de chambre, et par Madame Séverine ROUGY, Greffière.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [B] [N] est décédée le [Date décès 5] 2009, laissant pour lui succéder six enfants':
- [L] [N]
- [A] [N]
- [K] [N]
- [H] [N]
- [I] [N]
- [G] [N].
Elle laisse également pour lui succéder trois petits-enfants suite au prédécès de son fils, [Y] [N]':
- [C] [N]
- [M] [N]
- [W] [N].
Dépendent notamment de la succession une maison de huit pièces principales sur deux étages située [Adresse 16] à [Localité 35], un tome reliant les trois premiers livres de Civitates Orbis Terrarum de [U] [R], ainsi que des fonds détenus à la [29] et à la banque [30].
Par jugement du 25 mars 2015, le tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné le partage judiciaire de la succession et désigné un notaire commis pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage.
Me [D] [T] [S] a été désigné par le président de la chambre des notaires le 5'août 2015 pour procéder à la liquidation.
Le 27 mai 2019, Me [S] a transmis au tribunal un procès-verbal de difficultés accompagné d'un projet de partage.
Par jugement du 18 novembre 2021, dont la cour est saisie, le tribunal judiciaire de'Montpellier :
- rejetait les demandes de M. [I] [N] tirées de l'existence d'un bail emphytéotique sur le bien sis [Adresse 16] à [Localité 35]
- rejetait la demande d'expulsion de M. [I] [N] du bien sis [Adresse 16] à [Localité 35]
- disait qu'en l'absence de bail, il n'y a lieu à prendre en compte dans l'état liquidatif, des loyers dus au titre du bien sis [Adresse 16] à [Localité 35]
- constatait l'absence de demandes au titre de l'indemnité d'occupation sur le même bien
- disait que [K], [G] et [A] [N] devront rapport chacun au titre de la donation consentie par leur mère pour les parts de la SCI [33], correspondant à la vente du bien immobilier lui appartenant pour un montant de 22'400 €
- homologuait pour le surplus le projet de partage établi par Me [S] et renvoyait les parties pour établissement de l'acte de partage conforme à la décision
- ordonnait en conséquence et en tant que de besoin la licitation à la barre du tribunal territorialement compétent si les parties ne conviennent pas d'y procéder devant le notaire, en un seul lot du bien immobilier indivis de Montpellier avec mise à prix de 220'000'€ avec faculté de baisse du quart puis de la moitié afin d'éviter toute carence d'enchères
- disait qu'il pourra être fait appel à un huissier de justice, aux choix de la partie le requérant, aux fins de faire visiter le bien selon les modalités arrêtées dans la mesure du possible par accord avec les parties et à défaut d'accord dans le mois précédent la vente, un maximum de deux heures par jour du lundi au samedi entre 9H00 et 12H00 et 14H00 et 18H00, avec au besoin l'assistance d'un serrurier
- autorisait ledit huissier à se faire assister si besoin de tout professionnel qualifié, dans les horaires spécifiés, pour dresser tout diagnostic technique nécessaire à la vente, avec l'assistance d'un serrurier au besoin, lequel sera annexé au cahier des charges
- précisait que le cahier des charges pourra contenir une clause de substitution permettant à chaque indivisaire de se substituer à l'acquéreur éventuel dans le délai d'un mois à compter de l'adjudication par déclaration au greffe du tribunal ayant procédé à la vente
- ordonnait la vente aux enchères du livre ancien désigné comme étant les 3 premiers livres de Civitates orbis terrarum de [E] [R], reliés en un seul tome sur une mise à prix de 10'000 €
- confiait la mise en 'uvre de cette vente au notaire commis et ordonnait à M. [K] [N] de le remettre au notaire à cette fin
- disait n'y avoir leu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- disait que les dépens seront frais privilégiés du partage
- ordonnait l'exécution provisoire.
*****
M. [I] [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 16 décembre 2021 des chefs':
- du rejet de la demande tirée de l'existence d'un bail emphytéotique sur le bien sis [Adresse 16] à Montpellier et de l'absence subséquente de loyers au profit de la succession
- de l'homologation du surplus du projet de partage établi par Me [S]
- de la licitation du bien immobilier indivis sis à [Localité 35] et ses modalités.
Les dernières écritures de M. [I] [N] ont été déposées le 7'novembre 2023 et celles de M. [A] [N], Mme [L] [N], Mme [G] [N], Mme [H] [N], Mme'[C] [N], M. [M] [N], M. [W] [N] et M. [K] [N] le 17 février 2023.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance en date du 14'novembre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [I] [N], dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour d'infirmer la décision dont appel et de':
- dire n'y avoir lieu à écarter le montant des redevances versées par la SCI [28] en vertu d'un bail emphytéotique du 27 novembre 1992 tels que retenus par le notaire commis dans le projet d'état liquidatif
- dire que le cahier des conditions de la vente sur licitation de l'immeuble dépendant de l'indivision successorale sis [Adresse 16] à [Localité 35] et les publicités devront mentionner que l'immeuble est grevé d'un bail emphytéotique au profit de la société civile immobilière [28] du 27 novembre 1992 enregistré le 23 décembre 1992 pour se terminer le 31 décembre 2025 pour un loyer de 16'000 francs soit actuellement 2'195,28 €
- juger que doivent être rapportées à la masse successorale les donations en numéraires suivantes':
par [L]': 49'804,17 €
par [A]': 43'837,11 €
par [K]': 30'219,69 €
par les ayants-droits d'[Y]': 106'348,88 €
par [G]': 19'758,67 €
par [H]': 44'492,30 €
- juger que le rapport des ayants droit de M. [Y] [N] venant aux droits de celui-ci au titre de l'immeuble d'[Localité 27] doit se faire sur la valeur d'aliénation de 150'000 € ensemble
- réserver ses droits sur la demande de rapport des donations en numéraires ayant servi à l'acquisition des biens immobiliers en l'attente de la justification par [G] et [K] [N] des modes de financement des acquisitions immobilières de [Localité 36] pour [G] et de [Localité 40] pour [K]
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus
- débouter les intimés de leur appel incident
- déclarer irrecevables les prétentions nouvelles en cause d'appel de fixation à sa charge d'une indemnité d'occupation
- à défaut, la déclarer infondée et en tout état de cause prescrite
- dire et juger qu'il n'est pas occupant sans droit ni titre du bien indivis
- débouter les intimés de leur demande visant à son expulsion du bien indivis
- débouter les intimés de leur demande de fixation de la mise à prix de l'immeuble indivis au montant de 300'000 € et confirmer la mise à prix à un montant de 220'000 € avec faculté de baisse du quart puis de la moitié
- dire que le cahier des conditions de la vente devra mentionner un droit de substitution au profit des coindivisaires conformément à l'article 815-15 du code civil
- juger que le rapport de M. [K] [N], Mme [G] [N] et M. [A] [N] au titre de la société civile familiale [33] doit se faire sur la valeur de 22'400 € chacun
- confirmer le jugement sur la vente aux enchères du livre ancien et sur sa mise à prix
- condamner in solidum les parties intimées au paiement de la somme de 3'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
M. [A] [N], Mme [L] [N], Mme [G] [N], Mme [H] [N], Mme'[C] [N], M. [M] [N], M. [W] [N] et M. [K] [N], dans le dispositif de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent à la cour, au visa des articles 815 et suivants du code civil et 1359 et suivants du code de procédure civile, de':
- débouter l'appelant de son appel
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté les demandes de l'appelant tirées de l'existence d'un bail emphytéotique, dit n'y avoir lieu à prendre en compte dans l'état liquidatif des loyers dus au titre du bien sis [Adresse 16] à [Localité 35], ordonné la vente du bien sur licitation et renvoyé les parties pour établissement de l'acte de partage
- ajouter et préciser pour les besoins de la procédure de licitation qu'il sera, aux requêtes, poursuites et diligences de [A], [K], [L], [G] et [H] [N] représentée par son tuteur, et en présence des autres parties ou dûment appelées, procédé à l'audience des criées «'de ce tribunal'»(sic), sur la base d'un cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Me Nathalie Celeste, du Barreau de Montpellier ou par tout avocat du même barreau qui s'y substituerait et après accomplissement par elle de toutes les formalités judiciaires, à la vente par licitation en un seul lot de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 35]
- ordonner que les requérants devront sommer les colicitants ainsi que les créanciers inscrits éventuels sur le bien saisi de prendre connaissance du cahier des charges au moins un mois avant la vente, lequel devra mentionner la date prévue pour l'adjudication
fixer la mise à prix à 300'000 € avec faculté de baisse du quart en cas de carence d'enchères
- dire que le prix à provenir de l'adjudication sera compris dans la masse active de l'indivision et devra être partagé entre les parties selon leurs droits
- dire que les frais pour parvenir à la vente aux enchères du bien dont il s'agit seront employés en frais préalables de vente, taxés par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier et mis à la charge de l'adjudicataire, conformément au cahier des conditions de vente qui sera déposé par Me Nathalie Celeste
- réformer la décision en ce qu'elle a fixé un rapport de 22'400 € à la charge de [A], [K] et [G] [N]
- débouter M. [I] [N] de sa demande de rapport au titre de la vente consentie par la SCI [33] non successible
- ordonner l'expulsion de M. [I] [N] de l'immeuble sis à [Localité 35] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir
- dire et juger que M. [I] [N] devra à l'indivision successorale une indemnité d'occupation de 2'100 € par mois à compter du 1er janvier 1993 et ce jusqu'à libération des lieux
- homologuer pour le surplus l'état liquidatif sous réserve de la rectification de l'erreur matérielle page 18 concernant les droits de Mme [G] [N]
- condamner M. [I] [N] à payer à chacun des intimés une indemnité d'un montant de 3'500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage
- dire et juger qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des moyens des parties.
SUR QUOI LA COUR
* effet dévolutif de l'appel et objet du litige
L'étendue de l'appel est déterminée par la déclaration d'appel et peut être élargie par l'appel incident ou provoqué (articles 562 et 901 4° du code de procédure civile) alors que l'objet du litige est déterminé par les conclusions des parties (article 910-4 du code de procédure civile). L'objet du litige ne peut s'inscrire que dans ce qui est dévolu à la cour et les conclusions ne peuvent étendre le champ de l'appel.
En l'espèce, en présence d'un appel incident, l'effet dévolutif de l'appel s'étend aux chefs':
- du rejet des demandes tirées de l'existence d'un bail emphytéotique
- de l'expulsion de M. [I] [N] du bien immobilier litigieux
- de la demande d'indemnité d'occupation et de sa recevabilité
- du rapport au titre de la vente consentie par la SCI [33]
- de l'homologation du surplus du projet de partage du notaire et par conséquent du montant des rapports au titre des donations en numéraire, des donations au profit d'[Y] en particulier pour l'acquisition de l'immeuble d'[Localité 27], de l'absence de rapport à la succession dû par [G] et [K] [N] au titre de donations ayant servi à l'acquisition de biens immobiliers
- de la licitation de l'immeuble indivis sis à [Localité 35] et des modalités de ladite licitation.
Ces chefs étant tous débattus dans le dispositif des conclusions des parties, la cour en est régulièrement saisie.
A défaut pour les intimés d'avoir sollicité l'infirmation de la décision déférée en ses dispositions relatives à la vente aux enchères du livre ancien, il y a lieu de confirmer la décision déférée sur ce point.
* Le bail emphytéotique
- Le premier juge a relevé que M. [I] [N] ne produisait qu'une copie du document intitulé «bail emphytéotique» portant sur le bien immobilier sis [Adresse 16] à [Localité 35], malgré les demandes de production de l'original, et n'apportait aucun élément pour conforter l'existence comme le contenu de ce document. Il a ainsi estimé que la preuve n'était pas rapportée de l'existence de ce bail, et que par conséquent les demandes tirées de ce bail comme celle visant à le mentionner dans le cahier des charges de la licitation devaient être rejetées. Il a également estimé que le montant des loyers afférents au bail litigieux tel que retenu par le notaire devait être écarté.
- M. [I] [N], au soutien de son appel, observe qu'il produit une copie du bail emphytéotique du 27 novembre 1992 conclu entre la de cujus et la SCI [28] et démontre avoir en sa possession un original comme attesté par Me Bertrand Lapeyre, avocat ayant précédemment exercé comme notaire, lequel confirme lui avoir remis un original du bail le 17 décembre 2021. Il ajoute que ce bail a été enregistré le 23 décembre 1992 à [Localité 34], lieu du siège social, ce qui lui confère date certaine.
Il s'étonne que les intimés contestent l'existence de ce bail, dont ils ont pourtant parfaitement connaissance dès lors qu'ils avaient sollicité sa résiliation devant le Tribunal paritaire des baux ruraux puis le tribunal d'instance de Montpellier avant que la décision déférée n'intervienne. Il observe que les intimés n'ignorent pas non plus que la SCI [28] verse les loyers en l'étude du notaire désigné et règle les taxes foncières sur l'immeuble, qui ne sont pas appelées auprès des héritiers.
Il expose que la SCI [28] était en cours de formation lors de la conclusion du bail, et qu'elle est encore active, les opérations de liquidation n'étant pas achevées.
Il estime par conséquent qu'en l'état du bail dont le terme est fixé au 31 décembre 2025, il y avait lieu de retenir les loyers réglés par la SCI comme l'a fait le notaire commis, et de préciser au cahier des conditions de vente sur licitation que l'immeuble est grevé dudit bail se terminant le 31 décembre 2025.
- Les intimés, en réplique, soutiennent qu'à défaut de production de l'original du bail devant la cour, la preuve de son existence n'est pas rapportée. Ils font état des incohérences de la copie produite par l'appelant, le document mentionnant une date de signature antérieure de plusieurs semaines à l'immatriculation de la SCI [28] gérée par l'appelant intervenue le 10 décembre 2012, qui n'était donc pas dotée de la personnalité morale le jour de la signature alléguée de sorte qu'à supposer que l'appelant produise un original du document, le bail serait entaché de nullité faute de personnalité morale d'une des parties contractantes.
Ils ajoutent qu'à ce jour la SCI [28] a fait l'objet d'une dissolution anticipée et ne peut donc former aucune demande.
Ils observent que le bail n'a pas été déposé ni enregistré au bureau des hypothèques de [Localité 35] dont il dépend bien qu'il s'agisse d'une obligation pour les baux d'une durée excédant 12 ans.
Enfin, ils observent qu'un bail emphytéotique a été consenti à M. [I] [N] lui-même en 1986 pour trente ans, dont la résiliation a été enregistrée au service des hypothèques avec effet au 1er janvier 1993. Ils estiment dès lors impossible qu'un autre bail de même nature ait pu être consenti à la SCI [28] avec effet à compter du 1er janvier 1992 alors que celui au profit de M. [I] [N] était encore effectif. Ils relèvent en outre le caractère contradictoire du document qui mentionne une prise d'effet du bail au 1er janvier 1992, une durée de trente ans, mais de manière incohérente un terme du bail le 31 décembre 2025.
- Réponse de la cour
La cour observe que l'appelant produit une copie du bail litigieux ainsi qu'une attestation de Me Bertrand Lapeyre, avocat, déclarant lui avoir remis le 17 décembre 2021 un original du bail en date du 27 novembre 1992 conclu entre la de cujus et la société civile [28].
Ainsi, la réalité du bail est suffisamment démontrée. La cour estime au demeurant que ce n'est pas sans une certaine mauvaise foi que les intimés contestent encore en cause d'appel l'existence de ce bail dont ils ont pourtant poursuivi la résiliation devant deux juridictions successives tel que cela résulte du jugement rendu par le tribunal d'instance de Montpellier du 20 juillet 2015 qui les a déclarés irrecevables en leurs demandes contre la SCI [28] faute pour eux d'avoir appelé en la cause l'administrateur de ladite société désigné par ordonnance de référé du 20 novembre 2014.
Le bail emphytéotique a été conclu 27 novembre 1992 entre la de cujus et la SCI [28] «'en cours d'immatriculation au RCS de Saverne, représentée par son gérant Monsieur [I] [N]'», à charge pour la SCI de régler une redevance annuelle de 16000 francs et de loger gratuitement Mme [G] [N] dans l'immeuble pendant toute la durée du bail.
A la date de la signature du bail, la SCI n'était pas encore pourvue de la personnalité morale, son enregistrement au registre du commerce et des sociétés de Saverne étant intervenu le 31 décembre 1992. Si les intimés soutiennent dans le corps de leurs conclusions qu'à supposer qu'un original soit produit, le bail serait nul faute pour la SCI d'être dotée de la personnalité morale lors de la signature, la cour observe toutefois qu'ils ne sollicitent pas la nullité du bail dans le dispositif de leurs conclusions.
La dissolution de la société depuis le 31 décembre 2021 et la nomination de M. [I] [N] comme liquidateur ne font pas obstacle à la mention dudit bail aux conditions de la vente du bien immobilier, les opérations de liquidation de la société n'étant pas achevées.
Comme relevé par les intimés, les fiches hypothécaires du service de la publicité foncière de [Localité 35] relatives au bien immobilier concerné ne font pas état de l'enregistrement du bail conclu le 27 novembre 1992, mais uniquement de l'enregistrement du bail précédent conclu pour une durée de trente ans à compter du 25 janvier 1986 entre la de cujus et M. [I] [N] pour un loyer annuel de 12'000 francs, et de la résiliation dudit bail avec effet au 1er janvier 1993. Toutefois, l'absence d'enregistrement du bail du 27 novembre 1992 au service de la publicité foncière est sans effet sur l'opposabilité de ce bail aux héritiers de la de cujus, qui n'ont pas la qualité de tiers, mais interviennent du fait de la succession de leur auteur, Mme [B] [X] veuve [N], signataire du bail, dont ils poursuivent la personne. A ce titre, le bail doit être mentionné au cahier des charges de la licitation.
De même, le fait que le bail du 27 novembre 1992 indique une prise d'effet au 1er janvier 1992 alors qu'à cette date il faisait déjà l'objet d'un bail emphytéotique au profit de M. [I] [N] correspond, à défaut de preuve contraire, à la volonté des parties de conclure deux baux se cumulant pour la période du 1er janvier 1992, date de la prise d'effet du bail conclu entre la de cujus et la société [28] et le 1er janvier 1993, date de la résiliation du bail initialement conclu avec M. [I] [N]. Enfin, le seul fait que le bail du 27 novembre 1992 prévoit une durée de trente ans à compter du 1er janvier 1992 mais un terme au 31 décembre 2025 excédant par conséquent la durée de trente ans ne suffit pas à priver le bail de ses effets dans le cadre de la présente procédure.
Par conséquent, il convient de tenir compte du bail emphytéotique conclu le 27 novembre 1992, des redevances versées par la société [28] en vertu de ce bail, et de préciser ce bail au cahier des conditions de vente sur licitation de l'immeuble. La décision est par conséquent infirmée. L'appelant ne précisant pas la méthode de conversion par laquelle il retient que la redevance annuelle de 16000 francs mentionnée au bail de 1992 correspondrait actuellement à la somme de 2195,28 euros, laquelle apparaît erronée au regard des méthodes habituelles de conversion qui retiennent 2439 euros sans application de l'érosion monétaire due à l'inflation, et 4024 euros avec prise en compte de l'érosion monétaire, la cour retiendra le montant en francs figurant au bail.
* La demande d'expulsion
- Le premier juge, estimant qu'en sa qualité de propriétaire indivis du bien résultant du décès de son auteur, M. [I] [N] pouvait user librement de l'immeuble sans le consentement de ses co-indivisaires sauf à s'acquitter d'une indemnité d'occupation qui n'était en l'occurrence pas sollicitée, a rejeté la demande d'expulsion formée par les autres héritiers.
- Les intimés, au soutien de leur appel incident, font valoir que l'appelant occupe le bien en usant d'une fausse qualité et d'un faux titre dès lors qu'il se prévaut d'un bail emphytéotique dont l'authenticité est contestée, consenti à la SCI dont il est le principal associé et par ailleurs liquidateur amiable. Ils font valoir le caractère abusif de ce maintien dans les lieux et sollicitent son expulsion.
- Réponse de la cour :
Le bien immobilier étant occupé par la société [28], laquelle verse une redevance annuelle en application du bail emphytéotique, la demande d'expulsion formée à l'encontre de M. [I] [N] n'est pas recevable. La décision déférée est infirmée sur ce point.
* La demande d'indemnité d'occupation
La recevabilité de la demande':
- L'appelant soutient que la demande des intimés à ce titre est irrecevable, pour être nouvelle en cause d'appel.
- Les intimés font valoir que la demande d'indemnité d'occupation qu'ils forment en cause d'appel pour la première fois est complémentaire à la demande d'expulsion de M. [I] [N], qui fait elle-même suite au constat de l'absence d'existence juridique du bail emphytéotique dont il se prévaut. Ils ajoutent que si la cour retient que la qualité d'indivisaire donne à elle seule un titre d'occupation à l'appelant, l'indemnité d'occupation n'est que la conséquence de cette appréciation.
- Réponse de la cour :
Le bien immobilier étant occupé par la société [28] laquelle verse une redevance annuelle en application du bail emphytéotique, la demande d'indemnité d'occupation formée à l'encontre de M. [I] [N] n'est pas recevable.
* La licitation de l'immeuble
- Le premier juge, faisant le constat de l'absence d'accord des parties sur un partage en nature ou en valeur, a ordonné la licitation et fixé la mise à prix à 220'000 euros.
- Les intimés, au soutien de leur appel incident, font valoir que le bien immobilier a été évalué à 318'000 euros en 2016 et font état d'une valeur actuelle du bien de 547'686 euros au minimum. Ils sollicitent par conséquent de fixer la mise à prix à la somme de 300'000 euros, qui reste selon eux attractive.
- M. [I] [N], pour sa part, fait valoir que les intimés avaient initialement conclu à une mise à prix de 220'000 euros devant le premier juge, ne modifiant leurs demandes que dans leurs dernières écritures. Il s'oppose à une mise à prix de 300'000 euros, qui comporte selon lui le risque d'une carence d'enchères.
- Réponse de la cour :
La cour observe que les intimés sollicitent de la cour la fixation d'une mise à prix à un montant différent de celui fixé par le premier juge, sans toutefois avoir sollicité dans le dispositif de leurs dernières conclusions l'infirmation de la décision déférée quant au montant de la mise à prix. A défaut de demande d'infirmation de la décision déférée, le montant de la mise à prix fixé par le premier juge est par conséquent confirmé.
De même, à défaut pour les intimés de préciser les raisons pour lesquelles ils demandent de voir compléter par diverses mentions les conditions de licitation fixées par le premier juge, lesquelles apparaissent exhaustives et parfaitement exécutables, les modalités de licitation fixées par le premier juge sont confirmées.
La cour constate que le premier juge a déjà précisé que le cahier des charges pourra contenir une clause de substitution permettant à chaque indivisaire de se substituer à l'acquéreur éventuel dans le délai d'un mois à compter de l'adjudication, de sorte que la demande de l'appelant visant à prévoir un droit de substitution au profit des coindivisaires est sans objet.
* Les rapports
Le projet d'acte de partage reprend les rapports à effectuer au regard des diverses donations consenties par la de cujus à ses enfants comme suit':
- les donations consenties à [L] pour un montant de 42 903,76 €
- les donations consenties à [A] pour un montant de 32 376,91 € et 17 000 € (SCI familiale)
- les donations consenties à [K] pour un montant de 29 210,72 € et 17 000 € (SCI familiale)
- les donations consenties à [H] pour un montant de 33 105,28 €
- les donations consenties à [I] pour un montant de 10 823,88 €
- les donations consenties à [G] pour un montant de 11 434 € (préciput), 18 299,17 € et 17 000 € (SCI familiale)
- les donations consenties à [Y] pour un montant de 76 150, 4 €
[K], [G] et [A] [N] sont associés de la SCI [33], laquelle a fait l'acquisition d'un bien immobilier revendu le 18 décembre 2012 pour un prix de 67'200 euros.
- Le premier juge a relevé que le projet d'acte de partage établi par le notaire reprenait ainsi les diverses donations en numéraires répertoriées par la défunte dans un document produit par M. [I] [N], une fois écartés les présents d'usage dont avaient bénéficié [L], [A], [K], [H], [G] et [Y].
S'agissant en particulier de l'aide financière apportée par la de cujus à son fils [Y] pour le règlement d'un emprunt contracté aux fins d'acquisition d'un bien immobilier dans le Gard, il a retenu qu'il n'était pas démontré par M. [I] [N] que les sommes aient financé l'intégralité de l'acquisition du bien immobilier alors qu'il ressortait du relevé produit que l'aide financière de la de cujus n'avait été que ponctuelle, celle-ci contribuant au paiement du prêt de 1990 à 1993 ou encore en 1995. Il a ainsi estimé que le rapport ne devait être, comme retenu à juste titre par le notaire, que du montant des sommes versées, montant compris dans la somme de 76 150, 4 €, et non de la valeur de revente du bien comme réclamé par [I] [N].
S'agissant en particulier des valeurs données pour la [Adresse 41] acquise par la SCI [33] ayant pour associés [K], [G] et [A] [N], il a estimé que le montant donné par la défunte s'établissait à la somme de 310'000 francs à diviser par trois. Il a retenu que les donataires ne rapportaient pas la preuve d'une plus-value apportée par eux-mêmes au bien entre la donation consentie par leur mère pour les parts de la SCI [33] et la vente du bien immobilier appartenant à la SCI , vendu pour un prix de 67 200 euros le 18 décembre 2012. Il a ainsi estimé que le rapport dû par [K], [G] et [A] [N] devait être pour chacun d'un tiers du prix de vente soit 22 400 euros, et non de 17 000 euros comme retenu par le notaire.
Pour le surplus des fonds donnés à [G] et [K] [N], il a rappelé que la charge de la preuve de l'affectation desdits fonds à l'acquisition de biens immobiliers incombait à [I] [N], qui en l'espèce ne démontrait pas ladite affectation et se contentait de supposer que les fonds avaient servi à des acquisitions de biens situés [Adresse 38] à [Localité 36] et [Adresse 37] à [Localité 40]. Il a ainsi estimé qu'il y avait lieu à rapport des sommes en numéraire données comme l'avait retenu le notaire.
- M. [I] [N], au soutien de son appel principal concernant le rapport des donations en numéraire, fait valoir que les donations écartées par le notaire au titre de présents d'usage ne peuvent recevoir une telle qualification au regard de leur montant. Il expose que les documents rédigés par la défunte font état de donations en numéraire d'un montant pour [L]' de 49'804,17 € au lieu de 42903,76 euros retenu par le notaire'; pour [A]'de 43'837,11 € au lieu de 32 376,91 € retenu par le notaire'; pour [K]'de 30'219,69 € au lieu de 29 210,72 € retenu par le notaire'; pour [G]'de 19'758,67 € au lieu de 18 299,17 euros retenu par le notaire'; pour [H] de 44'492,30 € au lieu de 33 105,28 € retenu par le notaire'; et pour les ayants-droits d'[Y]'de 106'348,88 € au lieu de 76 150,4 € retenu par le notaire.
S'agissant de l'aide financière apportée à [Y] par la de cujus pour l'acquisition du bien d'[Localité 27], il soutient que les remboursements de l'emprunt souscrit par celui-ci le 11 février 1984 pour l'acquisition d'un bien immobilier situé sur la commune d'[Localité 27] ont été intégralement financés par la de cujus qui alimentait le compte bancaire de son fils sur lequel les échéances étaient prélevées, et a également remboursé un prêt par anticipation. Il ajoute que lors de son divorce, [Y] avait fait état du remboursement par sa mère des crédits afférents au logement. Il estime ainsi que le rapport doit avoir lieu pour la valeur du bien lors de son aliénation le 18 novembre 2005, en l'espèce 150'000 euros.
S'agissant des fonds donnés à [G] et [K] [N], il estime que l'importance de leur montant ne peut qu'interpeller, et observe que sa s'ur comme son frère n'ont pas donné suite à sa sommation de justifier des modes de financement des biens immobiliers de l'appartement située [Adresse 38] à [Localité 36] acquis par sa s'ur puis revendu et dont le produit de la vente a fait l'objet d'un remploi lors de l'acquisition de l'appartement situé [Adresse 39], et de la maison située [Adresse 17] à [Localité 40] actuellement occupée par son frère.
S'agissant de l'appel incident des intimés concernant le montant du rapport à la succession des donations ayant bénéficié aux associés de la SCI [33], il observe que les intimés admettent le principe du rapport dès lors qu'ils proposent un montant à rapporter de 60352,84/3. Il conteste le fait qu'ils déduisent du produit de la vente de l'immeuble la taxation de la plus-value, des frais de vente et des frais de remise en état. Il conclut à la confirmation, faisant valoir qu'il y a lieu de retenir la valeur des parts de la SCI à l'époque de l'aliénation.
- Les intimés, en réplique, soutiennent s'agissant des donations en numéraire, que le notaire a constaté l'accord des parties et effectué les évaluations au vu de l'ensemble des documents manuscrits de la de cujus qui récapitulent les montants de ses donations et ont permis de tenir compte des présents d'usage afin de les retirer du projet de partage. Ils observent que M. [I] [N] n'a formulé aucune observation ni discuté les montants pris en compte par le notaire, et qu'il ne fournit aucune explication ni détail des calculs lui permettant d'aboutir aux chiffres qu'il demande à voir retenir.
S'agissant de l'aide financière apportée à [Y] par la de cujus, ils font valoir qu'il ne s'agit pas d'un remboursement d'emprunt par la défunte mais de donations en numéraire qui ne couvrent pas l'intégralité de l'acquisition.
Ils contestent que [G] et [K] [N] aient bénéficié de donations en numéraire ayant servi à des acquisitions immobilières, observent que l'appelant n'en rapporte pas la preuve et qu'il procède par pure allégation et supputation.
Au soutien de leur appel incident concernant les donations ayant servi à acquérir la [Adresse 41] via la SCI [33], ils soutiennent que la défunte voulait protéger sa fille [H], sous tutelle, et a demandé à [K], [G] et [A] de lui acheter un appartement à Montpellier afin de la loger. Ils ont ainsi constitué la SCI qui a fait l'acquisition du bien, lequel a été financé par la de cujus pour un montant de 310'000 francs. Ils ajoutent que suite au décès de la de cujus, [H] a déménagé à [Localité 36] et la SCI a revendu le bien pour 67 200 euros. Ils font valoir que la SCI, non successible, n'est pas tenue au rapport. Ils avaient toutefois proposé amiablement de rapporter le produit net de la vente après déduction des frais de vente, de taxation sur la plus-value et de remise en état, soit la somme de 20 117,61 euros chacun. L'appelant contestant cette proposition, ils estiment qu'il n'y a lieu à aucun rapport, la SCI n'ayant pas qualité de successible.
- Réponse de la cour :
En application de l'article 843 du code civil, tout héritier venant à une succession doit rapporter à ses co-héritiers tout ce qu'il a reçu du défunt par donations entre vifs, directement ou indirectement.
En l'espèce, la de cujus a effectué de son vivant de nombreuses donations à ses enfants de sommes variables à compter de 1972, lesquelles sont répertoriées dans des listes manuscrites établies par ses soins qui font l'objet de la pièce 15 de l'appelant. Y sont incluses des sommes versées pour des occasions particulières telles que le mariage de M. [A] [N] en 1972 («'1358'»), celui de M. [I] [N] en 1974 («'1000'»), celui de M. [K] [N] («'1000'») ou le déménagement de Mme [L] [N] en 1997 («'5000'») mais également des dépenses anecdotiques telles que 58,69 euros de fournitures le 18 juin 2002 pour l'atelier de peinture auquel [H] était inscrite.
Alors que le projet du notaire commis mentionne expressément que les héritiers se sont accordés sur les montants des donations en somme d'argent dont chacun a bénéficié et qu'il a par conséquent retenu dans son projet de liquidation, M. [I] [N] revendique désormais un montant global de donation plus élevé pour chaque héritier à l'exception de lui-même, s'appuyant en partie sur des listings de donations qu'il a lui-même établis, lesquels comportent des sommes non mentionnées par la de cujus dans ses listings manuscrits, et qui ne sont corroborées par aucune pièce objective. A défaut pour M. [I] [N] d'apporter dans ses conclusions un quelconque élément quant à des donations précises en numéraire qui auraient été selon lui omises par le notaire et quant au calcul par lequel il est parvenu aux sommes qu'il revendique, il ne rapporte pas la preuve d'une telle omission.
-S'agissant de l'aide financière apportée par la de cujus à M. [Y]'[N] pour le règlement d'un emprunt contracté aux fins d'acquisition d'un bien immobilier à [Localité 27]:
Comme relevé par le premier juge, l'aide financière de la de cujus telle que répertoriée par le listing établi de sa main est limitée aux années 1990 à 1993 et 1995. La cour observe que la de cujus a en particulier mentionné au mois de juin 1995 «'remboursement anticipé'» pour un montant de 8463,39 francs. Cette mention «'remboursement anticipé'» précisée par la de cujus explique que M. [Y]'[N] ait indiqué lors de la procédure de divorce l'opposant à son ex-épouse que les crédits avaient été apurés par sa mère, ce qui ne démontre pas qu'ils ont été intégralement réglés depuis leur début par celle-ci, mais qu'elle l'a aidé à y mettre un terme. Alors que le bien a été acquis le 11 février 1984 pour un prix de 280000 francs (soit une contre-valeur de 42685,72 euros), réglé pour partie au moyen d'un emprunt 100'000 francs, aucune preuve n'est rapportée par l'appelant de remboursements autres que ceux répertoriés par la de cujus elle-même de 1990 à 1993 puis en 1995. Ainsi, l'aide financière apportée par la de cujus n'a pas financé l'intégralité du bien. Le montant des donations consenties s'élève toutefois à 78 463,39 francs pour une acquisition d'un montant total initial de 280'000 francs.
En application de l'article 860-1 du code civil, le rapport d'une somme d'argent, si cette somme a servi à acquérir un bien, est dû de la valeur de ce bien, dans les conditions prévues à l'article 860 du code civil.
L'article 860 du code civil précise que le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation. Si le bien a été aliéné avant le partage, on tient compte de la valeur qu'il avait à l'époque de l'aliénation.
Il convient donc de rechercher dans quelle proportion les fonds donnés par la de cujus ont permis l'acquisition du bien d'[Localité 27] par son fils et d'appliquer cette proportion au prix de vente. En l'espèce, le montant total des donations consenties en vue de régler l'emprunt immobilier s'élevant à 78 463,39 francs pour une acquisition d'un montant total initial de 280'000 francs, et le bien ayant été vendu pour la somme de 150'000 euros, il y avait lieu d'ordonner le rapport non pas du montant des sommes versées, comme retenu par le notaire et homologué par le premier juge, mais de la somme de 42 033,96 euros pour les seules donations ayant financé l'acquisition du bien d'[Localité 27], montant auquel s'ajoutent les autres donations décrites dans la liste manuscrite établie par la de cujus. Le montant total du rapport des donations consenties à M. [Y]'[N] s'élève donc à la somme de 106 222,70 euros. Par conséquent, la décision est infirmée en ce qu'elle a homologué le projet de partage du notaire commis concernant le rapport au titre des donations consenties à M. [Y]'[N].
- S'agissant des fonds donnés à Mme [G] et M. [K] [N]':
La cour fait le constat comme le premier juge que l'appelant, auquel incombe la charge de la preuve, échoue à démontrer que les fonds dont [G] et [K] [N] ont bénéficié ont été affectés à l'acquisition de biens immobiliers. C'est ainsi à juste titre que la décision déférée a retenu un rapport des sommes en numéraire comme l'avait également retenu le notaire au projet de liquidation. Dès lors qu'il appartenait à M. [I] [N] de rapporter la preuve de l'affectation des fonds en première instance comme en cause d'appel, il n'y a pas lieu de réserver ses droits sur la demande de rapport des donations, mais de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a homologué le rapport du notaire sur ce point.
-S'agissant des donations retenues au titre de la SCI [33]':
Il résulte de l'acte de vente produit que la Société civile [33] représentée par son co-gérant M. [A] [N] a fait l'acquisition le 5 septembre 1991 auprès de la SCI [Adresse 41] d'un appartement de 29 mètres carrés sis [Adresse 20] à [Localité 35] pour un montant de 310'000 francs. Ce bien a été vendu le 18 décembre 2012 par la SCI [33] pour un montant de 67 200 euros.
S'il n'est pas contesté que l'acquisition initiale a été intégralement financée par la de cujus, il convient toutefois de rappeler qu'en application de l'article 843 du code civil, seul les héritiers venant à la succession sont tenus au rapport. Ainsi, à défaut de détenir la qualité d'héritier, la SCI [33] n'est pas tenue au rapport des sommes données par la de cujus ayant servi à l'acquisition du bien immobilier.
Par conséquent, la décision est infirmée en ce qu'elle a ordonné le rapport par [K], [G] et [A] [N] au titre d'une donation consentie par leur mère pour les parts de la SCI [33], et en ce qu'elle a homologué le projet de partage quant au montant du rapport dû par les ayant droits de M. [Y]'[N].
Elle est confirmée en ce qu'elle a homologué pour le surplus le projet de partage établi par le notaire commis.
Les parties sont par ailleurs renvoyées pour l'établissement de l'acte de partage conforme à la présente décision. Les intimés ne précisant pas dans le dispositif de leurs conclusions quel montant ils sollicitent de retenir quant aux droits de Mme [G] [N], la cour n'est saisie d'aucune demande précise au titre de la rectification d'erreur matérielle du projet de partage établi par le notaire.
* dépens et frais irrépétibles
La nature du litige commande d'ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage et de dire qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans la succession.
L'équité et la nature du litige commande de débouter les parties de leurs demandes respectives sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
INFIRME le jugement en ses dispositions relatives au bail emphytéotique du 27 novembre 1992, à la demande d'expulsion, au rapport du fait des parts de la SCI [33] et à l'homologation du projet de partage dans ses dispositions relatives au montant du rapport des donations consenties à M. [Y]'[N],
Statuant à nouveau,
Dit que les redevances versées par la SCI [28] en vertu du bail emphytéotique du 27 novembre 1992 doivent être prises en compte dans l'état liquidatif,
Dit que le cahier des charges et conditions de la vente sur licitation de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 35] et les publicités devront mentionner que l'immeuble est grevé d'un bail emphytéotique du 27 novembre 1992 au profit de la société civile immobilière [28] dont le terme est fixé au 31 décembre 2025 pour une redevance annuelle de 16'000 francs,
Déclare irrecevable la demande d'expulsion formée à l'encontre de M. [I] [N],
Dit n'y avoir lieu à rapport au titre des donations consenties à la SCI [33] pour l'acquisition du bien immobilier sis [Adresse 20] à Montpellier,
Dit que le montant du rapport des donations consenties à M. [Y]'[N] ayant financé l'acquisition du bien d'[Localité 27] s'élève à la somme de 42 033,96 euros,
Dit que le montant total du rapport des donations consenties à M. [Y]'[N] s'élève à la somme de 106 222,70 euros, en ce compris les donations ayant servi à l'acquisition du bien d'[Localité 27],
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions critiquées,
Y AJOUTANT,
Déboute M. [I] [N] de sa demande aux fins de réserver ses droits sur la demande de rapport des donations en numéraire effectuées au bénéfice de Mme [G] et M. [K] [N],
Déclare irrecevable la demande d'indemnité d'occupation formée à l'encontre de M. [I] [N],
Renvoie les parties pour établissement de l'acte de partage conforme à la présente décision,
Ordonne l'emploi des dépens d'appel en frais privilégiés de partage,
Dit que les dépens en cause d'appel seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans la succession,
Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
