ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre de la famille
ARRET DU 11 AVRIL 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/02732 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PNTI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 24 MARS 2022
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NARBONNE
N° RG 21/00722
APPELANT :
Monsieur [E] [K]
né le [Date naissance 8] 1983 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 13]
Représenté à l'instance par Me Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Rebecca BARTHE, Avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006761 du 29/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMES :
Madame [D] [K]
née le [Date naissance 6] 1981 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 10]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007219 du 06/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Monsieur [O] [K]
né le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 14]
[Localité 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007411 du 13/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Monsieur [C] [K]
né le [Date naissance 9] 1985 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 15]
Monsieur [F] [K]
né le [Date naissance 4] 1991 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 10]
Représentés à l'instance et à l'audience par Me Blandine PONROUCH, avocat au barreau de NARBONNE
Ordonnance de clôture du 26 Février 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Karine ANCELY, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Karine ANCELY, Conseillère
M. Jonathan ROBERTSON, Conseillère
Mme Anne FULLA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Mme Asnia BENKABA adjointe administrative faisant fonction de greffier
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Karine ANCELY, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Mme Asnia BENKABA, Adjointe administrative faisant fonction de greffier.
*
* *
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte de vente du 9 février 2011, Mme [D] [K], M. [O] [K], M. [F] [K], M. [C] [K] et M. [E] [K] ont acquis la propriété d'un bien situé [Adresse 12] à [Localité 17] au prix de 40 000 euros.
Exposant que la vente envisagée par plusieurs des co-indivisaires n'a pas reçu l'accord de M. [E] [K] n'ayant pas donné suite à la signature d'un mandat de vente, Mme [D] [K], M. [O] [K], M. [F] [K] et M. [C] [K] ont fait délivrer une assignation le 17 mai 2021 saisissant le tribunal judiciaire de Narbonne pour mettre fin à l'indivision et vendre le bien.
Par jugement réputé contradictoire du 24 mars 2022, le tribunal judiciaire de Narbonne a :
- autorisé Mme [D] [K], M. [O] [K], M. [C] [K] et M. [F] [K] à vendre le bien immobilier situé au [Adresse 12] à [Localité 17] et cadastré section A n°[Cadastre 2], aux conditions suivantes : valeur du bien entre 65 000 euros et 85 000 euros nets vendeur,
- autorisé Mme [D] [K], M. [O] [K], M. [C] [K] et M. [F] [K] à faire visiter le bien,
- condamné M. [E] [K] à payer les entiers dépens.
Par déclaration au greffe du 20 mai 2022, M. [E] [K] a formé un appel limité de la décision.
L'appelant, dans ses conclusions du 31 janvier 2024, demande à la cour de :
- accueillir l'appel en la forme
Au fond,
- déclarer l'appel bien fondé
Quoi faisant,
- réformer la décision querellée
A titre principal,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 24 mars 2022,
- débouter les consorts [K] de leur demande d'être autorisés sur le fondement de l'article 815-5 du code civil, à vendre le bien immobilier indivis, situé à [Adresse 12], cadastrée section A n°[Cadastre 2],
- débouter les consorts [K] en conséquence de leur demande de faire visiter le bien
A titre subsidiaire,
- ordonner une mesure d'expertise sur le bien indivis, avec mission pour l'expert de le décrire, de décrire les travaux entrepris par Mme [D] [K], leur exécution, les désordres existants, leur cause, dire s'ils en ont altéré l'état initial, donner une valeur du bien en bon état et en l'état actuel, donner à la Cour les éléments de dépréciation du bien et les responsabilités de chacun
En tout état de cause,
- condamner les consorts [K] à la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.
Les intimés, dans leurs conclusions du 14 novembre 2023 demandent à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a autorisé Mme [D] [K] et Mme [O] [K] ainsi que MM. [C] et [F] [K] à faire visiter le bien et à vendre le bien immobilier situé [Adresse 12] à [Localité 17] et cadastré section A n°[Cadastre 2],
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu une valeur du bien entre 65 000 euros et 85 000 euros,
- juger qu'il y a lieu d'autoriser la vente à compter de la somme de 55 000 euros net vendeur,
- condamner M. [E] [K] à verser à Mme [D] [K] et Mme [O] [K] la somme de 1 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ce, sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 février 2024.
SUR CE LA COUR
Sur la vente de l'immeuble indivis
M. [E] [K] expose que les demandeurs en première instance ne visaient que le refus à la vente d'un coindivisaire mais ne visaient pas la mise en péril de l'intérêt commun, que le premier juge a statué ultra petita en retenant un moyen que les demandeurs n'invoquaient pas. Il ajoute que la mise en péril de l'intérêt commun n'est pas rapportée. Il ajoute ne pas poursuivre un but spéculatif contrairement à la partie adverse mais avoir pour finalité de conserver le bien indivis pour permettre à leur mère de l'occuper. En réponse aux intimés, il réplique que son refus est légitime rappelant le motif initial de l'acquisition, et qu'il n'est pas le seul à ne pas avoir payé sa part de taxe foncière. S'agissant de l'état du bien, il fait valoir son absence de responsabilité dans les fuites de la toiture et impute la cause des désordres aux travaux réalisés par l'une des coindivisaires qui a construit un toit terrasse, travaux qui se sont avérés nocifs aux intérêts de l'indivision. Sur la perte de valeur, il réplique qu'elle résulte des travaux entrepris. Il conteste l'estimation donnée par les intimés.
Les intimés expliquent que leur objectif après l'acquisition de ce bien au prix de 40 000 euros était de le restaurer ensemble et à participation égale afin de pouvoir le louer ou le revendre en réalisant une plus-value. Ils ajoutent que certains travaux ont été réalisés mais qu'en raison des désaccords persistants avec l'appelant, aucune intervention n'a été réalisée, que les charges ont continué à s'imposer que l'immeuble ne cesse de se détériorer. Ils font valoir une estimation par une agence mais n'avoir pu signer les mandats de vente, leur frère n'y ayant pas donné suite à plusieurs reprises. Ils considèrent le refus de M. [E] [K] injustifié rappelant les différents démarches pour obtenir son accord de vente. Ils font valoir la mise en péril de l'intérêt commun arguant, au visa des dispositions de l'article 815-5 du code civil qu'ils avaient déjà évoqué en première instance, le non paiement en totalité de la taxe foncière ayant entraîné un avis à tiers détenteur et une mise en demeure, la détérioration du bien et la valeur du bien qui chute nécessitant encore de baisser le prix.
Aux termes de l'article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.
En l'espèce, la cour relève en premier lieu que les intimés avaient fondé leur demande en première instance au visa de l'article précité. Il ne peut donc être reproché au premier juge d'avoir fondé sa décision au regard des éléments aux débats et des conditions posées par les dispositions de cet article.
Pour justifier leur demande, les intimés produisent aux débats les différents courriers adressés à M. [E] [K] depuis 2017 lui demandant de signer le mandat de vente, les mises en demeure de payer des 8 juin 2020, 6 avril 2023 adressées par les impôts, l'avis à tiers détenteur du 1er juin 2022 mais également des photographies du bien révélant un état de vétusté et des fissures.
Il est également produit des estimations d'agences immobilières qui démontrent que le bien se dégrade et que sa valeur en pâtit.
De son côté, M. [E] [K] ne produit aucune pièce pour justifier sa carence. En outre, ses pièces 4, 5 et 6 sont des estimations de prix au m² sur la commune où se situe le bien prises sur internet, qui sont totalement décorrélées du bien immobilier. Il ne produit pas contrairement aux intimés d'estimation réalisée par une agence immobilière travaillant sur le secteur et ayant visité le bien.
Dès lors, c'est par une juste appréciation des faits et à bon droit, par des motifs pertinents, que la cour adopte et complète que le premier juge a considéré que la carence de M. [E] [K] met en péril l'intérêt commun en ce que la valeur du bien indivis diminue et que les charges perdurent et sont susceptibles d'augmenter.
En conséquence, la décision doit être confirmée sauf à infirmer s'agissant de la valeur de la mise en vente au vu de la dernière estimation fournie par les intimés. Cette valeur sera fixée à la somme de 55 000 euros conformément à la demande des intimés.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
M. [E] [K] qui succombe dans ses demandes en cause d'appel sera condamné aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il sera également condamné à payer Mme [D] [K] et Mme [O] [K] la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
PAR CES MOTIFS
La cour
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu'il a retenu une valeur du bien entre 65 000 euros et 85 000 euros,
Statuant à nouveau,
DIT qu'il y a lieu d'autoriser la vente à compter de la somme de 55 000 euros net vendeur,
CONDAMNE M. [E] [K] aux dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,
CONDAMNE M. [E] [K] à payer Mme [D] [K] et Mme [O] [K] la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
La greffière La présidente
