ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 18 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/02631 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O67J
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 FEVRIER 2021
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS
N° RG 18/02288
APPELANTE :
Syndic de copropriétaire [Adresse 6] représenté par son syndic la société LOCAP GESTION, SA au capital de 125 000 € immatriculée au RCS de Béziers sous le n° 331 357 608, dont le siège social est [Adresse 3] au [Localité 2], représentée par son président domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS substituant Me Jordan DARTIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
INTIMEE :
S.A.R.L. SUNROOF société à responsabilité limitée unipersonnelle identifiée au SIREN sous le n° 525 141 719
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 24 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 MAI 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
La société Sunroof est copropriétaire des lots n° 95 et 116 au sein de la résidence [Adresse 6], située au [Localité 2] (34).
Par acte du 26 septembre 2018, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de voir annuler l'entière assemblée générale du 23 juillet 2018, subsidiairement, les résolutions 11 à 17, 29, 30 et 32.
Par jugement rendu le 8 février 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :
Annulé l'assemblée générale du 23 juillet 2018 ;
Dit que les autres demandes subsidiaires d'annulation de résolutions étaient sans objet ;
Dit que la société Sunroof sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
Ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Condamné le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à la société Sunroof la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux dépens.
Au visa notamment de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote, qu'il peut toutefois recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat, précisant que chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote dans les conditions prévues au présent article, dont ils ont rappelé qu'il était d'ordre public, les premiers juges, après avoir retenu que le total des voix du syndicat des copropriétaires était de 10 014 tantièmes et que la part des 5 % prévue par cet article représentait 500,70 tantièmes, ont relevé que M. [C] était propriétaire, seul, des lots 37 et 453, pour 66 tantièmes, qu'il avait reçu six délégations de vote de vote de la part de M. et Mme [I] (64 tantièmes), M. [X] (66 tantièmes), M. [B] (64 tantièmes), M. et Mme [R] (66 tantièmes) et M. et Mme [S] (66 tantièmes), soit 392 tantièmes en totalité, de sorte que, faute d'excéder 5 % des voix, aucune irrégularité n'était constatée s'agissant de ce mandataire.
En revanche, les premiers juges ont relevé que M. et Mme [C] étaient propriétaires, ensemble, du lot 23, pour 64 tantièmes, que Mme [C] avait personnellement reçu délégations de vote de M. et Mme [F] (66 tantièmes), M. [G] (66 tantièmes), M. et Mme [L] (100 tantièmes), M. et Mme [P] (66 tantièmes), M. et Mme [Z] (64 tantièmes), M. [V] (132 tantièmes), soit un total de 558 tantièmes, ce qui excédait les 5 % des voix, de sorte que l'assemblée générale, qui avait statué sur la base de mandats interdits, devait être annulée, sans qu'il y ait lieu de justifier d'un grief.
Au surplus, au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose qu'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs, et de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit que le procès-verbal d'assemblée comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote et qu'il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix, qu'ainsi, au cas d'espèce, il devait être mentionné le nom des copropriétaires opposants ou qui s'abstenaient, en n'indiquant seulement le recours « aux voix exprimées » sans distinguer ceux qui s'étaient opposés ou qui s'étaient abstenus, il s'en suivaient ainsi et également une irrégularité cause d'annulation de l'assemblée générale, qui rendait sans objet les autres moyens subsidiaires.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 avril 2021.
Dans ses dernières conclusions du 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
« Vu la Loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967 et notamment son article 17,
Vu les pièces produites ;
Dire et juger que :
l'erreur matérielle d'émargement sur la feuille de présence de l'assemblée générale du 23 juillet 2018 n'a entraîné aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l'adoption des résolutions de l'assemblée et a été sans incidence sur le sens de celles-ci,
l'erreur matérielle affectant la feuille de présence de l'assemblée générale du 23 juillet 2018 ne doit pas entraîner l'annulation de l'assemblée générale du 23 juillet 2018.
l'expression « voix exprimées » signifie le total des voix de la copropriété présents ou représentés, en ce compris les copropriétaires s'étant abstenus ou s'étant opposés,
le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juillet 2018 respecte les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que celles du décret du 17 mars 1967 et notamment son article 17 ;
En conséquence,
Infirmer le jugement rendu le 8 février 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu'il a :
annulé l'assemblée générale du 23 juillet 2018,
dispensé la société Sunroof de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à la société Sunroof la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens,
omis de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires ;
Statuant de nouveau,
Dire et juger régulière et valide l'assemblée générale du 23 juillet 2018 de la [Adresse 6] et son procès-verbal ;
Débouter la société Sunroof de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment de sa demande tendant à l'annulation des résolutions 11 à 17, 29, 30 et 32 de l'assemblée générale du 23 juillet 2018 de la [Adresse 6] ;
Condamner la société Sunroof à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Sunroof aux entiers dépens. »
Pour l'essentiel, s'agissant du dépassement des 5 % des votes de Mme [C], le syndicat des copropriétaires avance qu'il est le fruit d'une « erreur de plume » sur la feuille de présence et entend préciser que le syndic est doté d'un logiciel de tenue des assemblées générales et que lors du contrôle des délégations de vote, celui-ci indique si un copropriétaire détient plus de 5 % des votes, qu'ainsi, le dépassement est donc impossible.
Le syndicat des copropriétaires soutient, qu'en réalité, Mme [C] n'a reçu qu'un total de 494 tantièmes, en ce compris ses 64 tantièmes.
S'agissant de la délégation de vote des époux [Z], soit 64 tantièmes, le syndicat des copropriétaires entend souligner qu'il était uniquement indiqué « [C] » sur leur pouvoir, de sorte qu'il pouvait être indifféremment donné à Mme [C] ou à M. [C], qui a reçu en réalité cette délégation de vote, l'erreur provenant du fait que c'est Mme [C] qui a signé, à tort, la feuille de présence en délégation des époux [Z], entendant préciser, en considération de la jurisprudence, qu'elle n'a toutefois eu aucun impact sur les votes lors de l'assemblée générale.
S'agissant du fait que le procès-verbal a fait mention de « l'unanimité des voix exprimées », sans distinguer les copropriétaires qui s'étaient opposés ou abstenus, le syndicat des copropriétaires soutient que le procès-verbal d'assemblée générale permet de distinguer, lors du vote de chacune des résolutions, ceux des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus, à défaut d'unanimité, que cette mention signifie au cas d'espèce qu'aucun copropriétaire ne s'est abstenu ou opposé.
Dans ses dernières conclusions du 29 novembre 2022, la société Sunroof demande à la cour de :
« Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juillet 2018 de la [Adresse 6] ;
Confirmer le jugement attaqué,
Subsidiairement,
Annuler les résolutions 11 à 17, 29, 30 et 32 ;
Dire que la société Sunroof sera dispensée de participer aux frais occasionnés par la présente procédure ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer aux requérants la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le condamner aux dépens. »
Pour l'essentiel, la société Sunroof entend rappeler que la feuille de présence, annexe au procès-verbal, fait foi des constatations qu'elle renferme et du déroulement de l'assemblée générale, que son examen permet de constater en l'espèce que c'est bien Mme [C] qui a signé pour M. et Mme [Z], de même que c'est bien elle qui a aussi signé sur le pouvoir donné par eux, de sorte que Mme [C] disposait donc d'un total de voix qui dépassait la limite des 5 %.
S'agissant de l'annulation de l'assemblée générale fondée sur les irrégularités dans le décompte des voix, la société Sunroof avance qu'il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juillet 2018 que le syndic s'est borné à indiquer qu'avait été élue présidente Mme [C] « à l'unanimité des voix exprimées », ce qui n'est pas conforme à ce qu'exige le décret du 17 mars 1967, qu'en effet, en l'espèce, il n'est pas possible de déterminer si tous les copropriétaires ont bien pris part au vote et que l'unanimité des voix « exprimées » ne veut pas, selon elle, dire nécessairement que tous les copropriétaires ont voté, qu'il n'est ainsi pas possible, à partir de ce procès-verbal, de déterminer si certains copropriétaires se sont par exemple abstenus, et que si cette mention peut suffire à justifier que tous ces copropriétaires présents ou représentés ont voté pour, il doit toutefois être constaté que la mention indiquée, qui renvoie aux voix « exprimées », n'est pas suffisante.
La société Sunroof en tire pour conséquence qu'à défaut de précision dans le procès-verbal, qui seul fait foi, les résolutions n° 1 et 2 doivent être annulées et, subséquemment, l'entière assemblée générale qui, en l'absence de désignation valable du président et des scrutateurs, n'a pu prendre de décision régulière.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 avril 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 15 mai 2024.
MOTIFS
1. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 23 juillet 2018 fondée sur une irrégularité des mandats
Le syndicat des copropriétaires avance que le dépassement des 5 % des votes de Mme [C] est le fruit d'une « erreur de plume » sur la feuille de présence, qu'en réalité, le syndic est doté d'un logiciel de tenue des assemblées générales, qui permet un contrôle des délégations de vote, de sorte qu'un dépassement des 5 % des voix du syndicat est impossible.
Or, comme l'avance très justement la société Sunroof, ce n'est pas le logiciel de tenue des assemblées générales qui fait foi mais bien les actes juridiques signés au cours de l'assemblée en litige, qu'en l'espèce, la feuille de présence, annexe au procès-verbal, qui fait foi des constatations qu'elle renferme et du déroulement de l'assemblée générale, a bien été signée de la main de Mme [C], recevant ainsi mandat de M. et Mme [Z], de même que c'est bien elle qui a également signé le pouvoir donné par eux, de sorte que, juridiquement, elle disposait des voix des époux [Z] et, par conséquent, d'un total de voix qui dépassait la limite des 5 %.
Il s'ensuit que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 23 juillet 2018.
2. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l'appel.
Le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à payer à la société Sunroof la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 8 février 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à la société Sunroof la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux dépens de l'appel.
Le Greffier La Présidente
