ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 18 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05994 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PFNC
Décisions déférées à la Cour : Jugement du 14 JANVIER 2021 et jugement rectificatif du 27 MAI 2021 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
APPELANT :
Monsieur [G] [M]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Cédric AMOURETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/11131 du 01/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
Madame [B] [J]
née le 28 Mars 1975
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 24 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 MAI 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2017, Mme [B] [J] a consenti à M. [G] [M] et M. [L] [W] un bail d'habitation sur un logement situé résidence [Adresse 4], contre le paiement d'un loyer mensuel de 380,62 euros, outre 30 euros à titre de provisions sur charges.
Suivant acte sous seing privé du même jour, Mme [B] [J] leur a également consenti un bail de stationnement dans le même immeuble, contre le paiement d'un loyer mensuel de 30,92 euros.
Par courrier du 27 juillet 2017, M. [L] [W] a donné congé du logement.
Au motif que les loyers demeuraient impayés partiellement depuis le mois de février 2018, malgré un commandement de payer du 6 novembre 2019 visant la clause résolutoire, la CCAPEX de l'Hérault a été saisie le 7 novembre 2019, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et, par acte d'huissier du 5 mars 2020, dénoncé le 6 mars 2020 au préfet de 1'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, Mme [B] [J] a assigné M. [G] [M] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Montpellier, afin d'obtenir notamment le paiement de la somme de 2 764,64 euros au titre des loyers et charges arriérés, suivant décompte arrêté au mois de mars 2020 inclus, la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion des occupants et la fixation d'une indemnité d'occupation.
Par jugement rendu le 14 janvier 2021, rectifié le 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
Constaté la résiliation du bail d'habitation à la date du 7 janvier 2020 ;
Constaté la résiliation du bail de stationnement à la date du 7 janvier 2020 ;
Condamné M. [G] [M] à payer à Mme [B] [J] la somme de 5 177,60 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation pour le logement, dus au 1er novembre 2020, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 117,06 euros à compter du 6 novembre 2019 et sur la somme de 4 060,54 euros à compter de la signification du présent jugement ;
Condamné M. [G] [M] à payer à Mme [B] [J] la somme de 51,60 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation pour le stationnement, dus au mois de juillet 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2019 ;
Dit qu'à défaut M. [G] [M] d'avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par la bailleresse ;
Débouté M. [G] [M] de sa demande de délais de paiement ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Rappelé que la notification de la présente décision devra indiquer les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation ;
Condamné M. [G] [M] à payer à Mme [B] [J] une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné M. [G] [M] aux dépens de l'instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 6 novembre 2019 ;
Rappelé que l'exécution provisoire était de droit.
Sur la clause résolutoire, le premier juge a relevé que le bail d'habitation et le bail de stationnement signés par les parties contenaient une clause résolutoire qui prévoyait qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, les baux seraient résiliés de plein droit, que par exploit du 6 novembre 2019, Mme [B] [J] avait fait commandement au locataire d'avoir à payer la somme principale de 1 117,06 euros au titre des loyers impayés pour le logement et la somme de 215,30 euros au titre des loyers impayés pour le stationnement, que ce commandement rappelait la clause résolutoire insérée aux contrats de bail, ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, qu'il rappelait en outre que le locataire avait la possibilité de solliciter une aide du Fonds de solidarité pour le logement et que les loyers n'ayant pas été réglés dans les deux mois, il convenait en conséquence de constater que par l'effet de la clause résolutoire, le contrat de bail d'habitation et le contrat de bail de stationnement s'étaient trouvés résiliés le 7 janvier 2020.
S'agissant de la demande de M. [G] [M], de bénéficier de délais de paiement et de la suspension, en conséquence, des effets de la clause résolutoire, le premier juge a relevé que la dette était importante et qu'il n'avait pas repris le paiement du loyer et des charges, que par ailleurs, il ne disposait d'aucune capacité financière lui permettant de reprendre le paiement du loyer courant augmenté des échéances de retard susceptibles d'être mises en place pour apurer l'arriéré locatif, de sorte qu'il devait être débouté de sa demande.
Sur la demande en paiement, le premier juge a relevé que Mme [B] [J] produisait un décompte arrêté au mois de novembre 2020, qui indiquait que la dette de M. [G] [M] s'élevait à 5 177,60 euros en loyers, charges et indemnités d'occupation au titre du logement, et à 51,60 euros en loyers, charges et indemnités d'occupation au titre du stationnement, qu'au vu de ce décompte et faute de contestation du locataire, la demande en paiement apparaissait justifiée.
M. [G] [M] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 octobre 2021.
Dans ses dernières conclusions du 7 janvier 2022, M. [G] [M] demande à la cour de :
« Vu le jugement en date du 7 décembre 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier,
Vu notamment les dispositions de l'artic1e 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu notamment les dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation,
Vu notamment les dispositions de l'article 1343-5 du code civil,
Vu les écritures et les pièces ;
Recevoir M. [G] [M] en ses écritures et les déclarer bien fondées ;
En conséquence,
Réformer les jugements en date du 14 janvier 2021, ainsi que les deux jugements rectificatifs des 27 mai 2021 et 14 juin 2021 rendus par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier ;
En conséquence,
Eu égard à la reprise du paiement des loyers et charges par le locataire,
Suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail pour une durée de deux années ;
Relativement à la dette locative,
A titre principal, tenant la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire confirmée par le jugement en date du 7 décembre 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection,
Dire et juger qu'il n'existe plus de dette locative ;
Dire et juger que la condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, inscrite dans le jugement du 14 janvier 2021, est également effacée ;
A titre subsidiaire, si la cour devait considérer qu'il reste néanmoins une somme à devoir à titre de la dette locative,
Dire et juger que M. [G] [M] bénéficiera des plus larges délais pour s'acquitter de cette dette et que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ;
En tout état de cause,
Infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Juger qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et ce également pour l'arrêt à intervenir ;
Infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a fait application de l'exécution provisoire ;
Dire et juger qu'il n'y a pas lieu à application de l'exécution provisoire et ce également pour l'arrêt à intervenir ;
Juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. »
Pour l'essentiel, M. [G] [M] entend rappeler à titre liminaire qu'il est adulte handicapé et qu'il s'est trouvé en grande difficulté financière, ce qui a conduit à ce qu'il ne puisse plus honorer le paiement de ses loyers et charges pendant une certaine période, et que, par décision du 15 juin 2021, la Commission de surendettement des particuliers de l'Hérault a déclaré recevable son dossier et a décidé de l'orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Il indique que depuis plusieurs mois, il a repris le paiement de sa quote-part de loyer et charges, parallèlement à la caisse d'allocations familiales, qui a repris le paiement des allocations pour le logement, directement auprès de l'agence Citya, qu'ainsi, sa bonne fois ne peut être remise en cause.
M. [G] [M] demande en conséquence la suspension de la clause résolutoire pendant une durée de deux années à compter de l'arrêt à intervenir et les plus larges délais.
Dans ses dernières conclusions du 5 avril 2024, Mme [B] [J] demande à la cour de :
« Vu les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les dispositions de l'article L. 714-1 du code de la consommation,
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;
Déclarer irrecevables les demandes de « Dire et juger » et « Juger » formées par M. [G] [M] ;
Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier du 14 janvier 2021 en toutes ses dispositions ;
Rejeter l'ensemble des demandes de M. [G] [M] ;
Statuant à nouveau,
Condamner M. [G] [M] à payer à Mme [B] [J] la somme de 8 620,86 euros se décomposant comme suit :
arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation : 1 405,26 euros,
travaux locatifs : 7 225,50 euros,
TOM 2021 : 140,00 euros,
TOM 2022 : 145,00 euros,
TOM prorata 2023 : 102,10 euros,
Sous déduction :
Dépôt de garantie : 367,00 euros ;
Condamner M. [G] [M] à payer à Mme [B] [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner M. [G] [M] aux entiers dépens d'appel. »
Pour l'essentiel, Mme [B] [J] indique que le 14 septembre 2023, il a été procédé à l'expulsion de M. [G] [M] et qu'il restait débiteur de la somme de 8 620,86 euros.
Elle demande la confirmation du jugement dont appel pour les motifs pris par le premier juge.
Pour le surplus, Mme [B] [J] souligne que ses règlements ont toujours été irréguliers, tardifs sans aucun motif, ou inexistants certains mois, et que si sa dette antérieure a été régularisée par l'effet du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont il a bénéficié, elle a été contrainte d'assigner afin que le locataire saisisse la commission de surendettement, ce qui ne démontre aucune volonté de solder son compte.
Elle demande en conséquence le rejet de délais de paiement et une actualisation de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 avril 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 15 mai 2024.
MOTIFS
1. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
La cour relève que M. [G] [M] a été expulsé du logement en litige le 14 septembre 2023, de sorte que ses demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire sont devenues sans objet.
2. Sur l'arriéré locatif et les dégradations locatives
Au moyen des pièces versées au débat, notamment d'un décompte détaillé des sommes dues, de l'état des lieux d'entrée du 17 juillet 2017, du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 29 septembre 2023, des avis de taxes foncières, Mme [B] [J] justifie de l'arriéré locatif, pour la somme totale de 1 405,26 euros, des travaux de remise en état, pour la somme totale de 7 225,50 euros, dont le détail apparaît conforme au regard des dégradations relevées, qui résultent de la comparaison des états des lieux, ainsi que des taxes d'enlèvement des ordures ménagères, pour la somme totale de 387,10 euros, de sorte que le total des sommes à devoir par M. [G] [M] sera actualisé à la somme de 8 620,86 euros, après déduction du dépôt de garantie.
Il n'y a pas lieux d'accorder des délais de paiement dès lors que cette demande, formée une nouvelle fois en cause d'appel, n'est accompagnée d'aucune justification, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'octroi de délais.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [G] [M] sera condamné aux dépens de l'appel.
M. [G] [M], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer à Mme [B] [J] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 14 janvier 2021, rectifié le 27 mai 2021, par le tribunal judiciaire de Montpellier ;
Statuant pour le surplus,
ACTUALISE la somme à devoir au titre de l'arriéré locatif et des dégradations locatives à la somme de 8 620,86 euros ;
CONDAMNE M. [G] [M] à payer à Mme [B] [J] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE M. [G] [M] aux dépens de l'appel.
Le Greffier La Présidente
