ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 29 AOUT 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/04056 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P5M6
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 19 JUILLET 2023
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN
N° RG 23/00492
APPELANTE :
Madame [K] [S]
née le 07 Mars 1981 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Julie PERRIN, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007812 du 20/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
La SCI LE CYGNE, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le n° 492 528 898, et dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 4], prise en la personne de son gérant en exercice,
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Alain-jacques PEREZ-COUFFE de la SELARL MEJEAN - PEREZ-COUFFE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me APOLLIS
Ordonnance de clôture du 06 Juin 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fanny COTTE, Vice-Président placé, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Madame Fanny COTTE, Vice-Président placé
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
FAITS ET PROCEDURE
La Société civile immobilière "LE CYGNE" est propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation situé : [Adresse 2] [Localité 3], qu'elle a donné en location à Madame [K] [S] suivant contrat de bail conclu le l5 juin 2017, moyennant le paiement d'un loyer actuel de 760.00 euros. Un acte de caution solidaire au profit de Madame [K] [S] a été conclu entre le bailleur et Monsieur [T] [W] en date du 15 juin 2017.
Constatant des impayés de loyer, le bailleur a fait délivrer à la locataire, par acte d'huissier du 27 décembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme de 3 207,12 euros tout en visant expressément la clause résolutoire. Ce même commandement a été dénoncé à Monsieur [T] [W], ès qualité de caution, le 29 décembre 2022.
Par acte d'huissier délivré le 3 Mars 2023, la Société civile immobilière "LE CYGNE a fait assigner en référé Madame [K] [S] et Monsieur [T] [W], ès qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal Judiciaire de Perpignan aux fins de :
constater le jeu de la clause résolutoire ;
prononcer l'expulsion de Madame [K] [S] ainsi que tous occupants de son chef des locaux occupés sis [Adresse 2] [Localité 3],
condamner solidairement Madame [K] [S] et Monsieur [T] [W], ès qualité de caution, à payer la somme de 3 649.00 euros à titre de provision sur les loyers échus et impayés ainsi que les charges ;
fixer l'indemnité d'occupation au montant qu'aurait été le loyer si le bail n'avait pas été résilié jusqu'au départ définitif des lieux soit la somme de 760.00 euros ;
condamner solidairement Madame [K] [S] et Monsieur [T] [W], ès qualité de caution, à payer à la Société civile immobilière "LE CYGNE" la somme de 2.000,00 euros sur la base de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
condamner solidairement Madame [K] [S] et Monsieur [T] [W], ès qualité de caution aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.
Par ordonnance du 19 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan a :
constaté la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire
condamné solidairement et à titre provisoirement Madame [K] [S] et Monsieur [T] [W], ès qualité de caution à payer à la SCI LE CYGNE la somme de 5.467,12 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés dus au 14 juin 2023 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance
condamné solidairement et à titre provisionnel Madame [K] [S] et Monsieur [T] [W], ès qualité de caution à payer à la SCI LE CYCGNE la somme de 760 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à ce que la locataire ait libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu'à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu'il aura mandaté à cet effet
dit que Madame [K] [S] devra quitter les lieux situés [Adresse 2] [Localité 3] dans le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution courant à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer et qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'appui de la force publique en cas de besoin
ordonné que la décision soit notifiée aux services de la Préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées
rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision en application de l'article 489 du code de procédure civile
condamné in solidum Madame [K] [S] et Monsieur [T] [W], es qualité de caution à payer à la SCI LE CYGNE la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement délivré le 27 décembre 2022
Le 3 août 2023, Madame [K] [S] a formé appel contre cette décision.
Par ordonnance du 5 septembre 2023, Madame la présidente de la 2e chambre civile a fixé l'affaire à l'audience du 5 mars 2024, selon les dispositions des articles 905, 905-1 et 905-2 du code de procédure civile. La date d'audience a finalement été modifiée pour être fixée au 13 juin 2024.
Vu les conclusions de la partie appelante notifiées le 1er septembre 2023,
Vu les conclusions de la partie intimée notifiées le 7 septembre 2024,
Vu l'ordonnance de clôture en date du 6 juin 2024,
PRETENTIONS DES PARTIES
Madame [K] [S] sollicite l'infirmation de l'ordonnance déférée et demande à la cour, statuant à nouveau, de :
rejeter toutes les prétentions de la SCI LE CYGNE
dire et juger que Madame [K] [S] pourra s'acquitter de sa dette locative en 36 mensualités, en sus de son loyer ;
suspendre en conséquence, les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
dire et juger n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile sur le fondement de l'équité,
dire et juger que chacune des parties conservera ses propres dépens ;
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu'elle a oublié de se présenter à l'audience de première instance ayant été perturbée par le décès du père de ses enfants et caution dans la présente instance, survenu quelques semaines auparavant. Elle indique qu'un plan d'apurement avait été mis en place avec un représentant de la société bailleresse qu'elle honorait mais que la dette s'est aggravée lorsque la caisse d'allocations familiales a cessé, pour une raison qu'elle ignore, de verser l'aide au logement. Elle indique être en capacité d'honorer un plan d'apurement si des délais de paiement durant une période de 36 mois lui sont accordés.
La SCI LE CYGNE demande la confirmation de la décision critiquée dans toutes ses dispositions ainsi que la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle expose que l'appelante a cessé de s'acquitter du montant du loyer rapidement après la signature du contrat de bail et n'a pas honoré ensuite le plan d'apurement convenu avec elle. Elle estime que la locataire est de mauvaise foi en ce que les versements qu'elle a réalisés dans le cadre du plan d'apurement ne l'ont été que quatre ans après sa mise en 'uvre. En outre, l'arrêt du versement de l'aide au logement est dû à l'inertie de l'appelante. La dette locative s'est aggravée pour atteindre au 4 septembre 2023 la somme de 7.477,12 euros de sorte que cette dernière sera dans l'incapacité financière de l'apurer.
MOTIFS
Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé :
- De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (')
L'article 24 de la même loi dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cet article permet par ailleurs au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, d'accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.
A titre liminaire, il convient de relever que Madame [K] [S] ne conteste pas l'existence d'un arriéré locatif ayant justifié la délivrance d'un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire le 27 décembre 2022.
L'enjeu principal du litige est relatif à l'octroi de délais de paiement permettant à l'appelante de se maintenir dans les lieux avec ses cinq enfants, dont deux mineurs.
La dette de loyers actualisée au 4 septembre 2023 est fixée à 7.477,12 euros.
Madame [K] [S] perçoit chaque mois la somme de 1.975,12 euros et le loyer restant à sa charge, après déduction de l'aide au logement, est de 222 euros.
Elle a repris le paiement des loyers courant et d'une partie de la mensualité à verser conformément au plan d'apurement (elle versait la somme de 270 euros au lieu de la somme de 282 euros) après la signification du commandement de payer les loyers et charges. Pour autant, au vu des nombreux incidents de paiement du loyer courant ayant valu la mise en 'uvre d'un plan d'apurement de l'arriéré locatif dès le 10 octobre 2019 ainsi que des incidents de paiement du loyer et de la mensualité au titre de cet arriéré ayant entraîné la délivrance du commandement, il est illusoire de considérer que l'appelante pourrait sans difficulté et tout à fait régulièrement s'acquitter chaque mois de la somme de 429,70 euros (222 ' loyer courant- + 207,69 ' mensualités au titre de l'arriéré locatif).
L'octroi de délais de paiement ne peut être accordé vu les conditions financières de l'appelante et ses antécédents de non-paiement.
Le premier juge a donc fait une juste appréciation de la situation en cause. L'ordonnance déférée sera en conséquence confirmée dans toutes ses dispositions.
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile mais de condamner l'appelante aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme l'ordonnance déférée dans toutes ses dispositions
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Madame [K] [S] aux dépens
Le greffier La présidente
