ARRÊT N°
N° RG 20/00634 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HU5D
LM
TRIBUNAL D'INSTANCE DE NIMES
31 décembre 2019 RG :19-001142
[O]
[D]
C/
[C]
Grosse délivrée
le
à Me Privat
Me Bleinc Cohade
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 28 AVRIL 2022
APPELANTS :
Madame [L] [O]
née le 07 Mars 1980 à [Localité 1] ([Localité 1])
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Jérôme PRIVAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur [A] [D]
né le 27 Juillet 1976 à [Localité 6] ([Localité 6])
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Jérôme PRIVAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [B] [C]
né le 18 Décembre 1929 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Marie-christine BLEINC COHADE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Janvier 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 27 Janvier 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et par Mme Céline Delcourt, greffière, le 28 Avril 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 8 août 2017, M. [B] [C],représenté par un mandataire, a donné à bail à Mme [L] [O] et M. [A] [D] une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] (30) moyennant un loyer mensuel de 522 euros et 20 euros de provision sur charges.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le même jour.
Suite à un signalement, la Maison de la Commune du Patrimoine de la Mairie de [Localité 5] établissait un rapport de visite le 9 juillet 2018 du bien objet de la location en concluant que le logement souffre de défauts qui constituent des infractions au Règlement Sanitaire Départemental.
Le Conseil Départemental du Gard rendait un rapport de visite le 5 septembre 2018 et orientait le dossier vers l'Agence Régionale de Santé (ARS) Occitanie.
Par courrier en date du 3 octobre 2018, la Caisse d'allocations familiales (CAF) informait les locataires que le propriétaire disposait d'un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement et ce, à compter du 1er novembre 2018, date à laquelle l'aide au logement ne sera plus versée au bailleur mais conservée par la CAF.
L'ARS rendait son rapport d'enquête le 14 novembre 2018.
Le 12 décembre 2018, la mairie de [Localité 5] mettait en demeure M. [C] de réaliser les travaux suivants:
-mise en sécurité de l'installation électrique, par un homme de l'art qui devra délivrer une attestation
-réparation des nez de marches d'escalier
-réfection de la porte d'entrée
- réfection du plancher de la mezzanine par un professionnel qualifié
-mise en ouvre d'un système de ventilation assurant une aération générale et permanente de l'ensemble des locaux, avec entrée d'air dans les pièces principales et extraction dans les pièces de services
-vérification de la présence d'une isolation thermique de la toiture comble avec réalisation des mesures qui s'avèreraient nécessaires
-mise en ouvre d'une isolation
-suppression des manifestations d'humidité.
Se prévalant de loyers demeurés impayés, M. [B] [C] a fait signifier le 30 janvier 2019 un commandement de payer la somme de 1 656 euros visant la clause résolutoire, puis il a fait assigner, par acte du 23 avril 2019 Mme [O] et M. [D] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Nîmes pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
Par ordonnance du 15 juillet 2019, l'affaire a été renvoyée devant le tribunal d'instance de Nîmes afin qu'il y soit statué sur le fond.
A l'audience, M. [C] demandait au tribunal, sous le bénéficie de l'exécution provisoire, de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de Mme [O] et M. [D] et de les condamner au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 6 571 euros, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 31 décembre 2019, le tribunal d'instance de Nîmes a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 août 2017 entre M. [C] et Mme [O] et M. [D] concernant la maison à usage d'habitation située [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 juin 2019,
- ordonné en conséquence à Mme [O] et M. [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,
- dit qu'à défaut pour Mme [O] et M. [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] pourra, 2 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- condamné Mme [O] et M. [D] à verser à M. [C] la somme de 6 571euros (décompte arrêté au 15 novembre 2019),
- condamné Mme [O] et M. [D] à verser à M. [C] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,
- condamné Mme [O] et M. [D] à verser à M. [C] une somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [O] et M. [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au préfet du Gard,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 18 février 2020, Mme [O] et M. [D] ont relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 29 juillet 2020, auxquelles il est expressément référé, Mme [O] et M. [D] demandent à la cour de :
Y venir M. [C],
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1719 du code civil, vu l'article 1721 du code civil,
Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu la jurisprudence précitée,
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de Nîmes en date du 31 décembre 2019,
à titre principal,
- constater que M. [C] ne justifie pas de sa créance locative,
- débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes visant à la résiliation du bail, l'expulsion de Mme [O] et M. [D] et rappel de loyers,
- accueillir la demande reconventionnelle de Mme [O] et M. [D] et la dire bien fondée,
- condamner M. [C] à porter et payer à Mme [O] et M. [D] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance subi,
- le cas échéant ordonner la compensation judiciaire entre les sommes dues par les concluants et celles dues par M. [C],
à titre subsidiaire,
- entendre suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à Mme [O] et M. [D] les plus larges délais de grâce,
en toutes hypothèses,
- entendre condamner M. [C] à porter et payer à Mme [O] et M. [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Jérôme Privat.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 novembre 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [C] demande à la cour de :
Tenant l'appel interjeté,
- le déclarer recevable mais infondé,
et par voie de conséquences :
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 27 juin 2019,
- condamner solidairement M. [D] et Mme [O] au paiement des loyers impayés et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 30 juin 2021, soit la somme de 6 798,80 euros,
- débouter les consorts [D] [O] de toutes leurs demandes,
- les condamner au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
La clôture de la procédure est intervenue le 6 janvier 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur les demandes de M. [B] [C],
Selon l'article 24 1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges.
Il résulte du décompte produit aux débats par le bailleur que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers et des charges intégralement et régulièrement.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer reproduisant les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, signifié le 30 janvier 2019.
En effet, même si l'allocation logement de la CAF d'un montant de 334 € était suspendue pendant le délai de 18 mois accordé au propriétaire pour l'exécution des travaux, les appelants devaient s'acquitter du loyer résiduel.
Par ailleurs, les locataires ne rapportent pas la preuve que le logement était insalubre et totalement inhabitable.
En effet, il convient de ne pas confondre la notion d'insalubrité et d'indécence. L'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral tandis que la décence s'intègre dans le cadre de relations contractuelles privées.
Dès lors, infirmant le jugement déféré, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2019.
Les co-locataires ayant quitté les lieux, le 1er juillet 2020 pour Mme [O] et le 30 juin 2021 pour M. [D], la demande d'expulsion est devenue sans objet.
Les locataires, ayant occupé les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, causent un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer.
Il y a donc lieu de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er avril 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.
En application des dispositions du contrat de bail, de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ont l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Le contrat de bail stipule une clause de solidarité « Si un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires et, plus généralement, de toutes les obligations du bail en cours au moment de la délivrance du congé, et de
ses suites et notamment des indemnités d'occupation et de toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état, au même titre que le(s) colocataire(s) demeuré(s) dans les lieux pendant une durée de six mois à compter de la date d'effet du congé. Toutefois, cette solidarité prendra fin, avant l'expiration de ce délai, si un nouveau colocataire, accepté par le bailleur, figure au présent contrat.
Il est précisé que le bailleur n'a accepté de consentir le présent bail qu'en considération de cette co-titularité solidaire et n'aurait pas consenti la présente location à l'un des colocataires seulement. La présente clause est donc une condition substantielle.»
En l'espèce, Mme [O] est donc tenue solidairement avec M. [D] des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au 1er décembre 2020, cette dernière ayant donné congé le 3 juin 2020 pour le 1er juillet 2020.
Il résulte du décompte arrêté au 30 juin 2021 que les indemnités d'occupation postérieures au départ de Mme [O] ont été réglées par M. [D]. Dès lors la somme réclamée par M. [C] correspond à la période antérieure au départ de Mme [O], ce que les appelants ne contestent au demeurant pas.
Le dépôt de garantie a également été déduit, de même que la somme de 2050 € correspondant à la somme conservée par la CAF.
En conséquence, infirmant le jugement déféré, M. [D] et Mme [O] seront solidairement condamnés à payer à M. [C] la somme de 6 491,04 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 30 juin 2021, déduction faite des frais du commandement de payer( 166,88 €) et de l'assignation en expulsion (140,88 €) qui relèvent des dépens.
Sur les demandes de M. [O] et Mme [D],
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'habitation.»
Le bailleur reste tenu même pour le cas où le bail contient une mention au terme de laquelle le locataire accepte les lieux « en l'état », celle-ci ne dispensant pas le bailleur de permettre à son locataire de jouir d'un bien immobilier répondant à sa destination de logement à usage d'habitation.
En l'espèce, il ressort des rapports de la Maison de la Commune du Patrimoine de la Mairie de [Localité 5] du 9 juillet 2018, du Conseil Départemental du Gard du 5 septembre 2018 et de l'ARS du 14 novembre 2018 que le logement délivré par M. [C] était affecté de désordres qui
empêchaient une jouissance paisible et rendaient même le logement dangereux pour ses occupants, à savoir les locataires et leurs enfants.
La nature des travaux pour lesquels M. [C] a été mis en demeure est révélatrice des troubles occasionnés.
En conséquence, M. [C] a manqué à son obligation de délivrance et a ainsi causé un trouble de jouissance certain.
Pour autant, il ressort des éléments de la cause que, suite à cette mise en demeure, le bailleur a fait le nécessaire rapidement afin d'exécuter les travaux sollicités qui n'ont pu être effectués qu'en octobre 2020 en raison des obstacles opposés par les appelants.
Ainsi:
-dès le 21 décembre 2018, soit 9 jours après la mise en demeure, M. [C] a mandaté un électricien selon devis du 13 décembre 2018, pour la mise aux normes de l'électricité, la reprise du carrelage des marches, la réparation de la porte d'entrée, la mise en place d'une VMC dans la cuisine et la salle de bain, le renforcement de la mezzanine, la pose de placo plâtre en 120 des murs extérieurs côté cour et l'isolation du mur de la salle de bain,
-l'agence immobilière, le 02 janvier 2019, a envoyé un courrier en recommandé aux locataires revenu « pli avisé et non réclamé », pour leur indiquer que les travaux commenceraient le lundi 21 janvier 2019,
-il résulte de l'attestation de l'artisan, M. [G], qui s'est présenté ce jour-là au domicile des locataires, que ces derniers ont refusé les travaux de mise aux normes de l'installation électrique au motif qu'ils avaient des enfants en bas âge,
-après avoir obtenu les disponibilités des locataires le lundi 11 mars 2019, il a été convenu d'un rendez-vous le lundi 18 mars 2019 pour le commencement des travaux,
- les travaux ont débuté le lundi 18 mars 2019 mais la reprise de ces travaux convenue avec M. [O] et Mme [D], pour la semaine du 25 au 29 mars 2019 a été refusée par les locataires au motif d'une infection ORL des deux enfants,
-l'agence a, par courrier du 27 mars 2019, indiqué aux locataires une reprise des travaux le 15 avril 2029, à nouveau refusé en raison de l'allergie des enfants à la poussière et d'un prochain déménagement,
-puis les travaux ont été refusés le 16 septembre 2019.
Il résulte cette chronologie que les appelants ont contribué à la poursuite de leur préjudice en faisant obstacle à la réalisation des travaux destinés à faire disparaître le trouble de jouissance.
En conséquence, il y a lieu de limiter l'indemnisation de leur préjudice à la somme de 3 000 €.
Il y a donc lieu de condamner l'intimé à payer aux appelants la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.
La compensation entre la somme due par les appelants et celle due par l'intimé sera ordonnée.
Sur la demande de délais de paiement,
Le bail étant résilié et les appelants ayant quitté les lieux, il ne peut être suspendu.
La demande de délais de paiement ne peut être fondée que sur l'article 1343-5 du code civil selon lequel « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de 2 années échelonner le paiement des sommes dues.»
En l'espèce, les appelants ne justifient aucunement de leur situation financière et n'ont versé aucune somme depuis qu'ils ont quitté les lieux, alors même qu'ils avaient déjà proposé un échéancier par courrier du 27 juin 2019 qu'ils n'ont pas respecté.
Ils ne démontrent pas être en capacité d'apurer leur dette dans le délai légal d'autant qu'ils doivent assumer les charges courantes dont ils ne justifient pas.
Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, les parties succombant partiellement dans leurs demandes, supporteront chacune les dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50 %, in solidum concernant les appelants, y compris les frais du commandement de payer (166,88 €) et de l'assignation en expulsion (140,88 €) .
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter aux parties leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel. Elles seront déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que le droit de recouvrement direct n'a plus d'objet du fait de la suppression de tout tarif de l'avocat au regard de la date du jugement déféré du 31 décembre 2019, rendu postérieurement au 8 août 2015, date de l'entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 août 2017 entre M. [C] et Mme [O] et M. [D] concernant la maison à usage d'habitation située [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er avril 2019,
Dit que la demande d'expulsion est devenue sans objet,
Fixe l'indemnité d'occupation due par Mme [O] et M. [D] au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er avril 2019 jusqu'au mois de juin 2021 inclus,
Condamne solidairement Mme [O] et M. [D] à verser à M. [C] la somme de 6 491,04 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 30 juin 2021,
Condamne M. [C] à payer à Mme [O] et M. [D] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,
Ordonne la compensation entre la somme due par Mme [O] et M. [D] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 30 juin 2021 et la somme due par M. [C] au titre du préjudice de jouissance,
Déboute Mme [O] et M. [D] de leur demande de délais de paiement,
Déboute M. [C] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Mme [O] et M. [D] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne d'une part M. [C] et d'autre part Mme [O] et M. [D] in solidum aux dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50% chacun, y compris les frais du commandement de payer (166,88 €) et de l'assignation en expulsion (140,88 €) .
Dit sans objet la demande de distraction des dépens.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
