ARRÊT N°
N° RG 20/02262 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HZPF
MAM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
24 juillet 2020 RG :20/00442
[W]
C/
S.A.R.L. FONCIERE PATRIMOINE IINVESTISSEMENT
Grosse délivrée
le
à Me Combe
SCP Lobier
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 30 JUIN 2022
APPELANTE :
Madame [P] [W] épouse [T]
née le 17 Juin 1934 à CHALEROI (BELGIQUE)
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Christophe BEAUREGARD de la SCP CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/LEMOINE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Représentée par Me Alexia COMBE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.A.R.L. FONCIERE PATRIMOINE INVESTISSEMENT immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 804 607 299, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et Mme Céline Delcourt, greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 04 avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Céline Delcourt, greffière, le 30 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 12 janvier 2016, la société Fonciere patrimoine investissement (la société FPI) a vendu à Mme [P] [W] épouse [T], en l'état futur de rénovation, dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], sis au [Localité 3] (Gard), [Adresse 1], le lot n°581 : un appartement au premier étage bâtiment A, portant le numéro A-107 sur le plan, avec les 56,47396/10000èmes de la propriété du sol et les 734/100 000 èmes des parties communes spéciales et les 906/100 000 èmes des charges d'ascenseur, moyennant le paiement de la somme de 128'000'€ se décomposant comme suit :
- en ce qui concerne l'existant au jour de la vente : 117'061,27'euros,
- en ce qui concerne les travaux devant être réalisés par le vendeur : 10'938,73'euros.
Il est indiqué dans l'acte que «'le prix est stipulé payable comptant pour la totalité de l'existant au jour de la vente, soit 117'061,27'euros'» et que «'le surplus du prix, soit la somme de 10'938,73'euros, sera payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux (...)'», suivant un échelonnement prévu au contrat.
Soutenant que le prix n'a pas été payé à concurrence de 10'938,73'€ en dépit d'une sommation de payer du 22 mars 2019, la société Foncière patrimoine investissement a, par acte d'huissier du 5 mars 2020, fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1344-1, 1353 et 1650 du code civil, aux fins principalement de la voir condamnée au paiement du solde du prix de vente, outre 1'000'euros au titre des frais irrépétibles.
Par jugement réputé contradictoire du 24 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Nîmes a statué comme suit':
- condamne Mme [W] à régler à la société Fonciere patrimoine investissement la somme de 10'938,73'€, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2019,
- condamne Mme [W] à régler à la société société Fonciere patrimoine investissement la somme de 500'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Mme [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer en date du 22 mars 2019.
Par déclaration du 11 septembre 2020, Mme [W] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 décembre 2020, auxquelles il est expressément référé, Mme [P] [T] née [W] demande à la cour de':
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,
Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,
Vu les dispositions des articles 1347 et suivants du code civil,
- dire son appel régulier en la forme et au fond y faisant droit,
- réformer la décision entreprise dans toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau
- débouter la société FPI de ses demandes fins et moyens,
- constatant le paiement de Mme [W] du 2 décembre 2016 pour la somme de 5'469,36'€,
- constatant que la créance de la société FPI ne saurait dépasser au principal la somme de 5'469,36'€,
- la débouter de toutes réclamation au-delà de cette somme,
- constatant et considérant la défaillance de la société FPI dans la régularisation du dossier de souscription auprès de l'assureur D.O. ayant pour conséquence l'application d'une règle proportionnelle de 50 % au préjudice de la copropriété requérante et des concluants,
- constatant et considérant la défaillance de l'assureur D.O. Elite Insurance et de la perte de toute garantie en préfinancement des sinistres décennaux au sens des disposition de l'article 1792 du code civil,
- considérant et constatant les préjudices subis et à intervenir de la copropriété pour une somme provisoire de 237'639,79'€,
- considérant que Mme [W] détient 734/100 640e de la copropriété,
- dire et juger que sa charge représentée par les frais de la copropriété liés aux désordres s'élève provisoirement à la somme de 1'514,38'€,
- considérant la responsabilité et la garantie de la société FPI,
- considérant la menace que représente les ventes du patrimoine de la requise sur le recouvrement des créances des requérants,
- condamner la société FPI ci-requise au paiement de la somme de 1'514,38'€,
- faire réserve des droits de la concluante pour le surplus,
- ordonner toute consignation qu'il sera jugé utile dans l'attente de l'issue du délai de garantie décennale,
- ordonner toute compensation que de droit,
- condamner la société FPI au paiement d'une somme de 2'000'€ à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société FPI aux entiers dépens qu'au paiement d'une somme de 3'000'€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 décembre 2020, auxquelles il est expressément référé, la SARL Fonciere patrimoine investissement demande à la cour de':
Vu les articles 1103, 1104 et 1650 du code civil,
Vu les articles 1344-1 et 1353 du code civil,
Vu l'article 1231-1 du code civil,
- débouter Mme [W] de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 24 juillet 2020,
- Mme [W] à porter et payer à la société Fonciere patrimoine investissement la somme de 2'000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer du 22 mars 2019.
La clôture de l'instruction de la procédure a été fixée au 17 mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur la demande en paiement du solde du prix de vente,
Selon l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°'2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige «'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.Elles doivent être exécutées de bonne foi'».
Selon l'article 1650 du même code, «'la principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente'».
L'appelante ne conteste pas que le prix de vente n'a pas été entièrement réglé à hauteur de la somme de 10 938,73 € mais soutient que doit être déduit le versement de 5469,'36 € auquel elle a procédé le 2 décembre 2016 et estime en conséquence que la créance de la venderesse ne saurait dépasser au principal la somme de 5469,36 €, sollicitant le débouté de toute réclamation au delà de cette somme.
L'intimée réplique qu'elle n'a pas reçu ladite somme et maintient sa demande principale.
Mme [W], sur laquelle pèse la charge de la preuve de ce qu'elle a versé ladite somme entre les mains de son créancier, ne verse aux débats aucune pièce justificative de nature à l'établir, la somme de 5'469,36'€ ne peut venir donc en déduction du solde du prix de vente.
En conséquence, en l'état de sa contestation, étant relevé qu'elle invoque le courrier adressé à la société FPI le 15 novembre 2016, lui faisant part des inachèvements, sans en tirer de conséquences juridiques quant à son obligation à paiement, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 10 938,73 €, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 mars 2019.
Sur les demandes de Mme [W],
L'appelante reproche à la société FPI d'avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès d'une société qui n'abonde pas au fonds de garantie des assurances obligatoires (FGAO), compagnie d'assurances qui a été déclarée en faillite par une décision de la cour suprême de Gilbraltar du 11 décembre 2019, de sorte que les assurés et victimes ne peuvent bénéficier de la prise en charge des sinistres par ledit fonds.
Elle ajoute que la société FPI a commis une faute en ce qu'elle n'a pas permis à ses acquéreurs et à la copropriété de bénéficier des entières garanties et indemnisations en préfinancement dès lors qu'à défaut de produire les documents de fin de chantier, en l'absence de justification du décompte général définitif des entreprises et des attestations d'assurance, l'assureur a opposé une règle proportionnelle à hauteur de 50% tenant à une aggravation du risque de 100%, concernant les déclarations de sinistre effectuées auprès de ses services.
Elle fait valoir qu'il en résulte un préjudice à intervenir pour la copropriété évalué à hauteur de 237'639,79'euros, dont la somme de 1'514,38 euros sera à sa charge, eu égard à sa quote-part dans la copropriété.
Elle sollicite également de faire réserve des droits pour le surplus jusqu'à la fin du délai de garantie décennale et la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice résultant du fait notamment que la société FPI organise son insolvabilité et liquide son patrimoine au sein de la résidence.
L'intimée réplique qu'elle avait le libre choix de son assureur et fait observer que la règle proportionnelle de 50% au titre de la prise en charge du sinistre invoquée par l'appelante est une règle transitoire invoquée par l'assureur dans l'attente d'un dossier complet et qu'elle a été effacée à la suite de l'avenant de fin de travaux du 29 janvier 2019, la garantie dommages-ouvrage devant donc produire son plein et entier effet en application du contrat ainsi que l'a écrit l'assureur le 25 janvier 2019.
La société FPI, tenue d'une obligation d'assurance en application de l'article L. 242-1, alinéa 1er du code des assurances, verse à son dossier une attestation provisoire valable du 3 juin 2015 au 3 juillet 2015 et d'une attestation d'assurance datée du 7 juillet 2015, établissant que la société Foncière patrimoine immobilier, en qualité de maître d'ouvrage, a souscrit le 3 juillet 2015 une assurance dommages-ouvrage obligatoire auprès de la société d'assurance Elite Insurance Company, conformément aux articles L. 242-1 et L. 242-2 du code des assurances. Par ailleurs, elle excipe valablement du principe du libre choix de l'assurance. Enfin, elle justifie que selon un avenant de fin de travaux en date du 29 janvier 2019, la société Elite Insurance Company confirme que «'le souscripteur a bien réglé l'intégralité de la prime correspondant à la garantie dommages-ouvrage'» et dans un courrier en date du 25 janvier 2019 déclare que «'la réception de chantier est intervenue le 20 juillet 2016'» et qu'elle «'donne acte au souscripteur de l'entrée en vigueur des garanties dommages à l'ouvrage couvrant le chantier objet de la police en référence'». Le courrier antérieur de l'assureur du 6 avril 2018 opposant une réduction proportionnelle de 50 % n'était que transitoire dans l'attente de pièces manquantes.
En conséquence, en létat de l'ensemble de ces éléments, la faute invoquée n'est pas établie. En outre, le préjudice allégué par Mme [W], égal, selon elle, à la part de travaux de reprise qui lui incombera en l'absence de garantie de l'assurance dommages ouvrage, n'est nullement certain en ce qu'il repose sur une simple évaluation dressée à partir des déclarations de sinistres des copropriétaires. De plus, il résulte des pièces du dossier que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], a engagé envers la société FPI devant le tribunal judiciaire de Nîmes par assignation du 18 septembre 2020, antérieure aux conclusions de l'appelante, une action en réparation du même dommage, pour les mêmes motifs, aux fins de condamnation au paiement de la somme de 237'639,79'euros, incluant donc la quote part de Mme [W].
En conséquence, la demande en paiement de la somme de 1'514,38 euros sera rejetée.
Mme [W] sera également déboutée de sa demande de consignation jusqu'à l'issue du délai décennal, du solde existant avec le montant des sommes réclamée, au soutien de laquelle elle fait valoir que la copropriété va également se trouver sans garantie décennale, la société Elite étant également assureur décennal, alors même que le caractère décennal des désordres déclarés n'est établi par aucune pièce.
Par ailleurs, Mme [W] ne justifie nullement du comportement fautif de la société Foncière patrimoine investissement consistant notamment dans le fait qu'elle organiserait son insolvabilité. Elle sera déboutée de sa demande tendant au paiement d'une somme de 2'000'euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
Mme [P] [W] qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel et sera condamnée à payer à la société Foncière patrimoine investissement la somme de 800'euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Mme [P] [W] de l'ensemble de ses demandes,
Condamne Mme [P] [W] à payer à la société Foncière patrimoine investissement une somme de 800'euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute demandes plus amples ou contraires,
Condamne Mme [P] [W] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
la greffière, la présidente,
