ARRÊT N°
N° RG 20/02687 - N° Portalis DBVH-V-B7E-H2Q2
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
06 octobre 2020 RG :11-19-0354
VALLIS HABITAT
C/
[X]
Grosse délivrée
le
à SCP Pericchi
Me Lecointe
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 28 JUILLET 2022
APPELANTE :
OPDHLM VALLIS HABITAT anciennement dénommé MISTRAL HABITAT OPH Etablissement public local à caractère industriel ou commercial, inscrit au RCS d'Avignon sous le N° B 278 400 023 pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Patrick GONTARD de la SCP PATRICK GONTARD, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉE :
Madame [E] [X]
née le 08 Mai 1981 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Delphine LECOINTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/9140 du 09/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 31 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine Ginoux, conseillère, en remplacement de la présidente empêchée
Madame Laure Mallet, conseillère
Mme Elisabeth Granier, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et Mme Céline Delcourt, greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 21 avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Catherine Ginoux, Conseillère, en remplacement de la présidente empêchée, et Mme Céline Delcourt, greffière, le 28 juillet 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2014, l'Office public de l'habitat Mistral Habitat a consenti un bail d'habitation à Mme [E] [X] portant sur un immeuble de type F5 situé à [Localité 6] (Vaucluse), résidence [W] [M], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 478,24 euros.
Par acte du 3 septembre 2018, Mme [X] a fait assigner Mistral Habitat devant le juge des référés du tribunal d'instance d'Avignon afin d'obtenir :
* la condamnation du bailleur à effectuer sous astreinte de 50 euros par jour de retard du délai fixé, les travaux de réfection des peintures des chambres et de la cuisine et la remise en état de la toiture de l'immeuble et du plafond des chambres et de la cuisine,
* une expertise de surveillance de l'exécution des travaux et leur garantie de bonne fin dans le délai imparti.
Le président du tribunal d'instance d'Avignon a fait droit à la demande d'expertise par ordonnance du 5 novembre 2018 et a désigné Mme [V] [L] pour y procéder.
L'expert a déposé son rapport le 11 janvier 2019 sur 1'état du logement.
Par ordonnance de référé du 24 juin 2019, le juge des référés du tribunal d'instance d'Avignon a :
- déclaré irrecevables les demandes de Mme [X] en paiement des frais de déménagement et de relogement pendant la durée d'exécution des travaux,
- condamné Mistral Habitat à reloger Mme [X] dans un logement décent, adapté à sa composition familiale, dans un délai de deux mois suivant la signification de l'ordonnance de référé,
- dit que Mme [X] devait justifier auprès du bailleur social qu'elle remplit toujours les conditions d'attribution d'un logement à loyer modéré et effectuer les formalités administratives nécessaires en vue d'aboutir à son relogement,
- dit que faute par Mistral Habitat d'y procéder, il sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte de 50 euros par jour de retard ( montant provisoire jusqu'au 1er janvier 2020),
- condamné Mistral Habitat à payer 800 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile.
Estimant que le bien loué présente des risques manifestes susceptibles de porter atteinte à la santé et qu'il ne répond pas aux critères de décence, par acte du 28 février 2019, Mme [X] a fait assigner Mistral Habitat devant le tribunal judiciaire d'Avignon, afin d'obtenir, avec exécution provisoire, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 :
- la condamnation de Mistral Habitat à la reloger, avec ses enfants, dans un logement adapté à ses besoins et capacités, aux mêmes caractéristiques que celui objet du litige et dans le même secteur géographique,
- la condamnation de Mistral Habitat à payer en avance sur devis les frais de déménagement,
- la condamnation de Mistral Habitat à payer les frais de relogement de Mme [X] et de ses enfants pendant la durée des travaux,
- la condamnation de Mistral Habitat à réaliser les travaux afin de remédier aux désordres tels que listés par l'expert,
- assortir la décision d'une astreinte de 50 euros par jour de retard,
- dire que le tribunal se réserve le droit de liquider l'astreinte,
- dire que le montant du loyer sera fixé à la somme de 250 euros par mois à compter de la délivrance de l'assignation,
- la condamnation de Mistral Habitat au paiement de la différence entre le loyer versé par la locataire depuis la délivrance de l'assignation jusqu'au jour de la décision à intervenir et le montant du loyer fixé pour la même période dans la décision,
- la condamnation de Mistral Habitat à payer une somme de 25 000 euros au titre de dommages et intérêts au vu de l'état du logement loué et du préjudice moral,
- l'allocation de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux entiers dépens.
-la liquidation d'astreinte à hauteur de 2 900 euros en application de l'ordonnance de référé du 24 juin 2019 signifiée le 5 septembre 2019.
Par jugement contradictoire du 6 octobre 2020, le tribunal judiciaire d'Avignon a :
- débouté Mme [X] de ses demandes relatives à l'obligation de relogement, de paiement en avance sur devis des frais de déménagement,
- rappelé qu'en cas de relogement pendant la durée des travaux, les frais devront être assumés par le bailleur,
- condamné Mistral Habitat à effectuer ou faire effectuer les travaux de mise aux normes de décence du logement occupé par Mme [X] et situé à [Adresse 7] : (l'étanchéité, les infiltrations, les moisissures et la sécurité du réseau électrique) et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,
- dit n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte,
- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la liquidation de l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire d'Avignon du 24 juin 2019,
- rappelé aux parties qu'elles peuvent saisir le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Avignon pour la liquidation des astreintes,
- fixé le montant du loyer de Mme [X] pour le logement qu'elle occupe résidence [W] [M] à [Localité 6] à la somme de 250 euros , et ce à compter du 28 février 2019,
- condamné Mistral Habitat à rembourser à Mme [X] la différence entre le loyer perçu et le loyer fixé ci-dessus à 250 euros depuis le ler mars 2019,
- condamné Mistral Habitat au paiement de la somme de 25 000 euros (vingt cinq mille euros) en réparation du préjudice de jouissance et moral de Mme [X],
- rappelé qu'en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la présente décision constatant l'indécence du logement et condamnant le bailleur à effectuer les travaux sous astreinte sera transmise au représentant de l'État dans le département, par les soins du greffe,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Mistral Habitat à verser à Mme [X] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens de l'instance.
Par déclaration en date du 23 octobre 2020, l'Office public d'HLM Vallis Habitat, anciennement dénommé Mistral Habitat, a interjeté appel.
Par ordonnance contradictoire rendue le 11 décembre 2020, la présidente de chambre spécialement désignée pour suppléer le premier président dans les fonctions qui lui sont attribuées, a notamment :
- ordonné l'aménagement partiel de l'exécution provisoire assortissant les dispositions du jugement dont appel rendu le 6 octobre 2020 par le tribunal judiciaire d'Avignon et prononcant des condamnations pécuniaires à l'encontre de l'Office public d'HLM Vallis Habitat,
- ordonné ainsi la consignation du montant des condamnations à hauteur de 23 000 euros sur le compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations,
- dit que le versement à la charge de l'Office public d'HLM Vallis Habitat, sur un compte spécial, devra intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, à défaut de quoi l'exécution provisoire reprendra ses pleins et entiers effets,
- ordonné à l'Office public d'HLM Vallis Habitat de justifier de cette consignation à Mme [X], dans les dix jours suivants cette consignation,
- dit que le solde dû sera versé à Mme [X],
- débouté l'Office public d'HLM Vallis Habitat de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire relative aux travaux auxquels il a été condamné, sous astreinte.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 mars 2022, auxquelles il est expressément référé, l'Office public d'HLM Vallis Habitat demande à la cour de :
Vu le jugement dont appel,
Vu les conclusions déposées par Mme [X] tendant à la confirmation d'une partie du jugement,
- constater qu'il y a lieu de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :
* refusé le relogement de Mme [X],
* refusé la prise en charge des frais du relogement par Vallis Habitat,
* refusé la liquidation de l'astreinte,
- réformer la décision en ce qu'elle avait prononcé des dommages et intérêts à l'endroit de Vallis Habitat pour sa défaillance en qualité de bailleur et la diminution du loyer,
statuant à nouveau,
- supprimer l'allocation de dommages et intérêts au bénéfice de Mme [X] en tout ou partie,
Vu la décision rendue par la déléguée du premier président concernant la consignation de la somme de 23 000 euros,
Vu le protocole intervenu,
- ordonner la restitution en tout ou partie des sommes consignées en CARPA au bénéfice de Vallis Habitat,
- condamner Mme [X] à la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 mars 2021, auxquelles il est expressément référé, Mme [X] demande à la cour de :
Vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et notamment les articles 6, alinéa 3 a , b, et 20-1,
Vu les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,
Vu le contrat de location entre Mme [X] et Mistral Habitat en date du 15 mars 2014,
Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,
Vu le rapport de la Mairie du 03 mai 2018,
Vu le rapport d'expertise de l'expert [L] du 11 janvier 2019,
Vu l'ordonnance de référé du 24 juin 2019 du président du tribunal d'instance d'Avignon, signifiée le 5 septembre 2019,
Vu le jugement du 6 octobre 2020 du tribunal judiciaire d'Avignon,
- confirmer le jugement du 6 octobre 2020 du tribunal judiciaire d'Avignon, dont appel,
- débouter Vallis Habitat anciennement dénommé Mistral Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Vallis Habitat anciennement dénommé Mistral Habitat au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Vallis Habitat anciennement dénommé Mistral Habitat aux entiers dépens.
La clôture de la procédure est intervenue le 31 mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
En préliminaire, il convient de constater que le jugement déféré est uniquement remis en cause au terme du dispositif des conclusions des parties en ce qui concerne la condamnation de Mistral Habitat devenu l'Office public d'HLM Vallis Habitat à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance et pour préjudice moral et la diminution de loyer.
Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [X] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,
L'appelante ne conteste pas que le logement loué à Mme [X] ne répond pas aux normes de décence, notamment en n'assurant pas l'étanchéité (présence de moisissures noirâtres dans le séjour, la cuisine, les trois chambres sur les quatre que compte l'appartement) mais également la sécurité des occupants (l'eau arrivait dans la prise par la gaine électrique, installation non conforme), ainsi que leur santé, l'indécence résultant en toute hypothèse du rapport de la mairie du 3 mai 2018, du rapport d'expertise judiciaire de Mme [L] du 11 janvier 2019, des photographies versées aux débats, du compte-rendu de visite à domicile du conseiller médical en environnement intérieur en date du 7 juin 2018 qui a mis en évidence la présence de cladosporium, l'ensemble des intervenants concluant que le maintien des locataires dans le logement présente un danger pour leur sécurité et leur santé.
Dès lors, le préjudice de jouissance de Mme [X] et de ses quatre enfants est établi.
Par ailleurs, il résulte des nombreux certificats médicaux que les moisissures sont l'unique cause des allergies et asthme des occupants des lieux et notamment des enfants. Les médecins attestent tous dans le même sens et les rapports de visite de la mairie et de la conseillère en environnement médical démontrent la réalité du préjudice, la cause des dommages et le lien de causalité qui est direct et certain.
L'appelante fait valoir :
-que suite à l'ordonnance de référé, les démarches ont été faites pour reloger l'intimée mais que cette dernière a refusé les quatre propositions de relogement qui lui ont été faites,
-qu'il doit être pris en considération le fait que Mme [X] est locataire d'un Office HLM et que les conditions d'attributions d'un appartement répondent à des règles et que le logement à attribuer devait correspondre à la composition familiale,
-que l'origine des désordres provient des malfaçons affectant les toits terrasses de l'immeuble imputables aux constructeurs et que le bailleur a mis en 'uvre l'assurance dommages ouvrage
-que l'allocation de dommages et intérêts recouvre la réduction du montant du loyer.
Or , concernant ce dernier point, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 20-2 de la loi du 6 juillet 1989, la réduction du loyer n'est que la sanction de défaut de réalisation des travaux par le bailleur et comme l'a relevé pertinemment le premier juge ne vient que fixer un loyer en conformité avec la réalité des lieux mais ne répare pas le préjudice de jouissance ou le préjudice de santé subi par la locataire depuis l'apparition de l'état d'indécence du logement.
Il résulte des rapports cités ci- avant que les moisissures dues aux infiltrations d'eau et à l'humidité sont présentes dans le logement depuis mars 2017 .
Pour autant, ce n'est qu'au fil du temps et en raison de l'absence de travaux de reprise que leur ampleur s'est aggravée pour caractériser l'état d'indécence du logement constaté par l'expert judiciaire dans son rapport du 11 janvier 2019.
Il est constant que le bailleur a proposé quatre solutions de relogement à Mme [X] qui ont été refusées par cette dernière, trois en raison du mauvais état de logement proposé ou de l'éloignement des lieux, mais la proposition à l' Isle sur la Sorgue en date du 24 mai 2019, correspondait pourtant à la demande de Mme [X] en termes de surface et d'emplacement géographique, a également été refusée au motif que la locataire ne « se projette pas dans le logement proposé ».
Par ailleurs, si effectivement le bailleur a engagé les actions utiles à l'encontre des constructeurs, il n'en demeure pas moins qu'il est débiteur envers sa locataire d'une obligation de délivrance d'un logement décent en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1719 et 1720 du code civil pendant toute la durée du bail.
En conséquence, son manquement a engendré un préjudice de jouissance et un préjudice de santé qu'il convient de réparer.
Eu égard à la date d'apparition des troubles et à leur ampleur, infirmant le jugement déféré, il sera alloué à Mme [X] la somme de 15 000 € de dommages et intérêts.
Sur la diminution de loyer,
Selon l'article 20-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux....»
Eu égard aux circonstances exposées ci-avant, le jugement sera confirmé en ce qu'il a justement fixé le montant du loyer de Mme [X] pour le logement qu'elle occupe résidence [W] [M] à [Localité 6] à la somme de 250 €, et ce à compter du 28 février 2019, et condamné Mistral Habitat à rembourser à Mme [X] la différence entre le loyer perçu et le loyer fixé ci-dessus à 250 € depuis le ler mars 2019, sauf à préciser que le loyer fixé à ce montant sera applicable jusqu'à la réalisation effective des travaux.
Sur la demande de restitution de l'appelante de la somme consignée en CARPA,
Le présent arrêt constitue le titre exécutoire ouvrant droit à restitution de plein droit du surplus des sommes versées en exécution du jugement.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande de restitution.
Sur les demandes accessoires,
Les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante supportera les dépens d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mistral Habitat au paiement de la somme de 25 000 € en réparation du préjudice de jouissance et moral de Mme [X],et sauf à préciser que le montant du loyer de Mme [E] [X] pour le logement qu'elle occupe résidence [W] [M] à [Localité 6] fixée à la somme de 250 €, et ce à compter du 28 février 2019,sera applicable jusqu'à la réalisation effective des travaux,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Condamne l'Office public d'HLM Vallis Habitat à payer à Mme [E] [X] la somme de 15 000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance et moral,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes consignées en CARPA en vertu de l'ordonnance du Président de la Cour d'appel en date du 11 décembre 2020 et du protocole de consignation en CARPA,
Rappelle que le présent arrêt dans ses dispositions infirmant la décision déférée constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes versées en vertu de l'ordonnance du Président de la Cour d'appel en date du 11 décembre 2020 et du protocole de consignation en CARPA sans qu'une mention expresse en ce sens soit nécessaire,
Condamne l'Office public d'HLM Vallis Habitat aux dépens d'appel,
Condamne l'Office public d'HLM Vallis Habitat à payer à Mme [E] [X] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel.
Arrêt signé par la conseillère en remplacement de la président empêchée et par la greffière.
la greffière, la conseillère,
