RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01458 - N°Portalis DBVH-V-B7F-IAJM
ET - NR
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS
18 février 2021
RG:20/00624
S.C.I. FLECHAIRE-VAUX
C/
[V]
S.C.P. PETIT [V]
Grosse délivrée
le 13/10/2022
à Me Marc GEIGER
à Me Jean-michel DIVISIA
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CARPENTRAS en date du 18 Février 2021, N°20/00624
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,
Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,
Mme Séverine LEGER, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Octobre 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. FLECHAIRE-VAUX
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Marc GEIGER de la SELARL CABINET GEIGER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉES :
Madame [T] [V]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.C.P. PETIT [V]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 13 Octobre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Aux termes d'un acte de vente reçu le 18 mai 2018 par Maître [T] [V], notaire associée de la SCP « Pascale Petit et [T] [V] », titulaire d'un Office notarial à Mazon (Vaucluse), la SCI [E]-Vaux a vendu à la SAS Nathemma :
- un immeuble élevé de trois étages sur rez-de-chaussée, comprenant au rez-de-chaussée un local commercial et à l'étage 11 logements situé [Adresse 4] ;
- un immeuble d'habitation et de commerce élevé de deux étages sur rez-de-chaussée [Adresse 5] ;
-Les lots de copropriété suivants situés [Adresse 5] :
- Lot n°1 : Au rez-de-chaussée, avec accès par la parcelle castrée section CE n°[Cadastre 1],
un débarras. Faisant partie intégrante du local commercial cadastré CE n°[Cadastre 1]. Et les cent cinquante-quatre millièmes (154/1000 èmes) des parties communes générales.
- Lot n°2 : Au premier étage, avec accès par la parcelle castrée section CE n°[Cadastre 1],
un WC. Faisant partie intégrante du local commercial cadastré CE n°[Cadastre 1].Et les dix-sept millièmes (17/1000 èmes) des parties communes générales.
L'acte prévoyait que cette vente était consentie moyennant le prix global de 550.000 euros ventilé comme suit :
- Immeuble article 1 : 500 000 euros
- Immeuble article 2 : 45 000 euros
- Immeuble article 3 : 5 000 euros.
Ce prix était payable selon les modalités suivantes :
- 30.000 euros comptant,
- 90.000 euros au plus tard le 15 septembre 2018
- Et le surplus, soit 430.000 euros au plus tard le 15 décembre 2018.
Il était encore prévu que l'acquéreur s'engageait à verser au vendeur 70 % du prix des ventes à intervenir sur les biens objet de l'acte.
Enfin, les biens étaient affectés par un privilège spécial de vendeur et par l'action résolutoire au profit de la SCI.
Le jour même de la signature de l'acte de vente, un accord de mainlevée sans paiement concernant le privilège de vendeur et l'action résolutoire sur les biens figurant aux articles 2 et 3 de l'acte de vente, était signé par la SCI.
La SCI Nathémma n'a jamais réglé le solde du prix aux termes convenus.
Par acte du 11 juillet 2019 la SCI [E]-Vaux l'a assignée en paiement devant le tribunal de Grande Instance de Carpentras.
Le 17 juillet 2019, la SCI Nathémma a été placée en liquidation judiciaire.
Une partie de la créance (50.000 euros) de la SCI [E]-Vaux du fait de la mainlevée du privilège de vendeur garantissant le paiement du prix concernant les biens figurant aux articles 2 et 3 de l'acte de vente, était placée en rang chirographaire des créances de la société.
C'est dans ce contexte que, par acte du 25 juin 2020, la SCI [E] a fait assigner Maître [V] et la SCP Petit-Peney devant le tribunal Judiciaire de Carpentras, aux fins d'engager leur responsabilité professionnelle.
Par jugement du 18 février 2021 le tribunal judiciaire de Carpentras l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée aux dépens.
Par déclaration du 13 avril 2021 la SCI [E]-Vaux a relevé appel de cette décision.
Par conclusions d'incident du 27 septembre 2021 de la SCI [E]-Vaux a sollicité du conseiller de la mise en état le sursis à statuer dans l'attente de l'issue de l'enquête pénale ouverte par le parquet de Carpentras mettant en cause M° [V] et M.[N] pour escroquerie et abus de faiblesse. Par ordonnance du 16 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a débouté l'appelant de sa demande.
La clôture de l'instruction est en date du 25 juillet 2022.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 17 mars 2022, la SCI [E]-Vaux demande à la cour de :
- In liminé litis :
ordonner, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, un sursis à statuer dans l'attente de l'issue de l'enquête pénale ouverte par le Parquet de Carpentras (procédure n°2020/0061888374)
*à titre principal
Infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée aux dépens ;
Statuant de nouveau :
Juger que les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité de Maître [T] [V] et de la SCP « Pascale Petit et [T] [V] » sont parfaitement réunies.
condamner in solidum Maître [T] [V] et la SCP « Pascale Petit et [T] [V] », à lui payer la somme de 50.000 euros outre intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.
Condamner in solidum Maître [T] [V] et la SCP « Pascale Petit et [T] [V] », à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle fait valoir en résumé que :
- le tribunal n'a pas pris en compte que l'accord de mainlevée est concomitant à la vente et signé le jour même ;
- la SCI n'a jamais entendu prendre un risque, les immeubles constituant le patrimoine des associés ;
- les associés de la SCI sont très âgés et n'ont pas compris ce qu'ils signaient ;
- aucune information ne leur a été donnée ni ils n'ont été mis en garde ;
- il appartient au notaire de démontrer qu'il a rempli ses obligations, cette preuve ne pouvant résulter de simples affirmations ;
- d'autres ventes, réalisées au profit de la SAS Nathemma, et reçues par Maître [V], ont connu la même issue que la vente litigieuse et ont fait l'objet d'une revente immédiate par l'acheteur ;
- Maître [V] a agi de concert avec le président de la SAS Nathemma en privant volontairement de tout effet les actes rédigés par ses soins, en faisant signer aux vendeurs un accord de mainlevée du privilège de vendeur sans jamais leur expliquer l'objet et les effets d'un tel acte ;
-elle a commis une faute et doit être tenue à réparation du préjudice constitué par la perte de chance de recouvrer sa créance de 50 000 euros reléguée au rang de créance chirographaire.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 29 avril 2022, M° [V] et la SCP Pascale Petit '[T] [V] demandent à la cour de :
Juger irrecevable la demande de sursis à statuer de la SCI Flechaire-Vaux, par application des articles 907 du Code Civil et 789 du CPC,
confirmer le jugement déféré ;
En tout état de cause,
Débouter la SCI [E]-Vaux de son action infondée, et de toutes ses demandes, le notaire n'ayant commis aucune faute, en l'absence de tout lien de causalité avec un préjudice qui n'est ni actuel, ni certain.
La condamner à payer aux concluants la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
La condamner aux entiers dépens.
Elles soutiennent que :
- Le notaire a inséré dans l'acte de vente le privilège spécial du vendeur, en page 9 : « Réserve de privilège - « A la sûreté et garantie du paiement du solde du prix de la présente vente en principal, intérêt et accessoires, le bien sera affecté par un privilège spécial indépendamment de l'action résolutoire appartenant au vendeur qui est réservée. En conséquence, inscription de ce privilège avec réserve de l'action résolutoire sera requise lors de la publication des présentes au profit du vendeur aux frais de l'acquéreur qui consent à ce qu'il soit pris et renouvelé également à ses frais, toute inscription sur le bien. Cette inscription est prise, de convention expresse jusqu'au 15 décembre 2019 ».
-le paiement échelonné prévu contenait bien une garantie sur la totalité du prix de vente, que la SCI [E] a entendu lever par acte séparé sur les deux immeubles sis aux articles 2 et 3 de l'acte authentique, évalués respectivement en page 9 à 45 000 € et 5 000 €.
- elle a été avertie par le notaire, à plusieurs reprises oralement, téléphoniquement, puis dans le contenu de l'accord de mainlevée, que la proposition de la société Nathemma présentait un risque, tant que le paiement du prix intégral n'était pas totalement intervenu ;
- l'accord de mainlevée comporte en page 2 le contenu des informations qui ont été parfaitement portées à la connaissance de la SCI, qui s'est donc engagée en toute connaissance de cause ;
- subsidiairement, il n'y a pas de préjudice indemnisable : la SCI ne justifie pas de l'issue de la procédure de liquidation judiciaire de la SAS NATHEMMA dans le cadre des 11 pièces adverses communiquées, ni avoir produit la créance qu'elle invoque de 50 000 euros à la liquidation judiciaire ;
- elle ne démontre pas non plus le lien de causalité entre la prétendue faute et son éventuel préjudice.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1- Sur la demande de sursis à statuer devant la cour
Invoquant l'enquête pénale diligentée par le parquet de Carpentras pour des faits d'escroquerie et d'abus de faiblesse, la SCI [E]-Vaux sollicite à nouveau devant la cour, le sursis à statuer.
La demande de sursis à statuer repose en l'espèce sur les dispositions de l'article 4 alinéa 3 du code de procédure pénale, lesquelles offrent au juge la possibilité d'ordonner un sursis facultatif dès lors que la mise en mouvement de l'action publique n'impose pas la suspension des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu'elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d'exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.
Les intimées soutiennent que cette demande est irrecevable en ce que :
- elle est de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état,
- elle n'a pas formé déféré contre l'ordonnance du conseiller de la mise en état statuant sur la demande de sursis à statuer qu'il a rejeté.
Il sera cependant tout d'abord observé que la demande de sursis à statuer fondée sur un sursis simplement facultatif, en dépit des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile attribuant compétence exclusive au conseiller de la mise en état pour statuer sur les exceptions de procédure dont font partie les demandes de sursis à statuer, une compétence concurrente de la juridiction statuant au fond est ouverte en pareille hypothèse.
S'il est désormais acquis que les ordonnances du conseiller de la mise en état, ont autorité de la chose jugée en application des dispositions de l'article 794 du code de procédure civile sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que la décision met ou non fin à l'instance, l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée à la demande formée à nouveau devant la cour lorsque des circonstances nouvelles ont modifié la situation antérieure précédemment soumise.
En l'espèce, la SCI [E]-Vaux ne se prévaut d'aucune nouvelle avancée de l'enquête préliminaire en cours et surtout ne rapporte pas d'élément permettant de rattacher Maître [V] à cette enquête pénale. La SCI ne peut en effet se contenter de la mise en cause de Maître [V] par Mme [E] associée de la SCI pour démontrer l'implication du notaire dans l'escroquerie du gérant de la société Nathemma et pour soutenir que la cour peut ordonner un sursis à statuer en dépit de la décision précédente ayant refusé de l'ordonner.
Il s'en déduit qu'en l'absence d'élément nouveau depuis la décision du conseiller de la mise en état, la cour ne peut se prononcer sur la demande de sursis à statuer que ce dernier a rejeté de sorte que les moyens tirés de l'irrecevabilité de la demande de sursis à statuer formés par les intimées, sont fondées.
La SCI [E]-Vaux sera déclarée irrecevable en sa demande de sursis à statuer.
2- Sur la responsabilité du notaire
En premier lieu, la cour après examen des pièces retient que les développements de l'appelante sur la collusion du notaire avec le gérant de la société Nathemma ne sont pas étayés ni par le procès-verbal d'enquête préliminaire versé aux débats s'agissant de la seule déclaration de Mme [E] associé de la SCI ni par d'autres actes de ventes auxquels la SCI est tiers et qui n'attestent que des agissements du gérant de la société Nathemma.
La cour n'examinera donc que la faute revendiquée par l'appelante de manquement du notaire à son devoir d'information.
En sa qualité d'officier public, le notaire est tenu d'assurer la validité, l'efficacité et la sécurité des actes qu'il instrumente et il lui appartient d'éclairer les parties, d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de ceux-ci. Pour en assurer l'efficacité, le notaire doit établir des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu'ils se proposaient d'atteindre.
Ainsi le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.
Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l'exécution de son devoir de conseil et cette preuve, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti des risques inhérents à l'acte que ce notaire a instrumenté.
La SCI [E]-vaux fait grief aux premiers juges d'avoir omis de prendre en compte que l'acte de mainlevée a été signé concomitamment à l'acte de vente authentique incluant le privilège de vendeur. Il lui a donc été demandé d'approuver une garantie à laquelle le notaire lui a fait renoncé immédiatement.
Par ailleurs, elle estime que c'est par une mauvaise appréciation des faits de la cause que le tribunal a indiqué qu'elle avait accepté de prendre un risque puisqu'âgés, ses associés dont les immeubles constituaient leur seul patrimoine, aspiraient à une vente sécurisée. Ils n'avaient ainsi aucun intérêt à autoriser la revente de leurs biens sans paiement.
Elle rappelle enfin que c'est au notaire de rapporter la preuve qu'elle a parfaitement informé sa cliente des conséquences de cette mainlevée qui la privait de la garantie souscrite, ce qu'elle ne fait pas.
Il n'est pas contesté ni contestable que les deux actes rédigés par Maître [V] et signés par l'appelante de manière concomitante prévoient :
- en page 9 de l'acte authentique de vente du 18 mai 2018, une clause de réserve de privilège indépendamment de l'action résolutoire du vendeur en garantie du paiement du solde du prix privilège inscrit jusqu'15 décembre 2019,
- en page 2 de l'accord de mainlevée du 18 mai 2018, la mention de ce que « les représentants de la SCI [E]-Vaux déclarent vouloir renoncer au versement de 70% du prix de vente que la société Nathemma aurait dû leur verser lors de la vente des biens ci-après désignés et donnent mainlevée dans paiement concernant leur privilège de vendeur et leur action résolutoire sur les biens désignés ci-après sans paiement uniquement en ce qui concerne els bien désignés ci-après. Après avoir reçu toutes informations et mise en garde par maître [V] notaire à [Localité 7], la société donne mainlevée sans paiement sur les biens ci-après, les représentants de la société [E]-Vaux déclarent expressément vouloir renoncer à leur privilège de vendeur et à l'action résolutoire leur permettant en cas de non -paiement du solde du prix de vente par la société Nathemma de demander la résolution de la vente.
Il n'est pas contestable non plus que les deux biens désignés et seuls concernés par la mainlevée sont les immeubles prévus à l'article 1 et 2 de l'acte de vente, vendus 45 000 et 5000 euros.
Il ressort ainsi de ces éléments que non seulement le notaire a rappelé dans l'acte d'accord de mainlevée, les garanties en paiement de l'acte de vente préalablement à la signature de cet accord mais que par ailleurs il a mentionné que la SCI [E] a signé après avoir indiqué qu'elle avait reçu toutes les informations et mise en garde. Ainsi si le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil quand bien même ce qui n'est pas démontré les dirigeants de la SCI auraient-ils eu des compétences personnelles, il rapporte au cas d'espèce la preuve de ce que son client avait été parfaitement informé des conséquences de cet accord et de la privation pour les deux biens désignés des garanties pourtant souscrites pour l'ensemble des immeubles dans l'acte de vente.
Par sa signature après les différentes mentions de l'accord rappelées ci-dessus, la SCI [E] a reconnu avoir été informée et mise en garde de sorte qu'elle ne peut sauf à ne pas avoir lu les actes, ne pas avoir compris la portée de son engagement, à savoir le renoncement à toute garantie pour les deux biens visés aux article 2 et 3 de l'acte de vente malgré des termes parfaitement clairs.
Ainsi Maître [V] n'a pas manqué à son devoir de conseil puisqu'elle a averti expressément et spécialement la venderesse de la situation par rapport aux termes de l'acte de vente authentique et de la suppression des garanties de paiement pour les biens désignés, et alors que ces derniers ont entendu expressément par leur signature, en dépit des rappels et des avertissements du notaire, déroger à la clause de réserve de privilège pour une partie des immeubles.
Par voie de conséquence, le jugement déféré mérite confirmation en ce qu'il a débouté La SCI [E] 'Vaux de ses demandes.
3- Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la SCI [E]-Vaux supportera la charge des dépens d'appel et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande en revanche de faire droit à la demande des intimées sur ce même fondement et de leur allouer la somme de 1 500 euros en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumise à la cour ;
Y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer ;
Condamne la SCI [E]-Vaux à supporter la charge des dépens d'appel et la déboute de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne à payer à Maître [V] et la SCP Pascale Petit et Stéphanie [V] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
