RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02243 - N° Portalis DBVH-V-B7F-ICL7
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
07 avril 2021 RG :1119000923
Syndic. de copro. COPROPRIETE IMMEUBLE LE MISTRAL EURL AUSSET IMMOBI LIER
C/
[Z]
Grosse délivrée
le
à Me Bach
Me Jolivet
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 09 MARS 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 07 Avril 2021, N°1119000923
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DE L'IMMEUBLE Résidence LE MISTRAL poursuites et diligences en la personne de son syndic EURL AUSSET IMMOBILIER actuellement en exercice demeurant [Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Valérie BACH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
Madame [U] [Z] veuve [V]
née le 14 Décembre 1977 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Aline JOLIVET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007941 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 Décembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 09 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Mme [U] [Z], veuve [V], est propriétaire des lots n° 58 et 91 dans la résidence « Le Mistral » sise [Adresse 4].
Estimant que Mme [V] s'est abstenue de régler les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral l'a fait assigner, par acte d'huissier en date du 16 mai 2019, devant le tribunal d'instance de Nîmes aux fins de condamnation au paiement :
- d'une somme de 8.277,44 euros arrêtée au 22 février 2019 au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement avec intérêts légaux à compter du 10 mars 2020,
- d'une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,
- et d'une somme de 720 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 7 avril 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
- déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral de toutes ses demandes,
- déboute Mme [U] [V] de sa demande de délais de paiement,
- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral à verser à Mme [U] [V] une somme de 900 euros au titre des dispositions de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que le conseil de Mme [V], Maître Aline Jolivet, renonce à percevoir la part contributive de l'Etat,
- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral aux dépens de 1'instance.
Vu l'appel interjeté le 10 juin 2021 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral, pris en la personne de son syndic en exercice, Ausset immobilier.
Vu les conclusions de l'appelant en date du 3 septembre 2021, demandant de :
Vu le jugement dont appel du 7 avril 2021,
Vu les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mistral,
Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu le décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu la première relance du 25 janvier 2017,
Vu les lettres de mise en demeure avec AR en date du 29 juin 2017 et 11 décembre 2017 demeurées infructueuses,
- infirmer le jugement du 7 avril 2021 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mistral de son action en paiement et l'a condamné au paiement de la somme de 900 € au titre des dispositions de la loi du 10 juillet 1991,
- constater que Madame [V] n'a pas respecté ses obligations, notamment celle de paiement des charges de copropriété,
en conséquence,
- condamner Madame [V] au paiement de la somme en principal de 7424,10 € selon décompte arrêté au 19 mai 2021 en deniers ou quittances,
- la condamner au paiement de la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- condamner Madame [V] au paiement de la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris l'intégralité des frais d'huissier,
- statuer ce que de droit quant aux dépens.
Vu les conclusions de Madame [U] [Z], veuve [V], en date du 22 novembre 2021, demandant de :
Vu les articles 117 et 122 du code de procédure civile,
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1343-5 du code civil,
Vu l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral,
Vu l'appel incident formé par Madame [U] [Z] veuve [V],
A titre principal,
- déclarer mal fondé sur la forme et sur le fond l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral, représenté par son syndic Ausset immobilier, de toutes ses demandes, tant au titre des charges de copropriété, qu'au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral, représenté par son syndic Ausset immobilier, au paiement de la somme de 3 000 € au visa des articles 37 et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 dont Maître Aline Jolivet pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l'Etat en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral, représenté par son syndic Ausset immobilier, aux dépens de première instance et d'appel,
Très subsidiairement,
- déclarer recevable et bien fondé sur la forme et sur le fond l'appel incident formulé par Madame [V].
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir afférente à la prescription d'une partie des sommes réclamées,
Et, statuant de nouveau,
- déclarer prescrite la demande en paiement relative à la période antérieure au 16 mai 2014,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement formulée par Madame [V],
Et, statuant de nouveau,
- accorder les plus larges délais de paiement à Madame [V],
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence Le Mistral, représenté par son syndic Ausset immobilier, de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Vu la clôture de l'instruction de la procédure au 29 décembre 2022.
MOTIFS
Le syndicat des copropriétaires appelant fait valoir sur le moyen tiré de la prescription qui lui est opposé par l'intimée que les créances exigibles avant l'entrée en vigueur de la loi Elan sont toujours soumises au délai de prescription de 10 années ; que le paiement réalisé notamment le 7 février 2017 est un acte de reconnaissance du bien-fondé de la dette interruptif de la prescription, y compris s'il est considéré que les sommes réclamées concernent l'année 2009.
En ce qui concerne la justification du bien-fondé de la créance, il fait en substance valoir qu'il verse notamment les pièces justifiant de la dette au 19 mai 2021, les décomptes individuels de charges et les procès-verbaux des assemblées ayant approuvé les comptes et justifiant sa demande pour 7424,10 €.
L'intimée prétend que toute réclamation pour une période antérieure au 16 mai 2014 est prescrite et qu'il convient, en conséquence, de déduire de la somme réclamée celle de 2838,77 €.
Sur le bien-fondé, elle fait valoir que de nombreuses pièces justificatives sont encore manquantes ; que la somme réclamée est arrêtée au 19 mai 2021 et qu'il manque le procès-verbal de l'assemblée générale de 2020 ; que le procès-verbal de l'assemblée de 2011 ne mentionne pas l'approbation des comptes de l'année 2010 ; que le syndic ne démontre pas la notification des procès-verbaux d'assemblée générale, sauf pour les années 2017 2019 ; que les appels de fonds pour les années 2009 à 2016, 2020, 2021 ne sont pas produits ; qu'elle conteste les montants sollicités et également l'imputation des frais ainsi que des dépenses particulières de réfection des sols du local poubelle et de divers autres travaux.
Subsidiairement, elle fait état des difficultés de sa situation pour solliciter des délais de paiement.
En matière de charges de copropriété et compte tenu des nouveaux textes de la loi Elan, lorsque la créance est antérieure à l 'entrée en vigueur de ladite loi, l'action doit être introduite dans les 5 ans à compter de sa date d'entrée en vigueur, soit le 23 novembre 2018, sous réserve que la durée totale n'excède pas la durée prévue par la loi antérieure.
Les créances exigibles avant l'entrée en vigueur de cette loi ont donc, dans les conditions ainsi définies, conservé le bénéfice du délai de prescription antérieure de 10 années sans dépasser l'expiration du délai de 5 ans courant à compter de la date d'entrée en vigueur.
En l'espèce, l'action a été introduite par une assignation du 16 mai 2019 de sorte que la réclamation telle que présentée relative aux charges échues à partir du 17 mai 2009 n'est pas prescrite et que le bien fondé de la demande en paiement sera donc envisagé en regard de la date ainsi fixée.
En droit, il sera par ailleurs rappelé sur la question du bien-fondé de la demande en paiement que la preuve en incombe au syndicat des copropriétaires qui doit de ce chef justifié du vote des comptes annuels de la copropriété, outre des budgets prévisionnels par une assemblée générale régulièrement notifiée aux copropriétaires, et que s'il n'est pas nécessaire que soient produits les appels de fonds, en revanche, il doit être versé aux débats les décomptes individuels du copropriétaire, toutes sommes y figurant et notamment le report à nouveau, devant être justifiés quant au montant et à l'exigibilité des sommes y correspondants.
La demande du syndicat des copropriétaires sera donc appréciée au regard des principes ainsi rappelés étant liminairement rappelé qu'il n'est pas contesté que Madame [V] est copropriétaire au sein du bâtiment D.
La présente demande en paiement est assise notamment sur un décompte individuel du copropriétaire à la date du 19 mai 2021 intégrant l'historique des mouvements depuis le 31 décembre 2009 ainsi que notamment des reports à nouveau à partir du 1er janvier 2017.
Or, l'étude des différents éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires conduit la cour à retenir que le bien-fondé de la demande du chef des budgets approuvés par les assemblées générales tenues en 2009,2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2020 n'est pas établi dès lors qu' il n'est pas démontré qu'elles aient été régulièrement notifiées au copropriétaire, en l'espèce, Mme [V] qui ne les a pas votés, seuls étant, en effet, versés aux débats les notifications afférentes aux assemblées générales du 30 juin 2017, 28 juin 2018 et 27 juin 2019, ayant respectivement approuvé les comptes des exercices des années 2016, 2017 et 2018, outre les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019 et 2020.
En l'état de la carence du syndicat des copropriétaires sur ces pièces, le report à nouveau issu des exercices comptables soumis à ces assemblées n'est pas justifié de sorte que les reports à nouveau débiteurs figurant sur le décompte du copropriétaire à partir du 1er janvier 2017 (soldes débiteurs de ce chef retenus pour 6022,90€ au 1er janvier 2017, 7048,07€ au 1er janvier 2018, outre les autres soldes débiteurs de 8074,62€ au 1er janvier 2019, et de 9275,90 € au 1er janvier 2020) ne peuvent être retenus et que la demande en paiement de la somme de 7424,10 €, assise sur les comptes arrêtés au 19 mai 2021 intégrant ces reports, n'est pas justifiée.
En ce qui concerne la dette antérieure concernant l'exercice 2016, dont il a été ci-dessus rappelé qu'il avait été voté par une assemblée dont le procès verbal de notification est justifié, le décompte individuel de cette période produit par le syndicat des copropriétaires ne mentionnant aucune somme en crédit et la copropriétaire n'apportant pas la preuve d'un règlement non pris en considération, elle reste à devoir, au titre de cet exercice, la somme de 1220,54€( 283,24+283,24+283,25+283,23+87,58, réfection local poubelle).
En ce qui concerne les exercices comptables des années 2017 et 2018 pour lesquels il est donc également produit à la fois les procès-verbaux d'assemblée générale, leur notification, et le décompte individuel du copropriétaire, celui-ci ne contestant pas les imputations des paiements faits par lui, tels qu'y reportés, il sera retenu une dette de sa part à l'égard du syndicat des copropriétaires d'un montant de 1305,51 € au titre de l'exercice 2017 (1610,79, dont 1224,62 au titre des appels provisionnels,- 305,28, réglements) et 1000,50 € au titre de l'exercice 2018 ((1184,92 + 25,71)- 210,23, réglements)).
Aucune critique utile ne peut par ailleurs être faite, tirée de l'absence de justification des travaux apparaissant sur les décomptes de charges dès lors qu'il n'est pas allégué que ces travaux n'auraient pas été votés par l'assemblée générale, leur exigibilité ne pouvant par suite et dans le cadre de ces débats, être utilement contestée, même s'ils n'ont pas été réalisés.
Aucune déduction ne saurait, non plus, intervenir au titre des frais invoqués pour 25 € et 69,45 €, (frais de relance et frais d'assignation), dès lors que ceux-ci ont été imputés sur des exercices pour lesquels aucune condamnation n'est prononcée, (exercices 2014 et 2019).
En ce qui concerne les travaux prétendument non votés par l'assemblée générale, (réfection sol local poubelle, colonne eau, mission étude, travaux escaliers, travaux porte d'entrée qui seuls intéressent les années pour lesquelles la copropriétaire, Madame [V], est ici retenue, (les travaux d'éclairage ayant été imputés sur l'exercice 2019), il sera relevé :
' que l'assemblée générale a refusé à l'unanimité le vote des travaux de changement de la porte d'entrée du bâtiment D (résolution 18 de l'assemblée générale du 28 juin 2018)
' que les copropriétaires ont, en revanche, voté les travaux de changement des colonnes d'eau, résolution numéro 11 de l'assemblée générale du 30 juin 2017, les travaux de démolition de l'escalier, résolution numéro 7 de l'assemblée du 4 juin 2015 et également les travaux de réfection des sols des locaux poubelles, résolution numéro 9 de l'assemblée générale du 27 juin 2016,
' enfin, que les soldes débiteurs ci-dessus arrêtés au titre de chacun de ces exercices prend en considération ces observations.
Il en résulte la condamnation de Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires, comptes arrêtés au 19 mai 2021, la somme totale de 3526,55 €.
En l'état de l'ancienneté de la dette et du montant retenu au titre de la présente condamnation, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délai.
Le syndicat des copropriétaires sera par ailleurs débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive en l'état de sa succombance partielle sur le montant de la dette.
En raison de sa succombance sur le principe même de sa dette, Madame [V] supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement et statuant à nouveau :
Déclare la demande du syndicat des copropriétaires recevable comme non prescrite dans la limite d'une dette non antérieure au 17 mai 2009et la juge bien fondée pour la somme totale de 3526,55 € au titre des charges dûes, comptes arrêtés au 19 mai 2021,
Condamne en conséquence Madame [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3526,55 €, comptes arrêtés au 19 mai 2021, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires en deniers ou quittances,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne Madame [V] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel
Arrêt signé par la présidente et la greffière,
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
