RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/04523 - N°Portalis DBVH-V-B7F-IJEB
ET - NR
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
15 novembre 2021
RG:19/06337
[J]
C/
[M]
[H]
S.C.P. NOTAJURIX CONSEIL [Localité 6]
Grosse délivrée
le 27/04/2023
à Me Lina LAPLACE-TREYTUREà Me Jean-michel DIVISIA
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 27 AVRIL 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 15 Novembre 2021, N°19/06337
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,
Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,
Mme Séverine LEGER, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Avril 2023 prorogé au 27 Avril 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [I], [W] [J] épouse [M]
née le [Date naissance 3] 1985 à [Localité 10]
[Adresse 9]
[Localité 4]
Représentée par Me Lina LAPLACE-TREYTURE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Monsieur [R], [Y], [P] [M]
né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 10]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Assigné à étude le 08 février 2022
sans avocat constitué
Monsieur [A] [H]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.C.P. NOTAJURIX CONSEIL [Localité 6] venant aux droits de la SCP [A] [H], [K] [D] ET [G] [V], prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, en l'absence du Président légitimement empêché, le 09 Septembre 2021, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique du 6 décembre 2014 reçu par Maître [H], Mme [I] [J] épouse [M] et M. [R] [M] ont acquis une maison à usage d'habitation situé [Adresse 8], pour un montant de 132 000 euros.
Cet acte prévoyait page 8, une clause rappelant les garanties hypothécaires existantes selon un état hypothécaire délivré le 30 octobre 2014 et certifié à la date du 24 octobre 2014 relevant les inscriptions suivantes :
-hypothèque légale du 7 février 2014 avec effet jusqu'au 4 février 2024,
-hypothèque légale du 12 février 2014 avec effet jusqu'au 10 février 2024.
La clause mentionnait également que par courrier du 18 novembre 2014, dont une copie était annexée à l'acte, le créancier avait donné son accord de mainlevée contre paiement d'une somme de 14 981,60 euros, le vendeur donnant l'ordre irrévocable à son notaire de prélever sur le prix de vente le montant et les frais de mainlevée.
M. [M] et Mme [J] en vue de leur divorce par consentement mutuel et afin de dresser l'état liquidatif de leur communauté, ont fait établir un nouvel état hypothécaire portant sur le bien immeuble le 8 février 2019. Cet état a révélé que les deux autres hypothèques grevaient toujours le bien.
Par acte du 23 décembre 2019, Mme [J] épouse [M] et M. [M] ont assigné la SCP [A] [H], [D] et [G] [V], notaires associés ainsi que Maître [A] [H], devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de voir, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, condamner in solidum Maître [H] ainsi que la SCP de notaires à leur payer les sommes suivantes :
- 54 812, 56 euros (outre les frais de mainlevée) en réparation de leur préjudice patrimonial,
- 5 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,
- 3 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 15 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a :
- rejeté la demande de rabat de l'ordonnance de clôture en date du 5 juillet 2021 fixant la clôture à la date du 23 août 2021 ;
- rejeté les écritures notifiées par voie dématérialisée le 2 septembre 2021 par la SCP [H]-[D]-[V] et Maître [A] [H], et les écritures notifiées par voie dématérialisée à la même date par Mme [I] [J] épouse [M] et M. [R] [M] ;
- rejeté l'ensemble des demandes formulées par Mme [I] [J] épouse [M] et M. [R] [M] ;
- rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [I] [J] épouse [M] et M. [R] [M], solidairement aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le tribunal a estimé que Maître [H] ne pouvait avoir connaissance au moment de la rédaction de l'acte le 6 décembre 2014, du renouvellement des deux inscriptions hypothécaires litigieuses. Il a, à ce titre, considéré qu'il n'appartenait pas au notaire qui avait pris soin de lever avant la vente un état hypothécaire du bien vendu, de mener de plus amples recherches.
Par déclaration du 21 décembre 2021, Mme [I] [J] épouse [M], a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 10 octobre 2022, la procédure à été clôturée le 17 janvier 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 7 février 2023.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2022, Mme [J] demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens, et statuant à nouveau, de :
rejeter toutes demandes de Me [A] [H] et la SCP Notajurix Conseil venant aux droits de la SCP [H]-[D]-[V],
condamner in solidum Me [A] [H] et la SCP Notajurix Conseil venant aux droits de la SCP [H]-[D]-[V] à lui payer la somme de 54 812, 56 euros (outre les frais de mainlevée) en réparation de son préjudice patrimonial,
condamner in solidum Me [A] [H] et la SCP Notajurix Conseil venant aux droits de la SCP [H]-[D]-[V] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,
condamner in solidum Me [A] [H] et la SCP Notajurix Conseil venant aux droits de la SCP [H]-[D]-[V] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante fait valoir que Me [H] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en manquant à son devoir d'efficacité de l'acte et de conseil.
Elle est en conséquence fondée à obtenir réparation de ses préjudices patrimonial et moral, nés de l'absence de purge du bien immobilier de toutes ses inscriptions comme elle le croyait lors de son achat.
Elle soutient également que la SCP de notaire est responsable solidairement des conséquences dommageables des actes accomplis par ses associés conformément à l'article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, Me [H] et SAS Notajurix Conseil venant aux droits de la SCP [H]-[D]-[V], intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent, à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau, de condamner Mme [J] épouse [M] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils répliquent que les pièces versées au débat démontrent que les diligences de maître [H] pour la vente du 6 décembre 2014 ont été conformes aux obligations du notaire en pareil cas qui n'avait pas à pousser plus avant les investigations de sorte que les conditions de mise en oeuvre de sa responsabilité ne sont pas réunies.
La déclaration d'appel et les dernières conclusions de l'appelant ont été signifiées à M. [M], intimé défaillant le 8 février 2022 et le 12 janvier 2023.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
DISCUSSION
1- Sur la faute du notaire
Le notaire qui prête son concours à l'établissement d'un acte doit veiller à l'utilité et à l'efficacité du dit acte.
Il est ainsi tenu à l'égard de toutes les parties à une obligation de conseil et le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n'aient pas été immuablement arrêtées ou qu'elles n'aient pas produit leurs effets antérieurement.
Le notaire se doit ainsi de vérifier, préalablement à la signature de l'acte de vente, la situation hypothécaire de l'immeuble vendu et, le cas échéant, d'informer les parties sur l'existence d'un risque hypothécaire.
La charge de la preuve de l'accomplissement de ces obligations pèse sur le notaire.
L'appelante reproche à maître [H] rédacteur de l'acte de vente de n'avoir procédé à aucune vérification et d'avoir faussement interprété l'état hypothécaire qu'il avait levé en considérant que les hypothèques litigieuses étaient périmées alors qu'elle n'était suivies d'aucune observation.
Elle ajoute qu'il ne les a pas utilement conseillés en ne les informant pas sur les risques de la situation et en ne les dissuadant pas d'acquérir au regard du danger encouru dans ces conditions.
Le notaire revendique pour sa part, qu'il n'a commis aucune faute ; qu'il a levé le 22 octobre 2014 préalablement à la rédaction de l'acte de vente du 6 décembre 2014, un état hypothécaires portant mention de deux hypothèques et qu'il a obtenu par courrier du 8 novembre 2014 l'information que le créancier s'était engagé à donner mainlevée des hypothèques contre le paiement de la somme de 14 981,60 euros, conditions qui ont été exécutées.
Il soutient qu' il ignorait que d'autres hypothèques étaient en cours et que celle-ci ne lui ont été révélées qu'en 2019. Il en conclut que dans l'ignorance de ces éléments, il ne pouvait renseigner utilement les époux [M] acquéreurs.
Enfin, il rappelle que les mentions portées à l'acte de vente notamment sur l'origine de la propriété font parfaitement état de ce qu'il s'agissait d'une vente aux enchères dont le cahier des charges ne portait aucune mentions des hypothèques concernées.
Pour rejeter la demande de M. et Mme [M] le jugement retient que le notaire a levé un état hypothécaire antérieurement à la rédaction et à la signature de l'acte de vente, ce qui lui garantissait une situation réelle au jour de la passation de cet acte par rapport à l'ensemble des mesures de sûretés qui auraient pu être prises sur le bien vendu et qu'il n'est pas démontré qu'il existait pour lui une possibilité de connaître l'existence des mentions des hypothèques litigieuses.
Or, l'état hypothécaire du 30 octobre 2014 levé par le notaire préalablement à la vente, faisait état d'une hypothèque définitive de la banque Populaire du Sud prise sur le bien vendu à hauteur de 48 320,62 euros le 13 mai 1998 qui produisait ses effets jusqu'en 2008 mais pour laquelle aucune mention de sa péremption n'était portée sur le relevé dans la rubrique 'observation'.
Le notaire n'a effectué aucune recherche sur le devenir de cette hypothèque alors même que l'absence de mention aurait dû attirée son attention aux fins de garantir l'efficacité de son acte.
Dans l'incertitude du devenir de cette hypothèque, ne comportant aucune mention (dont il ressort de l'état hypothécaire du 8 février 2019 levé dans le cadre de la liquidation de communauté des époux [M] qu'elle a été renouvelée le 8 avril 2008), il ne pouvait valablement renseigner ses clients et a ainsi également, failli à son devoir de conseil.
Il en est de même pour l'hypothèque prise le 20 février 1998 par la même banque à hauteur de 6 941,94 euros à effet jusqu'en février 2008.
Le notaire ne peut se retrancher derrière le fait que le cahier des charges du bien vendu par adjudication ne faisait mention d'aucune hypothèque alors que celles dont se prévaut Mme [J] n'étaient pas purgée et que l'article 22 de ce même cahiers des charges précise que 'la vente sur licitation n'emporte pas purge de plein droit des inscriptions hypothécaires grevant l'immeuble'.
Il ne peut pas plus être retenu comme l'a fait le tribunal qu'il était dans l'ignorance de ces hypothèques car leur mention à l'état hypothécaire ne fait aucun doute, de même que l'absence de mention de leur devenir alors que pour les autres hypothèques ou charges grevant l'immeuble concerné, des mentions telles que : 'périmée', 'valable pendant 3 ans' etc... étaient inscrites.
Enfin, la publication de l'adjudication et du cahier des charges à la publicité foncière ne vient pas pour autant confirmer que le bien n'était pas grevé de ces sûretés.
Ainsi, maître [H] a commis une faute en ne vérifiant pas la péremption des hypothèques litigieuses ou leur mainlevée en l'absence de toute mention portée sur l'état hypothécaire levé lui permettant de le déduire et du caractère obligatoire de toutes modifications des inscriptions.
Il s'en déduit que maître [H] est responsable des préjudices subis par les acquéreurs.
2- Sur les préjudices subis
Le notaire fautif est tenu d'indemniser solidairement avec la SCP dans laquelle il exerce, toutes les conséquences dommageables de la réalisation du risque à laquelle il a exposé ses clients.
En l'espèce les époux [M] ont cru acheté un bien purgé de toutes hypothèques.
Or comme rappelé ci-dessus le bien était grevé de 2 hypothèques prises par la banque Populaire du Sud inférieures dans leur total au prix de vente versé par les époux [M] au notaire à hauteur de 130 000 euros.
Le défaut de désintéressement du créancier sur le prix de vente permettait à la banque de réclamer aux époux [M] propriétaires du bien en vertu de son droit de suite et désormais, depuis leur divorce à Mme [J] divorcée [M] seule, la somme de 54 812, 56 euros (convention homologuée état liquidatif du 1er avril 2022).
Le préjudice patrimonial pour Mme [J] est celui du désintéressement de la banque. Il est direct, certain et en lien de causalité avec les manquements du notaire. Il s'élève donc au montant réclamée par la banque soit la somme de 54 812,56 euros auxquels s'ajouteront les frais de mainlevée des hypothèques.
S'agissant du préjudice moral, au regard de la difficulté pour les époux [M] de pouvoir finaliser la liquidation de leur communauté et du séquestre des sommes dues à la banque sur la soulte revenant à Mme [J], celle-ci a subi un nécessaire préjudice moral que la cour évalue toutefois à la somme de 3 500 euros.
Maître [H] et la Scp Notajurix conseil venant aux droits de la Scp [H]-[D]-[V] notaires seront condamnés à lui payer ces deux sommes et la décision de première instance sera infirmée.
3- Sur les dépens et les frais irrépétibles
Parties perdantes, maître [H] et la Scp Notajurix conseil venant aux droits de la Scp [H]-[D]-[V] notaires supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel et seront nécessairement déboutés de leurs demande au titre des frais irrépétibles.
L'équité commande également d'allouer à Mme [J] la somme de 3 000 euros que Maître [H] et la Scp Notajurix conseil venant aux droits de la Scp [H]-[D]-[V] notaires seront condamnés in solidum à lui payer.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare Maître [H] et la Scp Notajurix conseil venant aux droits de la Scp [H]-[D]-[V] notaires responsables des préjudices subis par Mme [I] [J] ;
Condamne Maître [H] et la Scp Notajurix conseil venant aux droits de la Scp [H]-[D]-[V] notaires solidairement à lui payer la somme de 54 812,56 euros outre les frais de mainlevée des inscriptions hypothécaires au titre de son préjudice patrimonial et celle de 3 500 euros au titre de son préjudice moral ;
Les condamne à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel ;
Les condamne à payer à Mme [I] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme TOULOUSE, Conseillère, par suite d'un empêchement du Président et par Mme RODRIGUES, Greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
